法院拍賣文書在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用

華超

不動(dòng)產(chǎn)登記與人們的生活息息相關(guān)，絕大多數(shù)登記是以申請(qǐng)人的申請(qǐng)來啟動(dòng)的，申請(qǐng)類型又分為單方申請(qǐng)與雙方申請(qǐng)。雖然在日常登記過程中，雙方申請(qǐng)是主流但也不乏單方申請(qǐng)的情況，其中法院拍賣過戶是比較典型的單方申請(qǐng)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，“人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的”，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)。當(dāng)事人拿著拍賣法律文書來申請(qǐng)過戶時(shí)，首先要確定的有兩點(diǎn)：一是該法律文書是否生效，二是做出該執(zhí)行裁定的法院有無執(zhí)行權(quán)利。

針對(duì)第一點(diǎn)來看，生效的法律文書包括調(diào)解書、判決書、執(zhí)行裁定書以及其他法律規(guī)定的文書。在實(shí)務(wù)操作中，法院拍賣過戶出具的都是執(zhí)行裁定書，可以認(rèn)為是生效的法律文書，但是有時(shí)候在裁定書的裁定內(nèi)容中沒有明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移、滅失等具體內(nèi)容，往往會(huì)附加一份協(xié)助執(zhí)行通知書，登記機(jī)構(gòu)按照協(xié)助執(zhí)行通知書上的協(xié)助內(nèi)容辦理即可。

針對(duì)第二點(diǎn)來看，確定來文法院有無執(zhí)行權(quán)利，是法院拍賣轉(zhuǎn)移登記中關(guān)鍵的一點(diǎn)。當(dāng)人民法院到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查封不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，會(huì)將該訴訟的案號(hào)提供給登記機(jī)構(gòu)，由登記機(jī)構(gòu)記載于登記簿中。擁有執(zhí)行權(quán)的前提是執(zhí)行法院是首封且案號(hào)依然在查封期限內(nèi)。關(guān)于查封期限，根據(jù)2015年2月4日開始施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號(hào)）第四百八十七條第一款規(guī)定，“人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年”。根據(jù)該條第二款規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)延長期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限”。這意味著一次查封不動(dòng)產(chǎn)期限最長可以達(dá)到3年，期滿前還可以續(xù)封。現(xiàn)在登記簿大多已經(jīng)電子化，在實(shí)際工作中通過比對(duì)登記簿信息就能很方便地看出查封是否還在有效期限內(nèi)。

在實(shí)際操作中，最理想化的情形是被拍賣不動(dòng)產(chǎn)只有一條法院查封信息，且執(zhí)行案號(hào)與查封案號(hào)一致。此種情況下只要法律文書中其他內(nèi)容正確就可以直接辦理。但這種情況只占少數(shù)，往往一個(gè)被拍賣不動(dòng)產(chǎn)有多條查封信息。其中一類為同一法院查封，但執(zhí)行案號(hào)與查封案號(hào)不一致。這有可能是因?yàn)榉ㄔ涸趯徖硗粋€(gè)案子時(shí)，隨著訴訟的進(jìn)行，在不同階段產(chǎn)生了不同案號(hào)，如在訴訟保全階段人民法院就到登記機(jī)構(gòu)將標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了保全查封，經(jīng)過司法拍賣后到執(zhí)行階段出具了執(zhí)行法律文書，兩個(gè)案號(hào)自然是不同的。如何來判斷是否為同一個(gè)案子呢？可以通過對(duì)比查封文書與來文執(zhí)行文書中的申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人、訴訟緣由是否一致來確認(rèn)。如果確定為同一個(gè)案子那就需要人民法院配合在執(zhí)行法律文書上注明原查封案號(hào)，以體現(xiàn)出查封到拍賣的連續(xù)性。但也有可能是被執(zhí)行人涉及多個(gè)訴訟且都由同一法院管轄，法院以不同的案號(hào)查封了標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)。此時(shí)首封的案件原則上獲得了優(yōu)先處置權(quán)，拍賣執(zhí)行法律文書上的申請(qǐng)執(zhí)行人應(yīng)該與首封案號(hào)中的申請(qǐng)執(zhí)行人一致。但也有可能法院考慮到執(zhí)行的實(shí)際情況，認(rèn)為有以輪候查封的案件來執(zhí)行的必要，這時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該提請(qǐng)人民法院配合將執(zhí)行案號(hào)前的查封登記解除使執(zhí)行案號(hào)的查封變?yōu)槭追狻?/p>

