綠城房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

海南廣播電視大學(xué)財(cái)會(huì)教研室　黃靜

綠城房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

海南廣播電視大學(xué)財(cái)會(huì)教研室黃靜

摘要:綠城高負(fù)債、高杠桿的激進(jìn)財(cái)務(wù)政策，造成其債務(wù)負(fù)擔(dān)重，資金緊張，具有很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本文從綠城償債能力、盈利能力和營運(yùn)能力等方面進(jìn)行分析，得出降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制成本，調(diào)整開發(fā)策略，是綠城控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措。

關(guān)鍵詞:負(fù)債杠桿償債資金

綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡稱綠城)，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一。2009年綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售額達(dá)513億元，位列全國第二。至2010年，綠城已連續(xù)7年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10，連續(xù)6年名列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10。然而，2011年風(fēng)云突變，綠城深陷“信托調(diào)查門”、“退市門”和“破產(chǎn)門”。外界對綠城的評價(jià)是“2011年關(guān)注度第一、負(fù)債率第一、危險(xiǎn)程度第一的中國大型房地產(chǎn)企業(yè)”，究竟是什么原因讓綠城變成一座危城？本文利用綠城2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)，從綠城的償債能力、盈利能力和營運(yùn)能力三個(gè)方面分析綠城的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)

(一)償債能力表現(xiàn)

通過報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算得到綠城的現(xiàn)金比率僅為4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值20%。說明綠城可以直接用于償債的資產(chǎn)對公司的債務(wù)保證較差。綠城的流動(dòng)比率為1.24，速動(dòng)比率0.33。一般來說，流動(dòng)比率<1同時(shí)速動(dòng)比率<0.5，說明資金流動(dòng)性差，所以說綠城的資金流動(dòng)性較差，短期償債能力很弱。企業(yè)正常的凈負(fù)債北在75%左右，然而計(jì)算出的綠城凈負(fù)債率高達(dá)148.7%，創(chuàng)其歷史新高，大大高于房地產(chǎn)業(yè)的平均水平值66.59%。由此可見綠城無論是長期還是短期，償債能力都低于行業(yè)的平均水平，表明綠城承擔(dān)很大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，還債壓力巨大。

(二)盈利能力表現(xiàn)

綠城的銷售毛利率為33.8%，低于行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)如萬科、中海的銷售毛利率，說明綠城成本增加，盈利能力下降。資產(chǎn)凈利潤率主要用來衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤的能力，這一比率越高，說明企業(yè)全部資產(chǎn)的盈利能力越強(qiáng)，綠城資產(chǎn)凈利潤率為3.2%，遠(yuǎn)低于行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)如萬科和中海，說明綠城資產(chǎn)獲取利潤的能力較弱。

(三)營運(yùn)能力表現(xiàn)

存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的好壞反映企業(yè)存貨管理水平的高低，它影響到企業(yè)的短期償債能力，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越快。這樣會(huì)增強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。綠城存貨周轉(zhuǎn)率為18%，低于行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)如萬科和中海。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快，利用越好。在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的盈利能力；而綠城的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為19%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅17%，均處在較低水平，與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)有著明顯的差距。說明綠城流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，會(huì)形成資金浪費(fèi)，降低企業(yè)盈利能力?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，反映綠城銷售能力較弱。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從不同的角度對公司資產(chǎn)的運(yùn)營進(jìn)行了評價(jià)。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

從以上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以看出，綠城長期、短期償債能力及盈利

能力都低于行業(yè)的平均水平。說明綠城債務(wù)負(fù)擔(dān)重，資金緊張，具有很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，究其原因，主要是：

(一)在償債能力方面

綠城是目前國內(nèi)少數(shù)幾家專注開發(fā)豪宅的房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)之一，背

負(fù)打造藝術(shù)品和當(dāng)行業(yè)老大兩大理想，在行進(jìn)中遇到了比同業(yè)更多的經(jīng)營沖突。綠城堅(jiān)持“高進(jìn)高出，快進(jìn)快出”發(fā)展路徑，高杠桿高負(fù)債財(cái)務(wù)擴(kuò)張手法，借助高杠桿率，手握重金、高價(jià)購地，同時(shí)綠城為了配合其擴(kuò)張的投資政策，實(shí)施激進(jìn)的籌資政策，幾乎運(yùn)用了所有能夠利用的籌資方式，籌資規(guī)模快速擴(kuò)張。在各種方式中，銀行貸款占了最大比重，綠城對銀行貸款的依賴度越來越大，新開拓的信托融資，更是增加了融資的不確定性。一系列的擴(kuò)張融資政策最終導(dǎo)致了綠城現(xiàn)在的高負(fù)債率，融資成本不斷攀升，加之國家政策的宏觀調(diào)控，對企業(yè)的信貸政策持續(xù)趨嚴(yán)，連續(xù)提高利率和存款準(zhǔn)備金率，融資越發(fā)地困難，因此綠城面臨前所未有的資金困境。

