棗莊市房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題及對策研究

棗莊市建筑設(shè)計研究院　李躍

棗莊市房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題及對策研究

棗莊市建筑設(shè)計研究院李躍

摘要:2015年2月初，齊魯網(wǎng)、人民網(wǎng)、網(wǎng)易財經(jīng)頻道等各大媒體紛紛報道了棗莊房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，那就是爛尾樓遍地。東湖龍城、燕山公館、廣府一號、錦繡花城……在棗莊可以輕易地找出像這樣的停工或者爛尾的房地產(chǎn)項目。據(jù)媒體報到，僅薛城區(qū)和市中區(qū)就有200多萬平米的住宅處于這樣的狀態(tài)。棗莊市爛尾樓的現(xiàn)象之所以如此普遍，主要原因在于前幾年的房地產(chǎn)熱，開發(fā)商的盲目投資大大超出了當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需求，導(dǎo)致現(xiàn)金無法及時回流，資金鏈很容易斷裂。且房地產(chǎn)市場融資渠道狹窄困難，成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展最難突破的“瓶頸”。如何破解融資問題，成為我市房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 融資 對策

一、目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的資金現(xiàn)狀

(一)創(chuàng)立時期的股東投資是資金的主要來源

我市的房地產(chǎn)企業(yè)除了各區(qū)市及市直10來家為國有性質(zhì)外，其余200余家均為民營企業(yè)，資金的籌集主要是公司成立時股東的出資，出資數(shù)額有限，且這些民營房地產(chǎn)企業(yè)多為近幾年房地產(chǎn)火爆的產(chǎn)物，沒有雄厚的家底，一旦資金鏈鍛列，就難以再東山再起。

(二)違規(guī)收取業(yè)主的房款是我市房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來源

目前我市的很多房地產(chǎn)企業(yè)，在沒有取得相關(guān)部門的行政許可后，就大肆廣告宣傳，通過違規(guī)收取會員費(fèi)、銷售VIP卡等手段預(yù)先銷售，套取資金，一旦市場形勢不好，就卷錢跑路，這種籌資方式加劇了融資的風(fēng)險。

(三)部分房地產(chǎn)企違規(guī)抵押貸款和民間借貸也是資金的來源之一

我是部分房地產(chǎn)企業(yè)存在“一地多貸”“多次抵押”現(xiàn)象比較普遍，另外還有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過民間“高利貸”融資，這都無形之中給企業(yè)自身帶來了較大的財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因

(一)融資渠道有限

目前我市的房地產(chǎn)企業(yè)多為民營中小企業(yè)，融資方式多為上述的初始創(chuàng)立投資、違規(guī)銷售和高財務(wù)風(fēng)險的借貸。由于這些企業(yè)實(shí)力有限，沒有資格公開發(fā)行股票，不能公開進(jìn)行募集資金，對于金融租賃、票據(jù)市場、應(yīng)收賬款融資等融資工具的使用落后，缺乏融資的靈活性，且政府對于證券市場監(jiān)管嚴(yán)厲，使民企的融資空間變小，限制了民營企業(yè)的融資活動。

(二)商業(yè)銀行貸款限制條件多

國家在房地產(chǎn)調(diào)控方面的力度日益加大，特別是“國八條”出臺后，商貸更是難上加難。另外商業(yè)銀行總是愿意貸款給經(jīng)營較好，信譽(yù)程度高得企業(yè)，但是這類型的房地產(chǎn)企業(yè)往往是國有企業(yè)，規(guī)模大，資金雄厚，由政府支持，發(fā)展前景也很好。而對于那些中小房地產(chǎn)企業(yè)，銀行往往缺乏耐心，也不愿意貸款給他們。

(三)缺乏完善的發(fā)展機(jī)制和政策支持

近年來國家雖然在銀行信貸、工商、稅務(wù)等政策方面給予了傾斜，但這對規(guī)模如此龐大的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑就是杯水車薪。雖然這些政策對對中小房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了便利的融資手段，但是在實(shí)行中很難發(fā)揮它原有的效應(yīng)。原因就是審批流程過于復(fù)雜，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難取得金融支持，除非是有了一定規(guī)模的企業(yè)。

