物權(quán)法的落實(shí)和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的促進(jìn)

【摘要】2007 年實(shí)施《物權(quán)法》以來，我國在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)有了法律支持，但仍然不是十分完善，登記責(zé)任不明確、管理分散等問題無時不刻的影響著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的完全實(shí)施。然而，今年3月以來，由國務(wù)院簽署的《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)在我國全面實(shí)施，半年來該項(xiàng)工作開展順利，國家和省級層面機(jī)構(gòu)的整合已經(jīng)大致趨于完善，只有地級的完成進(jìn)度稍顯滯后。本文對我國《物權(quán)法》的落實(shí)情況和不動產(chǎn)登記情況進(jìn)行了梳理，從兩者的發(fā)展進(jìn)程和歷史意義的角度進(jìn)行詳盡的闡述，并分析了物權(quán)法的落實(shí)和不動產(chǎn)登記的相互促進(jìn)。

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法；不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；土地資源

就當(dāng)代的《物權(quán)法》來說，其作為一部具備公示和公信原則的基本民事法律，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度做出詳細(xì)而明確的規(guī)定，這是對群眾呼聲的充分響應(yīng)，也是符合社會發(fā)展的自然規(guī)律和國際慣例的做法。然而，在2007年所頒布的有關(guān)物權(quán)的法律規(guī)定中卻沒有就“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”的問題做出詳細(xì)的解釋和界定，而是將這個分歧留待“由法律、行政法規(guī)規(guī)定”來執(zhí)行。事隔近八年的時間，國家才在今年的《不動產(chǎn)登記暫行條例》之中對登記責(zé)任不明確、管理分散等問題做出指向性的規(guī)范，促進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)現(xiàn)。

一、關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的概述

不動產(chǎn)登記是我國在《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)制度的一項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出申請時，國家專職部門將不動產(chǎn)物權(quán)及其變動情況進(jìn)行專項(xiàng)記載的事實(shí)。然而，《中華人民共和國物權(quán)法》在實(shí)施的近八年時間，其第九條中及其第十條中關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一等級的相關(guān)規(guī)定卻一直沒有得到有效實(shí)施。直到今年2月中旬，我國中央編辦、財政部、住建部等八家涉及不動產(chǎn)登記工作的相關(guān)成員單位，在國土部就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作進(jìn)行了集中的討論和研究，促進(jìn)了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例的實(shí)施細(xì)則出臺。今年3月以來，由國務(wù)院簽署的《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)在我國大范圍全面實(shí)施。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的現(xiàn)實(shí)意義

（一）切合了社會發(fā)展的自然規(guī)律

作為具備自然屬性的財產(chǎn)而言，構(gòu)建并完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是相當(dāng)符合當(dāng)代社會發(fā)展的自然規(guī)律，也是和國際慣例的同步。因?yàn)樽鳛椴粍赢a(chǎn)的建筑、林業(yè)甚至藥材等自然資源都是依存于土地才得以存在，實(shí)在不適合進(jìn)行單獨(dú)的隔離考慮。除了這個原因之外，該項(xiàng)制度的推行也是對國際慣例的一種同步。因?yàn)?1世紀(jì)以來，全世界的絕大多數(shù)國家和地區(qū)都已經(jīng)推行和實(shí)施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。將土地和不動產(chǎn)進(jìn)行整體的登記，而不是將兩者進(jìn)行分隔處理，這種方式在世界上已經(jīng)不占少數(shù)。

