關(guān)于構(gòu)建物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展模式的探討——以安徽省為例

文獻標識碼：A

文章編號：1673-260X（2015）10-0152-02

基金項目：安徽省高校人文社會科學研究重點項目（SK2014A396）；宿州學院皖北城鄉(xiāng)一體化研究中心招標項目（SK2015A185）；安徽省高校人文社會科學重點研究項目“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下皖北農(nóng)村人居環(huán)境現(xiàn)狀與對策研究”（SK2015A570）

1　安徽省物業(yè)管理現(xiàn)狀

1.1物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量與資質(zhì)等級情況

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2014年12月安徽省住宅面積約8億平方米、實施物業(yè)管理的建筑面積約6.8億平方米，占85%.注冊有資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)個數(shù)約為3700個，其中一級136個，占3.7%；二級284個，占7.75%；三級約2600個，約占70%；暫定約816個，約占22%.物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人數(shù)約為22.5萬人，其中一級約2.3萬人，約占10.2%；二級約4.7萬人，約占20.8%；三級約13.3萬人，約占59.1%；而暫定資質(zhì)約2.2萬人，占9.8%.2014年物業(yè)主營業(yè)務收入約為82.3億元.其中高等級企業(yè)多集聚在省會合肥，一級資質(zhì)占全省一級資質(zhì)企業(yè)總數(shù)的54.4%.

1.2物業(yè)服務行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)制定情況

1997年10月25日起施行《安徽省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責以及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務做了明確規(guī)定，對住宅區(qū)物業(yè)管理費用與物業(yè)用房也做了限定.

為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理健康發(fā)展，安徽省頒布了《安徽省城市物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（2001年）、《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》（2005年1月1日施行）、《安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法》（2005年8月1日起執(zhí)行），對物業(yè)服務的收費做了明確規(guī)定，規(guī)定住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務費實行政府指導價，非住宅物業(yè)服務費等其他收費實行市場調(diào)節(jié)價，并且各市可以根據(jù)本市具體情況制定收費實施細則.

2005年5月1日起施行《安徽省物業(yè)管理條例》，標志著我省物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期，對規(guī)范物業(yè)管理活動，促進物業(yè)管理健康發(fā)展具有重要意義.

2009年10月23日安徽省第十一屆人民代表大會常務委員會第十四次會議對《安徽省物業(yè)管理條例》進行修訂，該條例的修訂體現(xiàn)了安徽省物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)的與時俱進，標志著行業(yè)的進一步發(fā)展.同年9月1日起執(zhí)行的安徽省機動車停放服務收費管理實施細則，對住宅小區(qū)提供機動車停放服務的收費實行政府指導價的規(guī)定.

2006年2月27日發(fā)行實施的《安徽省住宅區(qū)物業(yè)移交接管驗收試行辦法》，對住宅區(qū)物業(yè)移交接管驗收牽頭單位、接管驗收依據(jù)以及移交接管的內(nèi)容做了明文規(guī)定，為物業(yè)企業(yè)接管項目提供了可靠的法律依據(jù).

2007年1月1日起施行的《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》，對專項維修資金的含義、繳存、用途、歸屬、使用程序以及監(jiān)督等方面都做了詳細規(guī)定，為專項維修資金的管理提供了依據(jù).

2009年5月4日，安徽省物價局做出對沒有裝修、每月發(fā)生的電費不超過2度的新建普通商品住房，符合未入住條件的新建普通商品住房住戶，物業(yè)綜合服務費減半收取的規(guī)定.

2012年，為進一步發(fā)揮物業(yè)服務業(yè)對改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng)新社會管理、促進安徽省經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的積極作用，政府部門制定了《安徽省加快物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的若干政策》，從而為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來新的契機.

2014年3月1日起實施《住宅區(qū)物業(yè)服務標準》，同時廢止《安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程》，從而將安徽省住宅區(qū)的物業(yè)服務實行分等定級，對各項服務內(nèi)容的標準及服務頻次做了明確規(guī)定，同時建議簽訂物業(yè)服務合同時，確定服務等級，從而按等級收費，物業(yè)收費與服務企業(yè)資質(zhì)等級不直接掛鉤而與服務等級掛鉤，也就是說資質(zhì)等級低的企業(yè)只要提供的服務等級高，滿足要求也可“高”收費，做到質(zhì)價相符.

2　構(gòu)建安徽省物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展模式的必要性

1.業(yè)主幸福生活的需要.據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2014年末，安徽省的常住人口為6082.9萬人，其中在城鎮(zhèn)居住的人口為2989.7萬人，所占比例為49.15%，而這一水平遠低于發(fā)達國家的80%，說明安徽省的城鎮(zhèn)化發(fā)展還有很大的空間，享受物業(yè)服務的業(yè)主人數(shù)還有很大的上升空間，隨著經(jīng)濟的發(fā)展.人民生活水平的提高，業(yè)主對物業(yè)服務的要求也會越來越高，而現(xiàn)在的物業(yè)管理水平遠遠不能夠滿足人們的要求，業(yè)主需要自己的生活因物業(yè)管理而更加幸福，因此，安徽省的物業(yè)管理行業(yè)只有不斷追求卓越，才能適應社會發(fā)展和人們生活質(zhì)量的要求 [1].

2.行業(yè)發(fā)展的需要.物業(yè)管理發(fā)展至今30余年，大多還是提供初級的服務，經(jīng)營規(guī)模較小、服務收費偏低已經(jīng)不能夠滿足企業(yè)自身的發(fā)展需要，整個行業(yè)的發(fā)展儼然進入瓶頸期，各大企業(yè)都在積極探討下一個物業(yè)管理發(fā)展的方向，從物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級到與“互聯(lián)網(wǎng)+”結(jié)合發(fā)展路徑的探索，作為物業(yè)水平不高的中部地區(qū)，更應該積極探索適合自己的發(fā)展之道.

