農(nóng)村宅基地調(diào)查及相關(guān)問(wèn)題研究

楊偉

[摘要]農(nóng)村宅基地關(guān)系著農(nóng)民的切身利益，既是農(nóng)民的生產(chǎn)資料，又是農(nóng)民的生活資料。本文以上海市新海鎮(zhèn)為例，對(duì)其目前宅基地的使用現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，剖析了問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因，并結(jié)合新海鎮(zhèn)的具體特點(diǎn)提出了解決對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村 宅基地 對(duì)策

[中圖分類(lèi)號(hào)] F301.0 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X（2015）-3-165-1

0前言

新海鎮(zhèn)是上海市政府在2008年批準(zhǔn)建立的，位于崇明區(qū)，也是崇明區(qū)西北門(mén)戶(hù)，屬于傳統(tǒng)重鎮(zhèn)。新海鎮(zhèn)下轄的各個(gè)自然村在宅基地方面，堅(jiān)持貫徹國(guó)家和市政府的規(guī)定，并且按照該村的實(shí)際情況來(lái)使用管理耕地，在宅基地審批等方面有很多突出的懲戒，但是也存在一些問(wèn)題。

1新海鎮(zhèn)宅基地使用現(xiàn)狀

1.1農(nóng)村宅基地缺少身份證明

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主要憑證就是農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，但是在筆者對(duì)新海鎮(zhèn)各個(gè)自然村的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，每個(gè)村的村農(nóng)擁有農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的很少，不僅僅在新海鎮(zhèn)的各村出現(xiàn)這種情況，在我國(guó)其他地方的農(nóng)村也只有十幾戶(hù)人家擁有農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，所以農(nóng)村宅基地缺少身份證明是目前我國(guó)農(nóng)村宅基地面臨的重要問(wèn)題。

1.2存在大量“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象

目前新海鎮(zhèn)共有6043戶(hù)人家，但是擁有超過(guò)1萬(wàn)處的宅基地，并且有很多人家擁有7處以上的宅基地，新海鎮(zhèn)政府對(duì)各個(gè)自然村出現(xiàn)的這種情況還未做出比較有效的整改措施，導(dǎo)致“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象一直存在。宅基地是關(guān)系到農(nóng)民生產(chǎn)資料和生活資料的切身利益，解決“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象也是體現(xiàn)社會(huì)公平的重要表現(xiàn)，所以需要有關(guān)部門(mén)作出比較有效的整改措施。

1.3存在大量農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象

據(jù)筆者對(duì)新海鎮(zhèn)的調(diào)查顯示，在最近兩年內(nèi)發(fā)生的宅基地流轉(zhuǎn)共69起，大部分都是各個(gè)自然村村民之間的流轉(zhuǎn)，并且在這些宅基地流轉(zhuǎn)案例中的宅基地交易價(jià)格不僅包括地上建筑物的價(jià)值，還包括該宅基地使用權(quán)的價(jià)格。

2新海鎮(zhèn)宅基地存在問(wèn)題的主要原因分析

2.1宅基地登記發(fā)證工作滯后

宅基地是關(guān)系到農(nóng)民切實(shí)利益的生活資料，但是目前關(guān)于保護(hù)農(nóng)民這種合法權(quán)益的證書(shū)還很難及時(shí)登記、頒發(fā)，不僅在新海鎮(zhèn)，在我國(guó)其他地區(qū)的農(nóng)村也沒(méi)有及時(shí)開(kāi)展宅基地的初始登記發(fā)證工作，導(dǎo)致上文提到的“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象泛濫。通過(guò)筆者在新海鎮(zhèn)的調(diào)查顯示，大多數(shù)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地都是因?yàn)榧毙栌缅X(qián)，這種流轉(zhuǎn)往往都是非法行為，沒(méi)有經(jīng)過(guò)變更登記，雖然從表面上看來(lái)是合法的。宅基地登記發(fā)證工作滯后，就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民私下胡亂流轉(zhuǎn)宅基地，還有一些農(nóng)民想通過(guò)正規(guī)途徑轉(zhuǎn)讓的無(wú)法及時(shí)實(shí)現(xiàn)，最終會(huì)影響農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.2傳統(tǒng)風(fēng)俗觀念的阻礙

