從房地產(chǎn)限購論政策調(diào)控對(duì)市場導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)的影響

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院　劉佳黎

從房地產(chǎn)限購論政策調(diào)控對(duì)市場導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)的影響

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院劉佳黎

摘要:在對(duì)限購政策實(shí)施背景的討論后，仔細(xì)的分析了如今限購政策對(duì)市場導(dǎo)向和對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。經(jīng)過分析，限購政策應(yīng)該在一段時(shí)間內(nèi)存在，并且具有良好的調(diào)控效果，有效的抑制了房價(jià)的上漲。限購政策具有一定的時(shí)滯性，隨著時(shí)間的推移其效果越來越明顯。研究房地產(chǎn)限購政策對(duì)市場導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)的影響，對(duì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)限購政策調(diào)控市場導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)影響

近些年，全國大部分城市房地產(chǎn)的價(jià)格大幅度上升。房地產(chǎn)價(jià)格問題儼然已經(jīng)成為民眾最關(guān)心的問題；同時(shí)，也是政府當(dāng)下的首要工作。此問題不光是關(guān)聯(lián)著百姓的利益，更關(guān)聯(lián)著到國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。這些年，中國應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場的突變頒布了的宏觀調(diào)控措施，特別是發(fā)布了限購政策，具體體現(xiàn)了政府抑制房價(jià)過快上漲的決心。對(duì)限購政策實(shí)施背景進(jìn)行細(xì)致分析和研究，能更好的探討限購政策實(shí)施對(duì)市場導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)影響的效果。

一、政策背景

現(xiàn)在隨著房價(jià)迅速增漲，國家有關(guān)部門下發(fā)通知，推出政策措施進(jìn)一步推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，要求地方迅速制定實(shí)施細(xì)則，已經(jīng)實(shí)行實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，需依據(jù)最近國家有關(guān)部門出臺(tái)的政策措施進(jìn)行完善和調(diào)整并嚴(yán)格執(zhí)行。隨即，各地政府相應(yīng)的出臺(tái)了相關(guān)的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行了調(diào)控政策；房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則也都迅速落地，在眾多方案中，效果比較明顯的就是“限購”，表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心。

二、政策調(diào)控對(duì)市場導(dǎo)向的影響

房地產(chǎn)限購政策無形中限制了部分群體的改善型住房需求，比如在北京、上海、深圳等地出臺(tái)的限購政策細(xì)則中就規(guī)定非本市戶籍家庭限購一套住房的要求。這限制了已擁有一套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭置業(yè)需求的升級(jí)，也迫使剛性需求家庭選擇放棄正常過渡時(shí)期的小戶型，并在購房時(shí)選擇自己所需的戶型。

目前，限購政策只在一些房價(jià)過高的城市試行，所以導(dǎo)致它不可能將投機(jī)力量、住房投資完全清出住房市場，況且徹底肅清投資力量對(duì)住房市場的長遠(yuǎn)發(fā)展也是不利的，一個(gè)成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需要有大約10%的投資性需求支撐。

從短時(shí)間內(nèi)來看，限購政策的出臺(tái)的確抑制了投機(jī)的某些需求，在一定周期內(nèi)能夠改善當(dāng)前形勢下的供求關(guān)系并卓有成效的抑制房價(jià)過快的漲幅，但被抑制的需求關(guān)系是長時(shí)間客觀存在的，更何況中國正在加快推進(jìn)的城市化進(jìn)程的步伐，住房的供求矛盾將在較長時(shí)間內(nèi)仍繼續(xù)存在。當(dāng)前的限購政策并沒有從本質(zhì)上改變目前的供求矛盾，也不應(yīng)當(dāng)作為政府改造房地產(chǎn)市場的主要方法。因此，政府亟需加快制定相關(guān)的政策并切實(shí)執(zhí)行的步伐，從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來對(duì)房地產(chǎn)市場的供給和需求進(jìn)行宏觀調(diào)控。

