物流地產(chǎn)：“餡餅”的滋味

單素敏

2015 年11 月13 日，貴州省龍里縣快遞物流園的工人在分揀快件

2012年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)，無論是住宅還是購物中心、酒店、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，幾乎均陷入了供應過剩、庫存高企的疲軟狀態(tài)。物流地產(chǎn)卻由于政策利好頻出、市場需求旺盛、回報收益可觀等一系列“光環(huán)”，引得各路資本趨之若鶩。

除了不斷加大投資力度的專業(yè)物流地產(chǎn)商，電子商務企業(yè)、物流公司、快遞公司也在積極布局，萬科、綠地、富力等傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商更是跨界而來，把物流地產(chǎn)當成企業(yè)多元化戰(zhàn)略的重要投資方向。

物流地產(chǎn)被描繪成了不動產(chǎn)領域一塊新鮮的、巨大的“餡餅”，一時間，搶食者眾。但是，作為專業(yè)性很強的工業(yè)地產(chǎn)范疇下的一個特殊領域，這塊“餡餅”并非人人可得。

新藍海

“中國物流設施，尤其是高標準倉庫的供不應求是目前各物流地產(chǎn)開發(fā)主體躍躍欲試的原動力?！敝袊锪鞑邉澭芯吭焊痹洪L李芏巍在接受《瞭望東方周刊》采訪時分析稱。

世邦魏理仕發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)投資發(fā)展報告》顯示，截至2015年上半年，中國通用倉儲面積總計8.6億平方米，不足美國的一半。其中在華9家主要物流開發(fā)商非自用高標準物流倉儲設施存量累計僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。相比之下，美國高標準物流設施總存量約為3.7億平方米，人均面積達1.17平方米，中國不足美國的2%。

但從需求方面來看，在中國，高度依賴物流的電商增長迅猛，2014年全年全國網(wǎng)絡零售市場交易規(guī)模占社會消費品零售總額的10.6%，遠高于美國同期6.4%。2015年上半年，中國的這一比例已經(jīng)達到11.4%。

戴德梁行、仲量聯(lián)行等機構的各類調查報告均顯示，環(huán)渤海、長三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和交通樞紐城市，已經(jīng)出現(xiàn)物流倉儲“一庫難求”的局面。由于供應緊俏，全國整體優(yōu)質倉儲物業(yè)的平均租金也在一路攀升。

以深圳為例，仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度全市非保稅倉庫空置率僅2.9%、保稅倉空置率為8.8%，相應的月租金分別為每平方米37.4元和39.6元。第三季度，非保稅倉空置率繼續(xù)下降至2.3%，保稅倉空置率跌至4.7%，非保稅倉租金未變，但保稅倉庫的租金環(huán)比上漲了2%。相似的情況，在廣州、南京、上海等地的物流地產(chǎn)市場同樣存在。

不過，最能打動投資者也最直觀的數(shù)據(jù)，還是投資回報率。

世邦魏理仕2014年的一份報告顯示，2008～2013年間，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3%，購物中心的投資回報率分別為5%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%，優(yōu)質物流設施則達到8%以上。近兩年，物流地產(chǎn)的收益水平和優(yōu)勢仍在進一步放大。

另一方面，政策支持力度也在逐步加大。

早在2012年1月，財政部、國家稅務總局曾聯(lián)合發(fā)布《關于物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，規(guī)定自2012年1月1日起至2014年12月31日止，對符合一定條件的大宗商品倉儲設施用地土地使用稅減半征收;2014年10月，國務院《關于印發(fā)物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2014—2020年）的通知》（國發(fā)〔2014〕42號，以下簡稱《中長期發(fā)展規(guī)劃》）中也明確提出，“加大土地等政策支持力度，著力降低物流成本?！?/p>

