“房地一致”下宅基地與地上農(nóng)房統(tǒng)一登記的實(shí)現(xiàn)

向道杰

(南京師范大學(xué)法學(xué)院，江蘇南京210023)

在處理土地與建筑物的關(guān)系上，我國(guó)在采納房地分離主義模式下，又堅(jiān)持房地一致的原則，房地一致要求堅(jiān)持房地的統(tǒng)一登記。2013年3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，要求整合房屋登記，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。而目前存在農(nóng)村宅基地使用權(quán)與地上房屋分頭管理、分別登記，甚至在有些地區(qū)根本沒有農(nóng)房登記的現(xiàn)狀，不利于貫徹房地一致原則，更不利于房地統(tǒng)一登記目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。房地一致原則是否適用于農(nóng)村宅基地使用權(quán)與地上房屋的物權(quán)變動(dòng)?如何實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)與地上房屋所有權(quán)的統(tǒng)一登記?其登記的效力如何?在統(tǒng)一登記的過程中又有哪些問題亟待澄清，本文擬就上述問題一陳管見，做出探討。

一、“房地一致”對(duì)宅基地與地上農(nóng)房的適用

房地一致作為一項(xiàng)原則，是否適用于所有房地關(guān)系的物權(quán)變動(dòng)，尤其是否適用于農(nóng)村宅基地使用權(quán)與地上房屋所有權(quán)的物權(quán)變動(dòng)?對(duì)此不無爭(zhēng)議。有學(xué)者指出，在中國(guó)法語境下，“房地關(guān)系”或“房地一致”中的“房地”，所指只能為權(quán)利，且為建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)。［1］我國(guó)立法確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體保持一致，即權(quán)利最終歸屬的統(tǒng)一，房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)也一并移轉(zhuǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，房屋所有權(quán)也一并移轉(zhuǎn)。［2］從學(xué)者的論述可以看出，通常意義上的房地一致主要是針對(duì)城市國(guó)有土地上建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物，而不涉及集體土地使用權(quán)與地上房屋，或者更具體不會(huì)涉及到宅基地使用權(quán)上。

筆者認(rèn)為，房地一致原則同樣適用于我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)與地上房屋的物權(quán)變動(dòng)。一方面，從房地一致的內(nèi)涵上來看，我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)是房屋所有權(quán)加土地使用權(quán)。對(duì)房地一致中的房、地應(yīng)作廣義的理解。房地一致強(qiáng)調(diào)的是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)人的主體一致。這里的“房”即指地上建筑物。既包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)上的城鎮(zhèn)房屋，也應(yīng)當(dāng)包括集體宅基地上的農(nóng)民住房。而這里的“地”既應(yīng)包括建設(shè)用地使用權(quán)，也應(yīng)包括宅基地使用權(quán)。另一方面，從立法的基本規(guī)定來看，雖然《物權(quán)法》關(guān)于房地一致的“地”一直冠以建設(shè)用地使用權(quán)，并未提及宅基地使用權(quán)，而對(duì)于農(nóng)村房屋，也僅規(guī)定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)廠房的實(shí)現(xiàn)抵押的權(quán)利變動(dòng)應(yīng)堅(jiān)持房地一致，并沒有對(duì)宅基地上房屋的抵押作出規(guī)定。如此看來，是否房地一致僅適用于建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物的物權(quán)變動(dòng)?事實(shí)非然，對(duì)此，可以從房地一致的立法目的找尋思路。通常認(rèn)為確立房地一致原則的目的有兩個(gè):一是土地為房屋提供物理基礎(chǔ)和正當(dāng)權(quán)源，建筑物和土地天然不可分割，二者在自然形態(tài)上是“房依地建，地為房在”，堅(jiān)持物理上土地與其上所建房屋的不可分離性，從而避免出現(xiàn)“空中樓閣”的尷尬局面。二是堅(jiān)持房地一致可減少糾紛、降低交易成本?！胺康匾恢隆痹瓌t可使土地與建筑物的關(guān)系簡(jiǎn)單化，避免建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)相分離所導(dǎo)致的糾紛，節(jié)省不必要的成本。從房地一致的立法目的即可看出房地一致原則同樣適用于宅基地使用權(quán)與地上房屋。物理上，農(nóng)房同樣依附于宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)為房屋提供正當(dāng)?shù)臋?quán)源基礎(chǔ)，反映土地與地上建筑物之間物權(quán)利用關(guān)系的“房地一致”原則，自應(yīng)類推適用于農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)之間。而從減少矛盾糾紛、降低成本來看，房地一致原則所體現(xiàn)的，不應(yīng)僅限于房地一體處分，而是及于房地權(quán)利得喪變更的各個(gè)環(huán)節(jié)，且也不限于基于法律行為的權(quán)利變動(dòng)，基于生效判決等事實(shí)行為以及繼承等法定原因的得喪變更，也應(yīng)包括在內(nèi)。而考慮到宅基地使用權(quán)取得的無償性及自身的福利性質(zhì)，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到一定的限制，尤其是對(duì)受讓主體的身份及自身?xiàng)l件，有著嚴(yán)格的要求。即便如此，實(shí)踐中因宅基地及地上房屋的轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押進(jìn)而帶來的物權(quán)變動(dòng)大量存在。事實(shí)上，堅(jiān)持房地一致原則在化解農(nóng)村房屋權(quán)屬糾紛中起到十分重要的作用。如果在這些場(chǎng)合不能很好地堅(jiān)持房地一致原則，將與確立這一原則的基本目的相悖，也將違背基本的法律價(jià)值和精神。因此，宅基地使用權(quán)與地上房屋同樣要貫徹房地一致原則。只有堅(jiān)持了房地一致，才能真正實(shí)現(xiàn)宅基地與地上房屋的統(tǒng)一登記。而如果不能很好地貫徹房地一致，由此帶來的現(xiàn)存的房地分別管理、分頭登記的局面，與構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記的制度目的背道而馳。

