業(yè)主委員會制度的解讀與重構(gòu)

○杜江涌

(西南政法大學(xué) 民商法學(xué)院，重慶 401120)

一、引 言

隨著“私權(quán)自治”理念的貫徹以及業(yè)主“自主管理”意識的增強，作為業(yè)主自治團體表現(xiàn)形式的業(yè)主委員會，在現(xiàn)代物業(yè)中的地位和作用日益凸顯。但是由于我國相關(guān)法律規(guī)定的缺失，使得業(yè)主委員會在實踐中面臨諸多問題，長期以來無法充分發(fā)揮其功能。筆者作為所在小區(qū)業(yè)主委員會副主任，深深體會到了完善業(yè)主委員會制度的重要性與迫切性。這也是本文寫作的原因和目的所在。

從20世紀(jì)80年代末開始，學(xué)者對業(yè)主委員會制度加以關(guān)注，并從不同的視角進行解讀。有的關(guān)注業(yè)主委員會的性質(zhì)問題、有的關(guān)注業(yè)主委員會的法律地位問題、有的關(guān)注業(yè)主委員會的運作問題等等，不一而足。然而，大多數(shù)的論作傾向于理論性探討，沒有體現(xiàn)理論與實踐的充分結(jié)合。本文立足于業(yè)主委員會在實際運行中存在的問題，借鑒他人研究成果，從業(yè)主委員會與其他主體的關(guān)系入手，通過對業(yè)主委員會法律地位的剖析，反思業(yè)主委員會監(jiān)督機制的不足，就我國業(yè)主委員會制度的完善與構(gòu)建提出淺見。

二、關(guān)系的厘清:業(yè)主委員會和業(yè)主、業(yè)主大會的關(guān)系

作為一級自治組織，業(yè)主委員會充分體現(xiàn)業(yè)主自主參與、自主管理的意志，具有較強的公益性質(zhì)，對我國基層民主建設(shè)有著積極的社會意義。〔1〕業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系如何，是需首先厘清的基礎(chǔ)性問題。

(一)業(yè)主委員會和業(yè)主的關(guān)系

業(yè)主委員會和業(yè)主是怎樣的一種關(guān)系，涉及到業(yè)主委員會管理權(quán)的根本來源問題。對此，理論界提出了多種學(xué)說，大致觀點有如下三種:

1.代表說。該學(xué)說認(rèn)為，業(yè)主委員會僅是業(yè)主選出的代表，它將代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，交涉事務(wù)，并且可以代表業(yè)主參加訴訟等。因此，業(yè)主委員會的成員只能是業(yè)主，非業(yè)主者不能擔(dān)任此職?！?〕《物業(yè)管理條例》第16條對此有明文規(guī)定。

2.信托說。持信托說觀點者認(rèn)為，業(yè)主委員會和業(yè)主是一種信托關(guān)系。〔3〕業(yè)主通過業(yè)主大會委托業(yè)主委員會管理日常物業(yè)事務(wù)，不同于一般的民事委托，其近似于公司股東對董事的信托。基于信托關(guān)系，業(yè)主將共有部分的財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主委員會，因此，業(yè)主委員會也是有獨立財產(chǎn)的。

3.代理說。從《物業(yè)管理條例》第55條的規(guī)定來看，業(yè)主委員會但凡遇到物業(yè)管理的重大事項，必須召開業(yè)主大會，進行民主投票決定，也即是說，業(yè)主委員會在重大事項上必須經(jīng)過業(yè)主大會的授權(quán)方可行使某些物業(yè)管理活動。在此情況下，業(yè)主委員會行為的法律效果歸于全體業(yè)主。這具有代理的典型特征。所以，業(yè)主委員會與業(yè)主之間的關(guān)系是一種代理關(guān)系?！?〕

