房地產(chǎn)上市公司財務風險成因分析

【摘要】每個行業(yè)、每家企業(yè)所面臨的風險因素是不同的，因此，發(fā)生財務風險的原因也各有不同。對財務風險形成原因的分析有利于從根源上了解企業(yè)所面臨的問題，進而提出有針對性的應對措施。由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有的重要地位，本文主要從內(nèi)在和外在原因兩個方面研究房地產(chǎn)行業(yè)財務風險形成的原因。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)上市公司 ?財務風險 ?成因

商務部研究院信用評級與認證中心于2014年6月發(fā)布《中國非金融類上市公司財務安全報告（2014春季版）》，報告對于非金融類上市公司的財務安全總指數(shù)進行了盤點。在細分的行業(yè)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)行業(yè)的財務安全狀況最糟糕，行業(yè)指數(shù)僅為2173.47點，指數(shù)值只有其他行業(yè)的1/2到1/3，且2014年財務安全狀況同比快速下降，因此該行業(yè)是所有行業(yè)中財務風險最大行業(yè)。存在財務風險的地產(chǎn)上市公司96家，行業(yè)占比71.11%。

一、內(nèi)在因素

（一）存貨

在過去的十多年中，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有存貨風險，因為不動產(chǎn)始終在快速升值，且總體升值速度超過企業(yè)融資成本。但近年來企業(yè)融資成本的漲幅始終高于地價、房價的漲幅，僅靠持有資產(chǎn)升值的盈利模式不再適用。從近幾年的房企財務報表中可以看出，在市場行情向上時，房企的利潤來源于房價和地價的上漲，存貨規(guī)模驅(qū)動利潤增長;在市場行情向下時，降價和存貨減值風險會帶來房企利潤的雙重危機。

2014年，開發(fā)商普遍面臨存貨壓力。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，到第三季度結(jié)束時，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環(huán)比上升5%。查閱2014年三季報可知，萬科9月末存貨為3500億，保利地產(chǎn)為2750億;存貨結(jié)構(gòu)來看，萬科、保利現(xiàn)房/可售存貨占比較低，存貨結(jié)構(gòu)相對健康;而部分庫存消化周期超18個月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36個月，蘇寧環(huán)球增154%至22.57個月，深振業(yè)同比增135%至18.53個月。中國房產(chǎn)信息集團研究員陳開朝分析，2014年以來由于房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，銷售渠道受阻，房企可售、待售房屋增加導致企業(yè)庫存量上升——說明行業(yè)庫存風險在不斷上升。

（二）資產(chǎn)負債率

眾所周知，資產(chǎn)負債率能衡量企業(yè)健康與否。房地產(chǎn)業(yè)的資金密集性導致房企財務杠桿通常比較高。房企的資產(chǎn)負債率一般情況下在60%～70%比較合理。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是使用對外融資、向銀行貸款的方式來獲取營運資金以保障資金鏈的穩(wěn)定，有的企業(yè)資產(chǎn)負債率甚至高于70%的警戒線，承擔著高額的籌資費用和利息支付，短期償債壓力大。

房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負債率如下表：

從上表中可以看出，上市公司的資產(chǎn)負債率平均在60%以上。資產(chǎn)負債率過低說明企業(yè)經(jīng)營過程中大部分使用自有資金，不利于企業(yè)的擴張與長期發(fā)展，通過借款等融資手段壯大企業(yè)已經(jīng)成了必然的趨勢。資產(chǎn)負債率過高則說明企業(yè)資本中大部分來源于外債，不利于企業(yè)應對危機，當企業(yè)面臨風險時很有可能出現(xiàn)資不抵債的情況，進而導致企業(yè)的破產(chǎn)，因此合理的資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展是至關(guān)重要的。

（三）營運資金和投入產(chǎn)出周期

房地產(chǎn)項目建設(shè)需要很長的時間，土地征收、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售、房屋后續(xù)服務等等每一個環(huán)節(jié)都需要大量資金的投入，然而只有項目初具規(guī)模后才開始有資金流入。在此期間如果遇到外部環(huán)境惡化，若不能及時采取應對措施企業(yè)將遭受損失。房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)與經(jīng)營過程中需要數(shù)額巨大的資金支持，資金占用周期較長、房屋銷售與售后服務存在的各種不確定因素加劇了企業(yè)面臨財務風險的可能性。

