通州副中心概念引燃燕郊樓市

文/馬躍成

多年以來(lái)，通州一直是北京樓市的方向標(biāo)。今年，受市政府搬遷、副中心建設(shè)等利好影響，通州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次火爆起來(lái)。

T面對(duì)史無(wú)前例的規(guī)劃利好，通州吸引了各方關(guān)注的目光。圖為通州運(yùn)河文化廣場(chǎng)。圖/圖為媒

7月11日，《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于貫徹〈京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要〉的意見(jiàn)》獲得通過(guò)，面對(duì)史無(wú)前例的規(guī)劃利好，通州吸引了各方關(guān)注的目光。通州作為北京未來(lái)的行政副中心，提高了它的政治地位，對(duì)資源的吸引能力也隨之提高。

然而，縱觀全國(guó)樓市，折騰的最厲害的地方非燕郊莫屬。當(dāng)樓市回暖的時(shí)候，燕郊起跳的最快，因?yàn)?，燕郊占了一個(gè)北京大盤(pán)的邊邊。不過(guò)，從房?jī)r(jià)上漲幅度來(lái)看，燕郊還是不能和北京城區(qū)相比。就像水中扔下一個(gè)小石頭，中心區(qū)自然波峰最高，但是波紋小，越往外面，波紋越大，雖然波紋大，但是影響其實(shí)很小。燕郊就是這樣，北京城區(qū)的房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度已經(jīng)沒(méi)有邊界，燕郊的波動(dòng)也跟著跳動(dòng)到了萬(wàn)元附近。

由于燕郊的樓市的客戶(hù)主要針對(duì)北京地區(qū)的人口，因此，樓市轉(zhuǎn)冷的時(shí)候，燕郊也總是提前采取行動(dòng)，并且幅度肯定要超過(guò)北京地區(qū)的波動(dòng)范圍。燕郊與北京爭(zhēng)奪客戶(hù)的主要手段，或者說(shuō)是唯一的手段，沒(méi)有別的招了。

縱觀全國(guó)樓市，折騰的最厲害的地方非燕郊莫屬。當(dāng)樓市回暖的時(shí)候，燕郊起跳的最快，因?yàn)椋嘟颊剂艘粋€(gè)北京大盤(pán)的邊邊。

這次，通州被規(guī)劃為北京副中心，按理說(shuō)，也是燕郊的一次特大利好消息，但是，影響到底有多大還不知道。不過(guò)，副中心概念肯定會(huì)被開(kāi)發(fā)商充分挖掘，最后被徹底透支，因?yàn)?，這已經(jīng)不是第一次了。實(shí)事求是地說(shuō)，燕郊樓市主要還是應(yīng)該看通州樓市的變化，如果北京樓市變動(dòng)不大，通州也不大，而燕郊有太大變動(dòng)，就會(huì)成為難收拾的結(jié)局。燕郊樓市受通州副中心的影響，有這么幾點(diǎn)值得注意。

一是，北京市建委，已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)厲查處通州開(kāi)發(fā)商借機(jī)漲價(jià)的違規(guī)行為。按說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)上漲或者下跌都是不可能讓政府部門(mén)直接控制的，這么多年的調(diào)控已經(jīng)證明這一點(diǎn)。當(dāng)然，政府出臺(tái)的調(diào)控的政策也會(huì)在一定程度上發(fā)揮作用。通州房?jī)r(jià)的變動(dòng)，直接影響到燕郊房?jī)r(jià)的變化。

二是，按照北京市規(guī)劃部門(mén)的說(shuō)法，通州副中心規(guī)劃不是 “攤大餅”，也不是建設(shè)另一個(gè)北京，甚至都不擴(kuò)展通州的規(guī)劃，只在現(xiàn)有規(guī)劃范圍內(nèi)做文章。但是，具體怎么實(shí)施，我們還不知道。不過(guò)，看來(lái)不像是前段時(shí)間傳言的是北京市四套班子整體性轉(zhuǎn)移到通州，目前的說(shuō)法，還是疏解北京城區(qū)的非首都功能，是部分行政事業(yè)單位搬遷，而對(duì)大學(xué)、醫(yī)院的搬遷，也沒(méi)有制定要搬到通州，而是與京津冀一體化整體性考慮安排。