分析上述三種觀點，不難發(fā)現(xiàn)，代表說將業(yè)主委員會同全體業(yè)主視為同一人格主體，有違法理。適用代表說的前提須是全體業(yè)主是一個有法律意義的團體，并由法律明文規(guī)定。業(yè)主委員會至今在法律上是否具有民事主體地位尚且不能明確，更不必言及法律羞澀的規(guī)定。由此推論，這種學(xué)說在理論上不能很好地自圓其說，故不可采用。而信托說，從我國的實際情況出發(fā)，就會發(fā)現(xiàn)其存在問題，比如業(yè)主共有部分的財產(chǎn)歸屬問題就是該學(xué)說的不解之惑。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等均屬于業(yè)主共有。按信托說，這些財產(chǎn)一旦由業(yè)主委員會管理，便認(rèn)為業(yè)主委員會有了獨立的財產(chǎn)，試問該財產(chǎn)從何而來?所謂“獨立財產(chǎn)”難道交由業(yè)主委員會管理就改變了財產(chǎn)歸屬?顯然說不通，故此說也不足采信。至于代理說，較之前兩種學(xué)說，更具合理性。突出表現(xiàn)在兩點:第一，代理人依照本人的授權(quán)所進行的行為的法律效果直接歸于本人，此既可解決業(yè)主委員會的權(quán)利來源，也可解決代理人濫用權(quán)利之民事責(zé)任的歸屬問題。第二，業(yè)主委員會接受業(yè)主的委托，可以依據(jù)自己的意思為作為本人的業(yè)主謀利益，在具體操作中靈活性強?！?〕

(二)業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系

現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有關(guān)系，使得業(yè)主在專有部分的所有權(quán)之外，還對共有部分享有了共同所有與共同管理的權(quán)利〔6〕，為了實現(xiàn)對共同部分的管理與共同利益的維護，業(yè)主大會及業(yè)主委員會作為統(tǒng)一和協(xié)調(diào)業(yè)主間關(guān)系的機構(gòu)便產(chǎn)生了?！?〕

1.關(guān)于業(yè)主委員會與業(yè)主大會關(guān)系的制度設(shè)計

對于業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系，我國《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》均有所涉及，認(rèn)為“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”、“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”。2009年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，則進一步對業(yè)主委員會的權(quán)限范圍作出了明確的規(guī)定，賦予業(yè)主委員會日常物業(yè)管理事務(wù)的核心地位。

作為執(zhí)行者，業(yè)主委員會主要行使如下職責(zé):召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實施;業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)?！?〕

業(yè)主大會對業(yè)主委員會的約束，從立法上看，體現(xiàn)在了業(yè)主公約、業(yè)主大會決議、業(yè)主大會議事規(guī)則等契約文件上。業(yè)主大會的監(jiān)督，是依靠其作為最高意思決定者的地位發(fā)生作用，然而由于召開的不便利，這些監(jiān)督往往又沒有落到實處?，F(xiàn)實中，業(yè)主的監(jiān)督更是無從談起，訴求與實際落實之間的差異，不可避免地造成一些消極因素，業(yè)主委員會監(jiān)督機制的設(shè)置成為必行。

2.“執(zhí)行機構(gòu)說”的辨析

在我國現(xiàn)行立法中，將業(yè)主委員會定性為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，我國2003年的《物業(yè)管理條例》就明確規(guī)定:業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。我國物權(quán)法對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系雖未明確規(guī)定，但是其“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責(zé)”的表述，實際上仍堅持了以前的觀點。表面上看來，業(yè)主大會追求了公平，業(yè)主委員會兼顧了效率，二者是良性互動的關(guān)系，然而實際上，筆者認(rèn)為這種制度設(shè)計不盡合理。

(1)按照民法基本理論來說，執(zhí)行機構(gòu)作為具體的辦事機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有其所依附的實體組織。如果業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)的話，那么業(yè)主大會就應(yīng)當(dāng)為這個實體組織。但是對業(yè)主大會進行考察的話，就不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主大會并不具備實體組織的資格。業(yè)主大會雖然是全體業(yè)主的意思形成機關(guān)，但是并不等同于全體業(yè)主本身，它對全體業(yè)主的財產(chǎn)并沒有所有權(quán)，更沒有其獨立的財產(chǎn);同時，業(yè)主大會由于其性質(zhì)的特殊性，也不可能單獨承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主大會不可能成為法律所認(rèn)可的實體組織。既然業(yè)主大會不具有實體組織的屬性，那么業(yè)主委員會的所謂“執(zhí)行機構(gòu)”地位就更無從談起了。

