樓頂使用權制度淺析——建筑物區(qū)分所有權的法律探討

樓頂使用權制度淺析——建筑物區(qū)分所有權的法律探討

袁玫

四川省社會科學院法學研究所，四川成都610072

摘要：《物權法》的頒布、《建筑物區(qū)分所有權解釋》的出臺都對建筑物區(qū)分所有專有和共有權部分作了相關規(guī)定，也為現(xiàn)實中開發(fā)商售房和業(yè)主買房提供了法律依據(jù)和實踐指南。但在生活中，在法律法規(guī)的規(guī)定下，業(yè)主對樓頂?shù)氖褂寐屎苄?，且對于權利的主張也很模糊。在學術界，學者們大多贊同樓頂屬于建筑物區(qū)分所有權中的共有部分。但在實踐中，近幾年的房子開發(fā)商為了順利或高價出售頂層房屋，以附贈或出售方式約定樓頂歸頂層業(yè)主專有；或有八九十年代的老房子的業(yè)主對樓頂?shù)臋嗬麣w屬認識不清?；诖耍疚膶@樓頂屬于區(qū)分所有建筑物共有或專有部分進行探析。

關鍵詞：建筑物區(qū)分所有權；樓頂；專有權；共有權

中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)14-0189-02

作者簡介：袁玫(1991-)，女，四川新津人，四川省社會科學院法學研究所碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟法學研究。

一、建筑物區(qū)分所有權的理論基礎概述

(一)建筑物區(qū)分所有權概述

為了滿足大眾持續(xù)增長的住房需求，城市商業(yè)住宅不斷走向集約化、園林化、高層化，許多位業(yè)主共同所有一棟獨立建筑物，并且分別對若干個相對獨立部分享有物權的現(xiàn)象日益普遍。這一新興社會現(xiàn)象，被外國許多物權法相關理論稱為“建筑物區(qū)分所有”。在中國，直到2007年，才頒布實施了《中華人民共和國物權法》，第七十條規(guī)定建筑物區(qū)分所有權是指房屋的業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

(二)建筑物區(qū)分所有權的誕生背景

對于我國而言，建筑物區(qū)分所有權是一種“舶來品”，在改革開放初期，率先從香港和新加坡引入，并在深圳、廣州推行。長期以來，國人對這種物權缺少系統(tǒng)與理性認識，對物業(yè)管理者與業(yè)主之間的權義界限認識模糊，這就導致物業(yè)管理者與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主的矛盾層出不窮。建筑物區(qū)分所有權制度明晰了物業(yè)管理者與業(yè)主之間、業(yè)主彼此間的權利與義務關系的法理依據(jù)，劃定他們各自的權義界限。

二、建筑物區(qū)分所有權的類型淺析

(一)專有權

專有權是指建筑物分區(qū)物主對其所占有的專有部分，擁有的專有、獨占使用、收益增值或法律處分的合法權利。

(二)共有權

共有權是指建筑物分區(qū)物權人，依據(jù)法律法規(guī)或其他管理規(guī)約，對同一整體建筑物的公共所有部分，擁有的獨家占有、合理使用、收益增值或法律處分的合法權利。建筑物的區(qū)分所有權人可以以正常生活的需要而是用共有部分，但是不能阻礙其他權利人的正常合理使用。

(三)成員權

成員權是指建筑物區(qū)分所有人基于一個整體、一棟建筑物之上，對構造、權利歸屬或者使用等方面的密切聯(lián)系，所產(chǎn)生的作為該整體建筑物的管理者群體之一的成員，而擁有的權利或可能承擔的法律義務。

三、樓頂在使用中的現(xiàn)狀與不足分析

區(qū)分所有建筑物的樓頂同外墻和地基一樣，都是建筑物的必須構成部分，中國臺灣地區(qū)的建筑法中第8條就規(guī)定了建筑物主要構造，是基礎、主要梁柱、承重墻壁、地板及屋頂?shù)臉嬙?。故房屋樓頂多?shù)是開放式或半開放式的，是不具備專有部分間隔性、封閉性的特點，不可以界定為個人專有部分。樓頂平臺用途具有共有屬性在我國的法律中也作出了相關的規(guī)定。

與此同時，也有不少學者提出了與樓頂共有相反的理論認為建筑物區(qū)分所有權下樓頂共有部分可以約定為頂層業(yè)主專有。美國的生物學方面的教授哈定先生就認為在允許樓頂實行業(yè)主專有制后，樓頂業(yè)主作為權利人自然會盡自己最大的努力來實現(xiàn)權利的最優(yōu)配置，必然會對樓頂區(qū)域實施積極的管理、使用和其他相關維護行為，使其自身權益與其他該建筑業(yè)主的正當利益都得到較好保障。反過來，如果歸全體業(yè)主共有，就很可能產(chǎn)生所謂“公地悲劇”結果。而臺灣的黃茂榮先生也認為將所有樓頂平臺作為建筑物區(qū)分所有人共有，有草率之嫌，從而對現(xiàn)有法律規(guī)定持保留態(tài)度。

