論不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得之構(gòu)成要件

熊海波

（湖南師范大學(xué)，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

論不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得之構(gòu)成要件

熊海波

（湖南師范大學(xué)，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之善意取得的前提是善意第三人與無(wú)處分權(quán)人之間存在合法有效的合同、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤且無(wú)異議登記。第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄信息的信賴，在依法需要登記的情況下已經(jīng)登記、無(wú)須登記已經(jīng)交付的情況下成立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之善意取得。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之善意取得不存在合理對(duì)價(jià)問題。

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)；善意取得；登記；公信力

我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，該制度適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)。該條的第一款列舉式地規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的各構(gòu)成要件，其第三款規(guī)定了其他物權(quán)同樣適用于第一款的構(gòu)成要件之規(guī)定。鑒于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的特殊性，將不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得與其他物權(quán)的善意取得不加以區(qū)別，難免會(huì)引發(fā)諸多問題，故其具體的構(gòu)成要件應(yīng)體現(xiàn)出其自身的特殊之處。因此，文章著眼于《物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之善意取得的構(gòu)成要件作一論述。

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的前提要件

（一）善意第三人與不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)抵押人之間的主合同非無(wú)效合同

抵押權(quán)的發(fā)生是基于主債權(quán)、債務(wù)關(guān)系而發(fā)生的，這即是抵押權(quán)的從屬性①。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得前提是善意第三人與無(wú)權(quán)抵押人之間的債權(quán)債務(wù)是合法、有效的。主債權(quán)合法有效是指主債權(quán)債務(wù)合同非無(wú)效的合同。對(duì)于效力待定的主合同，存在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得之可能，該可能自主合同被撤銷之時(shí)而終結(jié)。在此，存在一個(gè)問題需要討論，即在主合同為效力待定合同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人或有處分權(quán)之人知道善意第三人與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人之間的主合同為效力待定合同時(shí)，可否以此對(duì)抗善意第三人善意取得？筆者認(rèn)為，考慮到抵押權(quán)的附屬性質(zhì)以及合同的相對(duì)性，只有善意第三人或不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)抵押人依法撤銷主合同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得才能隨之被追及消滅，不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人或有處分權(quán)之人不能以合同外第三人之身份主張不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得不成立或撤銷抵押權(quán)。因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)能夠被善意取得的前提條件之一即是善意第三人與不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)抵押人之間的主合同不能為無(wú)效合同。與此同時(shí)，抵押合同應(yīng)當(dāng)是有效的。抵押合同乃押抵權(quán)設(shè)定之根據(jù)，如果抵押合同在效力上存在問題，例如，在法律明確規(guī)定的禁止抵押物上設(shè)定抵押，那么這樣的善意取得是不能成立的。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人或有處分權(quán)之人亦可以此主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之善意取得無(wú)效。

（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體登記錯(cuò)誤

“不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。②由于不動(dòng)產(chǎn)登記采用形式審查主義，即只對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記所需要的材料作形式上合法性的審查，而真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及真實(shí)的權(quán)利內(nèi)容等是否與當(dāng)事人提交的材料記載相一致則不在審查的范圍之間。因此，形式審查存在不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利內(nèi)容有出入之可能，即出現(xiàn)登記錯(cuò)誤。③不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得正是建立在登記錯(cuò)誤之上的，只有登記存在錯(cuò)誤才有可能存在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得。導(dǎo)致錯(cuò)誤登記的情形諸多，如因登記機(jī)關(guān)的工作人員未盡謹(jǐn)慎的審查義務(wù)或出于過錯(cuò)而發(fā)生的登記錯(cuò)誤、因當(dāng)事人偽造登記所需要的材料導(dǎo)致的錯(cuò)誤登記、因遺產(chǎn)分割時(shí)繼承人獲得其應(yīng)繼份額之外的不動(dòng)產(chǎn)登記等等。這些錯(cuò)誤登記之情形都可能存在第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。但是，登記錯(cuò)誤乃寬泛的概念，不動(dòng)產(chǎn)登記薄所記載的任一內(nèi)容存在錯(cuò)誤都視為錯(cuò)誤登記。而善意第三人可能取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的錯(cuò)誤登記僅限于權(quán)利主體登記錯(cuò)誤，對(duì)于其他事項(xiàng)登記錯(cuò)誤，不能成立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得。畢竟，第三人審查無(wú)權(quán)處分人是否與不動(dòng)產(chǎn)登記薄所記載的權(quán)利人相一致，是其善意信賴的

