淺析房產(chǎn)測量中存在的問題及措施

劉皓

（麗水市測繪中心浙江麗水323000）

淺析房產(chǎn)測量中存在的問題及措施

劉皓

（麗水市測繪中心浙江麗水323000）

在進(jìn)行房產(chǎn)測量時(shí)，計(jì)算方式的差異、測量概念的歧義以及測量儀器常數(shù)的原因往往會導(dǎo)致房產(chǎn)測量的結(jié)果有所偏差。伴隨著現(xiàn)代房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)測量不僅關(guān)系到技術(shù)，同時(shí)也成為了敏感的社會經(jīng)濟(jì)行為。本文就房產(chǎn)測量中存在的一些問題進(jìn)行了分析，同時(shí)也提出了相應(yīng)的解決辦法。

房產(chǎn)測量存在問題措施

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在蓬勃發(fā)展。在這種大背景下，房產(chǎn)測量作為能夠測算房屋面積的直接形式，對整個(gè)社會具有重要的經(jīng)濟(jì)意義。房產(chǎn)的測量和計(jì)算過程有著嚴(yán)密的科學(xué)性和相應(yīng)的規(guī)范依據(jù)。一旦測量結(jié)果經(jīng)政府部門審批就具有了相應(yīng)的法律效力，可在處理房產(chǎn)糾紛時(shí)作為重要的證據(jù)使用。同時(shí)，作為土地規(guī)劃的重要組成部分，房產(chǎn)測量能為城市的規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及相關(guān)資料，有利于城市土地的規(guī)劃。最后，房產(chǎn)測量最為基本的職能就是測量房屋的實(shí)際面積，對房產(chǎn)業(yè)有著技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的雙重必要性。

1　房屋測量中存在的問題

（1）測量儀器常數(shù)問題。由于房產(chǎn)測量牽扯到房子買賣雙方的利益，因此政府對于現(xiàn)今房產(chǎn)測量十分重視，要求也較高。目前房產(chǎn)測量工作使用的都是內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量辦法，滿足房產(chǎn)測量的高要求。測量時(shí)全站儀主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。但是由于在房產(chǎn)測量碎部測圖中距離較近，因此乘常數(shù)常常是被忽略的?，F(xiàn)在很多測量使用的儀器都為拓普康系列的，由于這個(gè)品牌的儀器常數(shù)所含的誤差極小，因此可以忽略不計(jì)，但是如果采用其他品牌的全站儀則必須在經(jīng)過相應(yīng)的常數(shù)設(shè)定之后才可以使用。

（2）共有面積和公共面積辨析問題。共有建筑面積和公共建筑面積在房產(chǎn)測量中是兩個(gè)概念，也是房產(chǎn)測量時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意的問題。公用指多個(gè)人可一起享用該財(cái)產(chǎn)，但不允許一個(gè)或幾個(gè)人將其劃為自有；共有指兩個(gè)或多個(gè)按照法律規(guī)定能對該區(qū)域享有使用權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，共有人能按照法律規(guī)定依法共同處置財(cái)產(chǎn)。國家計(jì)量規(guī)范《商品房銷售面積測量》中有這樣一條：買房人在購買商品房時(shí)的建筑面積應(yīng)指該商品套房內(nèi)的建筑面積和共有的建筑面積的總和。

（3）房屋測量中的偏心測量問題。在進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí)，棱鏡一般情況下是朝向儀器方向的，但是在某些特許情況下卻不是這樣的。一旦出現(xiàn)這種情況，由于棱鏡都具有一定的體積，因此就不能將棱鏡看做是一個(gè)點(diǎn)來進(jìn)行觀測。這是需要采用角度偏心觀測。這種方法需要將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋相同水平距離的合適位置，在測定玩棱鏡的水平距離之后操作水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)，最后在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作就好。

（4）對稱邊長度實(shí)地丈量不一致的問題。在進(jìn)行房屋實(shí)地測量時(shí)，要求對房屋每一條邊都進(jìn)行細(xì)致測量。但實(shí)地測量常會出現(xiàn)理論上要求對稱的兩條邊實(shí)際不一致的情況。這不僅會造成視覺上觀賞性的降低，嚴(yán)重時(shí)還有可能導(dǎo)致其他問題的產(chǎn)生。這種問題產(chǎn)生的原因有很多，但主要還是以前一些問題的累積或者是工程建筑方面的失誤。在這種情況下就要求對勘丈的數(shù)據(jù)進(jìn)行理性冷靜的分析和處理，然后重新繪圖之后進(jìn)行房產(chǎn)面積計(jì)算。對于在誤差范圍之內(nèi)的影響應(yīng)該在多次計(jì)算之后求其平均值，以減少誤差的影響。

（5）房屋的布局層數(shù)問題。房屋的布局層數(shù)是房產(chǎn)分布圖和分丘圖上必須標(biāo)注的房產(chǎn)要素，同時(shí)也是房屋面積計(jì)算的關(guān)鍵要素，因此房屋的布局層數(shù)必須調(diào)查清楚。由于有些房產(chǎn)從外部調(diào)查時(shí)與室內(nèi)的層數(shù)并不相符，因此在調(diào)查多層建筑時(shí)必須深入建筑內(nèi)部，同時(shí)對于特殊部分要仔細(xì)具體查看，這是保證房產(chǎn)面積登記正確的關(guān)鍵因素之一，也是多年調(diào)查房產(chǎn)測量的經(jīng)驗(yàn)之一。