3.提升物業(yè)認可度的需要.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，在社會上的認可度不高，安徽省有幾所高校都開設有物業(yè)管理專業(yè)，盡管是新開設專業(yè)，但專科、本科層次均有，從每年的招生情況來看，錄取情況不容樂觀，報考的人數(shù)很少，基本最終要靠調(diào)劑才能達到招生目標，另外從本專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)情況來看，真正從事物業(yè)行業(yè)的學生比例不高，而能夠留在安徽發(fā)展的從事本行業(yè)的就少之又少了.從物業(yè)企業(yè)人員流動性也能看出來，物業(yè)行業(yè)的員工穩(wěn)定性較差.因此，安徽省的物業(yè)管理行業(yè)只有探索新的發(fā)展模式，提升社會認可度，才能吸引更多的人才加入到這個行業(yè)中來.

3　構(gòu)建安徽省物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展模式的路徑

1.走規(guī)模經(jīng)營、創(chuàng)建品牌的路徑.由物業(yè)管理現(xiàn)狀可以看出，現(xiàn)階段安徽省的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，等級高的企業(yè)較少，所接管的項目規(guī)模偏小，這樣不利于產(chǎn)生規(guī)模效益，浪費人力物力.由于社會發(fā)展較快，各項材料以及人員的工資均有所上漲，而小規(guī)模的經(jīng)營對企業(yè)的良性發(fā)展極為不利，如一個兩萬多平的項目也要設置一個物業(yè)管理處，設項目經(jīng)理一名，客服部經(jīng)理一名、安保部經(jīng)理一名、工程部經(jīng)理一名、保潔部經(jīng)理一名，其他工作人員配置若干，這樣在人員配置上就明顯浪費了.但是，若將該小區(qū)周邊的幾個小區(qū)都集中起來管理，那么這個項目經(jīng)理以及部門經(jīng)理的工作將會很充實，但這并不一定會影響到他們的工作效率與工作成效，人員工資少了，但管理費用多了. [2,3]

2.走互聯(lián)網(wǎng)+的路徑.互聯(lián)網(wǎng)+是當前行業(yè)發(fā)展的熱門話題，也給行業(yè)發(fā)展帶來巨大的挑戰(zhàn)和發(fā)展的機遇.在這種環(huán)境背景下，安徽省的物業(yè)行業(yè)要想健康、持續(xù)發(fā)展，自然也要堅持走互聯(lián)網(wǎng)+的路徑.互聯(lián)網(wǎng)+并不能只是空談，要結(jié)合安徽省情和本地物業(yè)行業(yè)的發(fā)展特點，并且要區(qū)別物業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的客戶與傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)如百度、微信、360等客戶的不同，物業(yè)的客戶都是現(xiàn)實生活中的真實用戶，是物業(yè)的直接服務對象，他們相較于傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)的虛擬客戶來說更為實際，他們更需要物業(yè)服務給他們帶來方便快捷生活、解決工作當中的難題. [4,5]

3.走行政監(jiān)管互助的路徑.物業(yè)管理者在提供服務的時候，經(jīng)常會出現(xiàn)力不從心的尷尬處境，由于物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，有些情況他不能采取強硬態(tài)度.如在很多小區(qū)出現(xiàn)的私占公共綠地、私改建筑外立面、車輛亂停亂放等現(xiàn)象，盡管物業(yè)有義務制止，但是物業(yè)慣用的手段為動之以情、曉之以理的勸說，而沒有強制執(zhí)行的權(quán)利，對于一些一意孤行不聽勸阻的業(yè)主，基本上是解決不了問題的.如果出臺相應的地方法規(guī)，規(guī)定私占公共綠地由城管部門監(jiān)管、外墻外立面的破壞由房地產(chǎn)管理部門監(jiān)管、車輛的停放由交通管理部門等執(zhí)法部門監(jiān)管的話，物業(yè)小區(qū)在建成以后可以將竣工圖報給相關(guān)部門，若出現(xiàn)上述現(xiàn)象，物業(yè)公司在無法完善解決的時候，可以上報相關(guān)部門采取強硬手段執(zhí)行，以確保業(yè)主的公共利益.有強有力的法律做后盾，物業(yè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展才更有保證.

4.走人性化服務管理的路徑.人性化應該體現(xiàn)在兩個方面，第一，對物業(yè)的服務對象——業(yè)主要實行人性化的服務.2014年安徽省常住人口6082.9萬人，城鎮(zhèn)化率為49.15%，根據(jù)城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率為85%計算，將近有2518.7萬人在接受物業(yè)服務.因此，怎么樣讓這些人的生活因為物業(yè)服務而發(fā)生根本性的改變，如何借助物業(yè)提高生活的幸福指數(shù)，這就要求物業(yè)在提供服務的時候體現(xiàn)人性化，想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急，充分站在業(yè)主的角度去考慮問題提供服務，從而得到業(yè)主的認可與贊同.第二，人性化還體現(xiàn)在對內(nèi)部員工的人性化管理，安徽省物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員約為22.5萬人，要讓這樣一個龐大的隊伍穩(wěn)定，人才為己所用，實行人性化的管理勢在必行.人性化的管理表現(xiàn)在：每一個企業(yè)員工都能感受到企業(yè)的關(guān)愛，能夠體會到自己被尊重，自己的付出能夠得到認可，感受到自己的工作是體面的，自己的權(quán)利能夠得到保障，晉升機會是均等公平的，要讓員工為自己在做的工作感到自豪 [6].