傳統(tǒng)單位生活區(qū)物業(yè)管理中的問題與對(duì)策探索

□丁 潔

長(zhǎng)期以來，傳統(tǒng)單位生活區(qū)的物業(yè)管理一直由所在單位指定專人統(tǒng)一管理。但隨著小區(qū)內(nèi)公產(chǎn)房的商品化，其所有權(quán)都已發(fā)生了變化，都已劃歸個(gè)人所有，房主可以出售、出租、借用自己的房屋，使得小區(qū)內(nèi)的住房成分發(fā)生了很大的變化，為物業(yè)管理提出了新的課題。

一、傳統(tǒng)單位生活區(qū)物業(yè)管理中的問題

(一)物業(yè)小區(qū)安全保衛(wèi)的管理。小區(qū)的安全保衛(wèi)早期是由快退休的老同志來負(fù)責(zé)的。一是照顧老同志，二是他們資格老，處理事情周到。但隨著小區(qū)內(nèi)外來住戶的增多，他們?cè)絹碓斤@得力不從心，曾經(jīng)一段時(shí)間，小偷盜竊猖獗一時(shí)，為了扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面，單位采取了果斷措施，在各個(gè)顯耀位置安裝了電子攝像頭，門衛(wèi)由專業(yè)保安公司人員接管，定時(shí)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行巡邏。通過改進(jìn)，小區(qū)內(nèi)的盜竊案件大幅下降，效果明顯。目前，門衛(wèi)的管理遇到的新的問題主要是機(jī)動(dòng)車輛出入的問題，尤其是外面的沒有出入證的車輛，容易產(chǎn)生糾紛。保安人員執(zhí)法嚴(yán)格，車主就會(huì)感覺不方便，有時(shí)容易產(chǎn)生矛盾;保安人員執(zhí)法不嚴(yán)，車主方便了但小區(qū)安全又成問題了。

(二)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的管理。單位生活區(qū)中，大多數(shù)居住的還是原單位的老職工，如果引入專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，房屋老舊，規(guī)矩太多、繳費(fèi)也高，大家不適應(yīng)，經(jīng)常鬧矛盾。所以，在單位生活區(qū)中引入專業(yè)物業(yè)公司的大多最后都退了回去。如何讓業(yè)主們心平氣和地服從管理，繳納費(fèi)用是當(dāng)前遇到的一個(gè)非常棘手的難題。經(jīng)過多次的嘗試與調(diào)整，實(shí)踐證明采用階梯式的管理收費(fèi)模式較為可行。新建筑一般公攤面積大，保養(yǎng)工作量較大，應(yīng)適當(dāng)多收費(fèi)用;老建筑公攤面積較小，適當(dāng)少收費(fèi)用。對(duì)臨時(shí)產(chǎn)生的垃圾(如裝修)應(yīng)適當(dāng)加收衛(wèi)生費(fèi)。小區(qū)內(nèi)很多人飼養(yǎng)了寵物狗，這對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。文明的養(yǎng)狗人會(huì)及時(shí)處理糞便，也有個(gè)別不文明的人，對(duì)自家的寵物糞便視而不見。

(三)小區(qū)車輛的管理。每個(gè)小區(qū)的車輛都是爆滿，小區(qū)內(nèi)車位有限，管理好車輛的停放是傳統(tǒng)單位生活區(qū)的一個(gè)非常棘手的難題。它不象商業(yè)小區(qū)中車位都賣給了個(gè)人，管理起來較容易。單位的生活區(qū)，車位基本上是可隨意停放的，收費(fèi)很困難。而且個(gè)別人隨意停車，堵塞通道，嚴(yán)重影響了他人的出行，非常令人反感。對(duì)于車主來說每天下班回家找個(gè)停車位是件非常困難的事情，需要在小區(qū)里很盲目地轉(zhuǎn)幾圈，幸運(yùn)的話能夠找到停車位，實(shí)在沒辦法了只有停馬路邊上了。停車問題對(duì)小區(qū)里的每個(gè)家庭來說太突出了，亟需解決。

