國(guó)際旅游島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

□文/江 凱

（中國(guó)人民銀行?？谥行闹?海南·海口）

一、發(fā)展概況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體較快。2015年1～8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1，042億元，同比增長(zhǎng)23.2%，比上年同期高3.2 百分點(diǎn)。海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速名列全國(guó)第三，東部第一，增速高于全國(guó)平均水平19.7 個(gè)百分點(diǎn)。海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額的52.1%，比上年同期高6.5 個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)平均水平34 個(gè)百分點(diǎn)。

（二）市場(chǎng)銷售有所好轉(zhuǎn)。2015年前8 個(gè)月，房屋銷售由年初的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)正，但增速仍然偏低。1～8月份全省房屋銷售額616 億元，同比增長(zhǎng)3.4%；房屋銷售面積616 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.5%，比上年同期高15 個(gè)百分點(diǎn)。

（三）房屋銷售價(jià)格基本平穩(wěn)。2015年1～8月份房屋銷售均價(jià)9，988 元/平方米，比上年同期上漲3%。成交均價(jià)保持適度平穩(wěn)，說(shuō)明年初以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控利好政策效應(yīng)已初步發(fā)揮作用。受國(guó)際旅游島政策因素影響，2010年海南省房屋市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲，此后5年政策效應(yīng)遞減，價(jià)格逐漸回歸正常水平。

（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源面臨壓力。2015年1～8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為1，460 億元，同比增長(zhǎng)12.6%，低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速10.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款為258 億元，同比增長(zhǎng)7.8%；自籌資金664 億元，增長(zhǎng)13.2%；其他資金538 億元，增長(zhǎng)14.2%。今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到的房屋定金及預(yù)付款項(xiàng)增長(zhǎng)減慢，前8 個(gè)月來(lái)源于定金及預(yù)付款的資金為321 億元，同比增長(zhǎng)5%，增速比企業(yè)到位資金低7.5個(gè)百分點(diǎn)，僅占企業(yè)到位資金的22%。

二、關(guān)注問(wèn)題

（一）市場(chǎng)需求增長(zhǎng)乏力，市場(chǎng)供給持續(xù)增加。市場(chǎng)延續(xù)了近年新開(kāi)工面積大于銷售面積的態(tài)勢(shì)，2015年前8 個(gè)月新房新開(kāi)工面積949萬(wàn)平方米，新房銷售面積616 萬(wàn)平方米，再考慮2014年末全省已建成但尚未出售新房面積956 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供給已處于歷史新高水平。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不足。房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)，但目前海南省房地產(chǎn)業(yè)鏈條相對(duì)較短，建材、家具家電等多數(shù)從外省采購(gòu)，對(duì)本省經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用不強(qiáng)。2015年1～8月份海南省房地產(chǎn)稅收和國(guó)有土地出讓收入合計(jì)占地方財(cái)政收入的46%，財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴較高。

（三）金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比偏高和增速較快。市場(chǎng)銷售周期延長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流減速，更依賴銀行信貸需求。全省房地產(chǎn)貸款增速長(zhǎng)期高于全省貸款平均水平，少數(shù)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比偏高，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)集中于房地產(chǎn)行業(yè)。

（四）房地產(chǎn)政策預(yù)期不確定影響市場(chǎng)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。近3年外省籍客戶比重超過(guò)八成，除了少部分在本地工作的外省籍客戶外，多數(shù)買房者來(lái)自省外需求。由于本地剛需、改善性需求增長(zhǎng)有限，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)稅對(duì)于穩(wěn)定存量房和促進(jìn)新增購(gòu)房影響很大。

三、市場(chǎng)展望

在國(guó)家及地方政府出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策下，海南東部地區(qū)有望發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，向高端房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，率先走出低谷，帶動(dòng)全省房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展軌道。東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)占全省總量七成，無(wú)論是銷售面積，還是銷售額的增速都領(lǐng)先于中、西部地區(qū)，是帶動(dòng)全省市場(chǎng)發(fā)展的根本因素，2015年前8 個(gè)月東部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)36%、銷售面積增長(zhǎng)5%，處于東部地區(qū)的?？诩叭齺唽⑹墙窈髱?dòng)全省市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要因素。

隨著海南房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，新開(kāi)工面積不斷增長(zhǎng)，但銷售還在逐步回暖，全省市場(chǎng)面臨去庫(kù)存壓力也隨之增大。今年海南棚戶區(qū)改造提速還將導(dǎo)致市場(chǎng)供給增加和本地需求相對(duì)減少，房企面臨較大的銷售壓力。未來(lái)現(xiàn)房銷售情況會(huì)好于期房，購(gòu)房者更加注重實(shí)惠，偏向選擇證件齊全，符合居住入住的樓盤，從而減少風(fēng)險(xiǎn)、保證交易的安全。市場(chǎng)調(diào)整以及房屋空置率普遍較高，說(shuō)明房地產(chǎn)供給偏高、結(jié)構(gòu)不合理，同時(shí)也說(shuō)明城市基礎(chǔ)設(shè)施有待改善，商業(yè)、醫(yī)療、教育配套建設(shè)不足，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后、吸納勞動(dòng)力人口能力較弱。

四、幾點(diǎn)啟示

（一）著力推進(jìn)房地產(chǎn)配套設(shè)施建設(shè)。加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投入，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，完善城市功能品質(zhì)，改善房地產(chǎn)生活配套，提升商品房使用價(jià)值。

（二）搞好房地產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)發(fā)展。按照“多規(guī)合一”的原則，統(tǒng)籌安排全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，支持和完善土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，提高土地開(kāi)發(fā)利用率。協(xié)調(diào)運(yùn)用規(guī)劃、稅收、土地、金融等綜合手段，把握好調(diào)控市場(chǎng)供求的時(shí)機(jī)、節(jié)奏和力度。

（三）加大購(gòu)房貸款和住房公積金政策支持。進(jìn)一步研究通過(guò)降低銀行按揭貸款首付比和利率、提高公積金貸款額度等措施，支持本地居民解決首套住房和改善性需求。加快推進(jìn)全國(guó)住房聯(lián)網(wǎng)，支持通過(guò)異地公積金互認(rèn)和異地商業(yè)貸款的方式，擴(kuò)大市場(chǎng)需求。

（四）完善銀行貸款抵押辦法，構(gòu)建信息共享機(jī)制。建議政府部門改進(jìn)房屋土地抵押辦法，解決業(yè)務(wù)流程分離、信息不共享和重復(fù)抵押的問(wèn)題。構(gòu)建跨部門房地產(chǎn)信息共享機(jī)制，共同監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)，加強(qiáng)政策措施的協(xié)調(diào)配合。

［1］宋一.房地產(chǎn)問(wèn)題的幾點(diǎn)思考［J］.資源與產(chǎn)業(yè)，2015.8.

［2］彭艷.投資性房地產(chǎn)處置問(wèn)題［J］.企業(yè)改革，2015.6.

［3］徐培.房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的構(gòu)建［J］.統(tǒng)計(jì)與決策，2014.11.