大力開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)突圍地產(chǎn)界困境的探究

美國(guó)弗吉尼亞理工大學(xué) 劉雅茹

一、前言

隨著我國(guó)人口老齡化速度的加快，人們逐漸將視野轉(zhuǎn)向老年人的養(yǎng)老問(wèn)題之上，尤其是“以房養(yǎng)老”概念的提出，充分說(shuō)明養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展具有很大的空間，需求也比較旺盛。然而，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)就像一塊還沒(méi)有被瓜分的蛋糕，味道鮮美，但是采取怎樣的形式來(lái)吞食這塊蛋糕還需要面臨許多問(wèn)題——如何進(jìn)行市場(chǎng)開發(fā)，該開發(fā)怎么樣的產(chǎn)品，廣大的消費(fèi)者們的喜好優(yōu)勢(shì)怎么樣的，都需要進(jìn)行詳細(xì)的分析。對(duì)此，筆者認(rèn)為在進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品的開發(fā)，相關(guān)商業(yè)策劃前，還需要對(duì)我國(guó)廣大老年的實(shí)際情況進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)他們的自身具體條件的了解，開發(fā)出適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)老年社會(huì)需求的養(yǎng)老地產(chǎn)形式。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念與特征

(一)養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，在一定程度上能夠促進(jìn)老年人健康生活，提供基本的健康養(yǎng)老設(shè)施的新型養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。它的基本形式有以下幾類：老年福利院、養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老度假村等等。

(二)養(yǎng)老地產(chǎn)的特征

養(yǎng)老地產(chǎn)與現(xiàn)今存在的商業(yè)地產(chǎn)形式相比，存在非常大的不同，在進(jìn)行開發(fā)的過(guò)程之中，需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行以下定位：

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的地理環(huán)境要求相對(duì)較高，其不僅需要設(shè)置于交通便利的區(qū)域，同時(shí)，周邊的生活環(huán)境、自然條件等方面都要滿足老年人居住的要求；其次，與普通住宅相比，養(yǎng)老住宅在局部和整體的設(shè)計(jì)規(guī)劃中，需要考慮到老年人群行動(dòng)不方便，身體機(jī)能衰落等問(wèn)題，要設(shè)計(jì)出適合老年人生活起居，方便出行的具體設(shè)計(jì)形式，比如，二十世紀(jì)七十年代所提出的無(wú)障礙設(shè)計(jì)形式就是比較適合的開發(fā)規(guī)劃形式，另外，還有人提出在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過(guò)程中科學(xué)的安裝一些緊急呼叫系統(tǒng)，以便于預(yù)防一些突發(fā)問(wèn)題，為老年人的養(yǎng)老提供安全保障；

再者，除了養(yǎng)老住宅以外，還需要考慮到日常生活中所需要的硬件配套設(shè)施，包括醫(yī)療、娛樂(lè)、飲食，社區(qū)人工服務(wù)等等。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)興起的背景

早在2011年，我國(guó)的國(guó)務(wù)院就已經(jīng)對(duì)老年人養(yǎng)老的發(fā)展做出了指示，并且還出臺(tái)了相應(yīng)的文件——《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》。該文件指出：在十二五計(jì)劃發(fā)展過(guò)程中，要逐步建立適應(yīng)于人口老齡化并和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，該體系的主要目的是致力于為老年人提供相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)，并依據(jù)社區(qū)為基礎(chǔ)，以社會(huì)組織機(jī)構(gòu)為存在形式，這樣既保障了老年人養(yǎng)老生活的基本要求，給其以精神上的補(bǔ)充，讓他們感受到“家”一樣的關(guān)懷，還能將社會(huì)其他領(lǐng)域融入到養(yǎng)老服務(wù)的過(guò)程中，促進(jìn)社會(huì)的和諧！

另外，在2013年9月，國(guó)務(wù)院又針對(duì)養(yǎng)老這一問(wèn)題給出了一些指導(dǎo)性的發(fā)展意見——《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，該文件指出未來(lái)新建城區(qū)和新建居?。ㄐ。﹨^(qū)要按人均用地大于或者等于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用，老城區(qū)和已建成居住（?。﹨^(qū)要限期通過(guò)購(gòu)置、置換、租賃等方式開辟養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。這充分說(shuō)明，隨著國(guó)家對(duì)養(yǎng)老的重視以及相關(guān)政策的出臺(tái)，我國(guó)的養(yǎng)老房地產(chǎn)會(huì)作為首要發(fā)展對(duì)象，并得到迅速發(fā)展。

