豪宅賣的動(dòng)嗎？

譚忭

這是一個(gè)關(guān)于豪宅的昨天、今天與明天的故事。

2015年1月7日，豐臺(tái)白盆窯地塊以86.25億元價(jià)格刷新北京總價(jià)地王新紀(jì)錄，萬科北京公司董事長毛大慶驚呼“北京房?jī)r(jià)6萬元時(shí)代”自此到來。對(duì)于該地王來說，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)其房屋售價(jià)將在7萬元/平方米左右。

但對(duì)于更多在江湖上聲名顯赫的豪宅項(xiàng)目來說，7萬的均價(jià)顯然不值一提。打頭陣的萬柳書院將“豪”的標(biāo)準(zhǔn)重重地拍在了同行臉上：14.5萬元/平方米，按此價(jià)格估算，萬柳書院全盤貨值將超過130億元，唯一能與其抗衡的是剛拿到預(yù)售證不久的融創(chuàng)農(nóng)展館地塊。去年12月13日，農(nóng)展館地王（觀瀾嘉苑）以均價(jià)16.5萬元/平方米拿到預(yù)售證，高出2萬的售價(jià)自然顯示出了孫宏斌的“霸氣與任性”。

不過，2015年參與爭(zhēng)搶蛋糕的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這兩家。根據(jù)第一太平戴維斯提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京售價(jià)超過10萬元/平方米的高端項(xiàng)目新盤就超過20個(gè)，5萬元/平方米的項(xiàng)目總計(jì)超過70個(gè)。加上老項(xiàng)目持續(xù)推盤，可以預(yù)見，2015年的北京豪宅市場(chǎng)，注定刀光劍影，更難免一地雞毛。

“限高令”破除

根據(jù)高策機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵的分析，之所以2015年豪宅項(xiàng)目扎堆入市，很大一部分原因來自于過去兩年的樓市調(diào)控政策。自2012年以來，北京先后出讓了10宗樓面價(jià)超過4萬元/平方米的地塊，按照兩年的常規(guī)開發(fā)周期，這些本該2014年入市的豪宅項(xiàng)目，被2013年突然頒布的“限高令”擾亂了節(jié)奏。此次隨著農(nóng)展館項(xiàng)目成功闖關(guān)，豪宅“堰塞湖”才終于有了泄洪的機(jī)會(huì)。

“限高令”破除以后，市場(chǎng)也終于聞到了“改革春風(fēng)吹大地”的暖意。2014全年GDP增速7.4%，作為早年支撐中國經(jīng)濟(jì)騰飛的三駕馬車之一的房地產(chǎn)行業(yè)，在調(diào)控與需求飽和中進(jìn)入了消沉期，“GDP壓力與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)，讓政府重新審視自己的房地產(chǎn)調(diào)控政策”。

限價(jià)令的放開和首套房認(rèn)定新規(guī)等政策多少提振了中高端改善性需求市場(chǎng)的信心?！芭c剛需盤不同，北京限價(jià)令放寬后為中高端項(xiàng)目的入市創(chuàng)造了政策條件，而針對(duì)改善型客群松綁的央行‘930信貸政策又定向釋放了購房需求，為中高端項(xiàng)目帶來市場(chǎng)契機(jī)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅從需求端的角度表達(dá)了他的看法。

拼速度

根據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2015年1月預(yù)計(jì)入市的11個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，單價(jià)5萬元/平米以上的豪宅項(xiàng)目就有3個(gè)，除了14.5萬/平方米的萬柳書院，盛德紫闕項(xiàng)目報(bào)價(jià)5.88萬元/平方米，合景映月臺(tái)與紫玉公館項(xiàng)目報(bào)價(jià)也達(dá)7萬元/平米以上。而就在融創(chuàng)闖關(guān)成功前的去年11月，先后有五礦萬科如園、泛海國際居住區(qū)、合景映月臺(tái)、中信國安府等豪宅項(xiàng)目渡過取證關(guān)，取證價(jià)格在6萬-8.8萬元/平米不等。