三是，北京提出了到2020年的人口控制目標(biāo)是2300萬(wàn)人，我們擔(dān)心目前的人口總量其實(shí)已經(jīng)超過(guò)這個(gè)目標(biāo)。因此，目前，北京正在做的，以后還會(huì)加大力度要做的是疏散北京人口。已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施的商品市場(chǎng)物流、制造業(yè)、污染行業(yè)等的疏散工程，對(duì)人口數(shù)量控制，其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)出較大作用。

四是，京津冀一體化規(guī)劃，從戰(zhàn)略框架看，劃分了天津、石家莊、保定、張家口、承德、滄州、廊坊等功能性分區(qū)，這個(gè)目標(biāo)似乎更廣大，也更深遠(yuǎn)。在疏解北京非首都功能的框架內(nèi)，北京并沒(méi)有把一些功能轉(zhuǎn)移到周邊小城鎮(zhèn)的意思。也就是說(shuō)，沒(méi)有要讓北京周邊的河北省小鎮(zhèn)承擔(dān)部分首都核心功能的意思。這樣看來(lái)，燕郊要想脫掉北京 “睡城”的帽子，還比較困難。

多年以來(lái)，通州一直是北京樓市的方向標(biāo)。今年，受市政府搬遷、副中心建設(shè)等利好影響，通州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次火爆起來(lái)。與張高麗副總理的警告有異曲同工之處，最近通州區(qū)政府正式約談開(kāi)發(fā)商，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查。通州區(qū)副區(qū)長(zhǎng)要求兩家發(fā)布“房?jī)r(jià)將上漲”等虛假宣傳的售樓場(chǎng)所立即整改。并將進(jìn)一步加大執(zhí)法查處力度，嚴(yán)厲打擊捂盤(pán)惜售、虛假宣傳、惡意哄抬價(jià)格等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，通州房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)部分上調(diào)。例如熱銷(xiāo)樓盤(pán)京貿(mào)國(guó)際城與華業(yè)東方玫瑰，7月份價(jià)格較6月份均出現(xiàn)一定程度上浮，幅度達(dá)5%以上。不僅如此，有媒體報(bào)道稱(chēng)，通州樓市全面開(kāi)花的背后，部分開(kāi)發(fā)商還被約談，要求不捂盤(pán)惜售、不帶頭漲價(jià)。同時(shí)，燕郊等北京周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)也水漲船高，個(gè)別樓盤(pán)房?jī)r(jià)直逼18000元/平米的歷史高點(diǎn)。

人們不能忘記，2009年，通州將建設(shè)國(guó)際新城的概念曾引爆樓市，通州房?jī)r(jià)也從不足萬(wàn)元，一年內(nèi)瘋漲至3萬(wàn)元/平米。但是，后來(lái)的這幾年，卻一直徘徊在2.5萬(wàn)元附近。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，再憑借幾個(gè)簡(jiǎn)單的概念炒作就能把房?jī)r(jià)炒高的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，即使北京部分行政功能遷往通州，通州房?jī)r(jià)也很難出現(xiàn)大漲。還有專(zhuān)家分析稱(chēng)，如今，昌平、亦莊、大興、順義等都成為了北京重點(diǎn)打造的衛(wèi)星城，不管是交通、教育、醫(yī)療等配套，還是居住舒適度都不亞于通州，有些方面甚至要優(yōu)于通州。實(shí)事求是地說(shuō)，新的北京規(guī)劃，給每個(gè)新城都賦予了不同的發(fā)展內(nèi)涵，每個(gè)新城都有自己不同的發(fā)展目標(biāo)和吸引力。未來(lái)，宜居恐怕是人們首先要考慮的因素。

如今走到燕郊的售樓處，銷(xiāo)售人員的說(shuō)辭幾乎都是燕郊的2萬(wàn)元時(shí)代指日可待。而調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期以1.5萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目已經(jīng)告別此前被搶購(gòu)一空的形勢(shì)，樓盤(pán)一線的銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)于目前燕郊的價(jià)格也有些信心不足。高房?jī)r(jià)擠壓出的購(gòu)買(mǎi)人群迅速流向包括通州和環(huán)京的其他區(qū)域，“哪兒刮風(fēng)它都感冒”的燕郊正在走入一個(gè)尷尬的境地。