（四）資金來源

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源主要是由國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金等五項組成。房地產(chǎn)開發(fā)項目中自籌資金最高，占比高達60%，自籌資金和國內(nèi)貸款大約占了15%，而利用外資占比最低。自籌資金的比例逐年增加，說明企業(yè)的籌資能力增強。國內(nèi)貸款的比例逐年下降，主要是國家出臺的住房信貸政策影響所致。

房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金同比增速的下滑，主要與銀行等金融機構(gòu)表外業(yè)務收縮有關(guān);與其他分項相比，占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源一定比重的國內(nèi)銀行貸款增速放緩幅度最小，說明銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資并非一刀切，在收緊信托委托貸款渠道的同時，傳統(tǒng)貸款渠道仍保持一定比例。

（五）產(chǎn)品的區(qū)域性

房屋作為固定資產(chǎn)附著在土地上，但土地不可移動且稀缺，因此房地產(chǎn)的價值會受到周圍環(huán)境的影響。房屋具有很強的區(qū)域性，這種區(qū)域性帶來的財務風險存在于產(chǎn)品生產(chǎn)之前。各個地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展都與該地區(qū)的經(jīng)濟增長情況有緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)價格、供給和該區(qū)域的總體經(jīng)濟發(fā)展狀況相互影響。

城市發(fā)展及其交通運輸業(yè)的便利程度也對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常重要。交通運輸便利與否導致了房地產(chǎn)價格不同的形成機制。房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況與該地區(qū)經(jīng)濟水平密切相關(guān)，并且房地產(chǎn)的供需現(xiàn)狀也會反作用于該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。不同區(qū)域間的不同發(fā)展規(guī)律和區(qū)域化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異性，主要是因為各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，各地區(qū)市場化進程不同，所處的發(fā)展階段也有差異。

二、外在因素

（一）法律政策環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)是民生產(chǎn)業(yè)，受到政府的關(guān)注與控制。這主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)開發(fā)商的土地開發(fā)成本和土地儲備量受政府有關(guān)土地資源的管理影響。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)必不可缺的資源，有關(guān)土地使用政策的變化幾乎都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。第二，房產(chǎn)稅等稅費的改革會對房屋的銷售造成影響。第三，政府的財政政策和貨幣政策會對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者雙方都造成重要的影響。

（二）經(jīng)濟發(fā)展水平

任何事物的發(fā)展都與該國該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，特別是與民生息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展尤為緊密。主要表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)業(yè)與很多行業(yè)具有高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。據(jù)世界銀行調(diào)查分析，房地產(chǎn)業(yè)能帶動建筑、建材、建筑設(shè)備、農(nóng)林、輕工、冶金、機械、家電、家具、金融保險、裝飾裝潢、中介服務等30多個行業(yè)70多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而經(jīng)濟形勢的好壞會直接或間接影響到這些行業(yè)的銷售情況，這些行業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格等方面的變化也會影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，金融市場和金融資產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟環(huán)境好壞的影響。金融市場的大小和穩(wěn)定決定了房地產(chǎn)市場的資金量，對房地產(chǎn)上市公司的融資，資金鏈的穩(wěn)定帶來影響。第三，經(jīng)濟環(huán)境情況會影響市場判斷和購房者購買情緒，影響房產(chǎn)的銷售行情。

（三）市場供求

1998年住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)供求數(shù)量和關(guān)系變化巨大。我國的房地產(chǎn)市場供給與需求都處于高速增長期，自從2000年后，我國房地產(chǎn)市場供給大于需求，并且供需缺口仍在加大。我國的房地產(chǎn)消費市場主要集中在城鎮(zhèn)，隨著城鎮(zhèn)化的進程深入，房地產(chǎn)的需求也在不斷的膨脹;同時隨著我國居民可支配收入的增加，城鎮(zhèn)人口改善性需求也在增加，并且?guī)恿瞬糠址康禺a(chǎn)投資需求。

