互聯(lián)網(wǎng)突襲 房屋中介格局改寫

文 | 攝影 | 本刊記者 王彩霞

互聯(lián)網(wǎng)突襲 房屋中介格局改寫

文 | 攝影 | 本刊記者 王彩霞

互聯(lián)網(wǎng)中介與傳統(tǒng)中介的混戰(zhàn)和廝殺將持續(xù)下去了。業(yè)內(nèi)人士指出，這個(gè)過程以及產(chǎn)生的結(jié)果，對(duì)消費(fèi)者來說，一定利大于弊。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)正在遭受互聯(lián)網(wǎng)的侵襲，很多人感覺到了其中的波濤洶涌。

家住北京石景山區(qū)的王女士，春節(jié)前后發(fā)現(xiàn)，圍著遠(yuǎn)洋山水南北區(qū)、飆著鏈家地產(chǎn)開店的我愛我家不知不覺中關(guān)了幾家，即使開著的店，不是面積縮小，就是人員縮減，往日與鏈家堪比的人氣不再。

家住北京海淀區(qū)定慧寺的喬先生也感覺到了這種變化，原來這一帶至少有5家我愛我家店，如今大都關(guān)了，只剩下恩濟(jì)里一家。

記者隨之采訪了我愛我家一些門店銷售員，他們閉口不談。而鏈家的店員告訴《中國(guó)連鎖》記者，我愛我家的這種“頹勢(shì)”，似乎起于去年方子哥購(gòu)房被騙事件，此后業(yè)績(jī)一路下滑。

石景山區(qū)某品牌店趙姓店長(zhǎng)告訴記者，我愛我家是在消退，而且是在大幅度消退，其他房產(chǎn)中介也在消退。就拿今年3月業(yè)績(jī)來說，鏈家賣房5378套，我愛我家僅700余套，麥田、中原、搜房網(wǎng)等其他相加才100多套。

值得玩味的是，以前鏈家不要同行跳槽來的人，現(xiàn)在要了。這似乎意味著鏈家圖謀一家獨(dú)大。這對(duì)于業(yè)主康女士而言，在鏈家刊出房屋出租信息不出半小時(shí)，信息就被“賣”給了號(hào)稱不收中介費(fèi)的搜房網(wǎng)、愛屋吉屋等公司，電話一次次被打爆。

此后她遇到的是鏈家強(qiáng)收業(yè)主中介費(fèi)：5天租金800元！這完全出乎康女士的意料，因?yàn)橹八慕?jīng)驗(yàn)是租戶才會(huì)被收一個(gè)月房租的中介費(fèi)。這帶出了鏈家今年新動(dòng)作連連：3月起“零中介租房”（改從業(yè)主那里收取中介費(fèi)，并非真的“零”）、推出年化收益率10%理財(cái)產(chǎn)品家多寶等。

2014年年底開始布局并提出傭金0.5%的搜房網(wǎng)在北京二手房實(shí)現(xiàn)了196套簽約，位居經(jīng)紀(jì)公司成交排行榜第六。

互聯(lián)網(wǎng)中介威逼上門

上述變化均來自互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)零中介費(fèi)的緊逼。搜房網(wǎng)、愛屋吉屋、買房網(wǎng)、找房網(wǎng)、安居客、房源網(wǎng)、租售365、購(gòu)房網(wǎng)、淘房網(wǎng)、房源網(wǎng)、房?jī)r(jià)網(wǎng)、小豬短租……地鐵廣告赫然昭示：二手房傭金0.5%，租房0中介費(fèi)。

而后，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)們切走了我愛我家們的蛋糕。有數(shù)據(jù)顯示，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成交量勁升，4月北京二手房經(jīng)紀(jì)公司成交榜單中，搜房網(wǎng)、愛屋吉屋的網(wǎng)簽量已殺入前十：2014年年底開始布局并提出傭金0.5%的搜房網(wǎng)在北京二手房實(shí)現(xiàn)了196套簽約，位居經(jīng)紀(jì)公司成交排行榜第六；在北京開展二手房買賣業(yè)務(wù)才第二個(gè)月的愛屋吉屋，成交114套，排名第十。

