房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進方法總結(jié)

許昌躍達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 牛云

房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進方法總結(jié)

許昌躍達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 牛云

在我國眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)著一定的地位。從初步設(shè)計到申請用地、從籌集資金到工程施工直至最后的營業(yè)銷售，每一環(huán)節(jié)均需要進行成本資金的核算，以確保在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中不會出現(xiàn)資金流失的現(xiàn)象。本文重點闡述在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中如何確保資金核算的準確性，并通過分析當前房地產(chǎn)開發(fā)中會計的工作現(xiàn)狀，逐漸找出資金核算過程中存在的缺陷與不足，并針對這些問題提出相應(yīng)的解決方案。本文可分為三部分，其中心內(nèi)容分別為：簡述房地產(chǎn)會計的日常工作內(nèi)容；詳細剖析當前房地產(chǎn)資金核算中的不足；針對已發(fā)現(xiàn)的問題提出自身見解與建議，希望能夠提高資金核算的效率。

房地產(chǎn) 會計核算 問題及對策

隨著社會的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，使得人們開始對居住環(huán)境有了更高的要求。而房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，在我國市民心中更是占有極其重要的地位。因此近年來，越來越多的投資者投身于房地產(chǎn)開發(fā)的事業(yè)之中，試圖通過開發(fā)房屋建設(shè)獲取更高的利潤。然而，隨著房屋建設(shè)工程規(guī)模的逐步擴大，所需要的建設(shè)資金也日漸增多，對資金的管理與核算成為房地產(chǎn)開發(fā)中不可或缺的一部分。如何提高會計對資金核算的準確性、增加資金管理的穩(wěn)定性是從事房地產(chǎn)行業(yè)的會計師應(yīng)當考慮的首要問題。

一、會計核算的內(nèi)容

(一)材料核算

建筑房屋所使用的材料費是整個房地產(chǎn)工程中的主要費用，除了主要的建筑材料之外，還需預(yù)留部分其他材料便于施工使用。在選購材料時要盡量選擇高性價比的建材，減少因材料損壞而產(chǎn)生的二次購買費用。因此對材料價格的比對和統(tǒng)計是會計進行核算的第一步。

(二)固定資本核算

所謂固定資產(chǎn)，即自身具有獨立價值并能夠長期使用的建筑或設(shè)備。在對房地產(chǎn)中的固定資產(chǎn)進行管理、核算時，不僅要求對固定資產(chǎn)的賬務(wù)情況作統(tǒng)一處理，而且必須對資產(chǎn)的使用情況進行不定期檢查，記錄其變化趨勢，便于了解資產(chǎn)的損耗內(nèi)容，從而能夠減少不必要的浪費。

(三)成本核算

對房地產(chǎn)的成本進行核算主要有記下幾個步驟：首先要確定核算的項目。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，屬于成本費用的項目有初步設(shè)計費、土地開發(fā)利用費、工程建安費、綠化設(shè)計費以及其他設(shè)施費等等；其次要根據(jù)上述各項目的費用使用情況選擇合適的核算軟件進行整理、分類、統(tǒng)計；最后根據(jù)上一步所得到的數(shù)據(jù)繪制財務(wù)報表。

(四)利潤核算

對一項工程而言，最終所獲得的利潤多少才是整個工程的關(guān)鍵。因此，對利潤進行核算是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少也是至關(guān)重要的一部分。在此過程中，會計師需要將本工程所有發(fā)生的工程量進行匯總，將各部分所支出的資金做成報表，便于直觀的展示出該工程的總支出費用。再仔細核對房地產(chǎn)的收支情況，制定出利潤清單等財務(wù)資料并逐步分析其中的資金變化情況，做好總結(jié)，為投資商的下一步計劃奠定基礎(chǔ)。

二、目前房地產(chǎn)核算中存在的主要問題

(一)項目設(shè)置過于復(fù)雜

在會計的核算過程中需要對所要核算的項目進行科目的劃分，而科目則是指對某個工程或活動中所發(fā)生內(nèi)容進行的分類處理。科目的劃分方式是由國家規(guī)定的、具有統(tǒng)一標準的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，會計所編制的賬本應(yīng)當在年末進行結(jié)算工作，并且在下一年開始之前繪制出新的賬單。經(jīng)過長期的實踐與研究表明，該項規(guī)定在房地產(chǎn)的核算中卻并不能達到預(yù)期的效果。由于房地產(chǎn)工程自身具有時間跨度大、成本資金高、建設(shè)規(guī)模大等特點，故在使用上述方法對成本進行核算的過程中容易出現(xiàn)賬目不清、賬單過多等情況，影響核算。

(二)對風(fēng)險的預(yù)測不準確

風(fēng)險預(yù)測是企業(yè)發(fā)展過程中一個重要的環(huán)節(jié)，對財務(wù)進行風(fēng)險預(yù)測更是重中之重。準確的預(yù)測可能發(fā)生并對企業(yè)有重大影響的負面因素，有利于企業(yè)在危機發(fā)生之前制定完整的應(yīng)對計劃，減少企業(yè)損失。源自于財務(wù)上的風(fēng)險有以下幾種：籌集資金的風(fēng)險、投資項目產(chǎn)生的風(fēng)險、資金在流動過程中的風(fēng)險以及利息利率可變性所帶來的風(fēng)險等等。部分財務(wù)人員由于自身能力有限，不能正確的對風(fēng)險進行準確預(yù)測，增加了資金管理的難度。

