探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

安陽市人民政府房屋征收辦公室　孫玉明

探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

安陽市人民政府房屋征收辦公室孫玉明

摘要:中國人口眾多，買房難一直是國民生計(jì)的重要問題。同時(shí)，也正因?yàn)檫@樣的民生需求，拉動了國民生產(chǎn)力，拉動了相關(guān)多行業(yè)蓬勃發(fā)展，對國家經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的趨勢起著重要的引導(dǎo)作用。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響力不僅是當(dāng)下的國民經(jīng)濟(jì)，將來市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向也與之息息相關(guān)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系宏觀調(diào)控協(xié)調(diào)發(fā)展

在當(dāng)前買房熱潮的同時(shí)，不少專家也指出這是房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。由于經(jīng)濟(jì)周期的影響，房地產(chǎn)行業(yè)存在著周期性的波動與循環(huán)，并更容易產(chǎn)生泡沫對經(jīng)濟(jì)周期的正常運(yùn)行造成破壞性的影響。主要是因?yàn)橥恋氐墓┙o稀缺性從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。雖然我國土地眾多，但并不是每一種巖層土質(zhì)都適合建屋造房的。加之不斷增加的人口，城市化進(jìn)程的發(fā)展與工業(yè)化的迅速擴(kuò)張都對土地的需求不斷增長，形成了土地市場需求彈性大而供給彈性小的特征。因此，當(dāng)土地需求不斷增加，而有限的土地供給跟不上需求量的時(shí)候，就造成了土地的供需脫節(jié)。同時(shí)，人們購房時(shí)候的從眾心理、開發(fā)商銷售時(shí)候的采取迎合大眾的營銷策略、不斷聚集的外來人口都推動了土地價(jià)格高漲和房價(jià)上漲，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。因此，必須盡可能的避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，減小對經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的破壞。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義

中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)有著相互制約，相互影響的關(guān)系。從近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢頭來看，甚至逐漸主導(dǎo)了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，帶動了建筑業(yè)、冶金、鋼鐵、化工、機(jī)械、電器等多個(gè)生產(chǎn)行業(yè)近兩千種產(chǎn)品的發(fā)展。但是，我們還應(yīng)看到，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)也存在弊端。房地產(chǎn)業(yè)其影響力越大，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大。為了使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，適應(yīng)并穩(wěn)定地促進(jìn)國家市場經(jīng)濟(jì)，就需要全面綜合考慮影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利因素，并用合法手段加以規(guī)避，確保經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)局的平穩(wěn)，促進(jìn)中國市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對人民的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了GDP的增長，拉動了國民生產(chǎn)總值和生產(chǎn)力的發(fā)展，同時(shí)也提高居民群眾的收入增長，改善了國民的居住環(huán)境與居住條件?，F(xiàn)如今，在就業(yè)難的熱潮下，因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的連環(huán)效應(yīng)，拉動了建筑行業(yè)，工程造價(jià)行業(yè)，銀行存貸款，土地拍賣，冶金，廚具行業(yè)等發(fā)展，產(chǎn)業(yè)版圖的擴(kuò)張為每年幾百萬大學(xué)生解決了就業(yè)難的問題，由此帶動了土木，金融等學(xué)科的學(xué)習(xí)熱潮，也為教育事業(yè)做出了貢獻(xiàn)。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額95036億元，同比增長10.5%，雖然同比增速出現(xiàn)了下滑，但投資額絕對值再創(chuàng)歷史新高。如此巨大的投資，創(chuàng)造著無數(shù)的就業(yè)崗位，拉動著更多的相關(guān)行業(yè)就業(yè)?？梢哉f，就今天而言，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固與脆弱