雖然與鏈家、我愛我家、中原等老牌中介公司相比成交套數(shù)并不算多，但是顯然，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介發(fā)展勢(shì)頭迅猛。就在不久前，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介Q房網(wǎng)也在北京大力布局，一下開張了近百家店鋪。

互聯(lián)網(wǎng)血統(tǒng)最濃的搜房網(wǎng)已經(jīng)成為傳統(tǒng)中介的最大對(duì)手。它號(hào)稱是全球最大的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，“引領(lǐng)新房、二手房、租房、家居、房地產(chǎn)研究等領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新”。

擁有3000萬用戶的搜房網(wǎng)房天下APP的確是中國(guó)最大的房地產(chǎn)移動(dòng)應(yīng)用平臺(tái)。 根據(jù)TALKINGDATA數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月搜房網(wǎng)房天下APP在房產(chǎn)移動(dòng)類應(yīng)用的覆蓋率和活躍率均穩(wěn)居首位，遙遙領(lǐng)先于同行業(yè)；截止今年1月，PC及移動(dòng)平臺(tái)月度活躍用戶數(shù)8200多萬。

搜房網(wǎng)與全國(guó)近萬家新房開發(fā)企業(yè)、10萬家二手房經(jīng)紀(jì)公司、9000多個(gè)家居品牌企業(yè)合作，擁有4200多萬對(duì)買房、賣房、裝修有強(qiáng)烈需求的注冊(cè)用戶、近2000萬準(zhǔn)購(gòu)房意向的搜房卡會(huì)員。

與此同時(shí)，其旗下的新房幫APP、搜房幫APP、裝修幫APP作為新房置業(yè)顧問、二手房經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師的專業(yè)移動(dòng)工具，每日活躍用戶數(shù)超過20萬，擁有超過300萬注冊(cè)用戶，二手房經(jīng)紀(jì)人276萬、新房置業(yè)顧問13萬。

早在2010年9月，搜房控股即在美國(guó)紐約證券交易所上市，業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)330多個(gè)城市，目前擁有106個(gè)分公司，居《財(cái)富》雜志2014年美股“100家增長(zhǎng)最快公司”排行第22位，成為5家上榜的中國(guó)在美上市公司之一。

面對(duì)日益強(qiáng)大的“空降”競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉堅(jiān)持認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)基本上不能產(chǎn)生新的需求，價(jià)格戰(zhàn)并不具備可持續(xù)性。

搜房網(wǎng)擁有4200多萬對(duì)買房、賣房、裝修有強(qiáng)烈需求的注冊(cè)用戶、近2000萬準(zhǔn)購(gòu)房意向的搜房卡會(huì)員。

愛屋吉屋一年“秒殺”北上廣深

5月6日，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)愛屋吉屋首次對(duì)外宣布，已完成D輪融資，本輪融資額達(dá)1.2億美元;融資后公司估值超過10億美元。從公司創(chuàng)立，到估值逾10億美元，愛屋吉屋只用了273天。

與其估值一樣神速的是，愛屋吉屋市場(chǎng)版圖的擴(kuò)張。稍早的4月20日，愛屋吉屋宣布進(jìn)軍深圳、廣州中介市場(chǎng)。至此，這家剛剛創(chuàng)立一年的公司，已經(jīng)初步完成國(guó)內(nèi)四大一線城市的戰(zhàn)略布局。而北京最大中介鏈家地產(chǎn)完成這一布局用了13年。

2014年3月，愛屋吉屋于上海創(chuàng)立。8月推出租房服務(wù)，對(duì)租房人實(shí)行免傭金政策，并迅速搶占了上海租房市場(chǎng)。據(jù)《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃中介市場(chǎng)專題研究報(bào)告2014(上海篇)》顯示，11月，在上海市整租房市場(chǎng)中，愛屋吉屋以28.95%的份額位居第一，傳統(tǒng)中介公司我愛我家以9.9%居第二位。短短四個(gè)月的時(shí)間就超越傳統(tǒng)中介成為了“上海王”。愛屋吉屋創(chuàng)始人黎勇勁表示，在上海對(duì)租房人免傭金并不是為了促銷，而是愛屋吉屋通過大量市場(chǎng)調(diào)研和組織運(yùn)營(yíng)效率大幅提升后的長(zhǎng)期政策。