來源與基礎(chǔ)。

當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤作為抵押權(quán)善意取得的必要條件也存在例外，即在不動(dòng)產(chǎn)登記正確的情況下存在善意取得之可能。該可能主要表現(xiàn)為以下兩方面：（1）無(wú)權(quán)代理人偽造授權(quán)書，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之名義，與善意第三人辦理抵押權(quán)登記，而其對(duì)此并不知情的情形；（2）不動(dòng)產(chǎn)為共有且登記在某一共有人之下，如夫妻共有的房產(chǎn)登記在夫或妻一方名下，該共有人在其他共有人不知情的情況下，為該不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，善意第三人可以取得該抵押權(quán)。

（三）善意取得不發(fā)生于不動(dòng)產(chǎn)的異議登記期間

異議登記是利害關(guān)系人對(duì)已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)向登記機(jī)關(guān)提出的，認(rèn)為登記內(nèi)容存在錯(cuò)誤的異議。異議登記對(duì)保護(hù)利害關(guān)系人的合法利益起到十分重要的作用。從登記所產(chǎn)生的物權(quán)表象作用的角度來說，異議登記的提出可能預(yù)示著物權(quán)表象可能存在錯(cuò)誤，這種異議登記起到新的物權(quán)表象作用，即已經(jīng)登記的物權(quán)權(quán)利處于一種權(quán)利不明的狀態(tài)。而這種表象是第三人可以從登記薄上知曉的，從而其取得該不動(dòng)產(chǎn)的善意由此被阻卻。異議登記的作用之一，亦是防止物權(quán)登記的權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人，避免異議登記人由此而遭受損失。當(dāng)然由于異議登記的事項(xiàng)不同，因此并非所有的異議登記都能阻卻第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。異議登記只能就其異議的權(quán)利來阻止第三人對(duì)該權(quán)利的善意取得，對(duì)于異議事項(xiàng)之外的權(quán)利，不防礙第三人的善意取得。因?yàn)榈谌藢?duì)異議權(quán)利以外的其他權(quán)利仍有善意信賴，因而可能基于善意而取得該權(quán)利。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得中的“善意”之認(rèn)定

（一）何謂“善意”

“善意”一詞來自拉丁文bona fides,又稱“不知情”，指行為人在做出法律行為之時(shí)，對(duì)是否存在足以影響其法律效力的事實(shí)并不知曉。而行為人本身并不負(fù)有應(yīng)當(dāng)知曉這一事實(shí)的義務(wù)。學(xué)界對(duì)“善意”的理解有兩種不同的觀點(diǎn)：一種是積極觀念說；另一種是消極觀念說。積極觀念說認(rèn)為善意第三人除了在取得之時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道其取得之物非讓與人之物外，其還應(yīng)當(dāng)相信該讓與人有處分該讓與物的權(quán)利；而消極觀念說認(rèn)為，善意第三人僅在取得之時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道其取得之物非讓與人之物，即為善意。我國(guó)學(xué)界多數(shù)支持消極觀念說。筆者認(rèn)為，消極觀念說不足以說明第三人的主觀狀態(tài)，而且其也將導(dǎo)致其他可以證明第三人為非善意的證明被拒之門外。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定以登記為要件，“第三人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道取得的抵押權(quán)是否為無(wú)權(quán)抵押人之物”的判斷標(biāo)準(zhǔn)局限于登記薄，顯然這種判定是否善意的范圍過窄，不利于探討第三人是否善意以及保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人的利益。