二、實(shí)行統(tǒng)一的宅基地與地上房屋登記

(一)宅基地與農(nóng)房統(tǒng)一登記的意義

在我國(guó)農(nóng)村，長(zhǎng)期以來，對(duì)于宅基地使用權(quán)及地上房屋的登記是忽視的，尤其是對(duì)于房屋的登記，在一些落后地區(qū)甚至是空白，一度認(rèn)為僅僅辦理宅基地使用權(quán)登記，而不必辦理地上房屋的登記。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法前提是厘清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利類型，構(gòu)建合理合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系。即是說要構(gòu)建一個(gè)層次清晰、內(nèi)容明確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。那種認(rèn)為宗地可以將地上房屋全部包含，進(jìn)而取消房屋登記單元的觀點(diǎn)也許是不妥當(dāng)?shù)?，否則就會(huì)出現(xiàn)作為用益物權(quán)的土地使用權(quán)吞并作為完全物權(quán)的所有權(quán)的情形。［3］因此，在農(nóng)村房地登記中，不僅應(yīng)有明確的宅基地登記，更要有地上農(nóng)房的登記，且二者應(yīng)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一辦理。有觀點(diǎn)提出，實(shí)踐中發(fā)生的房屋流轉(zhuǎn)主要在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，村民彼此相互熟識(shí)，房屋的物權(quán)變動(dòng)以占有為公示方法，無需登記。農(nóng)村房屋的買賣一般是以移轉(zhuǎn)見證的方式進(jìn)行，共同邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐赂咄氐拈L(zhǎng)者或村干部作為見證人，如此房屋買賣即告完成，無須到登記機(jī)構(gòu)完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。由于農(nóng)村房屋的限制流轉(zhuǎn)，農(nóng)村房屋極少基于法律行為產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，加之農(nóng)村地區(qū)相對(duì)落后的經(jīng)濟(jì)條件，房屋登記就顯得并不十分重要，事實(shí)果真如此嗎?基于法律行為產(chǎn)生的房屋物權(quán)變動(dòng)大量出現(xiàn)，雖然《土地管理法》等法律法規(guī)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人出售，但向本集體組織成員出售時(shí)，如何確認(rèn)房屋的物權(quán)變動(dòng)?在農(nóng)村的借貸中，更有房屋的抵押?如果沒有完備的登記如何保障購房者、抵押權(quán)人等相關(guān)利益主體合法權(quán)益?