2014年10月，愛屋吉屋進(jìn)軍北京市場(chǎng)。與上海零傭金的“鉅惠”政策不同，北京市場(chǎng)上調(diào)了傭金比率，對(duì)租房人收取傳統(tǒng)傭金的一半。相比上海的擴(kuò)張速度而言，北京雖然要略慢一些，但“秒殺”傳統(tǒng)中介依然沒在話下：2015年3月，愛屋吉屋在上海的市場(chǎng)份額達(dá)到了35%,在北京達(dá)到了15%，經(jīng)紀(jì)人人均每月可達(dá)8-10單成交量，是傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人的8倍，平均1.8次帶看就有1次成交。

愛屋吉屋如此“瘋狂”的表現(xiàn)，除了免傭金的優(yōu)惠政策以外，其房源信息的真實(shí)透明，以及經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)的高質(zhì)量服務(wù)同樣是必不可少的因素。愛屋吉屋另一位創(chuàng)始人、CE0鄧薇說，中介服務(wù)的本質(zhì)，就是要將最真實(shí)最完整的信息呈現(xiàn)給客戶。將這個(gè)本質(zhì)做得越完善，客戶也就越滿意。

進(jìn)入2015年，愛屋吉屋繼續(xù)擴(kuò)張版圖。4月，愛屋吉屋進(jìn)軍深圳、廣州市場(chǎng),策略與北京上海不盡相同。從5月開始，深圳租客在愛屋吉屋租房不用再交傭金，廣州則只收取一半傭金。新政推行一周以來，愛屋吉屋在深圳每天新增500多套房源，可租出130套左右；在廣州每天新增1000多套房源，可租出230套左右。

鄧薇信心滿滿，她認(rèn)為，愛屋吉屋之所以能在短短9個(gè)月內(nèi)估值逾10億美元，正是因?yàn)楣緦⒒ヂ?lián)網(wǎng)信息技術(shù)全面引入到中介公司管理流程，信息透明、公開，自然就會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)交易公平、有序，并進(jìn)而帶來高效。

用3個(gè)月就成為上海租房市場(chǎng)第一，用了4個(gè)多月便殺入北京市場(chǎng)前10名。愛屋吉屋正以“野蠻生長(zhǎng)”的速度，向行業(yè)新領(lǐng)軍企業(yè)邁進(jìn)。完成D輪融資、“彈藥”充足的愛屋吉屋下一步將如何發(fā)展?鄧薇表示，“愛屋吉屋現(xiàn)在以每個(gè)月進(jìn)1000名經(jīng)紀(jì)人的速度跨越式發(fā)展，每周可以開三家分公司，從4月開始每個(gè)月進(jìn)入一個(gè)新城市?！?/p>

到2017年，在鏈家交易平臺(tái)上的房屋交易額要達(dá)到1萬億元，鏈家旗下?lián)碛?0萬經(jīng)紀(jì)人，屆時(shí)，中國(guó)每出售10套房子，就有1套來自鏈家平臺(tái)。

鏈家大動(dòng)作奮起反擊

在這場(chǎng)由互聯(lián)網(wǎng)攪動(dòng)的中介變局中，鏈家正試圖以互聯(lián)網(wǎng)、合作為突破口，全面整合鏈家資源。今年上半年，鏈家已經(jīng)與成都伊誠(chéng)、上海德佑、北京易家、深圳中聯(lián)等展開合作。5月18日，鏈家又合并了高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，目標(biāo)是在鏈家平臺(tái)上將新房比例提升到50%。

在鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉看來，與高策合作是實(shí)現(xiàn)萬億020平臺(tái)的重要一步。所謂“萬億020平臺(tái)”，是指到2017年，在鏈家交易平臺(tái)上的房屋交易額要達(dá)到1萬億元，鏈家旗下?lián)碛?0萬經(jīng)紀(jì)人，屆時(shí)，中國(guó)每出售10套房子，就有1套來自鏈家平臺(tái)。

