當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析與思考

薛葉振

（漳州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 福建 漳州 363105）

一、引言

2014年，我國國內(nèi)GDP增長速度創(chuàng)下了1991年以來的新低，房地產(chǎn)行業(yè)也背負著沉重的經(jīng)濟負擔(dān)。2014年11月21日央行降息后，雖然給一線城市的房產(chǎn)銷售帶來了回暖，但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態(tài)。有專家指出：2015年正是我國人口結(jié)構(gòu)拐點，中長期剛需人口逐漸下降，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著高庫存以及人口結(jié)構(gòu)的雙重壓力，雖然央行2月4日晚央行意外降準(zhǔn)，房地產(chǎn)銷售將在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)，但是從長遠角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)較難再扮演持續(xù)擴張需求的角色。加上PPI負增長至今已經(jīng)持續(xù)34個月，跌幅還在不斷的擴大，在杠桿以及去產(chǎn)能的過程中，相關(guān)制造企業(yè)的資本開支動力也是相當(dāng)微弱的。在這種經(jīng)濟狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)要謀得生存與發(fā)展，必須擁有強大的、多元化的融資結(jié)構(gòu)。否則，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法正常運作，將會影響到整個經(jīng)濟鏈條造成金融風(fēng)險，同時會給投資者以及購房者帶來巨大的經(jīng)濟損失。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析

(一)缺乏多元化的融資渠道

較為單一的融資渠道影響著當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的穩(wěn)定性以及循環(huán)性。2015年2月4日晚央行意外降準(zhǔn)，將金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了0.5個百分點，緩解了銀行資金流動性的壓力，促進了貨幣的信貸增長。由于民間借貸的融資方式成本高、可靠性低，溫州“跑路”事件巨大的負面影響以及國家相關(guān)規(guī)范文件的下發(fā)等原因，導(dǎo)致該融資方式的可行性大大降低。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展離不開銀行信貸的支持，加上近十幾年央行幾次降準(zhǔn)降息，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸來進行融資。然而，對銀行貸款的過度依賴導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于高負債率的運營當(dāng)中，巨大的資金風(fēng)險給房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及投資者的資金帶來了很大的安全隱患。

(二)融資結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性較低

據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到9萬億元，同比增長10.5%。可見，房地產(chǎn)項目的資金占用量是巨大的。同時，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，一般需要三到五年的時間，資金的回收期也較長。因此，合理的融資結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說至關(guān)重要。目前，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸探索新的融資渠道，但是各種融資方式之間的協(xié)調(diào)性較低。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有經(jīng)過系統(tǒng)的分析論證的情況下對融資結(jié)構(gòu)進行分配，在各種融資方式之間進行融資任務(wù)的分配。此外，在融資比例中，中短期資金所占比例往往多于長期資金，很容易造成企業(yè)資金鏈條的斷裂，降低抵御風(fēng)險的能力。

(三)融資風(fēng)險防范體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大、周期長，且各種新型融資渠道正在不斷的嘗試中，存在著較高的融資風(fēng)險。2014年房地產(chǎn)基金逐漸進入人們的視野，房地產(chǎn)企業(yè)也開始通過互聯(lián)網(wǎng)推出各種金融產(chǎn)品來拓展融資渠道，這必將進一步擴大房地產(chǎn)融資的風(fēng)險。國外一些發(fā)達國家的金融體系較為完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間較長，形成了穩(wěn)定的、開放的房地產(chǎn)資本市場。較之國內(nèi)來說，他們的房地產(chǎn)融資風(fēng)險防范體系較為完善。由于我國資本市場的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，我國目前除了像萬科、合生、保利等這些大型房地產(chǎn)企業(yè)外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險體系都還存在很多問題。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立融資風(fēng)險防范體系；有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然引入了先進的融資風(fēng)險防范體系，但是在執(zhí)行力度上還有所欠缺；有的房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注融資后的風(fēng)險，忽略了融資前風(fēng)險和融資中風(fēng)險等。

(四)融資外部環(huán)境有待健全

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個特殊的行業(yè)，受到國家相關(guān)政策的規(guī)制；金融市場更是國家嚴(yán)格管制的對象，因此房地產(chǎn)金融所處的外部環(huán)境較為復(fù)雜。雖然我國央行幾次降準(zhǔn)降息，但是我國房地產(chǎn)金融市場依舊存在著資金供求失衡的現(xiàn)象，加上市場也存在各種信息的不對稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于相當(dāng)緊張的外部融資環(huán)境中。一方面是由于監(jiān)管機構(gòu)限制過多而導(dǎo)致的金融市場創(chuàng)新不足，不夠開放；另一方面也受到了國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的影響等。此外，由于一些新型融資模式的引入，國家相關(guān)法律法規(guī)的還不健全，缺乏較為全面、明晰的保護、約束與規(guī)制制度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的思考

