QG房地產(chǎn)項(xiàng)目物資采購管理問題探析

張 鍇吳振華

（1.河北中古文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司，河北 滄州 062650；2.桂林電子科技大學(xué)商學(xué)院，廣西 桂林 541004）

QG房地產(chǎn)項(xiàng)目物資采購管理問題探析

張 鍇1吳振華2

（1.河北中古文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司，河北 滄州 062650；2.桂林電子科技大學(xué)商學(xué)院，廣西 桂林 541004）

房地產(chǎn)項(xiàng)目在招標(biāo)采購與物資供應(yīng)方面，存在著諸多問題，包括與總包方的責(zé)權(quán)不清晰、QG房地產(chǎn)與供貨商的招標(biāo)流程和制度不夠完善、施工計(jì)劃與組織不合理、物資進(jìn)場計(jì)劃形式化。文章針對QG房地產(chǎn)現(xiàn)有采購流程中存在的主要問題，就如何合理制定采購計(jì)劃、確定有效的采購方式、提出了切實(shí)可行的方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；物資；采購計(jì)劃；采購方式

1 引言

采購管理也被譽(yù)為房地產(chǎn)企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，近幾年在地產(chǎn)圈內(nèi)流行著一句名言“利潤來自節(jié)約，節(jié)約依靠采購”。建筑物資材料約占房地產(chǎn)總體建筑造價(jià)的60%至70%[1]，而其中由開發(fā)商直接招標(biāo)采購的材料又占到總體建筑造價(jià)的40%左右。也就是說一個(gè)100億的項(xiàng)目，招標(biāo)采購直接控制的金額就達(dá)到28億左右。這說明，采購管理對于保證提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤、保證資產(chǎn)收益率、提升效率和競爭力等方面都具有重要作用[2]。因此，近年來國內(nèi)學(xué)者在相關(guān)領(lǐng)域也進(jìn)行了大量的研究。在采購模式方面，陳方（2011）認(rèn)為，采用集中采購模式、推行準(zhǔn)時(shí)制采購管理模式、加快物資采購的信息化建設(shè)是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的有效對策[3]；王洪海（2013）認(rèn)為，我國房地產(chǎn)企業(yè)對于集中釆購和分散釆購的實(shí)際劃分不夠明顯[4]。針對具有不同需求的獨(dú)立的集團(tuán)各成員企業(yè)的獨(dú)立增量情況，向晉乾等人（2005）分析了在定期訂貨策略下，集中采購的最優(yōu)訂貨量[5]。王利梅（2008）認(rèn)為，數(shù)量從優(yōu)原則是集中采購的基礎(chǔ)，數(shù)量折扣模型在固定折扣下，應(yīng)該充分考慮采購方的需求，通過確定每個(gè)批量的采購數(shù)量，最終達(dá)到降低總體采購成本的目的[6]；王衛(wèi)（2010）把集中采購組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)建立了模型，并且針對管理粗放的集團(tuán)型與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)型的企業(yè)進(jìn)行了的細(xì)致的研究[7]。在采購策略方面，張堅(jiān)（1999）與戴更新（2000）提出了在不同的訂貨階段不同批次的訂貨采購辦法，并給出了解決方案[8][9]；在此基礎(chǔ)上，關(guān)志民等人（2005）引入批量采購享有不同折扣的概念，進(jìn)一步分析了在集中采購條件下多種產(chǎn)品的供應(yīng)商如何選擇和訂購量如何分配的問題[10]；蘇麗娜針對廣州地鐵建工的鋼材能否實(shí)行甲方招標(biāo)和直接采購的問題，提出了選用“模糊評價(jià)法”建立決策數(shù)據(jù)模型[11]。

不難看出，國內(nèi)的研究主要集中在采購模式和采購策略上，以定量分析的方法確定最優(yōu)的采購批量，但是，適應(yīng)中國國情的房標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)物資采購體系還沒有完全建立，因此本文將對采購計(jì)劃和采購方面兩個(gè)方面進(jìn)行分析，希望能對房地產(chǎn)物流采購體系的完善做出微薄之力。