(三)部分收入較為隱匿

房地產(chǎn)在后期銷售中所產(chǎn)生的費用計算較為復(fù)雜，因為在其營銷過程中，有部分房產(chǎn)是通過預(yù)售的方式賣出的，還有部分房產(chǎn)則是通過其他促銷活動所賣出。更有某些企業(yè)為了盈利而虛報、謊報工程價格以達到減少稅收的目的，這些行為都會在一定程度上為會計核算資金帶來不便。類似于上述行為不僅違法，而且也不利于企業(yè)的自身發(fā)展。由于部分資金的流動被隱瞞，導(dǎo)致會計在制作財務(wù)賬單時不能達到一定的準確性，使得該項工程的收支情況產(chǎn)生誤差，嚴重的還可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金問題，影響企業(yè)正常運行。

(四)多方合作導(dǎo)致的分配問題

房地產(chǎn)的開發(fā)是一項規(guī)模極大的工程，故不可能僅由一個投資商承擔(dān)。多方合作的行為使得財務(wù)賬單的核算更加復(fù)雜，因為資金來源的多向性和資金使用的分散性所造成的成本核算復(fù)雜、資金不明流失等現(xiàn)象屢見不鮮。矛盾不僅會出現(xiàn)在成本核算階段，即便是工程完工后的利潤分配階段，也可能出現(xiàn)分配不均等不良現(xiàn)象。

三、解決核算問題的措施

(一)優(yōu)化核算科目

所謂優(yōu)化核算科目就是通過將規(guī)定中必須出現(xiàn)的科目進行簡化、分類，使得科目的核算更加簡潔、明了的過程。在房產(chǎn)開發(fā)中可將原有二級科目中開發(fā)土地及房屋的成本轉(zhuǎn)換為單項工程的形式來進行核算，將位于科目最后的項目進行調(diào)整，從而達到簡化資金科目的目的。在進行資金核算時也必須從宏觀的角度出發(fā)，將整體工程的所有項目進行規(guī)劃，還可以通過繪制圖表、表格等直觀的方式來把握對資金的管理。

(二)運用風(fēng)險管理系統(tǒng)

建立屬于企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)也是提高財務(wù)部門工作效率，減輕員工負擔(dān)的有效措施。通過運用準確性較高的風(fēng)險管理系統(tǒng)來規(guī)劃在工程中可能需要承擔(dān)的風(fēng)險并盡量避免不可預(yù)測的失誤是被各大企業(yè)廣泛采用的方法。通過計算機系統(tǒng)來管理也降低了人為造假的可能性，為工程資金的使用帶來了便捷。

(三)加強監(jiān)管力度

正如上文言，部分企業(yè)因謀求自身利益而虛假報賬的現(xiàn)象嚴重影響了我國建筑行業(yè)的發(fā)展，增加了財務(wù)管理的難度。因此要對當下各企業(yè)的財務(wù)管理方式進行硬性規(guī)定，對不符合要求的財務(wù)報表不予審批，盡量減少企業(yè)逃稅漏稅的行為，避免樹立不正之風(fēng)。除此之外，企業(yè)內(nèi)部要杜絕管理人員貪污腐敗的行為，可以通過成立監(jiān)理部門，對工程的各個環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)來增加企業(yè)管理力度，減少因內(nèi)部原因?qū)е碌膿p失。

(四)完善企業(yè)制度

制定符合企業(yè)自身特點的財務(wù)規(guī)章制度，不僅有利于財務(wù)工作的進行，更可以為資金管理提供一個合適的標準。規(guī)定中要盡量將財務(wù)人員的工作內(nèi)容、工作權(quán)限作出明確的規(guī)定，以此來減少財務(wù)人員中飽私囊、虛假報賬的行為。同時還要明確公司的獎懲制度，對表現(xiàn)優(yōu)異的員工作出經(jīng)濟或其他方面的獎勵，對犯有嚴重失誤的員工處以適當?shù)膽土P，以此來激勵員工，從而達到增加員工做事積極性，提高員工工作效率的目的。

四、結(jié)束語

總而言之，只要使用正確的方法來改變目前的會計核算方式，便可以減少房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算方面的諸多不便，明確其資金流動情況，為日后的投資企業(yè)工作提供便利。對一項工程而言，對工程資金的管理乃是整項工程的重心所在，只要合理管理資金，便可以減少工程成本，增加工程利潤。本文旨在指出當前房地產(chǎn)投資項目中由于編制方法不當、風(fēng)險預(yù)測不準、企業(yè)制度存在缺陷的原因所造成的種種問題，并針對上述問題提出合理建議，希望能夠為我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展貢獻一份力量。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.08.185