不動(dòng)產(chǎn)登記：和你想的不太一樣

程 嘯

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不動(dòng)產(chǎn)登記：和你想的不太一樣

程 嘯

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布是我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程上邁出的重要的、關(guān)鍵的一步，至此，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有了明確的法律依據(jù)和具體的法律要求。

在我國(guó)封建社會(huì)，官府并不為老百姓提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。當(dāng)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主要是通過(guò)地契、房契等合同書的方式反映，極易發(fā)生糾紛。新中國(guó)成立后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。土地、房屋、林地、草地和海域等不動(dòng)產(chǎn)，分別由不同的政府部門管理和登記，因此造成了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記程序上的不統(tǒng)一。不僅如此，在廣大的農(nóng)村地區(qū)，還有大量的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)根本沒(méi)有登記。這種狀況既不利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，也降低了交易的效率。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)由無(wú)數(shù)的交易組成，作為交易前提的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)必須清晰明確，交易過(guò)程應(yīng)既有效率，又安全可靠。惟其如此，交易才能繁榮，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才能發(fā)展。

為了完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系，更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便廣大人民群眾申請(qǐng)登記，2007年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第10條第2款明確規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?014 年12月22日國(guó)務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），自2015年3月1日起施行?？梢哉f(shuō)，《條例》的頒布是我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程上邁出的重要的、關(guān)鍵的一步。至此，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有了明確的法律依據(jù)和具體的法律要求。

特殊作用合民意

當(dāng)前，廣大人民群眾非常關(guān)注反腐、房?jī)r(jià)和房產(chǎn)稅等問(wèn)題。不少人認(rèn)為，《條例》的頒布及未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，主要目的就是為了反腐、調(diào)控房?jī)r(jià)和征稅。應(yīng)當(dāng)看到，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的建立的確會(huì)在調(diào)控房?jī)r(jià)、反腐和征稅上發(fā)揮相應(yīng)的作用。

其一，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，尤其通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享，能夠?qū)崟r(shí)準(zhǔn)確地掌握不動(dòng)產(chǎn)交易的情形、了解廣大人民群眾擁有住房的情況，更加科學(xué)地編制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃，更有針對(duì)性地出臺(tái)和落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。

其二，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，紀(jì)檢監(jiān)察部門在反腐過(guò)程中，能很快查清貪腐官員受賄所得的房產(chǎn)。例如在不動(dòng)產(chǎn)登記制度非常完善的德國(guó)，如果申請(qǐng)人能夠證明與房屋存在法律或經(jīng)濟(jì)方面的關(guān)系，則登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息可以在不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行查詢。德國(guó)前總統(tǒng)伍爾夫就是因?yàn)楸幻襟w發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購(gòu)房抵押貸款后，不得不于2012 年2月17日宣布辭職。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度會(huì)給調(diào)查取證工作帶來(lái)巨大的便利。

其三，不動(dòng)產(chǎn)登記信息與國(guó)土資源、公安、民政等部門信息的互通共享也為建立社會(huì)信用體系，為國(guó)家征收各種不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的稅收（如契稅、土地使用增值稅等）提供了技術(shù)保障。

但是，人們不能因此就盲目地夸大不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在這些方面的作用，甚至錯(cuò)誤地將其功能僅僅理解為進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控或征收房產(chǎn)稅。畢竟，不動(dòng)產(chǎn)登記只是為房地產(chǎn)調(diào)控或征稅提供了某種程度上的便利而已，真正的房地產(chǎn)調(diào)控還需要通過(guò)金融、土地、財(cái)稅等宏觀調(diào)控手段來(lái)實(shí)現(xiàn)；而房產(chǎn)稅的征收也需要更為完整的制度設(shè)計(jì)，這遠(yuǎn)非一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就可實(shí)現(xiàn)。

基礎(chǔ)作用利長(zhǎng)遠(yuǎn)

實(shí)際上，《條例》和未來(lái)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度更為基本、重要的功能在于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、提高交易效率，健全我國(guó)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。

首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)交易安全。例如，無(wú)論是想買房還是想買地，只要到登記機(jī)構(gòu)查一下就可以清楚賣方是不是真正的房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人，從而準(zhǔn)確、快捷地了解不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容，有效地防止各種欺詐騙局。這樣一來(lái)，交易的安全性就極大地提高了。

其次，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于方便群眾辦事。不動(dòng)產(chǎn)的登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)機(jī)構(gòu)，登記簿冊(cè)和登記程序也相應(yīng)統(tǒng)一，可以最大限度減少人民群眾的負(fù)擔(dān)，高效便民也是《條例》的重要立法目標(biāo)。《條例》在第三章“登記程序”的規(guī)定中處處貫徹落實(shí)了方便群眾申請(qǐng)登記的立法目的。例如，為方便群眾申請(qǐng)登記，《條例》第16條第2款要求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所和門戶網(wǎng)站公開(kāi)申請(qǐng)登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來(lái)，申請(qǐng)人就可以按照公示的材料目錄準(zhǔn)備材料，從而節(jié)約了時(shí)間。再如，依據(jù)《條例》第17條，如果人民群眾提交的登記申請(qǐng)材料不齊全或不符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)充的全部?jī)?nèi)容。該規(guī)定就是要防止一些不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員麻木不仁、濫用權(quán)力，隨意折騰老百姓。

最后，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也為健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確指出，要“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于明確自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)對(duì)公有尤其是國(guó)有自然資源的管理與利用，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。當(dāng)前，我國(guó)一些自然資源大省如山西等發(fā)生的嚴(yán)重腐敗，在很大程度上就與自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度不健全有關(guān)。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于反腐也是有幫助的。

資料鏈接不動(dòng)產(chǎn)登記制度亮點(diǎn)

關(guān)于登記信息共享

一是建立信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，要求國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，登記信息要納入該平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

二是加強(qiáng)登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的審批信息、交易信息等實(shí)時(shí)互通共享。

三是加強(qiáng)其他部門之間的信息共享，要求國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

關(guān)于登記資料查詢

一是查詢主體，按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，把登記資料查詢?nèi)讼薅ㄔ跈?quán)利人和利害關(guān)系人，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的登記資料。

二是查詢資料的使用，規(guī)定查詢登記資料的要向登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢資料。

（作者為清華大學(xué)法學(xué)院副教授、國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記工作專家委員會(huì)專家）