我國住房公積金貸款現(xiàn)狀

□文/薛瀟杰

（中華女子學(xué)院 北京）

近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場熱度一直居高不下，隨著住房公積金政策的出臺，個人住房公積金貸款應(yīng)運而生，不僅拓寬了住房金融業(yè)的業(yè)務(wù)渠道，也憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。不過，住房公積金貸款作為新興金融工具，在具體使用過程中出現(xiàn)了一些問題。從2008年末至2009年金融危機(jī)及危機(jī)后的一系列救市政策使得住房公積金貸款資金一度緊張，到2012年實施限購政策后的又一輪市場井噴，致使住房公積金貸款資金再度緊張。在2013年“國五條”出臺前后，市場的又一次井噴導(dǎo)致一些住房公積金管理中心積壓很多貸款業(yè)務(wù)受理量而無法放貸，最嚴(yán)重的時候，不僅引發(fā)了流動性不足的問題，而且還出現(xiàn)貸款輪候的現(xiàn)象。

住房公積金貸款不管是作為一種融通資本的金融工具，還是實現(xiàn)政策需要的“購房救濟(jì)糧”，在當(dāng)下具有很強(qiáng)的理論和實踐意義。從理論方面來說，公積金貸款是近年來銀行推出的一種創(chuàng)新性貸款品種。通過研究公積金貸款的資金來源、發(fā)放對象、利率等，可以分析公積金貸款對貸款市場資金流動的影響，為進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)金融和實施相關(guān)調(diào)控政策提供理論支撐；從實踐方面來說，在我國，自房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以來，伴隨著“炒房熱”的高溫，有大部分中薪階層因此淪為“房奴”。研究公積金貸款現(xiàn)狀及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于認(rèn)識和解決我國中低收入者“貸款難”的問題，并進(jìn)一步改善住房公積金貸款市場的不均衡，實現(xiàn)效率和公平的平衡。

一、我國住房公積金貸款

根據(jù)國家的政策和市場定位，住房公積金貸款是為滿足大部分中低階層買房的需求，不過實際操作中，由于經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的差異性以及公積金貸款機(jī)制的疏漏，使得公積金貸款在具體發(fā)放和使用中受限，并沒有達(dá)到良好的政策效果。具體分析如下：

（一）公積金貸款的地區(qū)差異性很大。一方面在東西部和南北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差距下，各地區(qū)的工薪水平也有很大的差異；另一方面由于各地環(huán)境、社會文化的不同，也影響了各地的公積金中心政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的情況下，現(xiàn)行的住房公積金貸款機(jī)制具有很大的不適用性，大大降低了住房公積金的使用效率。

（二）住房公積金的相關(guān)規(guī)定模糊。住房公積金作為一種長期住房儲金，相關(guān)條例中規(guī)定應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定義卻很模糊。地區(qū)、文化、收入不同的人們對這種模棱兩可的概念的理解也不盡相同。像這樣的制度缺陷，很容易造成一些投機(jī)的人“免費占用”公積金貸款的情況。

（三）住房公積金“兩性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有繳存人共同出資建立的，故在考慮差別性的基礎(chǔ)上，還應(yīng)顧及到互助性的要求。這也是住房公積金貸款相關(guān)制度不斷完善和規(guī)模不斷擴(kuò)大下的必然要求?，F(xiàn)階段，二者的失衡也從一定意義上阻礙了一部分中低薪階層利用公積金貸款的渠道。

二、住房公積金貸款存在現(xiàn)狀根源分析

（一）市場均衡。由上述住房公積金貸款市場的供求情況可知，現(xiàn)階段，該市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。由于短期內(nèi)公積金貸款的資金來源不會大幅度增加（供給方），而中低薪階層對住房以及公積金貸款的需求會大規(guī)模地增加，故從定性上來說，住房公積金貸款的供給彈性要小于需求彈性。如圖1所示，目前市場狀況如點O1，公積金貸款需求和供給之間存在一個差額，要達(dá)到市場的供求均衡（O2點），理論上來說，應(yīng)不斷增加公積金貸款資金來源或是調(diào)整貸款方式使得整體需求下降。在實際情況中，造成市場不均衡的原因很復(fù)雜，且各個因素相互影響，現(xiàn)具體分析如圖1所示。（圖1）