四、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

(一)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷催生特色地產(chǎn)的興起

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈和市場(chǎng)政策調(diào)控趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率在不斷下降，房企的利潤(rùn)不斷變窄。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的2013年199上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告顯示，企業(yè)的總資產(chǎn)利潤(rùn)回報(bào)率和凈資產(chǎn)收益率于2009年以來(lái)一直處于下滑的情況之中，具體數(shù)據(jù)如下：2012年這兩項(xiàng)指標(biāo)分別為5.21%，11.23%，而2013年這兩個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)分別為5.15%和11.09%，2009年這兩項(xiàng)指標(biāo)分別為8.15%和17.09%,2009年與2013年相比，這兩項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)分別已經(jīng)下降了三個(gè)百分點(diǎn)和六個(gè)百分點(diǎn)。

再者，根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的家庭住宅銷售面積在今年第一季度同比下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)，相應(yīng)的住宅銷售額也下降了7.7個(gè)百分點(diǎn)，住宅建設(shè)用地新開工面積也同比下降了27個(gè)百分點(diǎn)。在住宅地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，諸多房地產(chǎn)企業(yè)開始著力于產(chǎn)品和業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，將大力發(fā)展特色地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)突圍的的重要選擇。在這種環(huán)境之下，許多地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將未來(lái)的發(fā)展方向轉(zhuǎn)向于養(yǎng)老房地產(chǎn)的發(fā)展。

(二)中國(guó)老齡化程度的加劇增加養(yǎng)老地產(chǎn)的剛性需求

隨著時(shí)間的推移，我國(guó)的人口老齡化趨勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)重，截至目前，我國(guó)處于65歲年齡及其以上的人口數(shù)量仍然處于上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)到2050年的時(shí)候，我國(guó)的老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒋蠹s為21.4%。中國(guó)傳統(tǒng)崇尚家庭養(yǎng)老。但是，目前我國(guó)“421”型家庭已成為社會(huì)細(xì)胞的主流，大多子女追求個(gè)人生活空間，工作繁忙，而且需要照顧子女，肩上的擔(dān)子比較沉重，完全抽不出額外的時(shí)間和充足的精力來(lái)照料父母的起居生活，這就使得家庭以前所起到的養(yǎng)老作用逐漸消失。另外，《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃（2011-2015）》提出：“到2015年，我國(guó)將基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運(yùn)營(yíng)良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系”。讓老人的醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)老休閑有效結(jié)合的全新養(yǎng)老服務(wù)模式將越來(lái)越受到市場(chǎng)的青睞。

五、開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析

雖然，巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)。但是依據(jù)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的發(fā)展形勢(shì)而言，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)環(huán)境依然不夠成熟，該領(lǐng)域的發(fā)展還存在諸多不確定的因素，企業(yè)相應(yīng)需要承擔(dān)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)具有未知性，不可控性，例如：老年人群具有更高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的選擇或許會(huì)更加謹(jǐn)慎，這樣就會(huì)使得老年地產(chǎn)的銷售遇阻；再者，由于養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)物，大眾對(duì)其不夠了解，也不會(huì)貿(mào)然去接受，因此，這些因素還無(wú)法促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的高速發(fā)展。

六、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式探析

(一)綜合型養(yǎng)老社區(qū)模式

所謂的綜合型養(yǎng)老社區(qū)，指的是能夠提供老年人吃、住、娛樂(lè)、疾病治療等老年人未來(lái)生活基本所需的新型居民社區(qū)。在這種社區(qū)中，老人群體能夠享受到一體化的服務(wù)，無(wú)論是看病，身體保養(yǎng)，日常休閑娛樂(lè)，飲食，休息等都能在社區(qū)中進(jìn)行，但是，對(duì)于這一類型的養(yǎng)老社區(qū)模式需要考慮到一個(gè)問(wèn)題，就是老年人群體依然存在年齡不同的差異，身體條件都有所不同，因此，對(duì)于這種集體式的養(yǎng)老社區(qū)需要對(duì)不同身體條件的老年人群體進(jìn)行考慮，規(guī)劃出比較適合不同特性的老年人群體生活的綜合型養(yǎng)老社區(qū)。

