房地產企業(yè)成本核算的若干問題

天津市承億置業(yè)有限公司　李杰

房地產企業(yè)成本核算的若干問題

天津市承億置業(yè)有限公司李杰

摘要:隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人口城市化的加速，房地產企業(yè)在過去的幾年里已經(jīng)發(fā)展成我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，逐漸在我國經(jīng)濟中具有了基礎性和主導性作用。但是房地產企業(yè)中存在的問題也日益凸顯。其中，成本核算中所存在的問題在眾多問題中尤為突出。由于房地產企業(yè)的特殊性，企業(yè)要想獲利必須嚴格成本控制，因此本文圍繞成本核算中的一些問題進行客觀的分析。

關鍵詞:房地產企業(yè)成本核算問題

一、房地產企業(yè)中成本核算的重要性

房地產行業(yè)本身規(guī)模大，涉及的金額多，需要實施的環(huán)節(jié)繁雜，在整個經(jīng)營管理過程中絕大部分是與成本核算緊密相關的，如何科學的界定房地產企業(yè)成本尤為重要。房地產企業(yè)成本主要包括直接成本和間接成本的歸集，一般說來，土地成本、設計成本、建安成本、融資成本等均計入直接成本。土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了；在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設計風格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預測，相對穩(wěn)定；融資成本指銀行貸款利息，這種成本還是與項目的進展密切相關，不斷變動。開發(fā)間接成本是由各項目負擔的開發(fā)管理費，每月月末，按一定標準分配計入各有關開發(fā)產品成本。

二、房地產企業(yè)成本核算的若干問題

(一)成本核算對象建立不統(tǒng)一

房地產企業(yè)開發(fā)產品規(guī)模大、周期長、形態(tài)存在多樣性，諸如高層、多層、商業(yè)、別墅、公建配套等等類型，存在一定的復雜性。分期滾動開發(fā)和產品形態(tài)多樣的特點，客觀上使房地產成本核算對象難以統(tǒng)一。

而依據(jù)現(xiàn)狀來看，房地產的開發(fā)需要獲得土地使用權、調整規(guī)劃設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理交接這幾個方面。當獲取的土地范圍較大，緊接著對其實施開發(fā)管理時，房地產企業(yè)的資源很可能無法進行及時的跟進工作，對人力、物力、財力方面造成一定的損失，甚至會延長開發(fā)的期限，使房地產企業(yè)的運作效率降低。所以，房地產企業(yè)往往會進行分期滾動開發(fā)的方式，把以前在銷售過程中獲取的資金利潤轉變成未來投資金額的來源，把所有的資源累積在一起從而再次獲得利用價值。

(二)歸集口徑缺乏規(guī)范和約束

在許多房地產企業(yè)的成本核算中，在歸集口徑這個環(huán)節(jié)上經(jīng)常會出現(xiàn)不合理不符合標準的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為以下幾個方面。首先，對成本的控制需要具有非常強的專業(yè)性，而一般的財務知識缺乏建筑方面的知識技能，往往不能夠勝任。而對于像基礎建設費用、前期工程費用和安裝工程等費用的概念不夠清楚，把握不夠，很容易造成混淆。與此同時，在實際操作過程中，資金在進行分期時，時間期限比較長，而財務人員本身對其工程資金支出方面又不太熟悉，很可能把資金的支出和收入歸集在不同期間或者類別。而歸集口徑的不統(tǒng)一，而成本核算出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象，不能客觀反映房地產企業(yè)的真實盈利狀況，還能給土地增值稅的全盤清算留下后患，甚至降低房地產企業(yè)利益。

(三)資本化利息支出存在問題

依據(jù)現(xiàn)狀來看，因為國家宏觀調控房地產行業(yè)的整體發(fā)展，使得房地產行業(yè)迅速增長的速度有所減慢，房地產企業(yè)可以進行融資的渠道也隨之減少了，同時，融資的成本加高了，其中一部分房地產企業(yè)不能很好的獲得銀行貸款，從而利用信托等方法來解決這些難題。而國家對房地產企業(yè)實行了調控政策，其金融政策等方面不斷實行緊縮性貸款政策，使其他的輔助性金融政策的地位隨之升高，而其貸款利率相對銀行貸款利率來說較高，成本也會有所增加。而有的房地產企業(yè)毫不考慮成本提高這個問題，為了得到融資金額，不惜花重本投資，實際的融資成本遠遠超過了預期的融資成本，使資本化利息核算存在問題。

(四)成本預估導致利潤不實

在許多房地產企業(yè)中，因為成本預估不夠準確，致使最終利潤出現(xiàn)了偏差。因為房地產企業(yè)本身使用的金額比較大，如果在成本預估的過程中無法得到準確的依據(jù)，其成本稍不留神就會出現(xiàn)誤差，最終影響利潤的真實性，無論是現(xiàn)在還是未來，利潤的波及是非常長遠的，使得前后的利潤率出現(xiàn)嚴重的差異，造成了企業(yè)收支不平衡，從而影響企業(yè)的發(fā)展,挫傷企業(yè)的積極性。