看似一個(gè)矛盾的標(biāo)題，其實(shí)不然。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的確是穩(wěn)固與脆弱并存的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)承接市場經(jīng)濟(jì)的命脈，深入民眾生活的方方面面。與就業(yè)，教育，醫(yī)藥，住房等都有相互關(guān)系，一環(huán)扣一環(huán)的發(fā)展很是穩(wěn)固。但是穩(wěn)固不是固若金湯，時(shí)間會產(chǎn)生問題，更長的時(shí)間會爆發(fā)問題。比如房價(jià)過高已成泡沫，銀行信貸存在風(fēng)險(xiǎn)，就業(yè)存在失業(yè)的不確定性這些問題已經(jīng)成為熱議的焦點(diǎn)。尤其是在金融危機(jī)的爆發(fā)時(shí)期，房子無人問津，失業(yè)率大增，小型私立銀行宣告破產(chǎn)，一下子，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)低迷了起來，國民經(jīng)濟(jì)也受到了重創(chuàng)。顯然是因?yàn)閯右话l(fā)牽全身。因此看來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也是脆弱的。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

(一)科學(xué)、均衡、可持序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)，確實(shí)存在著其獨(dú)特的重要性和不可替性。但是，與其他任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展一樣，隨著行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也有著正常地?cái)U(kuò)張和收縮，有著其相應(yīng)的邊界、底線和障礙。因此，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型和調(diào)整發(fā)展方式下，房地產(chǎn)業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的作用也必須回歸常態(tài)發(fā)展中，要順應(yīng)社會發(fā)展、人口發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更要適應(yīng)生態(tài)的發(fā)展，不斷發(fā)揮其在國民經(jīng)濟(jì)中平穩(wěn)支撐作用。而過度的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢必將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的衰退，從而制約多方面行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終制約整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要走科學(xué)、均衡、可持續(xù)發(fā)展道路，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、工業(yè)化進(jìn)程、人口規(guī)模、居民收入、城鎮(zhèn)化實(shí)際、區(qū)域優(yōu)勢等客觀因素和情況，因地制宜、綜合考慮、科學(xué)謀劃、持續(xù)發(fā)展。政府特別是地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民，都要擺正心態(tài)，不能無限夸大和盲目崇拜房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是在城鎮(zhèn)化中的作用，正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真正作用，科學(xué)、均衡、可持序性發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

(二)合理控制房價(jià)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩盤很大程度是因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，那么，就從規(guī)避泡沫經(jīng)濟(jì)開始，從合理控制房價(jià)著手，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取宏觀控制，使得房價(jià)在適合國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的正常波動范圍之間。這就要求政府部門特別是中央政府政策調(diào)控部門，要把防范和化解房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，作為重要的宏觀調(diào)控任務(wù)來抓，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的觀察和了解，加大監(jiān)管力度，在必要的時(shí)機(jī)用精準(zhǔn)的評估制定調(diào)整的導(dǎo)向。通過調(diào)控，密切關(guān)注和監(jiān)督負(fù)債率過高的房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府和居民的投資經(jīng)營行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)理性思維、理性投資、理性經(jīng)營、理性發(fā)展，嚴(yán)密防范發(fā)生系統(tǒng)性、全局性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過調(diào)控，嚴(yán)格管控各種非法涉房金融詐騙活動，密切防范地方政府土地性財(cái)政危機(jī)，推進(jìn)國家房地產(chǎn)行業(yè)和市場治理體系與治理能力現(xiàn)代化。通過調(diào)控，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)虛化泡沫的時(shí)，用征收房產(chǎn)稅和提高銀行存款利率的手段減少跟風(fēng)和惡意炒房現(xiàn)象。這樣，通過國家和政府的第三方監(jiān)管和調(diào)控，有利于市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，能夠控制價(jià)值量和價(jià)值比的相對恒定，維護(hù)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定了民心，穩(wěn)定了市場經(jīng)濟(jì)的秩序，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展做出了極大的貢獻(xiàn)。