針對(duì)傳統(tǒng)單位生活區(qū)中物業(yè)管理遇到上述問題，物業(yè)管理工作要進(jìn)行深刻反思。物業(yè)管理工作，在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，總會(huì)遇到這樣那樣的問題，應(yīng)該從思想上與時(shí)俱進(jìn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)新的業(yè)務(wù)知識(shí)和科技知識(shí)，用新思路、新技術(shù)來解決工作中遇到的各種難題。

二、解決傳統(tǒng)單位生活區(qū)物業(yè)管理問題的對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會(huì)化、專業(yè)化、智能化和信息化的方向發(fā)展。管理模式必然從政府模式向市場(chǎng)模式轉(zhuǎn)換。單位小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理人員及業(yè)主都要轉(zhuǎn)變思想，適應(yīng)新形勢(shì)。

(一)物業(yè)管理的社會(huì)化。物業(yè)管理部門涉及面廣、業(yè)務(wù)繁雜。在人手緊張、條件簡(jiǎn)陋的情況下，物業(yè)管理部門可以把專業(yè)性較強(qiáng)的部分服務(wù)項(xiàng)目分離出去，委托專業(yè)服務(wù)公司完成。物業(yè)管理部門主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理工作，物業(yè)管理的社會(huì)化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會(huì)分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理的社會(huì)化為單位減輕了負(fù)擔(dān)，大大方便了業(yè)主，使廣大業(yè)主更加滿意。

(二)物業(yè)管理的專業(yè)化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)成為遍布廣大城鄉(xiāng)的一種新興的服務(wù)行業(yè)。各類生活小區(qū)都離不開物業(yè)公司的服務(wù)與管理，對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢(shì)。物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，這有利于提高城鄉(xiāng)管理的專業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

(三)物業(yè)管理的智能化與信息化。物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)服務(wù)管理的必然趨勢(shì)。目前幾乎所有的生活小區(qū)中都安裝了電子攝像頭，有力地保障小區(qū)的保衛(wèi)安全;在小區(qū)出入口安裝門禁管理系統(tǒng)，有效提高了對(duì)外來車輛的管理，大大提高了效率，減少了矛盾;在小區(qū)內(nèi)顯耀位置安裝電子屏幕，隨時(shí)宣傳居民文明守則，提示各類生活信息，使得在小區(qū)居住的業(yè)主感覺更有人情味;有條件的小區(qū)可配置車位管理系統(tǒng)，可有效管理亂停車現(xiàn)象和盲目找車位的情況。隨著移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，可以充分利用微信群，建立一個(gè)在小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主的微信群。一旦有需要通知的事情(如挪車位、交費(fèi)等)會(huì)很方便地進(jìn)行。不需投資，只需物業(yè)管理人員進(jìn)行組織即可實(shí)現(xiàn)，這對(duì)業(yè)主絕對(duì)是一件有利的好事。在城市中一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運(yùn)用自動(dòng)控制技術(shù)、通信技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等高新技術(shù)及先進(jìn)的設(shè)備系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境、消防、安保及運(yùn)作模式實(shí)施自動(dòng)控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模化、節(jié)約化經(jīng)營(yíng)模式，搶占了市場(chǎng)先機(jī)。因此新技術(shù)在物業(yè)管理中的廣泛應(yīng)用已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。

三、結(jié)語

隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理在人們的生活中扮演著越來越重要的角色，人們?cè)絹碓诫x不開物業(yè)的服務(wù)，同時(shí)也熱切盼望獲得更多更好的物業(yè)服務(wù)。不管是純商業(yè)住宅小區(qū)還是傳統(tǒng)單位的生活區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的需求都是如此。物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，雖然存在諸多問題亟需解決，但經(jīng)過共同努力，想方設(shè)法真抓實(shí)干，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作一定會(huì)向著好的方向發(fā)展。