探討土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本控制

摘要：土地儲(chǔ)備是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目具有實(shí)施周期長(zhǎng)、資金需求量巨大，潛在風(fēng)險(xiǎn)大，涉及的利益相關(guān)者眾多的特點(diǎn)。為提高土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的效益，做好土地儲(chǔ)備成本控制工作就顯得尤為重要。本文從土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本控制的重要性出發(fā)，結(jié)合實(shí)際工作，對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本控制提出一些建議。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備;項(xiàng)目;成本控制

土地儲(chǔ)備起源于歐洲，1996年引入我國(guó)并實(shí)施。我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度經(jīng)過(guò)這些年不斷完善，取得了一定成就，但是在這一過(guò)程中，也存在著一些問(wèn)題，例如管理不到位、資金運(yùn)用效益低、宏觀調(diào)控作用有限等。這些問(wèn)題造成了土地儲(chǔ)備成本太高，潛在風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大等問(wèn)題。因成本具有可控性，為減少潛在風(fēng)險(xiǎn)，就需要探索如何科學(xué)合理地控制土地儲(chǔ)備成本。

一、土地儲(chǔ)備成本及土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本控制概述

土地儲(chǔ)備成本是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在依法取得土地，組織前期開(kāi)發(fā)，儲(chǔ)備以備供應(yīng)土地行為中所耗費(fèi)的資源。不同城市具體實(shí)施土地儲(chǔ)備的模式雖然不盡相同，但一般而言土地儲(chǔ)備成本主要包括：一是征收項(xiàng)目需支付的征地和拆遷補(bǔ)償款或土地收購(gòu)項(xiàng)目需支付土地價(jià)款。二是必要的前期土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用（七通一平）。三是財(cái)務(wù)費(fèi)用。四是其他相關(guān)費(fèi)用。受土地儲(chǔ)備的特殊性影響，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的成本不能單一地從土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)來(lái)考慮，而須從土地儲(chǔ)備項(xiàng)目全過(guò)程涉及利益相關(guān)者一起考慮，尋求成本最小化。

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本控制是一項(xiàng)全員參與，全過(guò)程控制，綜合的項(xiàng)目管理工作，旨在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中持續(xù)控制實(shí)際發(fā)生的成本在預(yù)算范圍之內(nèi)，主要涉及三個(gè)方面：首先，事前控制，對(duì)各種能夠引起土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本變化因素的控制;其次，事中控制，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的成本控制;最后，事后控制，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)際成本變動(dòng)的控制。

二、土地儲(chǔ)備成本控制的重要性

（一）影響土地使用權(quán)出讓效益

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度是國(guó)家調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，增加地方政府財(cái)政收入的有效的手段。依法科學(xué)地確定出讓起始價(jià)作為土地使用權(quán)出讓制度中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，能合理顯示國(guó)有土地使用權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值，有效防止國(guó)有土地使用權(quán)資產(chǎn)的流失。根據(jù)出讓起始價(jià)不得低于出讓地塊成本，不得低于地塊基準(zhǔn)地價(jià)這一原則，土地儲(chǔ)備成本直接影響出讓起始價(jià)的制訂，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備成本控制有助于使土地使用權(quán)出讓效益最大化。

（二）影響土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的投資、融資決策

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的成本是投資、融資決策的前提。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目預(yù)期收益能夠覆蓋儲(chǔ)備成本，土地儲(chǔ)備投資才有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。應(yīng)用土地儲(chǔ)備成本控制，能為政府的土地儲(chǔ)備投資決策提供有力保障。

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目開(kāi)展需要大量的資金，融資是解決資金來(lái)源一個(gè)重要渠道。依托土地儲(chǔ)備項(xiàng)目預(yù)算成本高低決定確定融資規(guī)模大小時(shí)，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備成本控制就顯得尤為重要，籌集資金過(guò)多，會(huì)造成資金閑置浪費(fèi)，還會(huì)增加融資成本及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：而籌集資金不足，又影響項(xiàng)目的正常開(kāi)展。

三、開(kāi)展土地儲(chǔ)備成本控制工作的建議

（一）提高土地儲(chǔ)備隊(duì)伍的素質(zhì)

提高土地儲(chǔ)備隊(duì)伍的素質(zhì)是開(kāi)展土地儲(chǔ)備成本控制的重要保障。單位內(nèi)部要重視成本管理，樹(shù)立各層級(jí)員工的成本意識(shí)，讓大家明白成本是可控的并且需要大家的共同努力，自覺(jué)為降低成本貢獻(xiàn)一份力。要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備理論、制度及專業(yè)技能知識(shí)的學(xué)習(xí)，確保在制度和標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作，對(duì)于不清楚的地方必須要確認(rèn)清楚，一旦發(fā)現(xiàn)事情做得不對(duì)，要及時(shí)上報(bào)并加以改正，確保將損失降到最低。要加強(qiáng)與各部門的溝通協(xié)調(diào)，減少不必要的溝通成本及溝通不暢造成損失。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目前期階段的成本控制