(二)社區(qū)中配建養(yǎng)老產(chǎn)品適時(shí)匹配人性化的配套設(shè)施

由于傳統(tǒng)文化及其當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的變化，使得我國(guó)的老年人群還時(shí)常肩負(fù)著照顧孫輩的責(zé)任，這也是他們?yōu)樽优謶n，享受天倫之樂(lè)的美事，但是，者之間還存在另一個(gè)問(wèn)題，老年人在生活中長(zhǎng)期會(huì)與其子女存在大大小小的矛盾，因此他們又不太愿意與子女居住在一起，對(duì)此，筆者認(rèn)為，為了滿足老年人對(duì)于下輩人的關(guān)懷，又不至于讓他們生活在矛盾之中，可以在養(yǎng)老社區(qū)中準(zhǔn)備一些特殊的產(chǎn)品或者設(shè)施，來(lái)滿足其對(duì)生活的多樣性需求，例如：在養(yǎng)老社區(qū)中可以準(zhǔn)備一些非養(yǎng)老型住宅，這樣就可以解決上文中存在的問(wèn)題。

(三)社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施

據(jù)統(tǒng)計(jì)，城區(qū)老人無(wú)法選擇靠近原來(lái)生活區(qū)域的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。若能在幾個(gè)社區(qū)之間利用零散地塊新建，或通過(guò)對(duì)既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式插建養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)是一種較為有效的開發(fā)模式。

(四)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老模式

將養(yǎng)老和醫(yī)院相互結(jié)合，能夠讓老人享受更加優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)。當(dāng)老人遇到突發(fā)疾病時(shí)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)可以做出迅速反應(yīng)，使老人感到居住在其中較有安全保障。另外，已經(jīng)有部分醫(yī)院進(jìn)行自主創(chuàng)新，將自身多余的床位用于養(yǎng)老用途，這樣既能充分利用醫(yī)療資源，還能給需要的老人群體以幫助，是非常令人欽佩的事情，滿足現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展目的。

(五)養(yǎng)老與養(yǎng)生休閑相結(jié)合

在一些與風(fēng)景資源結(jié)合的旅游地產(chǎn)的開發(fā)中，加入養(yǎng)老養(yǎng)生理念，讓養(yǎng)老居住產(chǎn)品既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長(zhǎng)期療養(yǎng)的需求，同時(shí)又要針對(duì)老年人的特點(diǎn)，布置完善相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，諸如多功能活動(dòng)廣場(chǎng)、樓頂花園、球館、棋牌室、健身房、茶藝等，可以供老人與多位朋友結(jié)伴度假、娛樂(lè)休閑等，滿足老年人在精神文化方面的需求，讓他們生活的更加精彩。

七、養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式

(一)銷售型模式

該模式也是目前房地產(chǎn)行業(yè)最常用的模式，對(duì)自己開發(fā)的產(chǎn)品直接進(jìn)行銷售，這樣能夠讓企業(yè)的資金得到快速回收，基本不存在售后服務(wù)等問(wèn)題，但對(duì)于顧客而言，需要考慮周全，后期使用過(guò)程中會(huì)有問(wèn)題不斷出現(xiàn)。

(二)會(huì)員制模式

該模式主要是租賃的形式，使用者只需要提供一定的定金，然后每月或者每季度按時(shí)交納租金即可對(duì)養(yǎng)老住房進(jìn)行使用，目前，上海親和源便是此類模式的代表。

(三)反按揭模式

老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估公寓價(jià)值和測(cè)算人均壽命后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定生活費(fèi)，直到其故世。屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。、

(四)持有＋銷售模式

眼下，越來(lái)越多的企業(yè)采用該種模式。萬(wàn)科集團(tuán)“持有＋銷售”產(chǎn)品比例是：出售型產(chǎn)品占據(jù)了五分之四的比例，剩下的均為持有型產(chǎn)業(yè)，其中就包括了養(yǎng)老型產(chǎn)品，該模式最具代表性的案例就是背景太陽(yáng)城項(xiàng)目，將持有和銷售兩種模式進(jìn)行了有效結(jié)合。

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