不動(dòng)產(chǎn)登記，是不是折騰

李宇嘉

3月2日上午，全國(guó)首批山東首份不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證在青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)出，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明向青島市民發(fā)出了第一份不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

喊了10多年的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，終于告別“吆喝”而真正落地了。要知道，房子占中國(guó)老百姓家庭財(cái)富的80%，沒有哪項(xiàng)資產(chǎn)像房屋一樣對(duì)咱的生活如此重要。那么，對(duì)于3月1日正式實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），咱應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？

為何“另起爐灶”？

2015年3月1日起實(shí)施的《條例》，包括住房在內(nèi)的10類不動(dòng)產(chǎn)，將進(jìn)入由國(guó)土資源部主導(dǎo)的統(tǒng)一登記信息平臺(tái)。與《條例》一同亮相的，還有即將面世的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》及不動(dòng)產(chǎn)登記證明樣本。從3月1日起，10個(gè)首批試點(diǎn)城市新發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易，將全部頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，到2015年年底，全國(guó)將全面換發(fā)新版證書。這意味著，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》將取代現(xiàn)在老百姓手中持有的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》。

您可能要問了，在不動(dòng)產(chǎn)登記之前，咱不是有房地產(chǎn)權(quán)登記嘛，為何還要設(shè)立機(jī)構(gòu)、建立系統(tǒng)、面向億萬(wàn)百姓勞民傷財(cái)?shù)卦俚怯浤兀?/p>

原因就在于，此前的登記存在多個(gè)登記簿、登記證書、多個(gè)登記機(jī)構(gòu)，有的甚至沒有登記或只登記土地。這就造成在日常頻繁的不動(dòng)產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押等產(chǎn)權(quán)變更中，難免出現(xiàn)“一房二賣”、“一地多賣”、“重復(fù)交易”、“征地強(qiáng)拆”和“隱匿房產(chǎn)”等侵權(quán)行為。一宗不動(dòng)產(chǎn)的登記，老百姓可能“跑斷腿”，“花冤枉錢”。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四個(gè)統(tǒng)一”，不僅可以避免這些問題，而且明晰和保護(hù)產(chǎn)權(quán)、便利和保障交易。

此外，不動(dòng)產(chǎn)不僅事關(guān)百姓利益，而且因其位置固定性、大宗性、功能復(fù)合，摸清了底數(shù)，也就為很多公共政策的制定，如信用體系的建設(shè)、社保政策的制定、住房保障政策、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃等等，奠定了信息基礎(chǔ)。原來(lái)這些政策也有，但不掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，往往靠“拍腦袋”、“拍肚皮”。以信用體系為例，有恒產(chǎn)者有恒心，掌握了不動(dòng)產(chǎn)的情況，資產(chǎn)信息大白于監(jiān)管部門，看誰(shuí)還敢惡意逃廢債務(wù)，在離婚時(shí)想隱匿房產(chǎn)（如瘋狂英語(yǔ)李陽(yáng)案）的人就少了，對(duì)社會(huì)信用體系的建設(shè)意義重大。

隱私怎么辦？

大數(shù)據(jù)時(shí)代，信息的最大價(jià)值就在于利用，否則就是一堆散亂的“信息碎片”。對(duì)于統(tǒng)一后的不動(dòng)產(chǎn)信息來(lái)說(shuō)，首要的應(yīng)用就是信息查詢，比如交易時(shí)的“查冊(cè)”（檢驗(yàn)房產(chǎn)證真假，查明房屋權(quán)屬）。想必，每個(gè)人在買二手房時(shí)，都經(jīng)歷過(guò)“查冊(cè)”，而且也會(huì)或多或少擔(dān)心房子到底是不是賣家的。另外，若申請(qǐng)銀行抵押貸款、以房入股、債務(wù)人以房?jī)攤鹊?，都需要查詢個(gè)人房產(chǎn)的信息。

保護(hù)個(gè)人隱私是國(guó)際慣例，在中國(guó)，房產(chǎn)的隱私問題更加突出、諱莫如深。那么問題來(lái)了：既然信息統(tǒng)一的意義在于查詢等應(yīng)用，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)亂查別人房產(chǎn)信息的情況，特別是借著保護(hù)正當(dāng)權(quán)益、反腐或征稅的目的？

筆者認(rèn)為，這個(gè)擔(dān)心是多余的。首先，《條例》刪除了此前征求意見稿中提出的“以人查房”，而貫徹“以房查人”的查詢?cè)瓌t。更為重要的是，即便以房查人，《條例》也提出了依法查詢的原則，即只有“權(quán)利人、利害關(guān)系人才可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料”。筆者相信，在隨后將發(fā)布實(shí)施的《條例》操作細(xì)則中，將會(huì)專門界定查詢權(quán)利的邊界。

房產(chǎn)稅“狼”來(lái)了？

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，能用來(lái)干什么？絕大多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅和反腐。

本質(zhì)上講，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與開征房產(chǎn)稅并無(wú)直接關(guān)系。也就是說(shuō)，即便沒有開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也可以征收房產(chǎn)稅。比如，對(duì)經(jīng)營(yíng)性住房（租賃），中國(guó)各地此前就一直在征收房產(chǎn)稅，且從沒有中斷過(guò)。另外，上海和重慶在2011年也對(duì)新建商品住房恢復(fù)征收了房產(chǎn)稅，但這兩個(gè)城市并沒有開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

嚴(yán)格來(lái)講，若要建立西方式的、旨在解決地方政府財(cái)源問題的房產(chǎn)稅，開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的信息系統(tǒng)只是前提。但就目前來(lái)講，國(guó)家開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，還沒有想未來(lái)怎么用這個(gè)信息系統(tǒng)，征稅或者是反腐，是大家想多了。