左暉指出，“高策和鏈家合并后，我們幾乎是唯一一個(gè)可以在目標(biāo)市場(chǎng)為開發(fā)商提供線上流量入口、策劃及案場(chǎng)能力、渠道整合力量和年按揭引薦超1000億、資金業(yè)務(wù)超200億金融服務(wù)平臺(tái)的全線服務(wù)的服務(wù)商?！?/p>

要撐起這個(gè)野心并非易事，對(duì)外，鏈家已經(jīng)廣泛展開合作；對(duì)內(nèi)，鏈家推出丁丁租房，宣布租房“零傭金”，同時(shí)提高經(jīng)紀(jì)人收入和倡導(dǎo)人性化管理。

在北京，鏈家二手房交易量最高時(shí)占比達(dá)到64%，但影響力一直僅限于北京。左暉顯然不甘心僅做北京市場(chǎng)的老大。2010年，他看到北京二手房交易量超越一手房，研判中國(guó)樓市將進(jìn)入存量時(shí)代，所以他在2010年開始搭建鏈家網(wǎng)，2011年推出“真房源”，2012年推出“嫌惡設(shè)施披露”，2014年提高經(jīng)紀(jì)人傭金最高至75%、實(shí)行“周末休假制度”，同時(shí)，鏈家的業(yè)務(wù)范圍由單純的二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)調(diào)整為二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、一手房、金融、資產(chǎn)管理四大業(yè)務(wù)。2015年更是大動(dòng)作連連。

這些舉措正在產(chǎn)生效果，鏈家的部分經(jīng)紀(jì)人薪資最高達(dá)25萬元/月；北京房屋成交渠道上，通過鏈家網(wǎng)成交的客源高達(dá)35%；伊誠(chéng)在成都的市場(chǎng)占有率翻番；4月德佑在上海的市場(chǎng)占有率超過中原地產(chǎn)；沉淀資金35億元的鏈家金融給二手房交易帶來20%的交易量；鏈家經(jīng)紀(jì)人由2萬變成4萬。

在鏈家看來，最重要的效果還不是這些，而是將更多的城市嵌入到鏈家網(wǎng)和鏈家系統(tǒng)中，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)萬億020平臺(tái)。

鏈家的戰(zhàn)略規(guī)劃是要進(jìn)軍25個(gè)城市，不僅僅局限于目前的17個(gè)城市，也就是說，短期內(nèi)還要攻克8個(gè)城市。

外界有很多關(guān)于鏈家并購(gòu)太多、整合難度太大吃不消的傳聞，鏈家副總裁林倩認(rèn)為，這些觀點(diǎn)忽略了鏈家管理文化中的包容性，比如鏈家與德佑合作，鏈家的資源、平臺(tái)、工具、數(shù)據(jù)庫(kù)、管理制度全面向德佑開放。而一些前瞻性判斷，鏈家會(huì)用數(shù)據(jù)說話，具體情況讓對(duì)方嘗試，比如北京鏈家每月約20%的房屋交易量是被鏈家金融業(yè)務(wù)撬動(dòng)起來的，上海德佑就可以嘗試金融業(yè)務(wù)。

此外，鏈家還通過技術(shù)手段將最核心的資源——房源和客戶掌控在系統(tǒng)后臺(tái)中，以鏈家經(jīng)紀(jì)人每天都要打的電話為例，經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)在利用鏈家平臺(tái)聯(lián)系客戶，打開電腦選擇業(yè)主，業(yè)主的買房和賣房需求信息呈現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人點(diǎn)擊連線，電腦會(huì)幫他接通電話，溝通之后，除非業(yè)主自己告訴經(jīng)紀(jì)人電話號(hào)碼，經(jīng)紀(jì)人完全不會(huì)知道業(yè)主電話號(hào)碼。

目前鏈家銷售額不到5000億元?？梢灶A(yù)見，在未來兩年半的時(shí)間里，必將快速與外界合作，合作名單還將繼續(xù)加長(zhǎng)。有分析人士認(rèn)為，鏈家地產(chǎn)瘋狂擴(kuò)張的背后，實(shí)則是為上市加重砝碼。但鏈家予以否認(rèn)，明確強(qiáng)調(diào)5年內(nèi)沒有上市計(jì)劃。