筆者認(rèn)為，實(shí)行房地統(tǒng)一登記具有如下意義:首先，完善農(nóng)村房地登記，可以明晰產(chǎn)權(quán)化解糾紛。通過構(gòu)建完善的登記制度和體系，真正明晰房地產(chǎn)權(quán)，從而為農(nóng)村房屋的順利流轉(zhuǎn)、增加農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)收入奠定良好的基礎(chǔ)。且我國(guó)目前農(nóng)村房屋登記混亂，產(chǎn)權(quán)不明，實(shí)踐中因房屋產(chǎn)權(quán)引起的糾紛與日俱增，農(nóng)民合法權(quán)益受損，購房者的房屋所有權(quán)難以保障，交易安全亟待改善。而通過登記明晰農(nóng)民房地產(chǎn)權(quán)，從而有利于解決實(shí)踐中因房屋產(chǎn)權(quán)不明帶來的糾紛，進(jìn)而保障農(nóng)民合法權(quán)益。其次，只有實(shí)行農(nóng)村房地的統(tǒng)一登記，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村與城市房屋登記的接軌。我國(guó)長(zhǎng)期存在的城鄉(xiāng)差異、地區(qū)差異是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，而在我國(guó)的城鎮(zhèn)房屋早已建立了相對(duì)完備的登記制度。而廣大的農(nóng)村地區(qū)宅基地尤其是是地上農(nóng)民住房的登記并未受到足夠的重視。因此，只有更好的完善農(nóng)村宅基地與地上農(nóng)房的登記，才能真正縮小城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，也才能真正納入我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范疇，有利于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的早日實(shí)現(xiàn)。最后，構(gòu)建完善的房地登記有利于保護(hù)農(nóng)民在農(nóng)村房屋拆遷中的利益。拆遷對(duì)農(nóng)民影響最大的就是拆遷補(bǔ)償，如果進(jìn)行了完善的宅基地與房屋的登記，在房屋拆遷過程中，可以直接依據(jù)房地登記簿冊(cè)記載的房屋與土地面積進(jìn)行補(bǔ)償，從而增加農(nóng)民在房屋拆遷中的話語權(quán)，避免農(nóng)民合法權(quán)益受損。與此同時(shí)，實(shí)行房地統(tǒng)一登記也是加強(qiáng)宅基地及地上房屋管理工作的需要。通過統(tǒng)一的登記，將土地與房屋的權(quán)屬、用途、位置、面積大小、權(quán)利人等豐富的信息統(tǒng)一記載下來，從而為土地管理提供良好的信息基礎(chǔ)。健全、完備的宅基地使用權(quán)登記資料所提供的信息，有助于土地資源管理部門全面科學(xué)地掌握分散在上億農(nóng)戶手中的宅基地的空間分布狀況、土地權(quán)屬狀況等宅基地相關(guān)信息，從而為國(guó)家對(duì)土地資源開發(fā)利用的宏觀調(diào)控和對(duì)土地用途管制的強(qiáng)化，提供準(zhǔn)確可靠的現(xiàn)實(shí)資料。［4］