(2)我國現(xiàn)行規(guī)范對業(yè)主委員會所作的規(guī)定，實際上也與法律上對其地位的定性有矛盾和沖突。第一，從權(quán)利的來源來看，如果業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，那么其權(quán)利來源應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會，同時其行為的后果也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會來承擔(dān)，但是，我國《物業(yè)管理條例》卻規(guī)定業(yè)主委員會“作出的決定侵害業(yè)主的合法利益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”，這實際上就承認(rèn)了業(yè)主委員會具有獨立的訴訟主體資格，與執(zhí)行機構(gòu)一說相矛盾;第二，從職責(zé)的內(nèi)容來看，如果業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)，那么就應(yīng)當(dāng)從事具體的事務(wù)性工作，但在法律上卻沒有對其進行明確的職責(zé)區(qū)分，業(yè)主委員會的很多工作是與業(yè)主大會相重合的，二者職責(zé)區(qū)分的不明確，使得執(zhí)行機構(gòu)的存在地位缺乏實際意義;第三，從性質(zhì)來看，如果業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，那么其對外活動應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會的名義進行，然而在簽訂物業(yè)合同時，有的地區(qū)的做法卻是認(rèn)可業(yè)主委員會以自己的名義與物業(yè)公司簽訂合同，這種法律上的認(rèn)可實際上是承認(rèn)了業(yè)主委員會的獨立民事主體地位，這與其執(zhí)行機構(gòu)的性質(zhì)不符;第四，從程序上來看，我國法律規(guī)定業(yè)主委員會成立應(yīng)當(dāng)進行備案，但是如果業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)的話，要求內(nèi)部機構(gòu)進行備案這顯然是不合理的，就像法律要求公司而不是董事會進行備案是一樣的，這種備案程序與執(zhí)行機構(gòu)說是互相沖突的。

我國對業(yè)主委員會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的法律定位，在理論上、規(guī)范上、實踐上都缺乏有力的理論支持與現(xiàn)實效果，說明這種劃分是不恰當(dāng)?shù)?。但是，我國目前無論是理論上還是實踐中都仍然堅持業(yè)主委員會的執(zhí)行機構(gòu)地位，主要是由于業(yè)主大會的地位不夠明確，業(yè)主大會是全體業(yè)主的意思形成機關(guān)，但卻是不承擔(dān)任何法律責(zé)任的非實體組織，致使業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系不能理順，這也是造成目前我國業(yè)主委員會法律地位模糊處境尷尬的一個重要原因。后文將借鑒國外相關(guān)業(yè)主委員會的規(guī)定，嘗試對我國業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系進行一種新的制度設(shè)計，來解決這一問題。

三、地位的明確:業(yè)主委員會的法律地位

業(yè)主委員會的法律地位，主要體現(xiàn)在業(yè)主委員會的民事主體地位如何，以及訴訟主體地位如何體現(xiàn)這兩個方面。

(一)業(yè)主委員會的民事主體地位

在我國，民事主體分為三類:自然人、法人和其他組織。業(yè)主委員會是否具備實體組織資格，立法并沒有明確。理論界的認(rèn)知主要有三種:

1.法人團體說

在我國，法人是指依法成立的，具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。有學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主委員會享有獨立的權(quán)利、獨立承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，應(yīng)視為法人組織。〔9〕

2.其他組織說(即非法人組織說)

所謂其他組織，即非法人團體，是指雖不具有法人資格但可以以自己的名義從事活動的組織體。有學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主委員會雖然不具備法人資格，但是其經(jīng)過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記，具有合法地位，有一定的組織機構(gòu)和運營財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是“其他組織”。

