產(chǎn)權式商鋪業(yè)主能否要求自主經(jīng)營

●曹 慧

產(chǎn)權式商鋪業(yè)主能否要求自主經(jīng)營

●曹 慧

【要點】

產(chǎn)權式商鋪是由國外引進我國的一種新型商業(yè)地產(chǎn)銷售模式，其核心理念是所有權與經(jīng)營權的分離。購買產(chǎn)權式商鋪的業(yè)主享有的是建筑物區(qū)分所有權，包括對專有部分的專有權，對共有部分的共有權以及因業(yè)主之間共同關系而產(chǎn)生的成員權。商場內(nèi)分割出售的商鋪屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主對專有部分享有完整的、全面的所有權，包括占有、使用、收益、處分的權利。商鋪業(yè)主要求自主經(jīng)營的權利應當予以保障。

【案情】

上訴人（一審被告）：山東圣凱置業(yè)有限公司（以下簡稱圣凱公司）。

被上訴人（一審原告）：李雪霞。

第三人：濟南京碩教育科技有限公司（以下簡稱京碩公司）。

2006年8月31日，李雪霞與圣凱公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：李雪霞購買圣凱公司開發(fā)的濼源大街29號二層2Z227號商鋪，建筑面積15.30m2（其中套內(nèi)建筑面積7.95m2，公用部位及公用房屋分攤建筑面積7.35m2）；每平方米單價24959.48元，計款381880元，首付161880元，銀行按揭貸款220000元；2007年7月1日交房。關于裝修、設備標準，圣凱公司承諾:出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人賠償裝飾、設備差價。合同附件三裝飾、設備標準中，對商場公共裝修、街鋪裝修、裝飾、設備標準作出了約定，李雪霞所購買的商鋪類型為專柜，合同附件三中專柜對應的裝修標準為“不作另外裝修，按公共部分標準”。合同簽訂后，李雪霞實際付款383627元，圣凱公司于2009年1月7日向李雪霞開具發(fā)票，載明建筑面積為15.37m2。2009年8 月12日，李雪霞取得濟房權證歷字第156966號房產(chǎn)證，載明房屋建筑面積為15.37m2，套內(nèi)建筑面積為7.95m2。本案訴爭房屋的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議中均載明，李雪霞所購買的2Z227房屋的規(guī)劃用途是商業(yè)辦公，合同約定的房產(chǎn)是一種投資商業(yè)地產(chǎn)的行為，適用法律法規(guī)及商業(yè)慣例、習慣。房產(chǎn)證所附房屋分戶平面圖亦注明戶與戶之間的隔墻、樓板及公用建筑之間的隔墻、外墻（包括山墻）均為共有。

2007年9月1日，李雪霞與圣凱公司簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，約定李雪霞將其2Z227號商鋪委托圣凱公司經(jīng)營管理，期限3年，自2007年9月1日至2010年8月31日，年租金為30550元（約為已付房款383627元的8%），于每年的9月1日先付租金。同日，李雪霞將商鋪交付圣凱公司。雙方協(xié)議另約定委托經(jīng)營期滿李雪霞可以繼續(xù)委托圣凱公司經(jīng)營管理，如李雪霞自行出租或自營，經(jīng)營業(yè)態(tài)需符合圣凱財富廣場整體商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)劃，所經(jīng)營商品需符合圣凱公司對商場的統(tǒng)一規(guī)劃要求；協(xié)議期滿，圣凱公司需繼續(xù)租用該商鋪的，應于期滿前向李雪霞提出續(xù)租要求；返租期滿后，雙方協(xié)商將商鋪按簽訂的商品房買賣合同附加的裝修標準恢復原狀或按當時裝修現(xiàn)狀，由圣凱公司交付李雪霞。但該《委托經(jīng)營管理協(xié)議》期滿后，圣凱公司未返還李雪霞商鋪。2011年5月，圣凱公司與第三人京碩公司簽訂場地租賃合同，約定該公司承租面積為1180.22m2（含2Z227號商鋪），租賃期限自2011年5月16日至2016年5月15日。該租賃行為，未經(jīng)李雪霞同意，李雪霞與圣凱公司未續(xù)簽《委托經(jīng)營管理協(xié)議》。圣凱公司提出降低協(xié)議租金的續(xù)約要求，雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，現(xiàn)圣凱公司仍占用李雪霞的商鋪。李雪霞訴至法院，請求：確認《委托經(jīng)營管理協(xié)議》終止；判令圣凱公司賠償損失（按年租金58000元計算）；判令圣凱公司按照《商品房買賣合同》附加的裝修標準恢復原狀，騰空并返還房產(chǎn)。