（二）“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得中的“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，是否與動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)相同？學(xué)界有不同聲音。支持者認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得制度賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得之“善意”與動(dòng)產(chǎn)取得之“善意”的內(nèi)涵是一致的，即不動(dòng)產(chǎn)中的第三人與動(dòng)產(chǎn)中的第三人在取得物之時(shí)，其是否為善意應(yīng)適用同一的標(biāo)準(zhǔn)，即對(duì)物的權(quán)利主權(quán)不知曉，而且這種不知曉不是因?yàn)樽约旱闹卮筮^失而造成的。④第三人對(duì)登記薄是否有審查義務(wù)是判定其是否為善意的標(biāo)準(zhǔn)。支持這種觀點(diǎn)的理由是：第一，從文義上理解，《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得制度對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意取得中的“善意”與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得中的“善意”不存在區(qū)別定義的情況，故應(yīng)當(dāng)以相同的標(biāo)準(zhǔn)來判斷第三人取得不動(dòng)產(chǎn)物是否為善意。第二，要求不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人或有處分權(quán)之人證明第三人之取得存有知道該不動(dòng)產(chǎn)登記存在錯(cuò)誤或者明知該不動(dòng)產(chǎn)登記之上存在異議登記的情況，這就意味不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人或有處分權(quán)之人舉證證明第三人的主觀狀態(tài)，這對(duì)其是非常不利的，且有失公平。鑒于我國(guó)當(dāng)前登記的錯(cuò)誤現(xiàn)象較多，應(yīng)對(duì)真實(shí)權(quán)利人側(cè)重保護(hù)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，雖然《物權(quán)法》將動(dòng)產(chǎn)的善意取得和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得作統(tǒng)一的規(guī)定，但并不妨礙將二者區(qū)分對(duì)待、設(shè)定不同的“善意”判斷標(biāo)準(zhǔn)的必要性。從動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的物的特性來說，動(dòng)產(chǎn)采取交付主義，第三人在取得動(dòng)產(chǎn)之時(shí)，能夠以其因重大過失而沒有知道動(dòng)產(chǎn)讓與人為無(wú)權(quán)讓與時(shí)不屬于善意。然而不動(dòng)產(chǎn)以登記為要件，登記具有公信力，第三人在出于對(duì)登記的信賴而取得不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)是合理的，主觀上并不具有可以指責(zé)之處。此外，我國(guó)物權(quán)法明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的推定效力，相反沒有規(guī)定動(dòng)產(chǎn)之占有具有推定效力，由此可以說明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的推定效力高于動(dòng)產(chǎn)交付的推定效力。因此，第三人在取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之時(shí)，以其是否對(duì)該登記產(chǎn)生信賴為判斷其是否為善意的標(biāo)準(zhǔn)。⑤

筆者認(rèn)為后一者觀點(diǎn)，即對(duì)動(dòng)產(chǎn)取得之“善意”與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得之“善意”適用不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)更具說服力。第一，不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)形式要件的不同決定了二者的權(quán)利取得者的主觀應(yīng)有不同的標(biāo)準(zhǔn)，即

對(duì)“交付”的善意和對(duì)“登記”的善意應(yīng)當(dāng)有不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。第二，由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，物權(quán)取得人基于信賴只要對(duì)登記薄的形式審查而不要求對(duì)登記的權(quán)利內(nèi)容負(fù)義核實(shí)義務(wù)。物權(quán)限得人盡到形式審查義務(wù)就推定為善意更符合常理，亦利于第三人信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)。

（三）“是否善意”之舉證責(zé)任分配

由于物權(quán)的變動(dòng)以登記為要件，具有高度的公信力，因此在德國(guó)學(xué)者看來，在第三人取得不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，事先推定其主觀上是善意的，第三人沒有責(zé)任去證明自己在取得之時(shí)為善意，該舉證責(zé)任由否定其取得不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之人承擔(dān)⑥。在我國(guó)，很多學(xué)者亦主張第三人是否善意取得了不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，由否定第三人善意取得之人承擔(dān)。筆者認(rèn)為，事先推定第三人為善意，由否定其取得之善意的人承擔(dān)舉證責(zé)任存有不妥。理由如下：（1）舉證責(zé)任倒置往往是針對(duì)雙方當(dāng)事人證據(jù)地位不平衡而作出的預(yù)先安排，以使雙方在舉證責(zé)任方面得以平衡，而第三人證明自己是否善意并不困難，在“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”這一規(guī)則下，其舉證地位與否定其為善意之人的舉證地位是平衡的；（2）雖然不動(dòng)產(chǎn)登記體現(xiàn)國(guó)家信用，具有高度公信力，但這并不能成為在證明第三人是否善意取得上采取舉證責(zé)任倒置的理由。第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的有形式審查義務(wù)，這是判斷其是否為善意的標(biāo)準(zhǔn)之一。此外，也可通過其對(duì)錯(cuò)誤登記是否知情來證明其不具有主觀善意這一構(gòu)成要素。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得須“合理對(duì)價(jià)”之否定

（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得是否須“合理對(duì)價(jià)”之爭(zhēng)