“此外，國家支持電子商務、促進消費升級、一帶一路等政策出臺，所有與之相關的基礎設施建設需求幾乎都指向了物流地產(chǎn)。”園區(qū)中國聯(lián)合創(chuàng)始人宋振慶向《瞭望東方周刊》分析指出。

“綜合各方面因素考量，中國物流地產(chǎn)市場是無可爭議的藍海?！彼握駪c認為。

誰領跑

面對近兩三年來蜂擁而至的競爭者，嘉民集團中國區(qū)運營總經(jīng)理黃煒卻顯得頗為淡定。

“外資企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢不是那么容易被打破的，至少在兩三年內(nèi)，新進入者還不足以與老玩家形成正面競爭的關系。”他在接受《瞭望東方周刊》采訪時說。

這樣的判斷在物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已有共識。

從2003年美國物流地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯第一次將“物流地產(chǎn)”的概念帶入中國之后，12年來，國內(nèi)物流地產(chǎn)市場就一直處于“八國聯(lián)軍”壟斷的格局。

截至目前，來自美國的普洛斯、安博置業(yè)有限公司、蓋世理集團，來自澳大利亞的嘉民集團，新加坡豐樹集團，意大利維龍投資公司等少數(shù)幾家外資企業(yè)，占據(jù)了中國物流地產(chǎn)80%以上的市場份額，其中普洛斯一家的市場占有率就達到了60%。

“新興電子商務企業(yè)和物流企業(yè)對現(xiàn)代化物流倉儲需求和消費的增加，一定會形成物流地產(chǎn)的巨大市場，這個發(fā)展過程發(fā)達國家提前經(jīng)歷過。所以，外資抓住了中國加入WTO之后放開物流領域的機會，成為最早一批行業(yè)掘金者?！秉S煒對本刊記者分析。

在普洛斯撬開中國物流地產(chǎn)市場大門之后，本土企業(yè)沒能及時跟進，除了戰(zhàn)略眼光方面的局限，更主要的原因還在于資金方面的限制。

“國內(nèi)融資渠道一直以來是不通暢的，對于很多中資企業(yè)來說，找不到便宜的資金來支持物流地產(chǎn)開發(fā)，沒有辦法迅速形成規(guī)模?！贝鞯铝盒泄I(yè)與物流地產(chǎn)部主管蘇智淵告訴《瞭望東方周刊》。

2015年9月23日，商戶在河北省高碑店市新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品物流園招商展示中心參觀

綠野資本的一份公開資料透露，物流地產(chǎn)項目通常是在10萬平方米左右的規(guī)模，標準國際化單層倉庫建設成本每平方米達1800元，雙層庫成本為2400～2500元。

“開發(fā)投入高、回報周期長，要在激烈的競爭中實現(xiàn)快速擴張，必須有低成本的長線資金支持。”李芏巍分析稱。

“在國外，很多企業(yè)愿意為這種回報比較長、比較穩(wěn)定的物流地產(chǎn)進行投資，比如嘉民80%以上的資金是來源于養(yǎng)老金，這是我們進軍中國的保障和基礎?！秉S煒說。

而宋振慶對本刊記者介紹，“這些海外資金成本極低，像普洛斯背后動輒5～7年的養(yǎng)老基金和社?；?，只要求2%～3%的利率就可以。但是反觀國內(nèi)，你發(fā)一個信托基金，沒有10%以上的回報率，誰給你??？”

搜狐財經(jīng)2014年7月發(fā)布的一份關于“國內(nèi)各融資渠道資金成本比較”的數(shù)據(jù)也顯示，加上各種費用和其他隱性成本，銀行貸款年利率為8%～12%、信托公司為13%～20%、股市委托貸款為15%、私募基金高達24%。因此，如果指望銀行、股市、信托基金，國內(nèi)物流地產(chǎn)商可能連利息都賺不出來。

怎么玩

2015年以來，《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》頒布、不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐加快、降息降準等一系列政策相繼出臺，國內(nèi)企業(yè)融資難的問題正在得到緩解。

