住房公積金貸款風(fēng)險與防范對策研究

甘肅省酒泉市玉門油田財務(wù)處 趙茜瑩

住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。而住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。住房公積金貸款屬政策性住房貸款，其風(fēng)險相對于商業(yè)銀行個人住房貸款較小。

一、住房公積金貸款的常見風(fēng)險分析

(一)系統(tǒng)性風(fēng)險

第一是政策性風(fēng)險，即是因為國家有關(guān)部門政策調(diào)整而造成銀行貸款的風(fēng)險變動。對于住房公積金貸款來說，政策風(fēng)險會帶來更大的影響；第二是法律風(fēng)險，當(dāng)前我國針對個人住房貸款的有關(guān)法律法規(guī)尚不完善，加之很多時候容易存在地方法規(guī)與國家法律出現(xiàn)沖突的情況，從而對公積金貸款帶來較大的風(fēng)險；第三是通貨膨脹風(fēng)險，也可稱其為購買力風(fēng)險，現(xiàn)階段國內(nèi)群眾購房熱情較高，而一些地區(qū)特別是大中型城市，現(xiàn)階段國內(nèi)群眾購房熱情較高，一些城市房價大大高出居民購買力，如果在貸款人還款能力不足的情況下發(fā)放貸款，必然會在很大程度上增加住房公積金貸款風(fēng)險；第四是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期性較強(qiáng)，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場正處于持續(xù)發(fā)展階段，房價已經(jīng)明顯超出了正常的區(qū)間，如果房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入緩慢發(fā)展或者倒退時期，一旦泡沫破滅，房價會突然下跌，貸款抵押物就會隨之貶值，從而產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。

(二)非系統(tǒng)性風(fēng)險

其一是借款人信用風(fēng)險，這一風(fēng)險一方面是因為國內(nèi)個人信用體系尚不完善，另一方面是由于借款人基本上屬于中低收入人群，自身就業(yè)壓力和生活壓力較大，常常會出現(xiàn)無法按時還款的風(fēng)險；其二是支付風(fēng)險，也稱為流動性風(fēng)險，公積金管理中心通常是依靠歸集的住房公積金來實(shí)現(xiàn)住房貸款資金的發(fā)放，而如果住房公積金的需求量超過了歸集量，很容易因為流動資金不足而產(chǎn)生風(fēng)險；其三是操作風(fēng)險，即是相關(guān)工作人員因為自身原因出現(xiàn)誤操作而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險；其四是抵押物風(fēng)險，即是因為借款人出現(xiàn)違約行為，在進(jìn)行抵押物處理時會存在一定的損失。

二、住房公積金貸款風(fēng)險的防范對策

(一)做好貸前審查工作

在發(fā)放住房公積金貸款之前應(yīng)當(dāng)對借款人展開深入的調(diào)查，貸前調(diào)查是否真實(shí)全面，在很大程度上關(guān)系到貸款風(fēng)險的大小。首先必須要了解清楚借款人和所在單位是否已經(jīng)定期繳納住房公積金，借款人是否具有穩(wěn)定收入來源和職業(yè)，是否屬于本地常住戶口，了解其償還能力。其次必須要做好貸款用途的審查工作，住房公積金貸款僅僅用于購買、建造或者大修自住住房，在發(fā)放貸款之前應(yīng)當(dāng)審查借款人目前的住房情況以及購房情況，審查申請審批書中的相關(guān)內(nèi)容是否屬實(shí)，以防貸款被借款人用于其他方面而增加風(fēng)險。

(二)建立個人信用評估體系

對于住房公積金的具體繳納情況，銀行方面也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，建立個人信用評估體系。對按時交款的借款人，銀行應(yīng)將其信用等級評定為優(yōu)秀，同時采取一定的獎勵措施，例如說信用等級越高的借款人，其享受的服務(wù)項目就越多、越優(yōu)惠，從而來激勵借款人都能夠誠信履行約定。對于一部分信用等級相對較低的借款人來說，銀行應(yīng)實(shí)施一定的懲罰對策，比如說減少其信用額度，降低其住房貸款的最高值，增加貸款利率值，減少貸款延伸時期等，也可以利用社會輿論壓力來迫使其盡快還款，從而盡可能的降低風(fēng)險。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場研究分析

住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)提高認(rèn)識，深入開展對國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和相關(guān)法律法規(guī)的研究，大力加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場實(shí)際情況和發(fā)展趨勢的研究，從而準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)市場的發(fā)展及走向，合理設(shè)置房地產(chǎn)價格預(yù)警指標(biāo)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。另外，要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況以及國家相關(guān)政策，對住房公積金貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行合理的規(guī)劃，對于貸款額度上限、首付比例以及還款期限等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定進(jìn)行合理的調(diào)控，從而更好的應(yīng)對市場波動，尤其是對部分房地產(chǎn)過熱地區(qū)，更要冷靜分析市場情況，慎重進(jìn)行放款。

(四)完善相關(guān)管理制度

進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金管理中心的內(nèi)控制度建設(shè)，一方面，要建立和完善以風(fēng)險評估與風(fēng)險控制為重心的風(fēng)險管控機(jī)制。住房公積金貸款必須要堅持貸前調(diào)查、貸時審查、貸后管理的基本原則，不斷健全審批制度，貫徹落實(shí)公積金貸款責(zé)任制，健全住房公積金貸款風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，制定符合實(shí)際的科學(xué)合理的應(yīng)急措施和不良貸款清銷機(jī)制；另一方面，要做好內(nèi)部稽核工作，落實(shí)監(jiān)督反饋機(jī)制。為了防范公積金貸款的風(fēng)險，辦理住房公積金貸款必須找人擔(dān)保，如借款人不還款，擔(dān)保人是要負(fù)上催繳乃至還款責(zé)任的。在應(yīng)承作為擔(dān)保人之前，必須慎重考慮，當(dāng)簽名作錢債擔(dān)保，即是對貸款機(jī)構(gòu)作出個人負(fù)責(zé)清還欠債的承擔(dān)。即使擔(dān)保人和借款人的關(guān)系有變更，它仍然是有效的。

三、結(jié)束語

總之，住房公積金是我國政府給人們?nèi)罕娞峁┳》勘Ｕ系囊豁椫匾贫?，近年來也有越來越多的公積金繳存人為改善自身生活條件而貸款買房。所以我們必須要做好公積金貸款風(fēng)險的管控，從而確保公積金管理中心的收益，保證歸集公積金的資金安全，最終保護(hù)好繳存人的合法利益，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。

[1]楊紅梅.防范與控制住房公積金貸款風(fēng)險[J].財經(jīng)界.2014（24）：16

[2]王劍.住房公積金貸款風(fēng)險控制策略研究[J].市場研究.2014（10）：48

[3]何夢琳.試議住房公積金貸款風(fēng)險控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì).2014（01）：97

[4]胡燁.關(guān)于住房公積金貸款風(fēng)險成因及防范措施[J].現(xiàn)代商業(yè).2014（20）：43