1、在需求方面，目前人們對住房的需求是剛性需求，即需求收入彈性較大而價格彈性較小。短時間內(nèi)，中低薪階層的收入不可能快速提高，因而僅依靠自己的力量無法完全滿足自身的住房需求。然而，在進(jìn)行公積金貸款時，由于公積金的繳存與工資掛鉤，這樣收入較低的中低薪階層無法享受公積金低利率貸款的好處。這種“低存低貸”在一定程度上促使一些人過度借貸，“奪取”了真正需要住房貸款的低收入者的貸款資金，反過來又影響收入分配，引發(fā)社會不公平等問題的發(fā)生。

圖1 住房公積金貸款市場供給平衡

2、在供給方面，應(yīng)盡可能地擴(kuò)大住房公積金貸款的資金來源。然而，由于管理公積金的公積金中心的融資渠道很窄，利用金融工具進(jìn)行保值增值的方式受限；另外，公積金貸款的市場化程度不高，其流動性較差，不能及時將貸款資金變現(xiàn)，資金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影響公積金貸款市場均衡的原因之一。根據(jù)有關(guān)條例規(guī)定，目前公積金貸款的最高限額必須為職工本人申請，金額是50 萬，職工及其配偶申請貸款的金額是70 萬，這個數(shù)字遠(yuǎn)低于現(xiàn)在按市價算出的購房資金差額，在這種情況下，很多職工只能辦理住房公積金（組合）貸款或按掲貸款，從而減少了住房公積金貸款的市場份額。

（二）住房公積金貸款存在的風(fēng)險。據(jù)調(diào)查，近年來全國平均住房公積金使用率穩(wěn)步上升，已經(jīng)達(dá)到并超過了商業(yè)銀行存貸比為75%的臨界點，這意味著資金流向開始出現(xiàn)入不敷出的情況。此外，住房公積金貸款也有可能面臨著較大的支付風(fēng)險。因而，控制和防范住房公積金貸款過程中的風(fēng)險是很有其現(xiàn)實性和必要性的。目前，我國在住房公積金貸款過程中的主要風(fēng)險分為：信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、制度風(fēng)險和稽核風(fēng)險、抵押物風(fēng)險等。

1、信用風(fēng)險。據(jù)有關(guān)研究，貸款支出占家庭收入的比重對違約風(fēng)險有著一定的影響。即在還款期內(nèi)，貸款額占家庭收入的比例越高，購房者的還款壓力越大，違約概率也隨之提高；若所貸款項期限長、額度大，則當(dāng)借款人的收入或其家庭狀況包括離婚、重大疾病等發(fā)生變化時，貸款償還壓力增大，相應(yīng)地，其違約的幾率也會增大；借款人采取各種手段故意欺詐，偽造個人信用資料騙取貸款等。

2、操作風(fēng)險。在辦理公積金貸款時，由于貸款管理員的風(fēng)險防范意識不強(qiáng)，不認(rèn)真審核保證人的資格及借款人的收入、信用和貸款用途，也忽略了對借款人、保證人身份證明的仔細(xì)核對；貸款后期管理的跟進(jìn)，對借款人歸還貸款情況的掌握以及對逾期貸款的及時催收與否，都會影響貸款風(fēng)險。

3、制度風(fēng)險和稽核風(fēng)險。造成制度風(fēng)險和稽核風(fēng)險的因素主要包括銀行和公積金中心內(nèi)部管理制度不健全、崗位設(shè)置不合理、內(nèi)部銜接監(jiān)控不到位、人情貸款的發(fā)放以及與房地產(chǎn)開發(fā)商勾結(jié)。