在本案一審審理期間，圣凱公司支付李雪霞人民幣42917.62元。二審期間，圣凱公司又向李雪霞支付17581元。

【審判】

濟南市歷下區(qū)人民法院認為，李雪霞購買圣凱公司開發(fā)的房產(chǎn)，并已取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上關于房屋的記載足以證明其構成獨立的物。盡管涉訴房屋沒有按約定設置墻壁與商場其他部分分隔，但不能否定其具有獨立的使用價值，李雪霞享有房屋獨立的產(chǎn)權，是房屋的所有權人。基于雙方的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》期限已屆滿，雙方的委托經(jīng)營關系業(yè)已終止，圣凱公司未經(jīng)李雪霞許可而一直占用房屋至今，已侵害了李雪霞的合法利益，且該委托經(jīng)營管理協(xié)議中亦有在委托經(jīng)營期滿后李雪霞可收回房屋自行出租或自營等方面的約定，因此圣凱公司應返還房屋，并向李雪霞賠償自雙方《委托經(jīng)營管理協(xié)議》期限屆滿后至實際騰房日或續(xù)簽協(xié)議之日的損失，參照雙方簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》時依據(jù)的按照購房款的8%的年收益率計算賠償數(shù)額較為合理。

此外，圣凱公司應按照《商品房買賣合同》附加的裝修標準恢復原狀。雙方在《委托經(jīng)營管理協(xié)議》約定:“甲方同意乙方對商鋪進行適當裝修。返租期滿后，雙方協(xié)商將商鋪按簽訂的《商品房買賣合同》附加的裝修標準恢復原狀或按當時裝修現(xiàn)狀由乙方交付甲方。”現(xiàn)李雪霞要求圣凱公司按照《商品房買賣合同》附加的裝修標準恢復原狀，交付房產(chǎn)，理由充分，應予支持。圣凱公司在返租期滿后未按約將房屋返還，未經(jīng)李雪霞同意，又將涉案房屋出租給第三人，已構成侵權。另，雙方簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》已期滿，對李雪霞主張的確認雙方上述協(xié)議已終止的訴訟請求，應予以支持。一審法院依照《中華人民共和國民法通則》第71條、第106條、第117條，《中華人民共和國合同法》第235條，《中華人民共和國物權法》第39條之規(guī)定，判決:一、原告李雪霞與被告山東圣凱置業(yè)有限公司于2007年9月1日簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》終止;二、被告山東圣凱置業(yè)有限公司于判決生效之日起30日內(nèi)返還原告李雪霞圣凱財富廣場商業(yè)廣場二層2Z227商鋪（建筑面積15.37m2套內(nèi)建筑面積為7.95m2）;三、被告山東圣凱置業(yè)有限公司按商品房買賣合同附加的裝修標準返還原告上述房屋;四、被告山東圣凱置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告李雪霞房屋租金損失（自2010年9月1日起至判決生效之日止，參照原告已付購房款383627元的8%/年計算），被告山東圣凱置業(yè)有限公司已付的42917.62元應予扣減;五、駁回原告李雪霞的其他訴訟請求。