3.自治機構(gòu)說

持該觀點的學(xué)者認(rèn)為，從我國立法現(xiàn)狀來看，業(yè)主委員會既不是法人也不是具有民事主體地位的非法人團體，而僅僅是自治性機構(gòu)，沒有權(quán)利能力，其行為的法律后果當(dāng)然由各個業(yè)主承擔(dān)?！?0〕所持理由有二:第一，賦予業(yè)主委員會民事主體地位，既無法理順外部關(guān)系，比如當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主就拖欠物業(yè)服務(wù)費一事提交仲裁時，往往因為二者沒有仲裁協(xié)議而遭到拒絕;第二，從國外業(yè)主團體、業(yè)主大會及業(yè)主委員會三者地位不同卻緊密相連的視角來觀察我國業(yè)主委員會的法律地位，認(rèn)為賦予業(yè)主委員會民事主體地位，就不能理順內(nèi)部關(guān)系。

這三種觀點，各有側(cè)重，各有利弊。但是對業(yè)主大會進行考察的話，就不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主大會并不具備實體組織的資格。業(yè)主大會雖然是全體業(yè)主的意思形成機關(guān)，但是并不等同于全體業(yè)主本身，它對全體業(yè)主的財產(chǎn)并沒有所有權(quán)，更沒有其獨立的財產(chǎn);同時，業(yè)主大會由于其性質(zhì)的特殊性，也不可能單獨承擔(dān)民事責(zé)任。因此，業(yè)主大會不可能成為法律所認(rèn)可的實體組織。

(二)業(yè)主委員會的訴訟主體地位

對于是否應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主委員會訴訟主體資格，一直是業(yè)主委員會制度研究的核心問題之一。

1.《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定

《民事訴訟法》第48條規(guī)定:“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”

比照我國法律關(guān)于業(yè)主委員會的規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)其符合非法人組織的要件:首先，業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，作為其執(zhí)行機構(gòu)處理日常事務(wù);其次，業(yè)主委員會可以以其團體的名義采取民事行為，如與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;第三，業(yè)主委員會可以形成獨立于其成員的個人意思的團體意思表示;第四，業(yè)主委員會只占有少量的活動經(jīng)費，除此之外再沒有其他的獨立財產(chǎn)，且其經(jīng)費來源是向業(yè)主征收，業(yè)主委員會的辦公場所也是屬于全體業(yè)主所有，因而業(yè)主委員會缺乏獨立財產(chǎn)，也就無法獨立承擔(dān)法律責(zé)任。因此，將業(yè)主委員會確定為法律上的其他組織在理論上是可行的。而且，我國最高人民法院2003年針對安徽省高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》進行的批復(fù)中提到:“根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第49條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合其他組織的條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項費、公共部位維護及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以以自己名義提起訴訟?！弊罡呷嗣穹ㄔ阂运痉ń忉尩男问綄I(yè)主委員會的主體資格給出了一個較為明確的規(guī)定，表明將業(yè)主委員會認(rèn)定為其他組織在法律上也是可行的。

2.《物權(quán)法》中關(guān)于業(yè)主委員會訴訟主體資格的規(guī)定

《物權(quán)法》的相關(guān)條文中，實際上可以看出立法者對業(yè)主委員會獨立法律地位是持肯定態(tài)度的。如第78條規(guī)定:“業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！边@實際上是間接承認(rèn)了業(yè)主委員會可以作為被告參與到民事訴訟中的訴訟主體地位。

3.《物業(yè)管理條例》中關(guān)于業(yè)主委員會訴訟主體資格的規(guī)定

《條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！边M一步驗證了業(yè)主委員會雖然與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，但物業(yè)公司就業(yè)主不繳納物業(yè)費而提起訴訟時，只有欠費的業(yè)主可以成為被告，而不是代表業(yè)主簽訂合同的業(yè)主委員會。

綜上所述，雖然國家相關(guān)法律并沒有對業(yè)主委員會是否具有獨立訴訟資格作出明確的規(guī)定，但是在理論上，對業(yè)主委員會以獨立資格參與訴訟是持肯定態(tài)度的。

