“萬萬”牽手，意在謀求戰(zhàn)略轉型

文/王瑞紅

5月1 4日，商業(yè)地產龍頭萬達集團與國內住宅龍頭萬科公司宣布建立戰(zhàn)略合作關系。圖/東方I C

在多數城市商品住房市場告別“黃金時代”步入“白銀時代”后，兩大地產巨頭牽手“聯姻”，其意在謀求戰(zhàn)略轉型的強強聯合。

5 月14日，商業(yè)地產龍頭萬達集團與國內住宅龍頭萬科公司宣布建立戰(zhàn)略合作關系。在多數城市商品住房市場告別 “黃金時代”步入 “白銀時代”后，兩大地產巨頭牽手 “聯姻”，其意在謀求戰(zhàn)略轉型的強強聯合。

與此同時，華遠地產和360、方興地產和騰訊近期也在相互 “表白”，“互聯網＋房地產”的動作愈漸頻繁，這一趨勢，顯示出無論是跨界互聯網，還是聯合拿地、收購股份等傳統 “聯姻”方式，正在成為中國房企的共識。

轉型之一：兩萬合作雙方都要搞“輕資產”

5月19日，馬云剛搞了2億準備投資O2O創(chuàng)業(yè)項目好圈地線下支付場景，接著就看到鋪天蓋地都是萬科和萬達兩家搞了 “萬萬沒想到”的奇葩合作刷屏。萬達和萬科要合作，雙方都要搞 “輕資產”，業(yè)界有些人怎么理解呢？看好的一方認為，萬達有大量商業(yè)地產和少量住宅地產，而萬科地產則正好相反。那么術業(yè)有專攻，雙方可以互相交換一下自己少的、不擅長管理的那部分資產，這樣可以揚長避短，是絕對的雙贏。而摸不著頭腦的一方則認為，這兩家說要做 “輕資產”，可大家都知道房地產是最 “重”的行業(yè)，重在資本投入大，牽扯行業(yè)廣，樓盤無法移動……那么王健林和王石打算怎么 “輕”？

有了解內情的人士分析認為，大家知道，以往房地產商的業(yè)務模式是：向銀行貸款、借債和發(fā)行股票融資來蓋樓，賣了樓以后再還錢。商業(yè)地產的商鋪要賣得價錢貴，就必須有人流，單位時間一塊地方的人流越多，這塊地皮及其上的商戶攤位就越值錢。但是現在環(huán)境變了，電商的發(fā)展讓人們的很多購物需求在網上得到了解決，節(jié)約出的更多時間則去線下體驗其他消費內容。所以，商業(yè)地產的未來趨勢是必然要發(fā)展體驗型消費——萬達現在就是要改變原來的商業(yè)模式。

那么萬達未來的商業(yè)模式是什么呢？第一塊：針對個人消費者的C端金融，例如當人們來到萬達廣場全家逛街、吃飯、看電影、做指甲、美容、小孩學鋼琴……等等這些個人消費行為的時候，萬達可以提供白條、賒賬、返券、積分……等等金融類運營。這個方向在前幾天快錢突然宣布要開始進入C端客戶領域就能猜出來。這很好理解，支付寶、京東金融都在做。第二塊：就是商戶的B端，這個也很好理解，萬達每開一家店，所有的品牌商家都跟著擴張，肯定有缺錢的，那么萬達基于對這些商家的長期了解，給他們提供貸款總可以吧？這是不是有點像供應鏈金融？其實更確切地說是“生態(tài)鏈金融”，這個估計也是快錢來干——此前快錢不就是服務于B端的么？估計現在是既要根據以往的大數據來考察這些商家的運營情況，判斷能不能貸款給他們，又要設計各種商家和消費者之間的消費類金融產品。第三，開店的地產金融——資產證券化。前兩條，什么C端消費、B端金融，都需要在萬達廣場里發(fā)生，萬達曾宣布要在2025年造1000個萬達廣場就是這個原因。這1000個萬達廣場里每個都包涵了無數消費場景，這是啥概念？這些都是線下入口啊，王健林以后所有生意的 “流量”都要靠著1000個萬達廣場當入口把錢引進來。所以王健林就必須要大規(guī)模復制萬達廣場——而現在，距離王健林設定的2025年復制1000個萬達廣場還有10年，今年才建了109個，還有991個他要到哪里搞錢？這個時候就要聯想，錢的事情還是需要金融公司來解決。否則萬達收購快錢干什么？難道只讓快錢做做支付工具？肯定不止于此，以前讓房地產信托機構搞基金，今后完全可以讓快錢干弄錢這件事。