4、抵押物風(fēng)險。抵押風(fēng)險主要是由抵押物的市場價格變化所帶來的風(fēng)險。貸款房價比是衡量抵押風(fēng)險的一個比率。當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)不景氣、房地產(chǎn)市場蕭條，抵押房屋的市場價格就會下跌，故此時貸款市場價值大于房屋抵押市場價值，貸款房價比大于1，在這種情況下，若忽略交易成本和其他因素，借款人傾向于違約的可能性增大。

（三）住房公積金貸款的福利陷阱問題。通過上述分析，不難發(fā)現(xiàn)這樣一個怪像：一方面大量資金處于閑置狀態(tài)，而另一方面真正有購房需求的中低薪階層卻申請不到公積金貸款，無法享受低利率貸款的政策優(yōu)惠。這便是住房公積金貸款中的“福利陷阱”。

對于中低收入家庭來說，住房公積金的難提取導(dǎo)致它有一個很流行的別名——養(yǎng)老金。這是“低存低貸”的作用效果。由于上述現(xiàn)行公積金條例規(guī)定的限制，很難取得公積金貸款，使其在很長一段時間內(nèi)成為閑置資金，只能等退休后領(lǐng)取成為養(yǎng)老金。而另一方面，盡管不能獲取公積金貸款買房，卻還要強(qiáng)制性地每月繳納一些款項，造成大多數(shù)中低收入者變相為少數(shù)中高收入者購房提供補(bǔ)貼的局面。此外，這些存在公積金賬戶里的款項遠(yuǎn)比同期存在銀行里的資金要大大縮水。這無疑對中低收入者是雪上加霜的打擊。

三、相關(guān)政策與建議

（一）在政策和制度方面

1、切實注重社會公平。從這一角度出發(fā)修改相關(guān)條例；改革住房公積金貸款制度，取消單方面與工資掛鉤的貸款條件，解決“福利陷阱”的問題，并簡化和完善貸款程序，增強(qiáng)住房公積金貸款的保障性。

2、靈活利用住房公積金?？蓪嵭凶》抗e金貸款資金信托和住房公積金貸款證券化，也可向?qū)I(yè)的SPV 公司轉(zhuǎn)讓住房公積金貸款債權(quán)，增強(qiáng)貸款資金的流動性，也從一定程度化解了由非專業(yè)的公積金管理中心投資所帶來的風(fēng)險；將地方的住房公積金統(tǒng)一納到國家的金融監(jiān)管體系上來，在有關(guān)監(jiān)管的同時，防止住房公積金的過度貶值。

（二）在住房公積金貸款市場方面

1、完善住房公積金貸款機(jī)制，加強(qiáng)政策調(diào)整力度。住房公積金管理中心應(yīng)建立健全控制市場風(fēng)險的評估機(jī)制，根據(jù)市場風(fēng)險及時調(diào)整公積金貸款政策，從宏觀調(diào)控方面保證住房公積金貸款市場平穩(wěn)運行，并使其效用最大化。當(dāng)市場出現(xiàn)資金流動性緊張時，應(yīng)迅速調(diào)整公積金貸款政策，增加資金來源渠道，緩解資金緊張；當(dāng)市場出現(xiàn)資金流動冗余時，可以從宏觀上適當(dāng)調(diào)度部分資金用于投資，并請專業(yè)人員進(jìn)行操作，實現(xiàn)資金的保值增值。

2、完善住房公積金信貸程序。（1）實現(xiàn)“存貸掛鉤”制度個人化。近年來，業(yè)內(nèi)推行將住房公積金“存貸掛鉤”、“以存定貸”，即根據(jù)住房公積金的繳存總量來決定發(fā)放的貸款總量。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)該將“存貸掛鉤”等方針具體到個人賬戶上，根據(jù)個人繳存的住房公積金額度和年限來決定其貸款額度，這種微觀化的預(yù)算管理方式使得每個人會根據(jù)自身情況獲得貸款，減少了公積金貸款的浪費，促進(jìn)了社會公平；（2）將消費貸款壓縮，部分轉(zhuǎn)型為發(fā)債定向支持建設(shè)的貸款或增加其他的資金使用和增值渠道，形成渠道多樣化、余度可調(diào)節(jié)化的局面，在一定程度上解決資金隨市場“時緊時松”的流動性現(xiàn)狀。