(五)地下人防工程建成的車庫

在房地產中，車庫是不能計算進住宅銷售面積中的，而是分開銷售的，當作是輔助設施面積來計算。而車庫建造的成本是比較低的，相對住宅面積其升值空間有限，價值不大。而關于車庫分攤土地這個問題上，許多房地產企業(yè)并沒有進行事前的規(guī)定和協(xié)議，在會計的相關核算中也沒有相應的統(tǒng)一規(guī)定。如果，在土地增值稅上，因為住宅成本已經(jīng)加到了車庫成本處，使住宅需要的增值稅有所提高，稅收成本有所增加。

三、房地產企業(yè)成本核算的措施

(一)對成本核算的確定和統(tǒng)一

對于房地產中的開發(fā)產品來說，其存在是具有不同性和復雜性的。分期滾動這個方式加上開發(fā)產品自有的特點，會使房地產成本核算的對象建立不統(tǒng)一。對此要確定好成本核算對象原則，深入了解成本核算對象，在項目開發(fā)前期就做好調研工作，這樣有利于成本對象的統(tǒng)一。當房地產開發(fā)量不多時，可以只單單設置一個核算對象進行成本核算。如果開發(fā)量較多時，則把相同本質或者相同類型的核算對象放在一塊進行成本核算。有了清晰的確立原則，就能劃分出清晰的成本核算對象，提高成本核算效率。對于已經(jīng)確實設置好的成本核算對象，不能擅自改變互相混淆，保證其一致性和連續(xù)性。

(二)規(guī)范約束歸集口徑

當成本核算出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象，不但不能真實反映房地產企業(yè)的盈利狀況，還會給土地增值稅的全盤清算留下后患。所以，對歸集口徑這個問題要進行規(guī)范和約束，主要從以下這兩個方面著手。第一，財務人員進行工程結款時，要在結款單上注明成本的具體類型，建立相應的備查資料，防止日后進行對賬處理時，財務人員的歸集口徑不相符合。第二，建立合同臺帳，會計核算人員針對房地產企業(yè)中特殊的成本進行相應的會計科目分類并說明情況，方便日后查賬核對。

(三)嚴格對待利息資本化

嚴格按照會計準則把房地產開發(fā)中的借款費用給予資本化，對尚未開發(fā)的土地所發(fā)生的借款費用應進行具體分析：該土地為特制的房地產項目土地，應把借款費用給予資本化；若土地的利用方向模糊不定，不應該把借款利息資本化，因為土地在這個階段不能實現(xiàn)資產的預定用途，不符合資本化資產的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再歸入到資本化資產的范疇。對于不同成本對象的資本化利息要嚴格區(qū)分，把資本化利息加以具體化和詳細化，尤其是對于分期開發(fā)的成本對象，應區(qū)分具體融資條件、年限、以及項目完工情況，使資本支出和信息化進行配對，提高資本化利息的精細化核算，降低房地產企業(yè)的清算稅收風險。

(四)提高成本預估能力

對于成本預估導致利潤不實這個問題，需要提高財務人員的專業(yè)性和獨立性，來提高成本預估能力及準確性。例如：預算管理、內部控制以及審計等。在期末結轉利潤時，要使施工合同中還未支付完成的，進行及時決算，還要對預估成本進行核算，建立規(guī)范的財務預算編制體系，發(fā)揮預算編制的作用，加強預算執(zhí)行的控制，健全考核體系以及加強考核力度。同時，房地產企業(yè)可增加滾動預算成本控制,加強財務內部管理，及時對成本進行反饋。

(五)車庫采取比例分配

關于車庫分攤土地這個問題上，重點關注土地成本分攤方式利用人防工程建造的地下車庫，具有一定的特殊性，不能按一般成本分攤方法來核算，可以根據(jù)住宅面積和車庫面積的比例，對其進行20%到30%的速算乘數(shù)，地下車庫應該承擔的土地成本應是總成本乘以該成數(shù)，防止成本分攤的不公平，更符合公允、配比原則。除此之外，在利用地下人防工程建成的車庫要嚴格依據(jù)相關規(guī)定進行，設計好現(xiàn)場施工條例，安排相關人員到現(xiàn)場進行安全監(jiān)督工作，把條例規(guī)定和實地考察相結合。

四、結束語

隨著房地產行業(yè)外部環(huán)境日益緊縮，相關政策法規(guī)日益健全，房地產行業(yè)應加強成本核算，提高財務人員自身專業(yè)素養(yǎng)，對成本核算進行科學管理，從而擴大房地產企業(yè)效益，提高企業(yè)在房地產行業(yè)中的競爭力，實現(xiàn)企業(yè)長期發(fā)展目標。

參考文獻：

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