筆者認為，樓頂區(qū)域可在使用中由全體區(qū)分所有權人約定專有的觀點有其合理之處，雖與現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定背到而馳，但是在現(xiàn)實施行中，基于樓頂?shù)氖褂寐识约s定專有有著必然的趨勢。

首先，樓頂共有會導致“公地悲劇”，如果歸個人所有，基于房屋長久失修、漏雨嚴重的樓房，其頂樓業(yè)主面臨樓頂管理時，若其為共有，則需業(yè)主大會表決通過是否維修，以及一棟樓的業(yè)主出資金維修，需要必要的物業(yè)流程辦理，才可能實現(xiàn)頂樓業(yè)主免于屋頂漏雨的悲劇，可能待通過時已出現(xiàn)屋外大雨屋內(nèi)小雨的慘景?？赡茉诂F(xiàn)實生活中更不利于個人的維護。其次，公共樓頂使用率的統(tǒng)計，九成非頂樓業(yè)主未上過樓頂，即從未行使過《物權法》賦予的權利，如此，將導致權利的浪費。其三，若屋頂在與其他業(yè)主協(xié)商后歸個別業(yè)主專有就像其擁有室內(nèi)不動產(chǎn)，會充分利用其權利管理樓頂。最后，前文提到樓頂具備防火救災的功能，作者認為，樓頂屬于專有后并非剝奪了其他業(yè)主以此為緊急避險平臺的權利，正如同自家失火后，可通過陽臺到隔壁屋內(nèi)逃出，屬于緊急避險的行為而不歸于侵犯住宅權。

四、樓頂成員權行使中法律法規(guī)完善的對策建議

區(qū)分所有建筑物在使用上對業(yè)主而言諸多不便，如區(qū)分所有建筑物的頂層在售賣時不受業(yè)主青睞向往，開發(fā)商在出售樓房時頂層銷售就面臨一系列困境。但區(qū)分所有建筑物頂層業(yè)主離樓頂最近是一個有利因素，可利用率相對樓下用戶較大。若禁止頂層業(yè)主在其有利因素下開發(fā)利用樓頂空間，則會限制房屋開發(fā)商開發(fā)樓頂平臺區(qū)域的積極性，不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并且資源得不到最優(yōu)的利用。樓頂也成了開發(fā)商在開發(fā)樓盤后售賣頂樓的噱頭，為了增加利潤便想出規(guī)避現(xiàn)有規(guī)定的方法，有礙社會穩(wěn)定發(fā)展。給予頂層業(yè)主在使用樓頂時的一定特權合理開發(fā)樓頂空間，可以使樓頂平臺能夠物盡其用。

對于年代久遠的樓頂更應當允許區(qū)分所有權人約定專有，原因如下：1.在《物權法》尚未出臺前，就已經(jīng)由區(qū)分所有權人默認由頂層用戶專有，頂層用戶在管理樓頂時付出了金錢和精力，在《物權法》出臺后則要區(qū)分所有權人共享頂層業(yè)主多年的成果，有失公平，且很少有業(yè)主具體對樓頂進行管理的權利意識。2.年代久遠的樓房，年久失修，經(jīng)筆者走訪發(fā)現(xiàn)，樓頂用戶多數(shù)都經(jīng)歷過漏雨、滲水的現(xiàn)象，但房屋已過保質期，直接受害者就是頂層用戶，迫于改善自身居住環(huán)境，頂層用戶不得不自費維修樓頂，按照現(xiàn)行《物權法》建筑物區(qū)分所有權相關規(guī)定應當由建筑物區(qū)分所有權人共攤費用，試問在自己的權益沒有受到損害的前提下卻還愿意自掏腰包維修樓頂?shù)臉I(yè)主有多少？故在房屋使用中，為保障頂層用戶樓頂漏雨、滲水后及時有人進行管理維修，由頂層業(yè)主專有管理為佳。3.在走訪中筆者發(fā)現(xiàn)，年代久遠的樓房除頂層用戶外，其他區(qū)分所有權人上樓頂?shù)念l率為3-5年一次，這時約定樓頂專有能有效的避免“公地悲劇”的現(xiàn)象發(fā)生。

綜上所述，一方面為了讓頂層業(yè)主使頂層資源得到最優(yōu)化的利用，建議開發(fā)商在建造房屋時應當事先修建相關樓頂平臺區(qū)域的必要利用設施，如晾衣平臺區(qū)、花草平臺區(qū)、閣樓區(qū)及供區(qū)分所有權人放置太陽能熱水器等區(qū)域。另一方面需要根據(jù)樓房承重力來設置閣樓，但相關行政管理機構需要嚴格檢驗后才能頒發(fā)土地使用權證。頂層業(yè)主對樓頂?shù)氖褂眠^程中，也不能濫用權利損害其他業(yè)主的利益，所以由物業(yè)公司負責監(jiān)督和管理，其他建筑物區(qū)分所有權人也可以監(jiān)督頂層業(yè)主對樓頂?shù)氖褂檬欠褚?guī)范。

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