2 QG房地產(chǎn)項(xiàng)目采購管理現(xiàn)狀

QG房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)、生產(chǎn)、博物館、旅游景觀、配套設(shè)施等的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)群。項(xiàng)目共分為十個(gè)主要分區(qū)，總投資額超過50億，項(xiàng)目總規(guī)劃用地約5.3平方公里?，F(xiàn)一期項(xiàng)目已經(jīng)完成10萬平米，主要包括展館、工藝城、大型廠房、沿河商業(yè)街等配套綜合實(shí)體。在對QG房地產(chǎn)公司的深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，在QG房地產(chǎn)的采購計(jì)劃和采購方式上存在著一定的問題。例如：①供應(yīng)商文件提供不夠齊全。供應(yīng)商只提供價(jià)格，并未明確說明和規(guī)定三家以上的廠家的資質(zhì)等級，是否為正規(guī)企業(yè)，檢測報(bào)告是否合格。②物資需求不夠明確。工程技術(shù)部提供物資需求目錄中沒有明確使用時(shí)間、使用部位、數(shù)量和主要規(guī)格。③忽略品牌因素。招標(biāo)采購部在進(jìn)行市場考察調(diào)研并索取同種材料供應(yīng)商相關(guān)資料時(shí)，忽略了一個(gè)重要因素，即產(chǎn)品的價(jià)格是由產(chǎn)品的品牌所決定的，不同品牌的產(chǎn)品價(jià)格存在較大差距。④“符合性意見”不夠具體。符合性意見是指設(shè)計(jì)部根據(jù)圖紙來確定產(chǎn)品的使用部位和技術(shù)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。通常，實(shí)際情況與原圖紙不同，因此設(shè)計(jì)部應(yīng)經(jīng)常與施工方或設(shè)計(jì)院進(jìn)行交流與洽談，最終更改圖紙使之符合實(shí)際情況。然而，設(shè)計(jì)部在施工過程中沒有起到監(jiān)督作用。

3 采購計(jì)劃

采購計(jì)劃是一個(gè)公司成本組成的重要部分，制定采購計(jì)劃既需要公司的整體定位把控，又需要各部門綜合配合。總體來說采購計(jì)劃的制定主要需要三個(gè)方面的考慮。這三個(gè)方面分別確定了采購計(jì)劃的“時(shí)間”、“價(jià)格定位”和“采購方式”。

（1）通過工程部下發(fā)的施工組織計(jì)劃和材料需求計(jì)劃，制定相應(yīng)的材料采購計(jì)劃。材料采購計(jì)劃主要需要考慮的是材料的生產(chǎn)加工周期，以確保在材料需求前，材料能夠按時(shí)到達(dá)施工現(xiàn)場。

（2）協(xié)同前期部和公司高層領(lǐng)導(dǎo)針對開發(fā)項(xiàng)目的定位，制定采購定位。特別是精裝修工程，涉及到商場或者民宅的整體定位。因此采購計(jì)劃中材料的品牌和檔次就顯得尤為重要。此部分基本能夠確定整體物資造價(jià)的80%，因此一般是公司決策層做出最終定案決策。并且此部分和交房時(shí)給業(yè)主的承諾函息息相關(guān)。因此，此部分指定需要慎重。

（3）采購方式的確認(rèn)。這一部分主要涉及到公司的資金流（現(xiàn)金流）情況。一般來說公司資金比較充裕的企業(yè)都習(xí)慣采用開發(fā)商自行采購方式?，F(xiàn)金流不是很充裕的企業(yè)一般采用總包墊資形式。也就是行業(yè)內(nèi)所說的“甲供材料”和“甲限材料”。

在一個(gè)采購計(jì)劃制定前必須要考慮好這三方面的綜合關(guān)系。最為重要的事情是保證時(shí)間節(jié)點(diǎn)的順利進(jìn)行，因?yàn)檫@涉及到多個(gè)公司，或者多個(gè)部門的相互之前配合問題。一項(xiàng)工程的延誤，可能導(dǎo)致整體工程的停工，其造成的損失是不可估量的。在滿足時(shí)間節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，盡可能的降低產(chǎn)品的價(jià)格，使其保持在合理范圍之內(nèi)。這樣制定出的采購計(jì)劃才是合理的、有效的。

4 采購方式的確定

4.1 材料分類

采購方式的確認(rèn)主要是根據(jù)現(xiàn)金流的充裕度來決定的。在一般地企業(yè)習(xí)慣性采取主材自購，安裝隊(duì)伍自行招標(biāo)的方式進(jìn)行采購。而總包一般簽訂的都是輕工加輔料合同。也有一些開發(fā)上采用的是根據(jù)材料的（訂貨量）實(shí)際資金占有率來確認(rèn)甲供還是乙供。這種供貨方式，主要是按照材料占有資金比率的不同而進(jìn)行采購方式的劃分。