(二)宅基地與地上房屋統(tǒng)一登記的效力

不動(dòng)產(chǎn)登記模式的選擇與登記效力構(gòu)成整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心。由于宅基地與地上房屋的物權(quán)變動(dòng)堅(jiān)持房地一致原則，在對(duì)二者進(jìn)行統(tǒng)一登記的前提下，二者的登記效力也應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一。就目前我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定來看，采以登記生效主義為原則、以登記對(duì)抗主義為例外的混合模式。而具體到宅基地使用權(quán)與地上農(nóng)房的物權(quán)變動(dòng)，首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)，《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定，“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)該及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！彪m然物權(quán)法對(duì)此作了規(guī)定，但其究竟采取的何種登記模式，《物權(quán)法》并未明確，對(duì)此學(xué)界也不無爭(zhēng)議。崔建遠(yuǎn)、王利明等老師認(rèn)為，物權(quán)法關(guān)于宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)仍然采取的是登記對(duì)抗主義，對(duì)宅基地使用權(quán)的變更應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，主要是為了保障第三人的利益，而程嘯老師又認(rèn)為，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者消滅應(yīng)以登記為生效要件。還有學(xué)者提出，宅基地使用權(quán)的登記具有左右權(quán)利人處分其宅基地使用權(quán)的效力，對(duì)于未登記的宅基地使用權(quán)，不得處分其權(quán)利。關(guān)于宅基地上房屋登記的效力，可以說《物權(quán)法》對(duì)其并沒有做出專門單獨(dú)或者例外性規(guī)定。如此看來，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)采登記生效主義。但也有學(xué)者根據(jù)是否踐行初始登記將宅基地上的房屋分為未登記的房屋和已登記的房屋。對(duì)于已登記的房屋，宜仿照宅基地使用權(quán)，以占有作為公示方法，在物權(quán)變動(dòng)上采交付生效模式;對(duì)于己登記的房屋，應(yīng)以登記作為公示方法，物權(quán)變動(dòng)模式隨宅基地使用權(quán)的變動(dòng)模式。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，登記對(duì)抗的物權(quán)變動(dòng)模式并不適用于不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不健全的農(nóng)村地區(qū)，對(duì)于尚未建立房屋登記制度的農(nóng)村地區(qū)，確認(rèn)房屋的物權(quán)變動(dòng)應(yīng)依賴登記以外的其他因素。

由此可以看出，關(guān)于宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)，雖然物權(quán)法作出了規(guī)定，但對(duì)其規(guī)定仍疑議頗多;對(duì)于宅基地上的房屋的物權(quán)變動(dòng)和登記公示效力雖然物權(quán)法并未作例外規(guī)定，但目前也無定論。本文認(rèn)為，未來應(yīng)明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)與地上農(nóng)房在基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)中，應(yīng)采統(tǒng)一的登記生效主義。為貫徹房地一致原則和堅(jiān)持統(tǒng)一登記，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房屋的物權(quán)變動(dòng)應(yīng)與宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)相一致。反對(duì)采登記生效模式的觀點(diǎn)主要是因?yàn)榭紤]到在我國(guó)有些農(nóng)村地區(qū)至今不存在房屋登記制度，房屋買賣根本無從登記，此時(shí)不可能以登記作為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。但本文討論的前提是要在我國(guó)農(nóng)村建立統(tǒng)一的宅基地使用權(quán)與地上房屋的統(tǒng)一登記制度，這是必須要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，我們不能以現(xiàn)階段農(nóng)村地區(qū)登記不發(fā)達(dá)或者房地交易并不頻繁為理由而去否認(rèn)統(tǒng)一登記的效力。實(shí)行完善的房地統(tǒng)一登記制度與明確房地登記生效主義是一致的。就現(xiàn)階段而言，并不否認(rèn)交付或者占有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件，其能夠在一定程度上明確法律關(guān)系、減少交易成本、保障交易安全。但以交付作為農(nóng)村房屋買賣時(shí)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件，僅僅是現(xiàn)階段的臨時(shí)舉措。通過實(shí)行宅基地與地上房屋登記生效主義，引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行登記，明晰權(quán)利，進(jìn)而從源頭上解決因宅基地與房屋權(quán)屬不明引發(fā)的糾紛，對(duì)于構(gòu)建和諧農(nóng)村和降低訴訟成本將意義深遠(yuǎn)。對(duì)此，可采取在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，農(nóng)村房地物權(quán)變動(dòng)相對(duì)頻繁的沿海和江浙地區(qū)，先行試點(diǎn)，并在全國(guó)逐步開展起來，樹立登記的意義，強(qiáng)化登記的效果。雖然我國(guó)幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異，地區(qū)差異大，但這不能成為我們不去行動(dòng)的原因，制度建設(shè)是一個(gè)零星社會(huì)工程，需要每一代人不斷努力。