（二）符合歷史發(fā)展的規(guī)律

從我國歷史發(fā)展的軌跡而言，該項(xiàng)登記制度的構(gòu)建是符合我國歷史和傳統(tǒng)的。因?yàn)槲覈悦駠跗谝詠砭褪┬辛瞬粍赢a(chǎn)的統(tǒng)一登記，只是由于后來出現(xiàn)了多頭管理，造成了管理職責(zé)不明確的現(xiàn)象。因?yàn)樵缭?956年，土地所有權(quán)劃歸國有，從而不在財產(chǎn)權(quán)的管理范疇，因此，土地登記也失去了存在的實(shí)際效用。然而在改革開放之后，其他不動產(chǎn)的登記問題先后得以規(guī)范和整理，然而土地的問題由于牽扯范圍較大一直難以整合。故而，土地登記制度一直處于一種進(jìn)退維谷的困境當(dāng)中。因此，才讓不動產(chǎn)登記管理在這么多年里都亂象頻生，手續(xù)繁復(fù)，相關(guān)資料的查詢也十分苦難。

（三）迎合人民群眾的真實(shí)需要

然而，就人民群眾等相關(guān)者的切身利益而言，構(gòu)建完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是順應(yīng)時代發(fā)展的需要，也是順應(yīng)民心的。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記制度主體優(yōu)勢主要體現(xiàn)在登記申請、權(quán)利變更、資料查詢等方面，這樣可以讓當(dāng)事人在交易的時間和金錢上所耗費(fèi)的成本得以降低，以交易過程的方便和快捷來帶動市場的繁榮，保護(hù)相關(guān)人的合法權(quán)益。

（四）極大的提高了政府的辦事效率，減少了費(fèi)用支出

以我國政府登記機(jī)構(gòu)的視角而言，該項(xiàng)登記制度的統(tǒng)一化，極大的節(jié)約人力資源，減少登記所需的手續(xù)和時間，提升了辦事效率，降低費(fèi)用成本，而且對現(xiàn)存制度的弊端做出了較大程度的改進(jìn)，避免了包括重復(fù)抵押、權(quán)屬不清等各種糾紛的出現(xiàn)，實(shí)際上是對我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，也是促進(jìn)不動產(chǎn)行業(yè)規(guī)范管理的重要舉措，適合我國不動產(chǎn)行業(yè)管理要求。

三、物權(quán)法的落實(shí)對土地登記制度的促進(jìn)

（一）促進(jìn)我國不動產(chǎn)登記制度的信息完善

其實(shí)早在07年《物權(quán)法》中，就有明文對我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度做出規(guī)定和描述，然而，由于當(dāng)時受限于我國在不動產(chǎn)登記體制上的多頭管理局面，所以造就相當(dāng)多的不便和困難。尤其是在交易中，由于當(dāng)事人難以在單一登記部門查詢到完整的不動產(chǎn)登記信息，導(dǎo)致交易存在較大風(fēng)險，因而增加了交易達(dá)成的難度。然而，在今年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，這一問題得到了充分的解決，構(gòu)建了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，促進(jìn)不動產(chǎn)信息交流和查詢，改善了交易困難的局面。

（二）改善了我國因登記而產(chǎn)生糾紛的賠付困境

在07年所頒布的《物權(quán)法》中，雖然對錯誤登記的問題做出權(quán)責(zé)情況的界定，然而該條規(guī)定的描述比較粗略，在賠付的許多方面都沒有進(jìn)行詳細(xì)的描述和界定，例如：登記的機(jī)關(guān)性質(zhì)、賠償性質(zhì)、賠付原則、適用范圍、賠付標(biāo)準(zhǔn)、救濟(jì)程序等。為此，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》中，特地對不動產(chǎn)登記所產(chǎn)生的糾紛、錯誤、偽造等行為，就登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行了詳細(xì)的界定和限制，對登記錯誤產(chǎn)生的賠償問題也具有一定的促進(jìn)作用。

結(jié)束語：

在經(jīng)由國務(wù)院簽署了《不動產(chǎn)登記暫行條例》之后，我國《物權(quán)法》中一些基本的原則性和框架性規(guī)章得以完善，對有關(guān)不動產(chǎn)登記所涉及的關(guān)鍵性問題有了明確的劃分，對今后不動產(chǎn)登記活動的秩序和范圍進(jìn)行了科學(xué)合理的界定，對社會公平、公正以及法制等起到了極大的推動作用。

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