(一)探索多元化的融資方式

從傳統(tǒng)意義上來講，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括銀行信貸、預(yù)收房款、股權(quán)融資、債券融資以及建設(shè)方墊資等方式。隨著金融市場的發(fā)展與完善，諸如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、聯(lián)合開發(fā)、開發(fā)商貼息貸款、售后回買及回租、融資租賃、海外融資、私募股權(quán)融資、夾層融資、項目融資等融資方式逐漸被一些大型房地產(chǎn)企業(yè)所吸收并合理運用，帶動了整個房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的大轉(zhuǎn)變。以萬科為例，1984年到2008年主要以傳統(tǒng)的融資模式為主，即銀行信貸與股權(quán)融資相融合的方式；2009年到2014年逐漸采用更加具有靈活性的、多元化的新型融資模式。2010年，萬科約以22億元的價格收購了20余家房地產(chǎn)企業(yè)，通過合作的方式成功實現(xiàn)融資；2011年，萬科通過房地產(chǎn)信托的方式發(fā)行8款產(chǎn)品，融資規(guī)模約為49億元；2014年僅前兩個月，萬科通過海外融資的方式進一步擴大企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，融資規(guī)模達到812億元。從這些數(shù)據(jù)可以看出，多元化的融資渠道給萬科帶來了穩(wěn)定的資金鏈條，為萬科的發(fā)展提供了堅實的資金基礎(chǔ)，也大大的降低了企業(yè)的融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先不斷加強自身綜合實力的提高，提升企業(yè)的綜合實力，為多元化融資提供良好的內(nèi)部環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，勿將雞蛋放在同一個籃子里，不斷學(xué)習(xí)先進的融資模式和融資理念，嘗試運用多元化的融資渠道來平衡企業(yè)的資金狀況。

(二)構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自己的綜合實力。融資結(jié)構(gòu)能夠科學(xué)調(diào)整的前提是企業(yè)具有較強的綜合實力，通過自身的力量打開融資渠道的大門，進而使得各方的資金能夠不斷地流入企業(yè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略導(dǎo)向，改變以往的機會導(dǎo)向，以市場、企業(yè)自身資源以及客戶服務(wù)等作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要更加專注于企業(yè)的品牌建設(shè)、資本運營以及健全的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)代化管理等，摒棄以往“做房產(chǎn)就是做項目”的思想。在此基礎(chǔ)上，做大、做強、做優(yōu)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理的協(xié)調(diào)各融資方式之間的融資比例。一方面，通過合理的論證分析，盡量降低銀行信貸融資比例，擴大直接融資以及非信貸融資的比例。以保利地產(chǎn)為例，該房地產(chǎn)企業(yè)不斷探索融資結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性，在一次一次的財務(wù)分析、經(jīng)濟分析等分析的基礎(chǔ)上，不斷對融資結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。主要通過分析企業(yè)的盈利狀況、資產(chǎn)狀況、負債狀況、現(xiàn)金流量狀況、財務(wù)杠桿效應(yīng)、償債能力、運營能力、盈利能力、成長能力等，對每一期融資比例進行調(diào)整。在調(diào)整過程中，尤其注意行業(yè)并購、信托融資、私募股權(quán)等非信貸方式以及直接融資方式，平衡企業(yè)的財務(wù)杠桿，增強其風(fēng)險抵御能力。另一方面，要調(diào)整短期資金、中期資金以及長期資金之間的比例。正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大多為長期資金，這就需要企業(yè)不斷開拓海外融資以及資本證券化融資方式，盡可能擁有較多長期融資資金。

(三)建立完善的融資風(fēng)險防范體系

從宏觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防范體系的建立實際上與多元化融資渠道的探索、融資結(jié)構(gòu)的合理化、企業(yè)自身能力的提高都有著密不可分的關(guān)系，它們之間相輔相成。從微觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立三維的風(fēng)險防范體系。以國外某房地產(chǎn)公司為例，該公司的風(fēng)險防范體系在橫向上按照公司采用的不同的融資方式進行構(gòu)建，縱向上按照融資前、融資中、融資后予以劃分，在三維方向上則按照各項風(fēng)險防范指標(biāo)進行構(gòu)建。通過構(gòu)建這樣一個三維的模型，將各種不同融資方式的比例按照坐標(biāo)的長度來表示，并且將其對應(yīng)的三個階段的不同風(fēng)險予以標(biāo)注，針對性的制定各項風(fēng)險指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助該典型案例來構(gòu)建全面、系統(tǒng)、有針對性的融資風(fēng)險防范體系。尤其要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視融資前和融資中的風(fēng)險防范，建立風(fēng)險預(yù)警機制，將國家政策、企業(yè)的各項財務(wù)指標(biāo)等考慮在內(nèi)，通過詳細的分析與應(yīng)對，將融資風(fēng)險控制在可容忍范圍之內(nèi)。

(四)不斷完善融資外部環(huán)境

首先，政府可以通過加強各種融資方式所涉及到的中介機構(gòu)來為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造健康的融資環(huán)境。美國通過建立中介機構(gòu)的信用記錄檔案、定期公布的方式來保證中介機構(gòu)的誠信經(jīng)營。我國中介機構(gòu)的信用體系正在逐漸建立過程中，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強對證券機構(gòu)、信托機構(gòu)等各種中介機構(gòu)的監(jiān)管，避免這些機構(gòu)利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地產(chǎn)金融市場的健康、安全。其次，政府要給房地產(chǎn)企業(yè)給予適當(dāng)?shù)闹С?。美國政府會作為?dān)保機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供擔(dān)保，也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠的稅收政策。最后，政府要加快構(gòu)建和完善相關(guān)房地產(chǎn)金融的立法。一方面要對現(xiàn)有的法律法規(guī)予以完善，使其適應(yīng)房地產(chǎn)融資方式的應(yīng)用和發(fā)展；另一方面要緊跟各種新型融資方式的腳步，盡快出臺和完善有關(guān)房地產(chǎn)證券化、信托的法律法規(guī)建設(shè)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)投資的抑制以及央行的降息降準(zhǔn)使得房地產(chǎn)企業(yè)處于矛盾的狀態(tài)，政府要努力為房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也需要不斷探索新的融資渠道、形成合理的融資結(jié)構(gòu)、構(gòu)建融資風(fēng)險防范體系以提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提供穩(wěn)定的資金鏈條。

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