三、宅基地與地上農(nóng)房統(tǒng)一登記的構(gòu)建

在房地一致原則下，如何實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)與地上農(nóng)房的統(tǒng)一登記將是本文接下來重點(diǎn)探討的問題。筆者認(rèn)為，其統(tǒng)一登記的實(shí)現(xiàn)至少應(yīng)包括登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)的統(tǒng)一。第一，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。當(dāng)前宅基地登記與地上農(nóng)房登記分屬于不同的部門，甚至在一些邊緣地區(qū)，缺乏農(nóng)房所有權(quán)的登記，僅有宅基地使用權(quán)的登記。在機(jī)構(gòu)的選擇上，有人提出，由于我國(guó)建立的是以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，因而建議由土地部門作為登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一發(fā)放包含宅基地與房屋信息的登記證書。根據(jù)剛剛施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第六條、第七條的規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。本文建議本著方便群眾的原則，可由地方人民政府在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記所，專門負(fù)責(zé)農(nóng)村地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。該不動(dòng)產(chǎn)登記所的登記人員可由原來的土地登記部門與房屋登記部門的人員共同組成，統(tǒng)一審查遞交的宅基地與農(nóng)房的申請(qǐng)資料，即將房屋登記與宅基地登記合一，統(tǒng)一按一件不動(dòng)產(chǎn)案件進(jìn)行收費(fèi)，以最大限度的滿足群眾需求，降低成本，提高效率。第二，統(tǒng)一登記簿冊(cè)。我國(guó)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容根據(jù)?！庇嘘P(guān)宅基地與地上房屋的所有資料一起記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)，對(duì)于符合登記申請(qǐng)條件的，應(yīng)將房屋信息與宅基地信息統(tǒng)一記載，統(tǒng)一核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。第三，建立統(tǒng)一的房地登記資料查詢制度?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。因此，可在農(nóng)村建立靈活性與原則性相結(jié)合的登記資料與信息查詢制度，以方便權(quán)利人和利害關(guān)系人查閱。比如有學(xué)者建議，可借鑒法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中不動(dòng)產(chǎn)登記員要為其轄區(qū)內(nèi)的每一個(gè)市鎮(zhèn)建立不動(dòng)產(chǎn)登記卡片方便公眾查詢的做法，每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立不動(dòng)產(chǎn)登記卡片，以方便公眾，尤其是農(nóng)村群眾查詢登記資料，減少當(dāng)事人的查詢成本。［5］

綜上，房地一致不僅僅體現(xiàn)在房地的一體處分上，更應(yīng)在房地統(tǒng)一登記中得到落實(shí)。只有統(tǒng)一宅基地使用權(quán)與地上房屋登記的效力，才能在房屋的物權(quán)變動(dòng)中更好地貫徹房地一致。房地一致原則與農(nóng)村宅基地使用權(quán)與地上房屋的統(tǒng)一登記具有內(nèi)在的必然一致性。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在各地如火如荼地開展，這其中，我國(guó)農(nóng)村落后的農(nóng)房登記現(xiàn)實(shí)不得不引起足夠的重視，將農(nóng)房納入宅基地使用權(quán)的一體登記，唯此，才能真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)。

［1］張雙根.論房地關(guān)系與統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)兼及不產(chǎn)物權(quán)實(shí)體法與程序法間的交織關(guān)系［J］.中外法學(xué)，2014(4).

［2］王利明.物權(quán)法研究［M］.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2013.

［3］程 嘯.處理好各類不動(dòng)產(chǎn)單元之間的關(guān)系［N］.中國(guó)國(guó)土資源報(bào).2014－08－05.

［4］喻文莉.論宅基地使用權(quán)的登記生效主義——基于不動(dòng)產(chǎn)登記價(jià)值功能［J］.江蘇農(nóng)業(yè)科學(xué)，2011(5).

［5］周 玨.淺議宅基地使用權(quán)登記制度的完善［J］.云南大學(xué)學(xué)報(bào)，2011(2).