四、徒法不足以自行:業(yè)主委員會的監(jiān)督機制

在實踐中存在這樣一種現(xiàn)象，業(yè)主委員會在物業(yè)管理中常常濫用權(quán)利，以權(quán)謀私，侵犯其他業(yè)主利益。常見者，或收取物業(yè)企業(yè)的好處費，或挪用維修基金，或私分廣告租賃的收益，等等。業(yè)主委員會不僅要和業(yè)主對立，而且還要常常損害物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，比如索取工資、私自解除物業(yè)合同、減免業(yè)主委員會成員管理費等。為何我國的業(yè)主委員會會如此膽大妄為，在業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督之下竟然敢濫用權(quán)利呢?考察我國現(xiàn)行立法，不難發(fā)現(xiàn)我國業(yè)主委員會至少存在以下幾個方面的缺陷。

1.設(shè)立時缺乏正當(dāng)?shù)倪x舉程序的保障。我國《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定，業(yè)主大會在成立時選舉出業(yè)主委員會成員;第16條規(guī)定，業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，要到相關(guān)政府部門登記。但是，在這一過程中，業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法和名單均由籌備組決定，而規(guī)章制度有并沒有對籌備組進行必要的監(jiān)督，于是，從業(yè)主委員會成立尚未開始就處于監(jiān)督失位的狀況，那么，業(yè)主委員會成員能否代表廣大業(yè)主的利益就存在很大疑問。即使以投票決出，也會發(fā)現(xiàn)這是一個不公平的過程。

2.業(yè)主、業(yè)主大會對業(yè)主委員會的監(jiān)督有名無實。《物權(quán)法》第76條、第78條、《物業(yè)管理條例》第6條、第11條、第19條分別規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)利，但是，這樣的規(guī)定因為缺乏必要的操作性或者是責(zé)任的虛設(shè)性，導(dǎo)致了業(yè)主委員會可以為所欲為而不受到應(yīng)有的懲罰?！?1〕

《物業(yè)管理條例》第11條第3款規(guī)定，業(yè)主可以共同決定更換業(yè)主委員會成員，但是在操作上卻是十分困難的，這必須要求召開業(yè)主大會方可實行。業(yè)主大會一般是每年定期召開一次，即使要召開臨時會議，也要求20%以上的業(yè)主提議，由業(yè)主委員會組織召開。如果等到業(yè)主大會召開之時，業(yè)主的權(quán)利可能已經(jīng)被侵犯了，況且即使召開了業(yè)主大會，罷免業(yè)主委員會成員的投票過程也充滿了玄機，不那么一目了然。

《物業(yè)管理條例》第19條規(guī)定，可以讓業(yè)主委員會放心大膽地作出違反法律、法規(guī)的決定而僅會受到物業(yè)所在的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦、鄉(xiāng)政府的責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主的處罰。對于業(yè)主委員會的成員沒有任何實質(zhì)性的處罰。

3.業(yè)主委員會成了靠著道德和良心約束的自治組織，而不是有著責(zé)任性、程序性強的組織。《物業(yè)管理條例》第16條第2款規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。所有成員都是要求具有公益心，熱心小區(qū)事業(yè)，有較強的責(zé)任心。這種靠著良心和道德來組建的業(yè)主委員會，僅僅靠著自律而缺乏法律的監(jiān)督來面對物業(yè)管理中各種誘惑，無疑是失策的，因為，畢竟不是每個人都是柳下惠?！?2〕

五、思考與重構(gòu):業(yè)主委員會制度的完善

基于前文論述，不難看出，我國現(xiàn)行制度框架下，業(yè)主委員會制度亟待解決的有三個問題，即業(yè)主大會的性質(zhì)確定問題、業(yè)主委員會資格的確定問題以及業(yè)主監(jiān)事會的構(gòu)建問題。

(一)業(yè)主大會性質(zhì)的重新確定

業(yè)主委員會制度的建構(gòu)，實際上并不僅僅是對業(yè)主委員會法律地位的重新定位，更重要的是將業(yè)主委員會所代表的機構(gòu)——業(yè)主大會的地位重新定義，因為業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，業(yè)主委員會地位的模糊性很大程度上是由業(yè)主大會地位的模糊性造成的。