第一種，按照不同工程分類。主要分為：土建類物資、裝修類物資、水暖電類物資、安裝類物資、綠化類物資、其他物資（如座椅，垃圾站等）。這種分類的優(yōu)點(diǎn)就是能夠明確使用材料的使用階段和計(jì)劃時(shí)間。按照施工順序可以進(jìn)行分類采購，能夠加強(qiáng)采購的計(jì)劃性。

第二種，按照材料性質(zhì)分類。這種分類包含的小類比較多（如鋼筋，水泥，石材，涂料等），工程上常用的的《造價(jià)信息》就是按照這種分類對工程類物資進(jìn)行分類的。這種分類的優(yōu)點(diǎn)是能夠?qū)Σ牧线M(jìn)行細(xì)致的劃分，增加用材料技術(shù)準(zhǔn)確性，但是這種分類方法對于材料計(jì)劃的制定沒有第一種方式的優(yōu)勢。

第三種，按照材料主次進(jìn)行分類。分為主材，次要材料和輔助材料。主材主要有鋼筋、混凝土、電線電纜、鋼結(jié)構(gòu)等；次要材料主要包括潔具、門窗、部分裝飾材料等；輔助材料主要包括釘子，膠帶、密封膠等。這種分類方法的好處是在供應(yīng)鏈采購過程中能夠更好地對主要材料進(jìn)行控制，能夠做到有重點(diǎn)的監(jiān)控，從而更好地保證工期和工程質(zhì)量。

以上三種房地產(chǎn)采購供應(yīng)分類方式各有其優(yōu)點(diǎn)，但是從實(shí)際應(yīng)用來說，第一種方法和第三種方法結(jié)合起來使用能夠達(dá)到更好的效果。按照第一種的時(shí)間分類制定計(jì)劃，按照第三種分清主次材料，抓住重點(diǎn)物資。這種結(jié)合的方式能夠節(jié)省大量的時(shí)間，有效地減少時(shí)間成本。

4.2 采購方式

QG房地產(chǎn)采用的主要是總包采購與主材限價(jià)相結(jié)合的采購方式。無論是從材料分類，還是從采購主體（建設(shè)方采購或者總包采購）分類，采購方式都是多種多樣的。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在主流的物資采購供應(yīng)方式有如下幾種：

（1）建設(shè)方自行采購（甲供）。這種采購方式就是由建設(shè)方自行啟動(dòng)招標(biāo)采購流程。自行采購所需要的物資，主要框架流程如下：

尋找生產(chǎn)廠家→審核廠家資質(zhì)文件→組織隊(duì)伍對廠家進(jìn)行考察→根據(jù)考察結(jié)果撰寫考察報(bào)告并進(jìn)行評分→確定合格供應(yīng)商→招標(biāo)→開標(biāo)→評標(biāo)→價(jià)格和技術(shù)談判→定標(biāo)→簽訂合同→封樣→材料進(jìn)場檢驗(yàn)→合格付款。

從以上流程中不難看出，物資的采購和供應(yīng)鏈的的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的，它能夠明顯的降低物資成本，一般降幅為20%左右。但是，這種供應(yīng)方式對建設(shè)方的資金壓力是比較大的，如果建設(shè)方自持資金較多，建議采取這種方式進(jìn)行采購。現(xiàn)今國內(nèi)比較大的開發(fā)公司都采用的這種模式進(jìn)行采購，特別是其中包含的戰(zhàn)略采購和集中采購，更是能夠最大化的降低企業(yè)采購成本；如果建設(shè)方大多數(shù)物資采購資金是靠貸款或者募集資金所得，考慮到利息等金融條件，甲供的現(xiàn)實(shí)意義不是很大。

（2）施工方自行采購（乙供）。這種采購方式物資供應(yīng)成本較高，優(yōu)點(diǎn)就是可以由施工方進(jìn)行墊資，對于那些資金不是很充裕的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一種好的選擇?，F(xiàn)今國內(nèi)的房地產(chǎn)公司80%以上都是小型公司，有些公司的員工甚至不到10人。在這一類公司中基本上98%以上都是采用乙供模式。對這類公司而言，由施工方自行采購（乙供）更加合算。這其中涉及到融資渠道和方法、國內(nèi)銀行體系，金融體系、貸款制度等諸多綜合問題。