德國(guó)民法典規(guī)定，對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得均要求善意第三人支付合理的對(duì)價(jià)。我國(guó)物權(quán)法承襲了這一規(guī)定，將支付合理的對(duì)價(jià)作為善意取得的構(gòu)成要件之一。而在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得問題上，由于抵押權(quán)的特殊性，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得是否需要合理對(duì)價(jià)，學(xué)界有不同看法。善意取得物權(quán)是一種物權(quán)行為，具有無(wú)因性，且抵押權(quán)具有附隨性，因而抵押權(quán)善意取得的對(duì)價(jià)問題具有特殊性。支持者認(rèn)為，抵押權(quán)是附屬于主合同的從合同權(quán)利且具有擔(dān)保主合同債務(wù)履行的作用，抵押權(quán)的本質(zhì)是以優(yōu)先支配標(biāo)的物的交換價(jià)值以達(dá)到確保抵押權(quán)人的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)之目的。抵押權(quán)自身特殊性，決定了抵押權(quán)所表現(xiàn)出的對(duì)價(jià)有別于不動(dòng)產(chǎn)其他物權(quán)的可以貨幣衡量的對(duì)價(jià)。⑦支持不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得須有合理對(duì)價(jià)的理由在于，其認(rèn)為抵押權(quán)產(chǎn)生本質(zhì)上是一種價(jià)值交換的結(jié)果，抵押人將抵押物的限制交換所產(chǎn)生的保留價(jià)值與抵押權(quán)人的信用授予價(jià)值或者降低資金使用成本的價(jià)值作對(duì)價(jià)，從而達(dá)成合理的對(duì)價(jià)交換。反對(duì)者認(rèn)為，盡管抵押權(quán)須依附于主合同，而不能獨(dú)立存在，故不能簡(jiǎn)單地要求其他動(dòng)產(chǎn)之善意取得或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之善意取得時(shí)善意第三人應(yīng)當(dāng)支付合理的對(duì)價(jià)。⑧反對(duì)的理由在于，抵押權(quán)與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利不同，抵押合同附屬于主合同，且抵押權(quán)的設(shè)定不影響抵押物的實(shí)際價(jià)值，因而不能以合理對(duì)價(jià)來衡量不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。

（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得中不存在“合理對(duì)價(jià)”問題

從經(jīng)濟(jì)角度說，對(duì)價(jià)產(chǎn)生于交易之中，一方將自己所有的財(cái)產(chǎn)、權(quán)利或是服務(wù)讓渡于對(duì)方，對(duì)方則按約支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，這種對(duì)價(jià)模式乃交易得以存在、發(fā)展的本質(zhì)。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的善意取得制度要求須合理的對(duì)價(jià)方能發(fā)生善意取得，可以說從交易角度所作的規(guī)定，畢竟絕大從數(shù)善意取得都是基于一種交易行為。而對(duì)于一些基于主合同所發(fā)生的物權(quán)，如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)的善意取得，由于其本質(zhì)上并非一種交易行為，所以談不上有所對(duì)價(jià)，因此這似乎是該制度的一個(gè)漏洞。筆者之所以有此觀點(diǎn)，乃有以下理由：第一，一般的善意取得與一般的交易的區(qū)別在于，前者是無(wú)處分權(quán)人與相對(duì)方發(fā)生的交易，后者是有處分權(quán)人與相對(duì)方發(fā)生的交易。它們本質(zhì)上都具有交易的特性，因而有交易就有對(duì)價(jià)。而不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得與一般的善意取得的根本區(qū)別是，其不是一種交易行為，抵押權(quán)的發(fā)生僅是在抵押人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定一種負(fù)擔(dān)而已，無(wú)任何財(cái)產(chǎn)上的得與失。第二，抵押權(quán)的產(chǎn)生基于抵押合同，而抵押合同從屬于抵押當(dāng)事方的主合同，從合同的目的在于保證主合同的履行，因此其追求的是保證主債務(wù)得以履行之目的，而是否有對(duì)價(jià)與追求該目的無(wú)關(guān)。第三，基于善意取得的抵押權(quán)與一般的抵押權(quán)除了前者系無(wú)處分權(quán)人所為之外，在本質(zhì)上是一樣的。因此若對(duì)一般抵押權(quán)作一剖析，可以看出抵押當(dāng)事方的合理對(duì)價(jià)已經(jīng)體現(xiàn)在其主合同之中，而抵押合同亦是其主合同合理對(duì)價(jià)的一部分，即抵押人以其在主合同中所負(fù)之債務(wù)以及讓渡抵押權(quán)作為與對(duì)方債權(quán)的合理對(duì)價(jià)。因此，從這一層面來說，也不存在于不動(dòng)產(chǎn)抵押善意取得之時(shí)再次達(dá)成一次合理對(duì)價(jià)。

四、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得之公示要件

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的公示分為登記公示與

交付公示，《物權(quán)法》規(guī)定需要經(jīng)登記生效的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為公示要件；依法無(wú)需登記可生效的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以交付為公示要件。權(quán)利公示為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的最后一環(huán)，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，無(wú)權(quán)處分人需將動(dòng)產(chǎn)交付于善意第三人，善意第三人占有了該動(dòng)產(chǎn)；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)法明確規(guī)定須以登記作為善意取得的生效要件的，第三人在完成押抵權(quán)登記之后才能善意取得該不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。然而對(duì)于以登記為對(duì)抗要件而非生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，第三人是否必須完成登記才能善意取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)？對(duì)此，學(xué)者有不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于不以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只要現(xiàn)實(shí)交付即視為已經(jīng)善意取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。⑨另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之善意取得的必要條件，如果沒有履行登記，即使現(xiàn)實(shí)交付也不能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之善意取得。⑩