圣凱公司不服一審判決，向濟南市中級人民法院提出上訴。

濟南市中級人民法院經(jīng)審理認為：本案所涉及商鋪雖然與其他商鋪之間無物理間隔，但商鋪的位置、面積是具體確定的，商場內(nèi)部的商鋪與商場公共區(qū)域相通，能夠獨立使用，具備獨立的使用價值，可以作為獨立的物權客體，商鋪的業(yè)主享有的是建筑物區(qū)分所有權。建筑物區(qū)分所有權包括對專有部分的專有權，對共有部分的共有權以及因業(yè)主之間共同關系而產(chǎn)生的成員權。而商場內(nèi)分割出售的商鋪屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主對專有部分享有完整的、全面的所有權，包括占有、使用、收益以及事實上和法律上的處分權。業(yè)主對專有部分的所有權是絕對的、排他性的權利，專有部分自主經(jīng)營或是委托經(jīng)營應當屬于業(yè)主自主決定的事項，不受其他業(yè)主的限制。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第76條第（七）項的規(guī)定，業(yè)主的共同決定權應限于“有關共有和共同管理權利的重大事項”，業(yè)主專有部分的物權行使，不屬于共同決定的范圍。本案李雪霞對其購買的商鋪享有全面的、完整的所有權，李雪霞可以自主決定其經(jīng)營方式。李雪霞與圣凱公司簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》的期限已屆滿，因該協(xié)議約定，期滿后可以由圣凱公司續(xù)租，也可以由李雪霞自營或自行出租。圣凱公司在合同到期后繼續(xù)控制使用商鋪并收益，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)。因此，現(xiàn)李雪霞要求圣凱公司返還商鋪符合協(xié)議的約定，應當予以支持。圣凱公司在返還商鋪時應按照雙方簽訂《房屋買賣合同》中約定的專有部分的裝修標準返還李雪霞專有部分之商鋪。

雙方之間經(jīng)營管理合同到期后圣凱公司仍繼續(xù)將涉案商鋪出租以獲取收益，李雪霞要求圣凱公司支付此期間的損失，應當支持。對李雪霞的損失以雙方原經(jīng)營管理協(xié)議約定的租金標準來認定，較為公平合理。故原審判決對損失數(shù)額的認定并無不當，但訴訟中圣凱公司已支付的使用費應予扣除。由于二審中圣凱公司向李雪霞支付了部分房租，二審判決將一審判決中圣凱公司應當賠償?shù)膿p失數(shù)額進行相應扣減，其余判項均予以維持。

【評析】

一、“產(chǎn)權式商鋪”的概念與其經(jīng)營中存在的問題

購物中心屬于一種特殊的零售業(yè)形式，這種零售形式誕生于美國，其操作方式是產(chǎn)權、經(jīng)營權、管理權的三權分離。開發(fā)商持有產(chǎn)權，將產(chǎn)權內(nèi)的商鋪向商戶出租，分散經(jīng)營，由開發(fā)商所委托的專業(yè)商業(yè)管理公司對全部商戶的經(jīng)營實行統(tǒng)一管理。統(tǒng)一的管理是此類商業(yè)模式存在和發(fā)展的必要條件之一，也是其區(qū)別與其他零售業(yè)的標志。①姚輝：《〈物權法〉上業(yè)主撤銷權及其適用》，載《法學論壇》2009年第6期。

這種新型的零售業(yè)模式傳入我國后，由于市場環(huán)境不同而發(fā)生新的變化。由于大型購物中心的開發(fā)耗資巨大，開發(fā)商還貸的資金來源如果僅依賴于商戶分散經(jīng)營的租金收益，則其成本回收期限較長，而目前我國國內(nèi)金融制度對開發(fā)商的貸款期限無法滿足這一要求，于是導致開發(fā)商往往將商鋪的出租變?yōu)槌鍪?，以籌集建設資金或是實現(xiàn)建設資金的迅速回籠，“產(chǎn)權式商鋪”的概念由此產(chǎn)生。所謂“產(chǎn)權式商鋪”，是指商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)商為了籌集或迅速回籠建設資金而將整體的商業(yè)建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，各獨立銷售的面積之間不設物理間隔，業(yè)主購買后辦理產(chǎn)權登記后享有產(chǎn)權但不直接經(jīng)營，而是由開發(fā)商或專門的品牌經(jīng)營公司負責統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)主獲取定期、定額回報的房地產(chǎn)銷售模式。