（3）建設(shè)方指定廠家品牌，施工方進(jìn)行采購（甲指乙供）。這種采購方式主要是為了控制總體造價(jià)，并保證關(guān)鍵部位的施工質(zhì)量。例如：消防設(shè)備、電線電纜、防火保溫材料、配電設(shè)備、裝飾裝修主材等。為了防止施工方只考慮自身利益，在關(guān)鍵部位采用不合格材料，最終導(dǎo)致項(xiàng)目不能驗(yàn)收。建設(shè)方可以通過關(guān)鍵部位的指定采購，能夠控制住材料的品質(zhì)，使驗(yàn)收工作順利進(jìn)行。由于這一流程比較復(fù)雜，因此可以采用更加簡單的流程：

建設(shè)方尋找生產(chǎn)廠家→審核廠家資質(zhì)文件→組織隊(duì)伍對廠家進(jìn)行考察→根據(jù)考察結(jié)果撰寫考察報(bào)告并進(jìn)行評分→確定合格供應(yīng)商→建設(shè)方對價(jià)格進(jìn)行摸底→最終確認(rèn)性價(jià)比較高的品牌和廠家→建設(shè)方指定品牌并限定價(jià)格→施工方與該廠家簽合同→封樣→材料進(jìn)場檢驗(yàn)→施工方付款。

綜合上述三種情況，采取綜合采購策略是一種比較合理的采購方式的方案。也就是主要材料和占用資金較多的材料（混凝土、鋼筋等）甲供，占用資金不多但是重要的材料甲指乙供（各種潔具、木門等），次要材料（膠布、釘子等）乙供的綜合采購方式。這樣既解決了企業(yè)資金不足的問題，又解決了材料質(zhì)量的監(jiān)控問題。

5 結(jié)論和建議

本文針對QG房地產(chǎn)項(xiàng)目采購問題進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論和建議。

（1）制定科學(xué)的采購計(jì)劃，可以保證建設(shè)進(jìn)度的完成。采購計(jì)劃的根據(jù)是以工程的進(jìn)度計(jì)劃和工程的物資需求計(jì)劃等為時(shí)間基礎(chǔ)編寫而成的。一個(gè)科學(xué)的采購計(jì)劃，應(yīng)該充分考慮到產(chǎn)品的生產(chǎn)周期、運(yùn)輸周期、產(chǎn)品設(shè)備安裝的前置性和順序性。房地產(chǎn)與生產(chǎn)企業(yè)不同，在采購的同時(shí)，還應(yīng)該考慮到材料進(jìn)場時(shí)間與土建工程的配套施工問題，以及先后進(jìn)場順序。這樣才能夠最大限度的節(jié)省時(shí)間，建立一個(gè)合理的時(shí)間軸線，避免工期延誤。

（2）確定合理的采購方式，縮短工期，減少成本。在很大程度上，采購方式的正確選擇能夠有效地減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購消耗成本。合理的采購方式一方面能夠減少員工的工作量，把采購人員從瑣碎的總價(jià)較低的零星材料采購中解放出來，控制住關(guān)鍵材料的進(jìn)場時(shí)間，縮短工期；另一方面能夠通過對總價(jià)較高的大宗材料集中采購，有效地減少建設(shè)成本。

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QG of purchasing management of real estate projects

Real estate projects in the bidding and supplies, there are many aspects of the problem, including the right to select the total package is not clear, QG estate with suppliers bidding process and system is not perfect, construction planning and organization unreasonable approach plan supplies formal.The main problem for real estate article QG existing procurement processes exist, then how reasonable procurement plans, determine the effective procurement method, proposed a practical solution.

Real estate projects; supplies; procurement plan; procurement

F406

A

1008-1151(2015)01-0168-03

2014-12-10

張鍇（1981－），男，北京人，河北中古文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司招標(biāo)采購部經(jīng)理，從事業(yè)務(wù)，成本控制和招標(biāo)采購。

吳振華（1972－），男，河北樂亭人，桂林電子科技大學(xué)商學(xué)院副教授，博士，碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市土地增值與收益分配、工業(yè)工程與管理。