2014年以來，商品房銷售額和銷售面積均同比下降，其中住宅銷售額和銷售面積下降的幅度較大，但10月份在多種政策刺激下降幅明顯縮小。1～10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%。供應量因企業(yè)拿地量下滑以及新開工的減少而出現(xiàn)一定的下滑。2014年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)銷售量下滑明顯，與之相對應的是待售面積的高企，不僅加劇了去庫存壓力，也降低了房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。

（四）市場利率

一般情況下，房地產(chǎn)市場的好壞與市場利率呈反向變動關(guān)系。近年來，國家為調(diào)控房地產(chǎn)市場，市場利率升高，這一方面影響房地產(chǎn)公司的銷售和回款;另一方面也導致融資成本等財務成本的增加，利息支付壓力增大，現(xiàn)金流緊張，在房價不變的情況下開發(fā)商的收益就會相對減少，開發(fā)商會減少對房地產(chǎn)的投資。

對購房者而言，利率提高增加了貸款購房成本的支出，使購房者每月的月供負擔增加，部分投資者會減少購房投資，抑制房地產(chǎn)市場的需求。當利率降低時，人們將資金投入到其他有潛力有發(fā)展的區(qū)域，此時開發(fā)者因開發(fā)成本減少，投資利潤增加，會向房地產(chǎn)行業(yè)投入更多的資金。利率作為資金的使用價格，它的提高還是下降對金融資本有比較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業(yè)界的流入。

（五）土地價格

自從我國實行土地使用制度改革以來，土地的價格一直在飆升。土地在房地產(chǎn)企業(yè)中是不可缺少的非再生資源，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費在企業(yè)計劃總投資中占20%左右，比重較大。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)企業(yè)囤地現(xiàn)象越來越嚴重，國家對土地的調(diào)控越來越嚴格?！皣畻l”的提出更是加大了對居住用地出讓價格非理性上漲的抑制。隨后國土部、住建部對土地的控制越來越嚴，加大了房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)的風險。另外，土地是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，占用資金量過大，影響開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和利潤率，如果所儲備土地未能及時被開發(fā)，企業(yè)將面臨交納土地閑置費甚至無償交回土地使用權(quán)的風險。

（六）國家政策調(diào)整

國家經(jīng)常出臺宏觀政策調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的問題，房地產(chǎn)行業(yè)與眾多行業(yè)密切相關(guān)，也會受到政策變化的影響。2013年2月20號，國務院常務會議確定了房地產(chǎn)市場調(diào)控的五項政策措施，要求對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，同時提出對出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征所得稅。企業(yè)所納稅款增加，樓盤售價也同步增加了，而銷售速度卻下降了，資金回收周期變長。新政策的出臺對房企資金鏈提出新的挑戰(zhàn)，財務風險也隨之加大。較高水平的存款準備金率進一步縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，壓縮了其獲得流動資金的途徑。隨著物價的上漲，房地產(chǎn)項目實施中的各種材料和人工成本也不斷上升，工程項目造價和樓盤銷售費用也越來越高，但房地產(chǎn)企業(yè)又無法將這些風險全部轉(zhuǎn)嫁到建筑施工企業(yè)和第三方，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前支付一部分施工費用和銷售費用。而房地產(chǎn)企業(yè)只能等到項目預售開始以后才會有銷售資金流入，這段時期的資金使用周轉(zhuǎn)壓力也全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行承擔。

三、結(jié)語

影響企業(yè)財務風險的原因有很多種，而本文從內(nèi)因和外因出發(fā)，具體解釋了這些因素將如何影響企業(yè)。在了解可能影響財務風險的因素后，企業(yè)管理者們可以重點關(guān)注這些因素，針對性的提出預防及應對財務風險產(chǎn)生的對策。

參考文獻

[1]汪浩然.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險原因分析及防范措施[J].中國商貿(mào)，2013年12期.

[2]陳彬彬.我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險及其防范管理分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟，2007（6）：72.

[3]裴新利.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務危機的特征及成因研究[J].商業(yè)會計，2012年17期.

[4]王質(zhì)君.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因及其防范[J].湖南農(nóng)業(yè)大學學報（自然科學版），2010年6月第36卷第1期.

作者簡介：楊倩（1991-），女，新疆博樂人，漢族，新疆財經(jīng)大學工商管理學院，企業(yè)管理專業(yè)財務管理方向。