土地流轉(zhuǎn)過程利益問題的研究

羅靜

摘 要：我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益問題復(fù)雜，要嚴(yán)防農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益被侵占，或是被地方強(qiáng)權(quán)組織盤剝，一旦出現(xiàn)上述情況，就有可能會出現(xiàn)因土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的地方腐敗現(xiàn)象。這必將會引進(jìn)全國農(nóng)民的強(qiáng)烈不滿。該研究者簡要分析了土地流轉(zhuǎn)過程收益中存在的諸多問題，提出了如下建議：實(shí)現(xiàn)土地級差定價(jià)，農(nóng)民自由選擇定價(jià)內(nèi)容；合理劃分集體提留收益比例，公開集體收益去向；規(guī)范土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)有償收費(fèi)，明確服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目；全額減免土地流轉(zhuǎn)登記服務(wù)各類手續(xù)費(fèi)及合同手續(xù)費(fèi)。該研究者希望我國政府重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益分配的問題，真正服務(wù)農(nóng)民，發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地流轉(zhuǎn)作為一項(xiàng)基本國策來重抓和嚴(yán)抓，從而保障農(nóng)民根本利益不受侵害。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)利益 土地收益分配 土地流轉(zhuǎn)過程問題

中圖分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）12（c）-0169-01

近年來我國土地流轉(zhuǎn)越來受到全國人民重視，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)問題也成為了國家重視的問題。我國要發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，土地流轉(zhuǎn)問題必須正確面對。當(dāng)前的家庭承包責(zé)任制，雖然由于土地包干到戶存在一些生產(chǎn)力低下、產(chǎn)出量小等問題，但它保證了農(nóng)民的根本利益不受侵害，因而仍然是我國不能動搖的基本國策。我國當(dāng)下的土地流轉(zhuǎn)過程中利益問題越來越嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)定價(jià)利益及集體部分資金提留問題，流轉(zhuǎn)登記相關(guān)費(fèi)用問題，為獲低價(jià)承包戶非成本支出部分問題，以及環(huán)保下土地流轉(zhuǎn)后的治理利益問題等。該研究者通過研究土地流轉(zhuǎn)過程的利益問題，希望能找到解決的辦法。

1 土地流轉(zhuǎn)過程存在的利益問題

1.1 土地流轉(zhuǎn)定價(jià)利益困擾農(nóng)民

近年來，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在定價(jià)過程中往往受到困擾，一些早年出租土地給承包戶以每畝價(jià)格300元/年為標(biāo)準(zhǔn)，10年不漲價(jià)，其結(jié)果是農(nóng)民土地收益嚴(yán)重不符該年度生活水平，這使得一些完全靠土地轉(zhuǎn)讓而無收益的農(nóng)民吃大虧，生活越來越貧困。這是以畝標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格定價(jià)的引起的人民幣通貨膨脹下農(nóng)民收益出現(xiàn)嚴(yán)重虧損問題。還有的就是一些土地被中介組織轉(zhuǎn)手，多次獲利，而農(nóng)民卻收益較少，承包戶又損失嚴(yán)重，從而使得承包戶因需承擔(dān)高額租金而主動棄地而去，使得農(nóng)民出租收益不穩(wěn)定等。這一些受土地租金定價(jià)不公平影響，使得農(nóng)民利益受損現(xiàn)象嚴(yán)重。

1.2 土地流轉(zhuǎn)集體提留收益比例及去向存在問題

由于家庭承包責(zé)任制下土地仍然屬于集體，家庭只是承包戶，農(nóng)民土地只能再次經(jīng)過流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)交易，而集體土地就有權(quán)獲得集體收益，在實(shí)際農(nóng)民再承包過程中，農(nóng)村集體提留收益卻并不如意，一些土地流轉(zhuǎn)地區(qū)集體卻收不到農(nóng)民租金收入，原因是農(nóng)民說并未出租而是與他人合作進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不具備經(jīng)營性質(zhì)。在無證據(jù)和村民們集體反對下，集體提留收益無望。而一些地區(qū)土地承包集體則提留20%～30%的農(nóng)民租地收益，也就是租金是1000元/畝/每年的，集體收益為200～300元，這就使得農(nóng)民收益出現(xiàn)嚴(yán)重問題。集體收益后，很多村社將其作為農(nóng)民共同收益進(jìn)行分配，有的則被村干部用來再投資卻長年無分配，使得土地租金集體部分成為少數(shù)村干部的收入。

1.3 土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)收費(fèi)利益的問題難解決

近年來，一些地區(qū)土地流轉(zhuǎn)過熱，一些正規(guī)中介運(yùn)營而生，他們幫承租戶找土地，并收租一定服務(wù)費(fèi)用，其價(jià)格根據(jù)地區(qū)差異，和承租戶自愿來決定。雙方交易在租金之外，而一些非法人員卻借機(jī)敲詐農(nóng)民，說是他介紹非要農(nóng)民給中介介紹服務(wù)費(fèi)等現(xiàn)象發(fā)生。也有的一些中介服務(wù)組織通過假倒賣手續(xù)將一些長年不在家務(wù)農(nóng)的農(nóng)民土地偷偷租給承包戶并代收租金現(xiàn)象嚴(yán)重。中介服務(wù)收費(fèi)組織出現(xiàn)的亂象讓土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了較多問題，使得一些準(zhǔn)備流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民又擔(dān)心各類問題出現(xiàn)。