更重要的是，房產(chǎn)稅征收進(jìn)入實(shí)施環(huán)節(jié)，還有很多問題沒有解決，目前僅僅停留在立法階段。在土地國(guó)有和土地批租的情況下，產(chǎn)權(quán)人僅擁有房屋的所有權(quán)，不擁有土地所有權(quán)，而房隨地走，“皮之不存，毛將焉附”。因此，征收房產(chǎn)稅本身或許就存在法理上的爭(zhēng)論，網(wǎng)友對(duì)此多有微詞，讓老百姓信服并主動(dòng)申報(bào)房產(chǎn)稅很難。在我國(guó)除了工資代扣個(gè)人所得稅外，還沒有信用環(huán)境讓這個(gè)傳統(tǒng)生存，這些是不可回避的前提。

而且，從《條例》發(fā)布到開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，再到征收房產(chǎn)稅，需要很長(zhǎng)的時(shí)間，涉及立法、評(píng)估、范圍、稅收豁免等多個(gè)事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，房產(chǎn)稅的開征不是很快就能實(shí)現(xiàn)的。即便開始征收房產(chǎn)稅，也會(huì)有稅收豁免的存在，比如人均或戶均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數(shù)。這其中，不可忽視戶籍制度的問題，比如，為了增加免稅面積而增加家庭人口數(shù)，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內(nèi)，這是有可能的，房產(chǎn)稅征收效果很難確保。

當(dāng)然，還有其他阻力，如對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是否征稅？若征稅，法律有瑕疵;若不征稅，則變相獎(jiǎng)勵(lì)違法者、懲罰守法者，民怨難平?？傊粍?dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記了，房產(chǎn)稅就開始征收了，這樣的邏輯判斷有點(diǎn)簡(jiǎn)單和武斷，連接二者的中間地帶還有很多環(huán)節(jié)沒有到位。反腐與不動(dòng)產(chǎn)登記更無(wú)直接聯(lián)系，更不是不動(dòng)產(chǎn)登記要考慮的，最多也就是副產(chǎn)品。

70年后怎么辦？

與原來(lái)的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》相比，新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》最大的特點(diǎn)，就是新證明確了權(quán)利人對(duì)該產(chǎn)權(quán)的“使用期限”，即產(chǎn)權(quán)開始于哪一年、終結(jié)于哪一年。而在原來(lái)的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》及證明中，僅僅標(biāo)注有土地70年使用期限的起止時(shí)間，而無(wú)房屋所有權(quán)的起止時(shí)間。

在《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》上沒有標(biāo)識(shí)房屋產(chǎn)權(quán)的起止日期，這就給老百姓一個(gè)隱隱約約的信號(hào)，即房子是我的，未來(lái)怎么續(xù)期或沒有規(guī)定、或者擱置?，F(xiàn)在好了，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》明確規(guī)定了起止日期，好像告訴老百姓，你對(duì)房子的擁有權(quán)只有70年。那么，70年以后是不是土地使用權(quán)就由政府無(wú)償收回，老百姓只剩下一堆不知道附著在哪里的房子呢？

根據(jù)筆者查閱，70年產(chǎn)權(quán)的規(guī)定是從香港學(xué)來(lái)的，并無(wú)嚴(yán)格的法律追溯，事實(shí)上是20世紀(jì)80年代市場(chǎng)化需要出讓土地的“急就章”，與改革開放前“土地不能轉(zhuǎn)讓”這一誰(shuí)都不敢碰的意識(shí)形態(tài)發(fā)生沖突后，產(chǎn)生出來(lái)的這樣一個(gè)“怪胎”，問題都留給了后人來(lái)解決。改革開放以來(lái)，不管是土地“招拍掛”、土地抵押貸款、集體土地市場(chǎng)化利用等等，都是在完成土地要素市場(chǎng)化的未竟改革“欠賬”。

從這個(gè)角度看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也應(yīng)該是這一改革歷程中濃墨重彩的一筆，暫先不管70年后怎么處理，優(yōu)先保護(hù)產(chǎn)權(quán)者的利益、尊重產(chǎn)權(quán)者的訴求無(wú)疑將深入人心;不僅將進(jìn)一步顯化70年產(chǎn)權(quán)問題解決的急迫性，而且相比之前，也將為解決這一問題創(chuàng)造更好的條件和環(huán)境。土地、房產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革、制度創(chuàng)新，都是奔著“居者有其屋”、實(shí)現(xiàn)老百姓財(cái)產(chǎn)性收入等角度去的。

總之，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這是一項(xiàng)“功在當(dāng)代、利在千秋”的社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施，于行業(yè)發(fā)展、于市場(chǎng)供求，短期內(nèi)無(wú)實(shí)質(zhì)性影響，神秘人拋盤無(wú)任何根據(jù)，即便有拋盤現(xiàn)象也是滄海一粟;中長(zhǎng)期內(nèi)，則利好行業(yè)和樓市發(fā)展，老百姓認(rèn)準(zhǔn)一條即可，這項(xiàng)法律是保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)的，大可不必聽信拋盤的傳言;至于涉房貪腐官員“恐慌”，就像近年來(lái)反腐一樣，該來(lái)的還會(huì)來(lái)，只不過(guò)，現(xiàn)在信息透明和統(tǒng)一了，陰暗的一定會(huì)被陽(yáng)光化，該來(lái)的會(huì)來(lái)得更快。

另外，不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)涉及到很多老百姓，公共政策一貫堅(jiān)持便利群眾、低成本執(zhí)行和不擾民的原則。用國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷宏志的話來(lái)說(shuō)，“新證問世，舊證依舊有效，不變更、不交易的，則不用換領(lǐng)新證”。因此，老百姓坐在家里就行了，其他的什么也不用做。（作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心）