我愛我家也沒閑著

作為老對(duì)手——偉業(yè)我愛我家集團(tuán)并不擔(dān)心。副總裁胡景暉表示，我愛我家的發(fā)展路徑與鏈家不同，“新房產(chǎn)品線成立和整合的時(shí)間比鏈家更早。1994年偉業(yè)顧問成立初期即做新房代理業(yè)務(wù)，2000年投資我愛我家后，從2003年至2006年，雙方就已開始開展一二手房的聯(lián)動(dòng)、渠道共享等，早已完成整合。未來，在渠道資源、客戶資源、線上線下資源共享以及客戶體驗(yàn)服務(wù)等多個(gè)方面，各自還有很大的發(fā)展空間?！?/p>

在胡景暉眼里，價(jià)格戰(zhàn)對(duì)于新進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)公司而言，確實(shí)是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，但從財(cái)務(wù)模式上分析，價(jià)格戰(zhàn)并不具備可持續(xù)性，“當(dāng)二手房交易傭金降到只有1%左右的水平時(shí)，中介公司幾乎是不可能盈利的，這些公司每簽一單都會(huì)虧損上千元左右?！?/p>

他坦言，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)運(yùn)用到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)是好事，在一定程度上能提高行業(yè)效率、降低成本，但“盲目地砸錢沒有意義，也不是房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康狀態(tài)。燒錢降傭的模式與經(jīng)紀(jì)公司其實(shí)是背離的，因?yàn)楸绕吹牟皇欠?wù)?！狈课葙I賣屬于低頻交易，所以買賣雙方對(duì)傭金價(jià)格的敏感度較低，而對(duì)房屋交易過程中的服務(wù)更加重視。

他表示，我愛我家未來不會(huì)盲目加入以降傭?yàn)橹黝}的行業(yè)混戰(zhàn)。相反，借著公司15周年慶，我愛我家推出了“120平方米以上房源傭金1.5%”的策略。

胡景暉說，我愛我家15年間積累下超過30萬買賣客戶、70萬的租賃客戶，房管房保有量達(dá)到60000套，這些正是傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)的“先天優(yōu)勢(shì)”。

對(duì)于我愛我家接下來的業(yè)務(wù)布局，胡景暉簡(jiǎn)單概括為“謀定后動(dòng)”，因此目前在房地產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)相變革的喧囂時(shí)期，我愛我家的發(fā)聲相對(duì)安靜，不過這也并不意味著我愛我家沒有進(jìn)行業(yè)務(wù)布局的安排。

“比如接下來我們會(huì)把房管業(yè)務(wù)改進(jìn)成資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，我們?cè)谌珖?guó)有10萬套的托管房源，希望可以改造成類似鏈家地產(chǎn)‘自如客’類似的模式，我們會(huì)進(jìn)一步做好租住形態(tài)的改進(jìn)和服務(wù)，還有服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化?！焙皶熃榻B說，“我愛我家也在布局海外業(yè)務(wù)，期望可以搭建海外購(gòu)房平臺(tái)；還有020業(yè)務(wù)，這是我愛我家網(wǎng)站的建設(shè)和維護(hù)；還有我愛我家的P2P，這類業(yè)務(wù)的收益率比較高?！?/p>

日前，我愛我家宣布將開展社區(qū)公益活動(dòng)，依托500余家門店，用三年時(shí)間在北京600個(gè)大小社區(qū)內(nèi)陸續(xù)開展幫扶、清掃、植樹、知識(shí)講座、社區(qū)活動(dòng)，為社區(qū)建設(shè)做貢獻(xiàn)，并發(fā)動(dòng)社區(qū)居民捐助閑散物資，與我愛我家一起，對(duì)貧困或邊遠(yuǎn)地區(qū)進(jìn)行捐贈(zèng)。

看來，互聯(lián)網(wǎng)中介與傳統(tǒng)中介的混戰(zhàn)和廝殺將持續(xù)下去了。業(yè)內(nèi)人士指出，這個(gè)過程以及產(chǎn)生的結(jié)果，對(duì)消費(fèi)者來說，一定利大于弊。

我愛我家15年間積累下超過30萬買賣客戶、70萬的租賃客戶，房管房保有量達(dá)到60000套，這些正是傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)的“先天優(yōu)勢(shì)”。