業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理范圍內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。筆者認(rèn)為，我國業(yè)主大會與法國、美國等國家的業(yè)主協(xié)會相當(dāng)〔13〕，是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主自治管理機構(gòu)。對于這一組織的性質(zhì)，除德國外，一般都賦予其法人地位，并規(guī)定了類似于公司的法人治理機構(gòu)，使其能夠?qū)?nèi)管理內(nèi)部共同事務(wù)、對外享有獨立法人資格。

對于業(yè)主大會注冊為法人的可能性，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面來認(rèn)定:

第一，有獨立的財產(chǎn)。在區(qū)分所有權(quán)制度下，除了業(yè)主個人所有的財產(chǎn)外，尚有屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，這一部分財產(chǎn)是屬于全體業(yè)主共有，對于這部分財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，應(yīng)當(dāng)由全體所有人即全體業(yè)主來決定。而業(yè)主大會作為全體業(yè)主的組織體，完全有資格代表全體業(yè)主對這部分財產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。此外，小區(qū)的公共部分還可以創(chuàng)收，如設(shè)置廣告牌、場地租用等，也為業(yè)主大會提供了財富。

第二，有固定的辦公場所。在很多地方規(guī)定中，都要求開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按一定建筑比例為業(yè)主大會提供管理用房，為業(yè)主大會召開會議等活動提供辦公地點的保障。

第三，有業(yè)主公約作為業(yè)主大會章程。業(yè)主大會的一項重要工作就是制定業(yè)主公約，這一公約對全體業(yè)主具有約束力。雖然公約內(nèi)容不盡相同，但是都會包括如物業(yè)概況、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會的召集規(guī)則、違反公約的后果等基本內(nèi)容，這些都可以用作業(yè)主大會的法人章程使用。

綜上所述，業(yè)主大會完全具備了法人的基本條件，應(yīng)當(dāng)具有注冊為法人的資格。

(二)業(yè)主委員會資格的再確定

如果業(yè)主大會可以注冊為社團法人，在新的框架下，業(yè)主委員會的地位就可以重新得以確立。同時，可以參照公司與董事會的設(shè)置模式，對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系進行定位?！?4〕

參照公司法的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會類比為公司法人，而業(yè)主就是公司的股東，業(yè)主委員會則為董事會。小區(qū)應(yīng)當(dāng)定期舉行全體業(yè)主會議，即相當(dāng)于股東大會，來決定小區(qū)內(nèi)重大公共事務(wù)，而業(yè)主委員會則負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。同時，作為業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，履行代表業(yè)主大會選聘和解雇物業(yè)管理企業(yè)、檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司的日常工作、召集和主持業(yè)主大會等職責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主委員會的權(quán)利來源于業(yè)主大會的授權(quán)，因此業(yè)主委員會不具有獨立的民事資格而是以業(yè)主大會的名義參與民事活動，而民事責(zé)任也歸于業(yè)主大會即全體業(yè)主。

(三)業(yè)主監(jiān)事會的確立

有權(quán)力則必有監(jiān)督。如果對于業(yè)主委員會缺乏有效監(jiān)督，則容易造成權(quán)力的濫用以致?lián)p害業(yè)主的利益。決策、執(zhí)行、監(jiān)督是一個制度體系，要達到制衡缺一不可。因此，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)事會來監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。〔15〕

1.業(yè)主監(jiān)事會的產(chǎn)生

根據(jù)公司法的規(guī)定，業(yè)主監(jiān)事會也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。除業(yè)主代表外，監(jiān)事會應(yīng)包括物業(yè)方代表和社區(qū)代表。這樣，能夠充分彰顯監(jiān)督的層次性，同時滿足多方面的利益要求。

2.業(yè)主監(jiān)事會職權(quán)的行使

業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)從業(yè)主大會籌備開始，貫穿于業(yè)主大會的召開、業(yè)主公約的制定、業(yè)主委員會的選舉以及業(yè)主委員會的日常工作等各個階段。