“很多海外資本經(jīng)歷了住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的階段，開始轉向物流地產(chǎn)或者工業(yè)地產(chǎn)，他們很愿意跟國內(nèi)的一些物流地產(chǎn)開發(fā)商合作?！碧K智淵說。近兩年來，越來越多的中資企業(yè)受到海外資金的青睞，物流地產(chǎn)成為產(chǎn)業(yè)與資本對接最順暢的領域之一。

例如，萬科2015年6月成立物流地產(chǎn)公司，與全球最大的另類資產(chǎn)管理機構之一的美國黑石集團共同開發(fā)物流地產(chǎn)項目;民營物流地產(chǎn)開發(fā)商上海易商，2014年5月獲得了荷蘭最大的養(yǎng)老基金資產(chǎn)管理公司6.5億美元資金;2003年就進入工業(yè)及物流地產(chǎn)行業(yè)的上海宇培集團，2013年、2014年則先后獲得美國凱雷集團與湯森集團2億美元，RRJ資本及新加坡獅誠控股國際管理的投資機構2.5億美元的融資。

“融資渠道一旦被打通，國內(nèi)物流地產(chǎn)商的發(fā)展速度就會加倍。”蘇智淵判斷。實際上，中國物流地產(chǎn)領路人普洛斯的飛速擴張，主要靠的就是高效的資金杠桿運作。

據(jù)宋振慶對本刊記者介紹，“普洛斯物流地產(chǎn)項目的基本運作流程是，地產(chǎn)開發(fā)部門先選址、拿地、開發(fā)，項目建成后將其轉交給物業(yè)管理部門。當出租率達到90%以上、租金回報率達到7%以上的穩(wěn)定運營狀態(tài)，其基金管理部門會把這個成熟物業(yè)裝入物流地產(chǎn)基金，然后通過海外資金出售變現(xiàn)，再把現(xiàn)金流投入國內(nèi)、開發(fā)新產(chǎn)品?！?/p>

“物流地產(chǎn)的投資回報周期一般在10年左右，通過物流基金運作，可以提前兌現(xiàn)物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將回報周期縮短到2～3年?！彼握駪c說。

這種教科書式的運營模式，讓普洛斯收獲了大批追隨者，國內(nèi)企業(yè)無論是專注物流地產(chǎn)的易商、宇培，還是新殺進來的萬科，都以普洛斯為學習范本。

但也有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對《瞭望東方周刊》指出，很多國內(nèi)的企業(yè)只看到了普洛斯花最小的力氣賺最多的錢，卻并不知道背后的原因。“它之所以能夠吸引大把優(yōu)質的國際基金投資，是因為其擁有很好的資產(chǎn)包，即它的物流地產(chǎn)項目能夠帶來穩(wěn)定的收益?！?/p>

而這樣的項目，靠的是企業(yè)獨到的選址眼光、優(yōu)質的客戶和優(yōu)秀的運營團隊。

據(jù)黃煒介紹，嘉民進入中國10年，如今已形成全國接近200萬平方米的物流設施網(wǎng)絡，每年還有70萬平方米在開發(fā)，持續(xù)合作的國內(nèi)客戶也已經(jīng)達到約60個?！叭绻麤]有日積月累的資產(chǎn)和品牌，沒有基金會理你。”黃煒說。

難在哪

“直接決定物流地產(chǎn)的因素有三個核心內(nèi)容，除了融資渠道，還有土地和運營能力?！碧K智淵告訴本刊記者。融資的門檻在下降，但新進入者們面對的最大難題是人才欠缺及專業(yè)運營能力不足。

物流地產(chǎn)項目的運作，從產(chǎn)業(yè)定位、工程建設到后期招商、客戶管理等各個環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)團隊來操作。而中國的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了12年，相關人才基本上集中在幾個外資企業(yè)。