三、政策調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

每個(gè)人在樓市中投資需求和消費(fèi)需求是不相同的，與一些人來說是消費(fèi)，與其他人來說可能是投資；這種現(xiàn)象是由各種各樣的因素組成的，如個(gè)人財(cái)產(chǎn)、個(gè)人理財(cái)?shù)扔^念?？v使這種區(qū)分的方法是合理的，那么，如何來辨別投資需求和消費(fèi)需求呢?參照當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的限購政策來分析是通過業(yè)主占有的房子數(shù)量和他的戶籍所在地來辨別的。流動(dòng)人口能取得大城市戶籍是很不容易的，參考限購政策的規(guī)定，沒有戶籍或社保就不能在居住地購房，限購政策將購房資格與戶籍密切掛鉤，賦予了戶籍新的功能，違背了我國戶籍改革的根本方向和整體趨勢。

表面上觀察，限購政策看似能早一定程度的遏制購房需求，但是他的負(fù)作用也不容小覷。限購令傳遞的信號(hào)——商品房是緊缺商的品。因此，能想方設(shè)法購到商品房就能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)市場包括各種各樣的品種供應(yīng)，涵蓋不同房地產(chǎn)品種的基本供給者，半推半就地將政府職能推向了市場，使市場壓力倍增。限購政策還使得市場滋生了對(duì)政府行政手段的依賴，覺得市場不能有效地按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)發(fā)展或影響民眾的生存狀態(tài)時(shí)，當(dāng)?shù)卣男姓侄尉屠響?yīng)成了眾矢之的。而更多的行政手段將會(huì)嚴(yán)重的影響市場的自我調(diào)整功能，影響了市場的正常機(jī)制和秩序。

四、結(jié)論和建議

較長時(shí)間內(nèi)的對(duì)僥幸投資房地產(chǎn)的行為進(jìn)行打壓，目的是為了達(dá)到限購政策預(yù)期的效果。限購政策一定要在較長的時(shí)間內(nèi)實(shí)施，才能杜絕房價(jià)突現(xiàn)報(bào)復(fù)性的增漲。此外，限購政策在一定范圍內(nèi)的推行和住房信息的共享對(duì)杜絕部分城市炒房現(xiàn)象的發(fā)生和維持城市穩(wěn)定的地產(chǎn)價(jià)格具有重大意義。

調(diào)整住房的保障性制度，通過增加保障性住房的數(shù)量不但可以的滿足一些較低收入居民對(duì)住房的消費(fèi)需求，也可以干擾投資人對(duì)地產(chǎn)價(jià)格上漲的期望，削弱投資人的投資需求，從而最大限度地促成供求平衡的再次形成。增加保障性住房建設(shè)的投入，也將成為政府調(diào)控房價(jià)更為艱巨的任務(wù)。

在一定限度內(nèi)征收房產(chǎn)稅會(huì)增加房屋擁有的維護(hù)成本，降低投資人買房的經(jīng)濟(jì)效益，也增加了投資房產(chǎn)保值的風(fēng)險(xiǎn)，遏制一些投資人將房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富擁有形式的心理需求。如今房產(chǎn)稅已經(jīng)在大部分城市試行，我們有理由相信在不久的將來就能在全國范圍內(nèi)實(shí)施。

總言之，限購政策的出臺(tái)和實(shí)施對(duì)遏制我國部分地區(qū)房價(jià)過快上漲起到了一定積極的作用，顯示了中央政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的決心，有助于民眾理解中央政府的調(diào)控戰(zhàn)略規(guī)劃，合理引導(dǎo)了市場預(yù)期。然而，房地產(chǎn)限購政策畢竟是通過政府的行政手段干預(yù)市場，并非長遠(yuǎn)之法，這就要求因地制宜地對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行間接調(diào)控，同時(shí)加快推動(dòng)保障性住房和供應(yīng)體系的建設(shè)，尤其是加快城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的建設(shè)，進(jìn)一步遏制房價(jià)過快上漲。

參考文獻(xiàn):

[1]尹伯承,尹晨.限購:樓市健康發(fā)展的合理要求[J].探索與爭鳴, 2011;5

[2]韓蓓.蔣東生.房地產(chǎn)調(diào)控政策有效性分析——基于動(dòng)態(tài)一致性[J].經(jīng)濟(jì)與管理研究,2014;4

[3]劉艷.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技[J],2009; 12