1.4 土地流轉(zhuǎn)合同簽定及手續(xù)費(fèi)支付的問題

近年來，土地流轉(zhuǎn)一些地方是找地方公證處進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)公證，因此，需要收較貴的土地流轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)，同時(shí)還要收合同工本費(fèi)及其他手續(xù)費(fèi)等，從而使得農(nóng)民收益受手續(xù)費(fèi)影響而不斷減少。正是因?yàn)槿绱?，一些地區(qū)掛牌成立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，其目的就是服務(wù)土地流轉(zhuǎn)，但他們?nèi)匀皇杖∈掷m(xù)費(fèi)，甚至比地方公證處還貴，這就使得土地流轉(zhuǎn)合同簽定及支付手續(xù)費(fèi)出現(xiàn)了幾難問題。在這個(gè)交易過程中，一些農(nóng)村基層干部也借機(jī)向農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)征收流轉(zhuǎn)環(huán)保費(fèi)、簽字費(fèi)、跑路費(fèi)等一些不規(guī)范的問題，從而使得其管理出現(xiàn)較多問題。

2 土地流轉(zhuǎn)過程利益解決的辦法

2.1 實(shí)現(xiàn)土地級差定價(jià)，農(nóng)民自由選擇定價(jià)內(nèi)容

農(nóng)業(yè)用地應(yīng)根據(jù)土質(zhì)優(yōu)勢進(jìn)行級差評價(jià)，按照四級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，通過采取通陽光、土層深度、肥力測評、自然災(zāi)害嚴(yán)重與否，水源條件等進(jìn)行綜合認(rèn)證，最終評價(jià)出四級土地標(biāo)準(zhǔn)。然后根據(jù)級差定價(jià)，最差一級定價(jià)不得低于單季作物收成產(chǎn)值的50%。如該土地能種玉米或小麥等，按其單季評價(jià)其收入不能低于其玉米總產(chǎn)出的50%，最好則不封頂按當(dāng)?shù)刈栽付▋r(jià)成交確定。進(jìn)行定價(jià)后，農(nóng)民應(yīng)自由選擇，根據(jù)各標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自行土地評價(jià)定價(jià)，然后進(jìn)行自愿交易。

2.2 合理劃分集體提留收益比例，公開集體收益去向

當(dāng)農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)讓其土地時(shí)，向集體繳納提留收益比例應(yīng)不得高于10%，貧困戶最高不得超過5%。只有這樣才能保證農(nóng)民的收益合理，避免因集體提留而導(dǎo)致實(shí)際效益被削奪的情況發(fā)生。集體提留的租金收益必須用于土地綜合治理和農(nóng)民利益支出，而不得作為非土地治理和該村社以外的經(jīng)費(fèi)來源，以保障土地租金收益不被非法侵占。

2.3 規(guī)范土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)有償收費(fèi)，明確服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目

近年來土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)悄然形成，筆者認(rèn)為不應(yīng)對其打壓，而應(yīng)積極鼓勵(lì)中小城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)中介組織進(jìn)入該行業(yè)進(jìn)行有償服務(wù)，我國應(yīng)明確農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確定有償服務(wù)價(jià)格范圍，嚴(yán)厲打擊非法中介收費(fèi)，維護(hù)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益不受中介侵害。為此，應(yīng)建立《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)執(zhí)行細(xì)則》，從而有效指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織從事專項(xiàng)活動。

2.4 全額減免土地流轉(zhuǎn)登記服務(wù)各類手續(xù)費(fèi)及合同手續(xù)費(fèi)

為了提高土地流轉(zhuǎn)市場活躍度，增加規(guī)?；髽I(yè)經(jīng)營，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理市場，各地區(qū)或區(qū)縣應(yīng)成立公共服務(wù)免費(fèi)組織，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)登記、查詢、流轉(zhuǎn)過戶、合同簽定、價(jià)格認(rèn)證與評價(jià)，指導(dǎo)其服務(wù)，培訓(xùn)各類因土地流轉(zhuǎn)的公共服務(wù)組織或個(gè)人等，實(shí)現(xiàn)解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最后一公里的公共服務(wù)全面覆蓋，有效保障農(nóng)民的基本利益不受侵害。

3 結(jié)語

總之，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益問題復(fù)雜，要嚴(yán)防農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益被侵占，或是被地方強(qiáng)權(quán)組織盤剝，一旦出現(xiàn)上述情況，就有可能會出現(xiàn)因土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的地方腐敗現(xiàn)象。這必將會引進(jìn)全國農(nóng)民的強(qiáng)烈不滿。該研究者簡要分析了土地流轉(zhuǎn)過程收益中存在的諸多問題后，提出了上述建議，希望我國政府重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益分配的問題，真正服務(wù)農(nóng)民，發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將其土地流轉(zhuǎn)作為一項(xiàng)基本國策來重抓和嚴(yán)抓，從而保障農(nóng)民根本利益不受侵害。

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