另外，更多的一種情況是同一標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)被不同法院查封，這時(shí)執(zhí)行處分的大部分都是首封法院，但根據(jù)2015年11月江蘇高院執(zhí)行局出臺(tái)的《關(guān)于首查封普通債權(quán)法院與輪候查封優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院之間處分查封房地產(chǎn)等相關(guān)問題的解答》，規(guī)定原則上由已進(jìn)入執(zhí)行程序的優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處置查封物，但首封法院已啟動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估或拍賣程序且處分房地產(chǎn)價(jià)值在扣除執(zhí)行費(fèi)用、優(yōu)先債權(quán)后有剩余分配變價(jià)款的除外。同時(shí)規(guī)定，首封當(dāng)事人達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議的，或不同意移送處分權(quán)的，不影響處分權(quán)的移送，厘清了首封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院之間對(duì)查封物的處置權(quán)。由此會(huì)出現(xiàn)進(jìn)行拍賣處分執(zhí)行的不是首封法院而是輪候法院的情況，而登記機(jī)構(gòu)無法確定該輪候法院是否具有執(zhí)行權(quán)利，這時(shí)一般有兩種做法：一種是讓執(zhí)行法院配合，將執(zhí)行案號(hào)順位前其他法院的查封解封，使執(zhí)行案號(hào)變成首封案號(hào)。另一種就需要執(zhí)行法院出具已經(jīng)取得執(zhí)行權(quán)利的讓渡函，一般是首封法院將執(zhí)行權(quán)利直接讓渡給執(zhí)行的輪候法院，也有經(jīng)同一上級(jí)法院指定由輪候法院取得執(zhí)行權(quán)利的。

有一則案例頗具代表性。一份拍賣普通住宅的執(zhí)行裁定與協(xié)助執(zhí)行通知書，出具人為某市A法院。經(jīng)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿發(fā)現(xiàn)，該處住宅有2條抵押信息，第一順位抵押權(quán)人為甲銀行，第二順位為一名個(gè)人。查封信息有2條，第一順位為某市B區(qū)法院，查封案號(hào)為（XX）某民訴字第XX號(hào)，登記時(shí)間為2014年6月。第二順位為某市A區(qū)法院，查封案號(hào)與此次執(zhí)行文書上的案號(hào)一致且申請(qǐng)執(zhí)行人都為甲銀行，但查封登記時(shí)間卻在2013年3月。顯而易見，執(zhí)行法院不是首封法院，并且首封登記時(shí)間比輪候還要晚。再次查閱相關(guān)檔案發(fā)現(xiàn)原來首封的案號(hào)是續(xù)封的，原查封案號(hào)為（XX）某商訴保字第XX號(hào)，登記時(shí)間為2012年8月。此時(shí)終于將整個(gè)脈絡(luò)理清，被執(zhí)行人應(yīng)該是通過向甲銀行貸款購得房屋，2012年由于其他債務(wù)糾紛，其他債權(quán)人向B法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，查封了該房屋，此時(shí)被執(zhí)行人應(yīng)該還在按時(shí)償還房貸，所以甲銀行并未察覺異樣，直到2013年銀行發(fā)現(xiàn)還貸出現(xiàn)了問題才要求查封了房屋，而B法院在查封期限快到時(shí)進(jìn)行了續(xù)封，且此時(shí)已經(jīng)判決完成，因此以判決案號(hào)進(jìn)行了續(xù)封。但由于輪候查封申請(qǐng)執(zhí)行人同時(shí)是第一順位抵押權(quán)人，享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，所以最終由A法院來開展執(zhí)行程序，B法院將執(zhí)行權(quán)利讓渡給了A法院并出具了讓渡函。最終憑借執(zhí)行裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書和讓渡函完成了拍賣轉(zhuǎn)移登記。

登記機(jī)構(gòu)除了要確定來文法院是否有執(zhí)行權(quán)利外還需核對(duì)法律文書中被拍賣不動(dòng)產(chǎn)的信息，如被執(zhí)行人是否為被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人、被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的坐落是否一致等。但是否一定要求法院在法律文書中注明“原產(chǎn)權(quán)證書作廢”字樣，筆者認(rèn)為沒有必要。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”，還規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。這說明，當(dāng)人民法院做出裁定后，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移了，買受人來登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記實(shí)質(zhì)上是一個(gè)公示的效果，目的是今后更好地行使自己的權(quán)利。顯而易見，之前與被執(zhí)行人相關(guān)的權(quán)屬證書都失效了，出于公示與公信的原則，登記機(jī)構(gòu)只需公告作廢原權(quán)屬證書即可，大可不必要求法院注明“原產(chǎn)權(quán)證書作廢”字樣，甚至以此為由不接受法律文書導(dǎo)致買受人無謂的往返。

陳品祿/責(zé)任編輯