萬科萬達強強聯手后可將各自互惠利益達到最高點，對萬科而言將扭轉當前因為白銀時代住宅發(fā)展速度變慢而使其處于走下坡路的格局。

轉型之二：雙方合作找到更大的價值點

由此可見，未來的萬達將會逐漸褪掉過去經營房地產的戰(zhàn)袍，慢慢變成一個玩金融的房地產管理 “輕”公司，房地產開發(fā)商再不是萬達的頭銜！而這個輕公司的基礎，就是通過快錢研發(fā)出一個個融資產品，通過經營金融產品來帶動萬達的商業(yè)地產擴張。其實，簡單地說就是馬云從線上往線下拓展，而萬達要從線下往線上反攻！而對于萬科來說，未來它會在社區(qū)商業(yè)繼續(xù)發(fā)展，萬科轉型后將會繼續(xù)做好住宅和城市配套服務商，雙方合作有利于共同發(fā)展。5月14日，郁亮于北京 “兩萬”合作新聞發(fā)布會上透露，當下萬科做商業(yè)地產壓力很大，結盟萬達不是排他、壟斷。同時郁亮還透露，萬科融資渠道多，資產管理渠道多，但沒有金融板塊，萬達卻有金融板塊，未來不排除合作可能。

此外，對于此次合作，王健林則表示，彼此認識20年現在才合作，原來有差異，但差異也不大，過去供不應求，現在也不是過不下去了，我們都活得挺好，但現在突然找到雙方合作有更大價值點，而且有更大層面的探討。由萬科開發(fā)項目中住宅部分，萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現優(yōu)勢互補；雙方還表示，將共同探討基于現有項目進行合作開發(fā)的可能性。

傳統住宅市場規(guī)?；l(fā)展空間受限，這已經成為當前房企發(fā)展過程遭遇的痛點。單純地 “一條道走到黑”已經讓專注于各自擅長領域的萬科和萬達感受到壓力，未來住宅、商業(yè)、文化、旅游等多類型地產融合將成為諸多房企的轉型方向。

轉型之三：消費端資源成為“聯姻”引力

雙方合作的另一個原因就是房企業(yè)績的下滑，除了銷售額的下滑，利潤率的逐年遞減已經成為不爭的事實。此次合作，萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經驗也將傳導給萬科，而商業(yè)地產部分則 “輕資產”操作。如此一來，雙方在成本控制 (拿地、融資)上都減負了，在運營管理上也可以發(fā)揮所長，更加精細化。最后一個原因，筆者認為是最關鍵的，就是萬科和萬達都看上了對方儲備豐富的消費端資源，即業(yè)主大數據。萬科專注住宅市場所積累的業(yè)主資源豐富，且萬科物業(yè)的消費數據也是業(yè)內公認最全面的，而萬達集團旗下商業(yè)地產、文化旅游產業(yè)積累的商戶和消費者、投資客資源也是萬科較為缺乏的。二者的聯姻有利于集聚消費端的客戶資源，為房企未來提供精準營銷和社區(qū)服務帶來1+1大于2的效應。

萬科集團總裁郁亮也表示： “我們都姓萬，創(chuàng)始人都姓王，一個是商業(yè)王，一個住宅王，白銀時代是結盟的開始?！?/p>

業(yè)內專家認為，萬科萬達強強聯手后可將各自互惠利益達到最高點，對萬科而言將扭轉當前因為白銀時代住宅發(fā)展速度變慢而使其處于走下坡路的格局。而對于萬達而言搭上萬科住宅品牌能迅速進入二三線城市拓展，并實現其輕資產方向和服務商轉型的宏偉目標。而對業(yè)內同行而言，萬萬組合，在整個房地產圈子的影響不亞于一場地震。而受沖擊最大的，應該是其他的一線房企。隨著房地產步入新常態(tài)，房企依靠土地增值、房價上漲賺錢的時代已經過去，不再會有普遍性的規(guī)?；鲩L機會，房地產作為 “最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低，房企很難像 “黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產行業(yè)利潤率逐漸下滑回歸正常利潤將成為趨勢，因此房企謀求變化和轉型是必然趨勢。