(三)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型

我國現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也同樣面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則已經(jīng)變化，行業(yè)競爭更加激烈，從過去盲目圈地?cái)U(kuò)張型的粗放競爭，轉(zhuǎn)向品牌、質(zhì)量、服務(wù)全業(yè)態(tài)型的綜合性競爭；從單純居住、辦公、商服、工業(yè)的原始地產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)向綜合性配套服務(wù)整體長效性運(yùn)營模式；從高能耗高污染高排放低成本的建設(shè)理念，轉(zhuǎn)向低碳環(huán)保節(jié)能綠色建設(shè)概念。我們可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)正在開始翻天覆地的變化。

1、房地產(chǎn)企業(yè)自身需要轉(zhuǎn)型

隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場變化，房地產(chǎn)行業(yè)的品牌聚集效應(yīng)正在擴(kuò)大，已逐步迎來了新一輪的洗牌?！澳嫌腥f科、北有萬達(dá)”，同時(shí)還有恒大、保利、綠城等一線品牌企業(yè)的追趕，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了一個(gè)殘酷的競爭時(shí)代。一線企業(yè)在鞏固原有一線城市陣地的同時(shí)，不斷向二、三線城市兼并發(fā)展，大中型企業(yè)不斷壓迫中小型企業(yè)的生存空間，大品牌高質(zhì)量全服務(wù)精管理的房地產(chǎn)企業(yè)才是未來的發(fā)展方向。

2、房地產(chǎn)企業(yè)理念必需改變

綜合性整體性服務(wù)型房地產(chǎn)業(yè)是必然地發(fā)展趨勢。當(dāng)前，隨著新型城鎮(zhèn)化地發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營理念也在變化。將來的房地產(chǎn)商必須向新型房地產(chǎn)開發(fā)方向靠攏。一是加強(qiáng)綜合性發(fā)展理念。發(fā)展綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)多功能集于一身包括居住、辦公寫字樓、娛樂休閑、大型商場、交通樞杻、酒店等多方位多功能的綜合體式地產(chǎn)，聯(lián)動共振提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值。二是要延伸擴(kuò)展房地產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)營范疇，從一次性投資開發(fā)理念變?yōu)檠永m(xù)性回報(bào)收益。比如，加強(qiáng)投資公共設(shè)施、停車場、垃圾處理廠、養(yǎng)老院、旅游休閑、度假、養(yǎng)生等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)。三是要重視房地產(chǎn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)服務(wù)理念，樹立品牌效應(yīng)，開展“酒店式”全方位服務(wù)、需求式服務(wù)、智能化管理等新型物業(yè)管理模式。

3、倡導(dǎo)環(huán)保低碳綠色房地產(chǎn)業(yè)

一直以來，我國走的是可持續(xù)發(fā)展的特色社會主義道路。這個(gè)可持續(xù)發(fā)展是在提倡環(huán)保節(jié)約低碳下發(fā)展的?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)提倡低碳經(jīng)濟(jì)，作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自然要做好帶頭榜樣。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的綠色環(huán)保不僅僅是植樹造林，當(dāng)然好的居住環(huán)境也包括周圍植被覆蓋率。此外更重要的是建造房屋時(shí)候所使用的材料工具，施工時(shí)候的工藝的改變。這就要求政府介入提倡生態(tài)環(huán)保和新型材料，提倡人們購買環(huán)保節(jié)能型住宅，更直接有效的是要頒布相關(guān)優(yōu)惠政策，比如貸款利率、相關(guān)稅費(fèi)、配套減免等，這樣建造商才會在建造房屋時(shí)按生態(tài)房屋建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)才能樹立生態(tài)環(huán)保意識，從而加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的步伐。

三、結(jié)束語

綜上所述，在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著舉足輕重的地位。為了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢，優(yōu)化房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，促進(jìn)其產(chǎn)業(yè)升級，進(jìn)一步帶動市場經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，還要充分重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的脆弱性，加強(qiáng)國家政府的宏觀調(diào)控，保護(hù)好經(jīng)濟(jì)鏈中的核心產(chǎn)業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中達(dá)成一個(gè)平衡，以協(xié)調(diào)兩者的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。