將商場整體分割為若干小面積分別出售，會導致商場產(chǎn)權分散的局面，對實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營造成根源性的障礙，雖然開發(fā)商采取一些方式試圖解決這一問題，比如在商鋪銷售的同時與業(yè)主簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，以取得統(tǒng)一經(jīng)營權，但這種方式不能從根本上解決產(chǎn)權分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。原因在于，委托經(jīng)營協(xié)議是附期限的，開發(fā)商只是在約定的委托管理期限內(nèi)享有經(jīng)營權，在委托經(jīng)營合同到期后，如果商場經(jīng)營良好，則雙方完全可能續(xù)簽合同，使商場統(tǒng)一經(jīng)營的模式延續(xù)，一旦商場經(jīng)營不善，業(yè)主定期回報難以保障，對統(tǒng)一經(jīng)營失去信心，則會提出自主經(jīng)營的要求，導致委托經(jīng)營合同難以延續(xù)，動搖商場整體統(tǒng)一經(jīng)營的模式。本案就是開發(fā)商與業(yè)主之間委托經(jīng)營協(xié)議到期后，個別業(yè)主不同意續(xù)簽委托經(jīng)營合同而引發(fā)的糾紛。

產(chǎn)權式商鋪作為一種新型的房地產(chǎn)銷售模式對商業(yè)性房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有積極意義。但商業(yè)性房產(chǎn)分割銷售導致了單獨所有權與統(tǒng)一經(jīng)營權的分離，正是由于此問題的存在使得我國大部分的產(chǎn)權式商鋪的命運都是以火爆熱銷開場，但最終卻以慘淡經(jīng)營或無法正常開業(yè)而告終。目前我國法律體系中尚無“產(chǎn)權式商鋪”的法律概念，而這種房地產(chǎn)銷售模式在我國市場經(jīng)濟中現(xiàn)實存在且具體操作中存在許多問題，確實有必要對其法律屬性進行探討。

二、產(chǎn)權式商鋪能否構成建筑物區(qū)分所有之專有部分

判斷產(chǎn)權式商鋪能否構成建筑物區(qū)分所有中的專有部分，首先需要考慮其能否成為獨立的物權客體。傳統(tǒng)法學理論中，能夠作為物權客體之物必須是現(xiàn)有物、有形物、獨立物?，F(xiàn)有物，指作為物權客體之物必須是現(xiàn)實存在的，能夠被現(xiàn)實支配的物，而不是將來才能產(chǎn)生或獲得的物；有形物，指占有一定空間具備一定形體的物；獨立物，指能夠單獨作為物權客體，具有獨立的使用價值與交換價值，在構造上、功能上、法律上能夠與其他的物區(qū)別開來而獨立存在的物。產(chǎn)權式商鋪是現(xiàn)有物、有形物，毋庸置疑，但對于產(chǎn)權式商鋪是否具備獨立性，學界存在一定爭議。我們認為，認定物權客體是否具備“獨立性”的標準，不能脫離物的特定使用功能，產(chǎn)權式商鋪四周雖然沒有墻體，但其位置、面積是具體確定的，就商場內(nèi)部商鋪這一特定功能來說，產(chǎn)權式商鋪可以成為獨立的物權客體。

我國《物權法》第六章對建筑物區(qū)分所有權進行了專門規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結構上區(qū)分為各個所有人獨自使用的部分和由多個所有人共同使用的共同部分時，每一個所有權享有的對其專用部分的專有權，對共用部分的共有權以及各個所有人之間基于其共同關系而產(chǎn)生的成員權的結合。它是由專有所有權、共有權、成員權三部分構成。②李開國、張玉敏：《中國民法學》，法律出版社2002年版，第394頁。構成建筑物區(qū)分所有權的專有部分需要滿足以下條件：（1）必須具備構造上的獨立性。在構造上能夠與建筑物其他部分明確區(qū)分開。（2）必須具有利用上的獨立性?？梢耘潘褂?，具有獨立的經(jīng)濟效用。（3）通過登記予以公示并表現(xiàn)法律上的獨立性。③王利明：《論商鋪業(yè)主的專有權及其行使》，載《法學論壇》2009年第6期。如前所述，產(chǎn)權式商鋪雖然與住宅用房不同，其封閉性和獨立性并沒有住宅那么明確，但通過地面埋設、涂刷標記或是測繪圖紙，商鋪的位置、面積都可以加以明確，因此各個商鋪具有構造上、利用上的獨立性。本案業(yè)主購買商鋪后辦理了過戶登記手續(xù)，因此滿足了公示性要件，在法律上可以與其他商鋪區(qū)別開。所以，應當認定產(chǎn)權式商鋪可以成為建筑物區(qū)分所有的專有部分。