(二)盈利能力方面

為了追求高品質(zhì)，打造精品，綠城相當(dāng)重視樓盤的地段，在拿地時(shí)表現(xiàn)生猛，往往不惜高價(jià)搶地王，高品質(zhì)，好地段。理論上，有好“作品”的綠城可以通過高價(jià)銷售換取高利潤，然而事實(shí)是，綠城的凈利潤率、凈資產(chǎn)回報(bào)率均輸給同行。說明綠城中國的銷售成本占銷售收入的比重較大。原因就在于其成本、費(fèi)用控制不力，高價(jià)拿地王，導(dǎo)致土地成本和建安成本增加。2008年到2011年上半年，綠城的每平方米收入成本構(gòu)成中，土地費(fèi)用占比節(jié)節(jié)走高，分別為12%、12%、18%、22%，土地費(fèi)用占比增加，直接擠占了綠城的利潤空間。此外，綠城一直大舉拿地，但并不能馬上開工，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，項(xiàng)目在開工以前的利息不能資本化，項(xiàng)目發(fā)生的行政管理費(fèi)用卻必須計(jì)入當(dāng)期損益。因此，其利息不能資本化，導(dǎo)致期間費(fèi)用增加，沖減了公司當(dāng)年的盈利。此外，綠城依賴高財(cái)務(wù)杠桿，融資成本大大增加，影響其利潤。

(三)營運(yùn)能力方面

綠城的房子要打磨成高端產(chǎn)品，需要慢工出細(xì)活，因此，綠城犧牲了速度，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率明顯低于行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，這說明綠城的銷售回籠資金的速度很慢。2011年綠城的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為2214天，這就意味著一個(gè)項(xiàng)目從資金投入到產(chǎn)生會(huì)計(jì)利潤的平均時(shí)間在6年左右。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸等宏觀調(diào)控政策影響，綠城產(chǎn)品多分布在限購區(qū)域，又多是受限購令影響的高端產(chǎn)品，宏觀環(huán)境的變化帶來的不僅僅是融資渠道的縮減，更是導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的銷售困境，綠城面臨巨大的銷售回款壓力。一方面是綠城產(chǎn)品的高價(jià)格制約；另一方面，產(chǎn)品區(qū)域的單一也制約著綠城的出貨速度，因而很難獲得自有資金來周轉(zhuǎn)，加大其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

綠城高價(jià)拿地王，土地成本增加，短期負(fù)債增加，項(xiàng)目周期過長導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)過慢和利息成本增加，項(xiàng)目多集中在限購城市的高端物業(yè)，銷售情況受到很大的影響，利用高杠桿進(jìn)行融資，融資成本增加，造成了綠城現(xiàn)金流短缺，加劇了整個(gè)資金鏈的斷裂，財(cái)務(wù)危機(jī)明顯。因此，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制成本，調(diào)整開發(fā)策略，是綠城控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措。

(一)降低負(fù)債率，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

高負(fù)債率是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最主要原因。因此綠城應(yīng)該設(shè)計(jì)合理的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)施穩(wěn)健的籌資政策，降低資金成本，控制負(fù)債規(guī)模，保持謹(jǐn)慎的負(fù)債比率，避免無力償還到期負(fù)債甚至資不抵債，減少還債壓力，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，及時(shí)制定合理的風(fēng)險(xiǎn)防范政策，及時(shí)收回各種應(yīng)收款，制定合理的資金使用計(jì)劃，保持適量的現(xiàn)金流，保障企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

(二)控制成本，提高盈利能力

成本控制，是企業(yè)提高盈利能力的根本途徑，綠城應(yīng)在確保產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，制定開發(fā)階段、采購階段、施工階段的成本計(jì)劃、成本目標(biāo)及成本考核制度等，嚴(yán)格做好成本事前、事中、事后的管理和監(jiān)督，特別對成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施。定期對各個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本進(jìn)行全面評估和反饋，做好成本控制工作。質(zhì)量保障和成本控制并駕齊驅(qū)才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和盈利能力實(shí)質(zhì)提高。

(三)做好項(xiàng)目投資評估工作，適時(shí)調(diào)整投資策略

綠城的開發(fā)項(xiàng)目定位主要為中高端產(chǎn)品市場，慢工細(xì)磨，項(xiàng)目組合單一，造成其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)高。為此綠城應(yīng)及時(shí)做好項(xiàng)目投資評估工作，適時(shí)調(diào)整投資策略，一是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，減少項(xiàng)目開工和調(diào)整工程進(jìn)度。還要加大銷售力度，通過出售某些入不敷出的生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目獲得現(xiàn)金，減少存貨，調(diào)整土地儲(chǔ)備量，增強(qiáng)資金回籠力度，提高資金利用效率，實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值，采取穩(wěn)健型的投資策略。二是進(jìn)行投資戰(zhàn)略中心的偏移，減少了對資金需求較高的投資項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而加大開發(fā)資金需求相對較少的項(xiàng)目，如商業(yè)代建工程，從而減少資金流出，尋找新的利潤增長點(diǎn)，積極參與保障房建設(shè)促進(jìn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，由擴(kuò)張性投資策略轉(zhuǎn)向穩(wěn)健性策略，從而達(dá)到實(shí)際增長率與可持續(xù)增長率相等的均衡水平。

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