筆者認(rèn)為前者觀點(diǎn)更具合理性。與德國(guó)法不同，我國(guó)物權(quán)法肯定所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記，均產(chǎn)生對(duì)抗效力。與此同時(shí)，我國(guó)物權(quán)法并不要求所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)登記方能生效，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變動(dòng)?？梢姡覈?guó)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的態(tài)度，即采用登記生效要件主義，同時(shí)也肯定部分物權(quán)采用登記對(duì)抗要件主義。對(duì)于采用登記為對(duì)抗要件的物權(quán)，其生效不以登記為要件，第三人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得理應(yīng)也不以登記為要件。對(duì)于此類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，登記并不具有物權(quán)的表象作用，相反對(duì)此類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的占有具有對(duì)物權(quán)的表象作用，第三人基于對(duì)此的信賴而獲得交付應(yīng)構(gòu)成善意取得。11○這種不以登記為生效要件而以占有為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是被法律預(yù)先規(guī)定，因此符合善意第三人的合理預(yù)期，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之占有即能夠構(gòu)成善意取得，而不要求必須經(jīng)過登記才能善意取得。從我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定來看，以交付為生效要件的物權(quán)體現(xiàn)在農(nóng)村地區(qū)的物權(quán)變動(dòng)方面。農(nóng)村宅基地使用權(quán)之轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等物權(quán)變動(dòng)受到法律的較大限制，其變動(dòng)需要符合法律法規(guī)規(guī)定的嚴(yán)格條件，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)原則上在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)?；诖耍瑢?duì)于這些物權(quán)的變動(dòng)以登記為生效要件的意義不大，因?yàn)樵谵r(nóng)村地區(qū)這一相對(duì)封閉的熟人社會(huì)中，以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為權(quán)利的表象無(wú)太大必要。相反，以交付作為生效要件更能符合農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的現(xiàn)實(shí)需要與期待。從某種角度來說，對(duì)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，善意第三人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的占有者來辨別該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬更具合理性，因而我國(guó)物權(quán)法將動(dòng)產(chǎn)之善意取得與不動(dòng)產(chǎn)之善意取得作統(tǒng)一規(guī)定，意在解決農(nóng)村地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在無(wú)明確公示的情況下的流轉(zhuǎn)問題。因此，對(duì)于不以登記為生效要件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在第三人善意取得此類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)亦不要求以登記作為生效。

注：

①⑦謝在全．民法物權(quán)論（中冊(cè)）［M］．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2011年版，第634頁(yè)、第619頁(yè)．

②胡康生．中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義［M］．北京：法律出版社，2007年版，第53頁(yè)．

③程嘯．不動(dòng)產(chǎn)登記法研究［M］．北京：法律出版社，2011年版，第311頁(yè)．

④⑧⑩崔建遠(yuǎn)．物權(quán)法［M］．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009年版，第86頁(yè)，第88頁(yè)，第89頁(yè)．

⑤王利明．不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究［J］．政治與法律，2008,（10）：7．

⑥呂伯濤．適用物權(quán)法重大疑難問題研究[M]．北京：人民法院出版社，2008年版，第145-146頁(yè)．

⑨王利明．中國(guó)物權(quán)法教程[M]．北京：人民法院出版社，2007年版，第150頁(yè)．

?陳小君．農(nóng)村土地制度的物權(quán)法規(guī)范解析——學(xué)習(xí)〈關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定〉后的思考[J]．法商研究，2009,（1）：21．

Discussion on Elements of Acquisition in Good Faith System of Immovable Mortgage

Xiong Hai-bo

（Hunan Normal University,Changsha Hunan 410000,China）

Obtaining the immovable mortgage on the premise that there is a legally valid contract between bona fide third party and no right person,real estate registration error and no objection to registration.The third party on the faith of the real estate registration sheet information is required by law to register the case has been registered,without having to register has been set up to deliver the goodwill of the acquired real property mortgage.There have no reasonable consideration in the process of mortgage setting.

mortgage of real estate;bona fide acquisition;registration;public confidence

D923

A

1672-0547（2015）05-0083-04

2015-09-23

熊海波（1987-），男，湖南懷化人，湖南師范大學(xué)法學(xué)院碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。