“搶在主力部隊(duì)大舉進(jìn)入前快速搶占份額，這可能是萬柳書院搶在市場(chǎng)‘茶歇期的1月開盤的原因。對(duì)于萬柳書院來講，占據(jù)著傳統(tǒng)豪宅區(qū)的優(yōu)越位置和學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)，倚靠中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)，綜合性能很高?！痹仙鷦?chuàng)展項(xiàng)目總經(jīng)理鄧歷如此向《英才》記者分析。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，萬柳書院項(xiàng)目中205-558平米的三居至五居產(chǎn)品，部分戶型總價(jià)會(huì)達(dá)到7000萬元級(jí)別。中赫的態(tài)度顯然是“你買或不買，房子就在那里”。

“萬柳書院已完成25套網(wǎng)簽，總體來說大家對(duì)于銷售去化還是很樂觀的?！苯刂涟l(fā)稿前，中赫置地內(nèi)部人士如此對(duì)《英才》記者表示。而對(duì)于“馬尾羊頭”入市是否意在搶跑，該人士的評(píng)論則比較單純，“正好在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上完成了新房驗(yàn)收，而且很多準(zhǔn)業(yè)主已經(jīng)等了太久，于是就開始賣了?！?/p>

分化

成就一個(gè)真正意義的城市豪宅，就必須將城市核心地段與成熟配套完美地結(jié)合起來——這是京城開發(fā)商對(duì)于豪宅的一條定義。但2015年，顯然會(huì)有很多項(xiàng)目將在此標(biāo)準(zhǔn)上折戟。

有分析人士以恒大與保利逐鹿的東壩板塊為例進(jìn)行了說明。東壩板塊地處東五環(huán)外，雖然是潛在的高端住宅供應(yīng)區(qū)，但目前區(qū)域配套并不成熟，預(yù)計(jì)10萬元/平方米的售價(jià)將缺少足夠的支撐。

而對(duì)于傳統(tǒng)中央別墅區(qū)孫河板塊的開發(fā)商來說顯然也“形勢(shì)不太樂觀”，不管是雙瓏原著還是北京院子，總價(jià)都在2000萬級(jí)以上。中糧瑞府地價(jià)成本達(dá)到5萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間也將不低于2000萬級(jí)，相對(duì)而言，地價(jià)成本只有2.6萬元/平方米的首開瑯樾，將會(huì)依靠豐富的產(chǎn)品類型打組合拳產(chǎn)品突出重圍。

除此之外，位于豐臺(tái)板塊的龍湖西宸原著預(yù)計(jì)春節(jié)后樣板間開放，上半年開盤入市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目方此舉也帶有明顯的搶占先機(jī)的考慮。

雖然開發(fā)商們使盡解數(shù)，但研究數(shù)據(jù)仍舊讓人難以樂觀，2014全年，北京5萬/平方米以上的高端住宅累計(jì)成交2608套，同比減少698套，成交總面積近46萬平方米，同比下降29%。而別墅成交更是創(chuàng)了有史以來年度新低。

2015年的情勢(shì)更不樂觀。在70多個(gè)定價(jià)5萬以上的項(xiàng)目中，超過10萬元以上的項(xiàng)目就有20個(gè)左右，按照一個(gè)樓盤200套保守計(jì)算，今年北京將有幾萬套豪宅或接近豪宅標(biāo)準(zhǔn)的改善型樓盤房源。郭毅曾做過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從北京近三年的3000萬元級(jí)別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來看，基本每年也就穩(wěn)定在150套左右。而除了新項(xiàng)目之間的廝殺，包括太陽公元、萬柳萬城華府和冠城園等二手豪宅的加入，也讓市場(chǎng)更加凄風(fēng)苦雨。

除了需求萎縮，有分析人士還分析，雖然自去年9月末開始陸續(xù)頒布了刺激樓市的新政，但隨著時(shí)間蔓延，在沒有新政刺激的前提下，舊政的救市效力必將逐漸減弱。

盡管融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也意識(shí)到“光靠本土的財(cái)富人群是很難消化北京這么多豪宅的，必須面向世界范圍，在中國的首都置業(yè)將是灌輸給全球財(cái)富人群的一種觀念”，但鄧歷認(rèn)為，多數(shù)高端盤仍然會(huì)以降價(jià)的方式來實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”。

畢竟在樓市寒冬尚未過去的當(dāng)下，財(cái)務(wù)壓力仍舊可能成為壓垮駱駝的最后一根稻草。