(四)企業(yè)自身的經(jīng)營和管理制度不健全

首先目前我市的這些中小房地產(chǎn)企業(yè)多是家族式企業(yè)，缺乏高素質(zhì)的管理人才，更談不上科學(xué)有效的管理機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，出資人隨意干預(yù)經(jīng)營，阻礙了企業(yè)的良性發(fā)展。再者就是這些中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度很不規(guī)范，為了貸款或少繳稅款，隨意更改賬務(wù)、報表，經(jīng)常受到工商、稅務(wù)、銀行方面的處罰，嚴(yán)重影響了企業(yè)的信譽(yù)，給以后的融資發(fā)展帶來很大的隱患。還有部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資動機(jī)不良，以地皮或在建房產(chǎn)為幌子，大肆融資，實(shí)為圈錢，目的達(dá)到后便卷錢跑路，嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的形象，使投資者產(chǎn)生了排斥心理，融資更加困難。

三、針對目前我市房地產(chǎn)企業(yè)融資難提出的解決辦法

(一)拓寬融資渠道，增加融資方式

我市的中小房地產(chǎn)企業(yè)不能只盯著銀行，更不能違法融資。應(yīng)該想盡辦法采用多種融資方式相結(jié)合，適合不同發(fā)展階段的需要。比如可以采取股權(quán)性融資、債權(quán)性融資、應(yīng)收賬款融資和融資租賃等方式。還應(yīng)該多點(diǎn)投資，投資一些收益高的項目，來化解經(jīng)營風(fēng)險。彌補(bǔ)融資帶來的財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)避開不合法的“高利貸”融資，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

(二)積極爭取金融企業(yè)的支持

目前我國正在深化金融企業(yè)改革，放開利率政策才只是個開始，以后的惠民政策會更加有利。銀行方面也會在信貸政策、信用評分標(biāo)準(zhǔn)方面做出調(diào)整，不以企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模為條件，逐步提高對中小企業(yè)的貸款比重。

(三)進(jìn)一步加大對中小房地產(chǎn)企業(yè)的政策支持

去年我市在原有政策的基礎(chǔ)之上，相繼出臺了《棗莊市小微企業(yè)和農(nóng)村信用體系建設(shè)實(shí)施方案》和《棗莊市人民政府辦公室關(guān)于規(guī)范發(fā)展民間融資機(jī)構(gòu)的實(shí)施意見》為中小房地產(chǎn)企業(yè)爭取商業(yè)銀行貸款提供了強(qiáng)有力的政策支持。另外市政府在人才引進(jìn)，政策指導(dǎo)、技術(shù)輔導(dǎo)等方面還應(yīng)該加大力度，進(jìn)一步完善中小企業(yè)的社會服務(wù)體系，推進(jìn)民營企業(yè)的發(fā)展，提高民營企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力。

(四)進(jìn)一步加強(qiáng)自身建設(shè)

我市中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依靠市里的政策，引進(jìn)一批具有高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才隊伍，建立現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營管理制度，出資人應(yīng)轉(zhuǎn)換角色，給經(jīng)營者更廣闊的空間去放手經(jīng)營，讓企業(yè)得以長遠(yuǎn)發(fā)展。同時建立高標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)制度，高素質(zhì)的財務(wù)隊伍，規(guī)范財務(wù)體系，為企業(yè)的融資決策提供強(qiáng)有力的智力支持?！按蜩F還需自身硬”，只有自己把企業(yè)實(shí)力做實(shí)了，才能破解經(jīng)營中的資金問題。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)為增加我市財政收入、勞動就業(yè)、城市建設(shè)方面發(fā)揮著不可忽視的作用。只要他們積極向上的發(fā)展，我們的市民就能擴(kuò)大就業(yè)，城市建設(shè)才會更加突出，社會經(jīng)濟(jì)才會持續(xù)發(fā)展，同時也會我市的繁榮穩(wěn)定貢獻(xiàn)自己的一份力量。

參考文獻(xiàn):

[1]陳世林.論我國民營企業(yè)融資存在的問題及對策[J].商場現(xiàn)代化, 2014年24期

[2]任靜.重慶中小企業(yè)融資難問題及對策研究[J].商場現(xiàn)代化,2014 年24期