3、挖掘住房公積金貸款需求。從制度上增強(qiáng)住房公積金的互助性功能，允許以一個家庭作為貸款單位，家庭成員可以共享公積金貸款，這樣以組合的形式從一定程度上“降低”了整體的需求，有效整合公積金資源，促進(jìn)公積金貸款市場的均衡。在設(shè)定貸款限額上，應(yīng)充分考慮人們的需求，即除了買房貸款的需要，還要顧及到人們的支付能力。支付能力由很多因素綜合影響，其中房屋的市場價格和人們的收入占主導(dǎo)地位。因此，貸款限額應(yīng)與市價和收入相適應(yīng)。

（三）在控制公積金信貸風(fēng)險方面。應(yīng)切實建立有效的內(nèi)部控制制度，實現(xiàn)貸款工作的規(guī)范化、流程化和制度化。做好“加強(qiáng)貸前調(diào)查，防范源頭風(fēng)險；加強(qiáng)貸中審查，嚴(yán)格控制風(fēng)險；加強(qiáng)貸后管理，有效化解風(fēng)險”的工作。其中，提高住房公積金的安全性是住房公積金管理工作中的首要任務(wù)。

1、加強(qiáng)控制信用風(fēng)險。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加對借款人及配偶個人信息的收集量，提升信息收集的質(zhì)量，提高信息分析結(jié)果的準(zhǔn)確度，嚴(yán)格把好個人貸款審核審批關(guān)，及時預(yù)防和控制貸款中可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險。（2）完善對借款人資格和償債能力的審查機(jī)制。①在了解和掌握借款人收支狀況、學(xué)歷水平和專業(yè)技能等方面的基礎(chǔ)上，結(jié)合借款人家庭的實際狀況如家庭成員構(gòu)成、從事的職業(yè)類型，來綜合評估借款人的貸款償還能力和信用；②可以采取將月工資收入與住房公積金繳存額相結(jié)合的辦法，強(qiáng)制性地將借款人月還本息額控制在家庭月收入的50%以內(nèi)，這樣可以為借款人劃定合理的貸款額度和年限；③加強(qiáng)對所了解的借款人信息核實的能力，對借款人提供的工資收入證明的真實性向工作單位或人力資源部門進(jìn)行核實，同時要注意審查借款人及配偶是否有其他未還清的貸款或債務(wù)。（3）建立健全借款人資信管理動態(tài)系統(tǒng)。根據(jù)借款人住房公積金的繳存變化情況來判斷其個人工資收入情況并進(jìn)行實時評估，及時預(yù)測借款人由于還款能力下降可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險。

2、防范操作風(fēng)險。根據(jù)貸款的流程，分別從貸前、貸中和貸后等環(huán)節(jié)入手防范，檢查和控制相關(guān)風(fēng)險點，并制定具體的管理職責(zé)和實施細(xì)則，實行貸款審核、發(fā)放、管理、回收等各個環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)操作流程的規(guī)范化；建立健全貸款首接責(zé)任制、貸款內(nèi)部管理規(guī)定、貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程和貸款檔案，實現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化和制度化管理；建立健全審貸程序分離和風(fēng)險監(jiān)管分離機(jī)制，保證貸款審核審批和風(fēng)險控制的獨立性；建立健全風(fēng)險預(yù)警制度和逾期貸款催收辦法，實現(xiàn)動態(tài)管理，使貸款風(fēng)險降到最低。

3、注意控制制度風(fēng)險和稽核風(fēng)險。一方面住房公積金管理中心應(yīng)完善內(nèi)部管理機(jī)制，實現(xiàn)制度的規(guī)范性和約束性；另一方面也要加強(qiáng)激勵機(jī)制的完善，調(diào)動職工的積極性，使其嚴(yán)守崗位，互相監(jiān)督。另外，要注意加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員尤其是稽核人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)和專業(yè)技能，實行競爭上崗，明確業(yè)務(wù)人員的權(quán)利和義務(wù)，從根本上控制風(fēng)險源。

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