三、產(chǎn)權式商鋪業(yè)主專有權的行使與自主經(jīng)營

產(chǎn)權式商鋪能夠成為建筑物區(qū)分所有之專有部分，購買商鋪的業(yè)主對商鋪享有專有權。關于專有權的范圍，我國《物權法》第71條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。這就表明，專有權人對其專有部分的所有權享有如同一般所有權一樣的權能，包括占有、使用、收益、和處分的權利。從這個意義上說，專有部分的所有權本質上仍然屬于所有權，包含所有權的全部權能。

所謂自主經(jīng)營權，是指商鋪業(yè)主享有的根據(jù)自己的經(jīng)營計劃安排商鋪存在的利用方式，并排斥他人干涉的權利。本案中，商鋪業(yè)主對其購買的商鋪依法享有經(jīng)營權，其權利的基礎是對商鋪享有的專有權。一方面，商鋪業(yè)主的專有權本質上是一種所有權，具有完整的所有權的權能，則業(yè)主對其財產(chǎn)可以依法自主經(jīng)營和利用；另一方面，經(jīng)營權的內(nèi)容主要體現(xiàn)為業(yè)主的個人私利，業(yè)主享有經(jīng)營權的目的主要是為了通過經(jīng)營活動而盈利。經(jīng)營權的營利性、私利性決定了其自主性，即商鋪業(yè)主對商鋪的經(jīng)營管理具有充分的自主性，業(yè)主可按照其獨立意思對商鋪進行經(jīng)營管理。①李建華：《論商鋪業(yè)主經(jīng)營權與建筑物區(qū)分所有權沖突的司法處理》，載《法學論壇》2009年第6期。所以，我們認為商鋪業(yè)主對其商鋪享有獨立經(jīng)營的權利，業(yè)主有權決定如何行使該種權利，不受他人意志的支配或干預。該獨立經(jīng)營表現(xiàn)大致為兩種形式，一種是委托經(jīng)營，一種是自主經(jīng)營。在委托經(jīng)營的情況下，業(yè)主將對商鋪占有、使用的權利委托給他人，自己享有收益權；在自主經(jīng)營的模式下，業(yè)主獨立地占有并利用其商鋪，從事各種經(jīng)營活動。

自主經(jīng)營與產(chǎn)權式商鋪所有權、經(jīng)營權相分離的本質屬性與經(jīng)營理念不符，那么對于商鋪業(yè)主的自主經(jīng)營權是否應當作出必要限制。以本案來講，超過三分之二多數(shù)的業(yè)主在委托經(jīng)營協(xié)議到期后都續(xù)簽了合同，少數(shù)個別業(yè)主不同意統(tǒng)一委托經(jīng)營，而是要求返還商鋪自主經(jīng)營，無疑會對商場統(tǒng)一經(jīng)營的業(yè)態(tài)造成沖擊，一方面影響商場經(jīng)濟效益的發(fā)揮，另一方面也會影響多數(shù)業(yè)主的利益。那么，對于少數(shù)業(yè)主要求返還商鋪的請求應當支持與否？

隨著社會的發(fā)展,所有權適當受到限制的思想逐漸產(chǎn)生。對于所有權的限制,既可能是為了社會公共利益,也可以是為了其他民事主體的利益。專有權的權能與一般的所有權并無二致，法律在保障專有權自由行使的同時,也必然對其進行限制。這也是所有權受限制思想在專有權中的體現(xiàn)。我國《物權法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！钡?7條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。”從上述規(guī)定來看,我國《物權法》對業(yè)主專有權其主要規(guī)定了如下限制性規(guī)則:一是專有權的行使不得危及建筑物的安全。二是專有權不得濫用而損害其他業(yè)主的合法權益。三是“住宅改商用”應得到相關區(qū)分所有人的同意。根據(jù)以上限制規(guī)則，我們認為專有部分的使用雖然應當限制，但主要體現(xiàn)在對其利用不得損害建筑物整體或其他專有部分的安全、不得危害共同的生活秩序等，對專有部分所有權的限制不能隨意擴大。如果不允許業(yè)主自主經(jīng)營，實際就剝奪了業(yè)主對商鋪利用的權利，實際上損害了其所有權。因此，權利人依據(jù)獨立自主決定專有部分經(jīng)營方式的權利應當保障。

（作者單位:濟南市中級人民法院）

責任編校：康靖