“房地產(chǎn)企業(yè)在物流地產(chǎn)領域最大的優(yōu)勢在于，其住宅項目遍布全國，每個地方的團隊都跟政府有現(xiàn)成關系，拿地相對容易?！碧K智淵說。

“萬科在長沙因為盤活了一個爛尾很久的項目，當?shù)卣芨吲d，給了他一塊物流用地?！彼握駪c透露。

不過，隨著地方政府收緊土地出讓條件，土地資源已經(jīng)開始成為制約物流地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

據(jù)了解，由于中國物流用地視同工業(yè)用地，政府希望以相對便宜的地價吸引實體企業(yè)投資貢獻稅收，但物流地產(chǎn)項目主要收入來源是租金，對GDP的貢獻只有5%的營業(yè)稅。2012年開始地方政府開始全面收緊物流類的土地供給，很多地方已經(jīng)基本不供物流用地，即便是供地，條件也極為苛刻。

“地方政府與企業(yè)簽署投資協(xié)議的時候，會要求企業(yè)承諾貢獻一定的稅收。如果投產(chǎn)之后達不到，需要以現(xiàn)金的形式補上?！碧K智淵介紹，“如今在有些三四線城市，地方政府甚至都要求物流地產(chǎn)用地每年每畝的稅收在20萬元以上，但實際上能做到10萬元就不錯了。所以在這種條件下，很多物流項目因為風險太高，完全沒辦法拿地。”

挖掘存量市場已經(jīng)成為政府與物流地產(chǎn)開發(fā)商們努力的方向。

“實際上從總量來看，中國物流倉儲面積不算太少，但其中很大部分是不符合規(guī)范、不能滿足現(xiàn)代物流需求的低端倉、農(nóng)民倉，對這些倉庫進行改造也可以補充大量的市場供給?！秉S煒說。

然而，這并不容易。據(jù)蘇智淵介紹，“大部分低端倉庫掌握在一些非活躍性客戶手中，包括大量傳統(tǒng)國營企業(yè)、蔬菜公司、建材公司等等，基本都是政府劃撥，不容易動?！?/p>

怎么解

解決物流供地難題，政府已經(jīng)作了一系列探索?！段锪鳂I(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，積極支持利用工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉庫和存量土地資源建設物流設施或者提供物流服務，涉及原劃撥土地使用權轉讓或者租賃的，應按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

企業(yè)則更早關注到了存量市場。

據(jù)本刊記者了解，一些外資物流地產(chǎn)企業(yè)的做法是，收購一些破產(chǎn)的廠房資產(chǎn)、并購物業(yè)，既解決政府沒錢收購的難題，也擴充企業(yè)的資產(chǎn)。

土地正在變得稀缺，如普洛斯這樣的外資巨頭為解決土地資源限制，也采用與擁有土地儲備的國有企業(yè)合作實現(xiàn)“曲線救國”。而隨著城鎮(zhèn)化進程的加速，一些在熱點區(qū)域如上海周邊的昆山、北京周邊的廊坊等地拿到土地資源的企業(yè)，在宋振慶看來，不乏等待土地變性、坐收增值收益的“二道販子”。

李芏巍也認為，“變現(xiàn)土地是最低端的物流地產(chǎn)運營模式，但現(xiàn)實中有很多物流倉儲設施甚至未開建就直接賣地，這在一定程度上造成了物流地產(chǎn)的混亂。”

不過“混亂”似乎是任何一個迅速“爆紅”的行業(yè)常態(tài)，也是行業(yè)洗牌、競爭過程中的必經(jīng)階段。

在物流地產(chǎn)領域，后來者追尋前人的腳步，而走在最前面的，如普洛斯已經(jīng)不再滿足于僅做“二房東”，開始致力于做物流綜合解決方案提供商。

而專注于物流地產(chǎn)投資開發(fā)管理的嘉民，面對“抄圖紙”的競爭者的態(tài)度是，“也許正好可以減少嘉民收購他們之后的麻煩。”