（6）斜屋面高度的確定問題。在進(jìn)行房產(chǎn)測量時(shí)，尤其是測量別墅等房屋時(shí)常常會遇到測量斜屋面高度的問題。斜面屋頂?shù)姆课葜傅木褪欠课莸奈蓓敾蛘咛烀嫔狭碛幸粋€(gè)儲存或者供人們居住的房屋。對于這類房屋，其要求是按照其層高達(dá)到2.20m的部位進(jìn)行房屋建筑面積的計(jì)算。但是在計(jì)算地下室等的自然層數(shù)時(shí)則需要按照室內(nèi)層高不低于2.20m來計(jì)算室內(nèi)房屋面積。

2　房產(chǎn)測量問題解決措施

（1）房產(chǎn)測量中儀器和棱鏡常數(shù)問題的解決辦法。進(jìn)行房產(chǎn)測量時(shí)，使用的儀器常會出現(xiàn)一些常數(shù)設(shè)置問題。由于每種儀器都有其特定的規(guī)格，因此首先要做的是確定使用的儀器都是經(jīng)過相關(guān)部門檢驗(yàn)的。另外，在進(jìn)行測試時(shí)可以將儀器的常數(shù)設(shè)置為零，之后測出儀器到棱鏡后背位置的距離，這個(gè)測出的距離就是棱鏡常數(shù)。

（2）共有面積和公有面積的解決辦法。作為目前快速發(fā)展的數(shù)字化技術(shù)，GPS憑借其特點(diǎn)被廣泛運(yùn)用于共有面積和公有面積的解決措施中。采用GPS技術(shù)繪圖可以定義房產(chǎn)測量的圖形和屬性，還可以進(jìn)行圖像的雙向，達(dá)到以往無法實(shí)現(xiàn)的效果。在房屋測量中使用GPS技術(shù)可以精確分?jǐn)偡课荩沟梅慨a(chǎn)測量變得更加的精確和準(zhǔn)確，能夠很好的解決共有建筑面積和公有建筑面積。

（3）房屋測量中偏心測量的解決措施。一般情況下，房產(chǎn)面積的測量分為房屋面積的測算還有用地面積的測算。由于房屋面積的測算中包含的內(nèi)容較多，因此在進(jìn)行房屋銷售過程中就必須進(jìn)行較好的區(qū)分，才能避免因此導(dǎo)致的糾紛。運(yùn)用坐標(biāo)進(jìn)行解析可大大提高房產(chǎn)測量的精準(zhǔn)性，對房產(chǎn)測量有著極大的貢獻(xiàn)。另外，房屋測量中偏心測量的問題同樣可以利用坐標(biāo)的方法來解決，運(yùn)用這種方法不僅能夠觀測棱鏡和儀器，還能夠很好的估算計(jì)算出公式的正確性。

（4）對稱邊長度不一致的解決措施。房屋測量中對稱邊長度不一致的問題可以通過數(shù)字化繪圖來解決。數(shù)字化繪圖就是通過科學(xué)技術(shù)將一些有用的信息輸入到計(jì)算機(jī)中，之后利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行一定的處理并且生成圖像，最后通過輸出設(shè)備將房產(chǎn)圖輸出。通過數(shù)字化繪圖得到的房產(chǎn)圖精確性高，同時(shí)圖上承載的房屋信息也較多，能夠大大降低房產(chǎn)測量中誤差的產(chǎn)生。數(shù)字化繪圖作為計(jì)算機(jī)技術(shù)飛速發(fā)展的伴生產(chǎn)物，目前廣泛運(yùn)用于地質(zhì)測量和地形測量當(dāng)中。同樣的，這種技術(shù)能夠很好地解決房屋測量中對稱邊長度不等的問題，是未來房屋測量房產(chǎn)圖繪制的大方向之一。

3　測量概念的區(qū)分

幢是在進(jìn)行房產(chǎn)測量時(shí)房產(chǎn)要素的基本單位，同時(shí)也是進(jìn)行調(diào)查的基本單位。在進(jìn)行“幢”的區(qū)分時(shí)要把握三個(gè)原則。首先同一幢樓指的是設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收等施工步驟保持高度一致的，一旦處于不同時(shí)期，那么應(yīng)該單獨(dú)算作是一幢；第二，同一幢樓房地上部分必須保持相連，如果出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分離應(yīng)該單獨(dú)分幢；第三，同一幢樓所占用的土地應(yīng)該為同一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，并且要有共用和共有的設(shè)施。

4　結(jié)束語

本文分析了房產(chǎn)測量中各方面可能出現(xiàn)的問題，同時(shí)從各個(gè)角度提出了相應(yīng)的解決辦法。作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，做好房產(chǎn)測量不僅保證了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，同時(shí)也能夠有效提高建筑單位的承建水平。同時(shí)，由于房產(chǎn)測量直接關(guān)系到人民群眾和開發(fā)商的切身利益，因此，各政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對于房產(chǎn)測量工作的重視程度，尋找最優(yōu)的解決辦法，以減少不必要的糾紛。

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P2[文獻(xiàn)碼]A

1000-405X（2015）-7-153-1

劉皓（1980～），男，本科，工程師，研究方向?yàn)楣こ虦y量、房產(chǎn)測量、地理信息。