(1)業(yè)主委員會成立前的監(jiān)督

為了避免業(yè)主利益一開始就處于被動狀態(tài)，就要做好這兩項工作:首先，制定新規(guī)則加強對籌備組的監(jiān)督;其次，業(yè)主委員會委員候選人的推選機制應(yīng)當(dāng)引進監(jiān)督和指導(dǎo)規(guī)范。

(2)業(yè)主委員會日常工作的監(jiān)督

監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)通過定期查閱業(yè)主委員會的工作記錄、賬款記錄，并且定期向業(yè)主公示等手段，保證業(yè)主委員會的各項工作都是按照業(yè)主大會的決議進行，防止業(yè)主委員會濫用職權(quán)、侵吞公共財產(chǎn)、損害業(yè)主利益等行為的發(fā)生。

(3)業(yè)主委員會成員離任時的監(jiān)督

這里主要指業(yè)主委員會主任、副主任在離任時的勤勉審查。一方面，對任期內(nèi)的工作由監(jiān)事會予以客觀評價，另一方面，對有可能存在的問題進行審查，以利于業(yè)委會工作的有效性和延續(xù)性。

六、結(jié) 語

業(yè)主委員會的制度解讀是一個艱深的問題。從緣起來看，業(yè)主委員會制度是我國從國外借鑒而來的先進小區(qū)管理制度，符合我國目前的發(fā)展模式;從運行來看，目前存在諸多問題，事關(guān)多方利益;從原因來看，主要是由于我國相關(guān)制度的不配套，立法粗疏所致。相信通過對相關(guān)法律制度的梳理、法律規(guī)定的修改，這一制度必定能為維護廣大業(yè)主的利益提供堅實的法律保障。

注釋:

〔1〕陳鑫:《業(yè)主自治——以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)》，北京:北京大學(xué)出版社，2007年，第152頁。

〔2〕李思倫、馮成辰:《論業(yè)主委員會的法律地位》，《西南政法大學(xué)學(xué)報》2010年第2期。

〔3〕新浪房產(chǎn):《業(yè)主大會與業(yè)主是唇齒相依還是生死對頭》，http://bj.house.sina.com.cn/2006-04-27/1733126084.html，訪問日期:2015-07-26。

〔4〕周珂:《物業(yè)管理法教程》，北京:法律出版社，2004年，第185頁。

〔5〕周清:《企業(yè)人力資本投資及其收益分析》，《湖湘論壇》2000年第3期。

〔6〕郭明瑞、房紹坤、劉凱湘:《民法學(xué)》，北京:北京大學(xué)出版社，2011年，第351頁。

〔7〕向云:《中國內(nèi)地第一個業(yè)主委員會誕生始末》，《中國物業(yè)管理》2011年第5期。

〔8〕劉興桂、劉文清:《物業(yè)服務(wù)合同主體研究》，《法商研究》2004年第3期，第102-104頁。

〔9〕李崢艷:《業(yè)主委員會法律地位研究》，華東政法大學(xué)2011年碩士學(xué)位論文。

〔10〕方金華:《業(yè)主委員會民事主體資格研究》，《廣州大學(xué)學(xué)報》2008年第11期。

〔11〕徐道穩(wěn):《業(yè)主委員會:社區(qū)治理的結(jié)構(gòu)性要素》，《甘肅行政學(xué)院學(xué)報》2011年第6期。

〔12〕奚曉明:《物業(yè)管理糾紛》，北京:法律出版社，2007年，第77-78頁。

〔13〕呂可:《美國業(yè)主協(xié)會制度對我國立法的啟示》，《沈陽師范大學(xué)學(xué)報》2009年第3期。

〔14〕朱百永:《業(yè)主委員會制度的建構(gòu)》，http://www.rzdonggang.gov.cn/ycportal/webpublish/block.2268.view.detail.newsdetail?key=37989，訪問日期:2015-08-16。

〔15〕嚴(yán)紅:《業(yè)主委員監(jiān)督機制之法律思考》，《政治與法律》2006年第4期，第74-77頁。