雖然新海鎮(zhèn)屬于上海市，但是畢竟是農(nóng)村，還存在很多比較落后的思想文化，一些舊的傳統(tǒng)習(xí)俗在新海鎮(zhèn)還比較流行。比如一些農(nóng)民為了保證自己的孩子結(jié)婚后在村子上有房可住，所以在孩子很小時(shí)就會(huì)其規(guī)劃好了宅基地，以供日后使用；上海是一個(gè)比較戀家的城市，所以很多人會(huì)在老年選擇回到家鄉(xiāng)，這樣那些在外面工作的新海鎮(zhèn)人會(huì)把自己的宅基地保留，以備退休后利用；有些子女在父母去世后會(huì)繼承他們的遺產(chǎn)，其中宅基地是比較大的遺產(chǎn)，這樣就導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)大量的“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象[1]。

3解決新海鎮(zhèn)宅基地問(wèn)題的主要對(duì)策

3.1實(shí)施農(nóng)村宅基地有償使用制

由于目前我國(guó)農(nóng)村存在宅基地面積過(guò)大、一戶(hù)多宅、空心村等現(xiàn)象，所以為了加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的管理，需要實(shí)施農(nóng)村宅基地有償使用制，主要優(yōu)點(diǎn)在于：第一，宅基地有償使用時(shí)價(jià)值理論和需求理論的體現(xiàn)[2]；第二，宅基地有償使用可以起到抑制宅基地濫用的現(xiàn)象；第三，宅基地有償使用可以為自然村籌集公共資金做出支持工作。

3.2完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制

完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制是保護(hù)農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的重要方式，主要從法律法規(guī)和評(píng)估方法的完善方面入手，從前者來(lái)看，應(yīng)該取消對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的限制條件，并頒布比較詳細(xì)的法律法規(guī)[3]；從后者來(lái)看，要完善農(nóng)村宅基地價(jià)格的評(píng)估流程，主張?jiān)谡亟灰讜r(shí)使用時(shí)使用市場(chǎng)比較法來(lái)實(shí)現(xiàn)宅基地價(jià)格評(píng)估，并且在制定評(píng)估流程時(shí)要參照國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定。

3.3加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督力度

首先應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的宣傳力度和持久性，保證農(nóng)民對(duì)宅基地的規(guī)定都有所了解，從而在宅基地流轉(zhuǎn)時(shí)可以按照法定程序進(jìn)行。其次有關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督力度，完善農(nóng)村宅基地使用制度建設(shè)，從而有效地保護(hù)農(nóng)民的切身利益，合法處理個(gè)人和集體之間的關(guān)系。

4結(jié)論

通過(guò)以上分析我們可知，新海鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地存在的問(wèn)題主要包括農(nóng)村宅基地缺少身份證明、存在大量“一戶(hù)多宅”現(xiàn)象、存在大量農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象等，

目前類(lèi)似于新海鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地的問(wèn)題在我國(guó)還普遍存在，解決這些問(wèn)題主要從實(shí)施農(nóng)村宅基地有償使用制、完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制、加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督力度，從而切實(shí)保障農(nóng)民的切身利益。

Abstract：Rural Homestead relations with the peasants' vital interests， is the farmer's production data， and data is the life of the peasants. This paper takes the Xinhai town in Shanghai city as an example， the present homestead use of analysis of the current situation， analyzes the main reasons of problems， and combined with the specific characteristics of Xinhai town countermeasures were put forward.

Key Words：Rural；Homestead；Countermeasures

參考文獻(xiàn)

[1]李高新.湖南農(nóng)村宅基地整理問(wèn)題研究[D].湖南大學(xué)，2012.

[2]王旭東.中國(guó)農(nóng)村宅基地制度研究[D].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2010.

[3]趙巖.農(nóng)村宅基地調(diào)查發(fā)證工作中存在問(wèn)題研究[J].北京農(nóng)業(yè)，2014，15：347.