土地儲(chǔ)備成本控制的前提是設(shè)立一個(gè)科學(xué)合理的成本目標(biāo)，而科學(xué)合理的成本目標(biāo)的設(shè)立需要進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。征收方面由入戶摸底凋查小組負(fù)責(zé)，入戶摸底調(diào)查小組由指揮部、街道、社區(qū)、征收實(shí)施單位的工作人員及測(cè)繪技術(shù)人員組成。調(diào)查小組必須對(duì)于征地、拆遷中可能涉及的各項(xiàng)資料進(jìn)行詳細(xì)的記錄、收集并拍照。入戶凋查表由入戶調(diào)查小組成員及被征收人現(xiàn)場(chǎng)共同簽字確認(rèn)。前期開(kāi)發(fā)方面由代建單位工作人及相關(guān)部門技術(shù)人員實(shí)地查看，摸清土地儲(chǔ)備地塊內(nèi)的需要遷改的桿線、管道、河道等，并形成書面報(bào)告。財(cái)務(wù)費(fèi)用方面需結(jié)合土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的具體情況，綜合考慮國(guó)家融資政策、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金情況等進(jìn)行測(cè)算。通過(guò)深入分析，論證項(xiàng)目的可行性，著重研究敏感性因素，設(shè)立合理的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目目標(biāo)成本，并將目標(biāo)成本細(xì)化至土地儲(chǔ)備的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地征收、房屋征收貨幣補(bǔ)償成本，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成本，搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，對(duì)被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助，桿線、道路等工程，與征收有關(guān)部門的工作經(jīng)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用，其他相關(guān)費(fèi)用等。建立土地儲(chǔ)備成本責(zé)任制，土地儲(chǔ)備工作獎(jiǎng)懲機(jī)制，確保將土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本控制落到實(shí)處。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制

1.征收階段成本控制

土地征收、房屋征收是依照國(guó)家及地方政策、法規(guī)實(shí)施的，其成本在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目總成本中所占比重最大。推動(dòng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施要向被征收人多宣傳，多動(dòng)員，要深入了解被征收人的期望值，既要滿足其合理要求，保障合法權(quán)益，又要防止不合理補(bǔ)償增加成本，同時(shí)還要兼顧社會(huì)的和諧安定，文明拆遷，避免與被征收人發(fā)生沖突事件，減少停工與重新溝通成本。要嚴(yán)格執(zhí)行征收計(jì)劃，征收進(jìn)度緩慢會(huì)急劇增加成本，造成成本偏差。

2.前期土地開(kāi)發(fā)階段成本控制

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目地塊內(nèi)必要的“七通一平”前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照工程有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在項(xiàng)目施工前做好項(xiàng)目的可行性研究，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，建立與項(xiàng)目相關(guān)的審核機(jī)制，嚴(yán)格審核。依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織招標(biāo)工作。加強(qiáng)施工過(guò)程的監(jiān)督管理，嚴(yán)格價(jià)款的支付控制，禁止隨意變更工程，做好項(xiàng)目的合同、檔案管理，按照規(guī)定時(shí)限及時(shí)辦理竣工決算。

3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本控制

根據(jù)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目具體情況合理配置資金，挖掘內(nèi)部潛力，盤活存量資金，減少資金沉淀，提升資金的調(diào)度能力，提高資金的使用效率。

在國(guó)家政策范圍內(nèi)考慮各種融資渠道的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)比各種融資渠道的優(yōu)缺點(diǎn)，探尋最優(yōu)融資組合方案，科學(xué)制定融資計(jì)劃。

（四）強(qiáng)化廉政建設(shè)

土地儲(chǔ)備的項(xiàng)目的利益相關(guān)者互相勾結(jié)，內(nèi)外串通的舞弊行為，會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備成本的急劇上升，同時(shí)也會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)不良影響。因此，政府應(yīng)當(dāng)完善監(jiān)督及問(wèn)責(zé)機(jī)制，堅(jiān)持懲防并舉、預(yù)防為主的原則，規(guī)范土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的事權(quán)、財(cái)權(quán)和人權(quán)，定期或不定期地對(duì)土地房屋征收補(bǔ)償資金的發(fā)放情況、征收工作的業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)的計(jì)提使用進(jìn)行抽查。對(duì)于土地儲(chǔ)備過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的舞弊行為要嚴(yán)懲不貸，追究其行政及法律責(zé)任，確保土地儲(chǔ)備工作做到依法、依規(guī)、公平、公正、公開(kāi)。

（五）加強(qiáng)事后成本控制

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)際成本形成后，分析和研究實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的差異，找出產(chǎn)生差異的原因，確認(rèn)責(zé)任歸屬，進(jìn)行成本控制執(zhí)行情況績(jī)效考核。在以后的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中，改進(jìn)土地儲(chǔ)備成本控制，有利的差異要吸收經(jīng)驗(yàn)，不利的差異要制定措施進(jìn)行消除。

四、結(jié)束語(yǔ)

土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本控制是土地儲(chǔ)備工作中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期收益依托于成本控制。因此，在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，必須切實(shí)做好成本控制工作。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目成本控制的方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，還需要我們?cè)诮窈蟮膶?shí)際工作中繼續(xù)深入探究，找到科學(xué)有效的控制措施并加以運(yùn)用。

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作者簡(jiǎn)介：

章湞蕓，龍巖市土地發(fā)展集團(tuán)有限公司，福建龍巖。