分析商業(yè)房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)中的不足及改進(jìn)措施

葉杰

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)起步非常晚，因此市場機(jī)制并不健全。由于房地產(chǎn)交易活動越加頻繁，市場機(jī)制不健全的問題越加突出，同時也引發(fā)了一系列問題，其中最為嚴(yán)重的問題就是房地產(chǎn)價格評估缺乏公正客觀性。本文主要通過對房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)存在的問題的介紹，探討了相應(yīng)的解決對策，希望能夠為我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)評估系統(tǒng)的健全提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格評估；問題；對策

房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)是否完善，直接關(guān)系到房地產(chǎn)交易是否公正。不能否認(rèn)的是，我國現(xiàn)行使用的房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)還存在著比較多的問題，比如法律法規(guī)不健全、機(jī)構(gòu)設(shè)置不統(tǒng)一等，這些問題的存在嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)后續(xù)的發(fā)展，必須引起有關(guān)部門以及機(jī)構(gòu)的注意。

一、房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)存在的問題

1.相關(guān)法律法規(guī)不完善

現(xiàn)階段，我國還未有制定相應(yīng)的法律來對規(guī)范房地產(chǎn)價格評估行為。因此具體在哪種情況下，才需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估，由誰來負(fù)責(zé)評估，如何進(jìn)行評估等都沒有明確的規(guī)定。也正是因為如此，我國的房地產(chǎn)評估程序以及相應(yīng)的手續(xù)都不是非常規(guī)范。在這種情況下，房地產(chǎn)評估難以開展，由于沒有法律依據(jù)，出現(xiàn)糾紛通常是通過行政手段來解決。雖然我國某些條例或者是規(guī)定，對房地產(chǎn)價格評估作出了相應(yīng)的規(guī)定，但是由于條塊分割過于明顯，這就導(dǎo)致無法進(jìn)行全國統(tǒng)一管理。這種情況的出現(xiàn)，并非偶然，這是由于我國房地產(chǎn)評估工作并非自上而下展開，而是從地方開始，某些地方政府為了避免竟相壓價，通常會進(jìn)行市場調(diào)查，而后展開評估，之后制定該地的基準(zhǔn)低價。此種行為對房地產(chǎn)價格評估具有一定的規(guī)范意義，但是由于彼此未能進(jìn)行良好的溝通，所以出現(xiàn)了上述問題。此外，各個部門站在自己角度制定了相應(yīng)的條例辦法，雖然這在一定程度上起到了積極作用，但是因為各個部門只看重自己的利益，條例的應(yīng)用無法完全的做到客觀公正，因此在實際執(zhí)行過程匯總，會出現(xiàn)很多消極影響。

2.房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)設(shè)置存在問題

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)價格評估結(jié)構(gòu)可以分為兩種，第一種官方價格評估結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)以政府為服務(wù)對象，開展的各項活動都是由財政負(fù)責(zé)；第二種民間價格評估結(jié)構(gòu)，此種類型的結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)交易為服務(wù)對象，開展的一切活動都與房地產(chǎn)市場有著直接的關(guān)系。而對于這兩類評估結(jié)構(gòu)存在的最重要的問題就是所占比重不協(xié)調(diào)。民辦機(jī)構(gòu)所占比重非常小，絕大多數(shù)都是官方機(jī)構(gòu)。從理論上講，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)與政府部門并無多大聯(lián)系，應(yīng)該是一個獨立的經(jīng)濟(jì)組織，自己負(fù)責(zé)盈虧，但是我國目前這一情況，卻恰恰相反。政府房管部門主要職能指導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時做好市場監(jiān)督工作，而評估機(jī)構(gòu)的主要職能是為政府以及廣泛的社會民眾提供服務(wù)，如果評價機(jī)構(gòu)由政府部門來管轄，非常容易產(chǎn)生職責(zé)不分的情況，評估工作也會因此大受干擾，這就使得評估機(jī)構(gòu)無法做到客觀、公正。

3.估價人員的數(shù)童與素質(zhì)有待提高

從數(shù)量上看，我國十幾億人，只有5萬房地產(chǎn)估價員，而英國，每1000人就有1名估價師一級的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員為之服務(wù)。從質(zhì)量上看，我國現(xiàn)有的估價人員，由于客觀原因，大多是半路出家，科班出身的專業(yè)估價人員很少，大多數(shù)都是上了幾期培訓(xùn)班，無論是掌握的估價理論，還是實踐經(jīng)驗，都還很欠缺，整體水平還比較低。

4.房地產(chǎn)估價缺乏科學(xué)合理、行之有效的方法

目前，我國理論界介紹的一些方法多為國外所采取的方法，特別是港臺的居多，不能結(jié)合我國的具體國情加以調(diào)整，僅是對其照抄照搬，生搬硬套，畢竟這些方法不是土生土長的，不一定完全適合我國的國情。例如，我國現(xiàn)在房地產(chǎn)估價中常采用的成本法，它適用于交易資料不很充分，成本項目比較清楚的項目。這種方法是比較科學(xué)合理的，而且比較適合中國的國情，但成本法估價卻往往與實際價格出人較大。這主要是由于一方面應(yīng)用上并未能完全按成本法的要求處理，所以盡管方法正確，但因手續(xù)不全，結(jié)果仍有出人，另一方面運用成本法往往只考慮建筑物的價值而忽略了地價，因此也不能得出正確的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)對策

1.完善相應(yīng)法規(guī)

相應(yīng)法規(guī)的完善應(yīng)該從以下方面入手：第一，對于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)非常需要，但是卻未能進(jìn)行相應(yīng)規(guī)定的法規(guī)，有關(guān)人員需要進(jìn)行充分調(diào)研，而后依據(jù)調(diào)研結(jié)果迅速制定，避免后續(xù)問題的出現(xiàn)；第二，對于現(xiàn)階段已經(jīng)存在的條例以及規(guī)定，有關(guān)部門要加以統(tǒng)一，消除門戶之見，讓各個部門都依照一套規(guī)定條例進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，避免彼此之間產(chǎn)生嚴(yán)重干擾。法規(guī)中必須對各個問題進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，比如在哪種情況下，允許進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，誰可以負(fù)責(zé)評估等，評估工作需要遵循相應(yīng)的法律依據(jù)等。

2.統(tǒng)一房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)評估行業(yè)管理

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)價格評估管理比較混亂，同時還存在政出多門的問題，因此統(tǒng)一行業(yè)管理。從縱向方向上應(yīng)該實施領(lǐng)導(dǎo)分級管理，概括的說，房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)管理中的重大方針決策都由國家統(tǒng)一制定，而后各個地方管理部門依據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r來具體執(zhí)行，層層落實房產(chǎn)價格評估管理工作。從橫向上，各個地方管理部門應(yīng)該確定房地產(chǎn)價格評估管理工作內(nèi)容，尤其是歸口管理。正常情況下，歸口管理包含兩方面內(nèi)容，一是單位歸口管理，即物料是何種行業(yè)、何種部門、何種系統(tǒng)機(jī)構(gòu)與團(tuán)體，只要從事房產(chǎn)地經(jīng)營，就應(yīng)該由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，不允許各自為政；二是價格歸口管理，即房地產(chǎn)商品，無論是租賃、還是銷售等，所涉及到的價格都必須由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)進(jìn)行制定，并且監(jiān)督執(zhí)行。

與此同時，還需要構(gòu)建監(jiān)督機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)對市場房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)以及政府房地產(chǎn)評估部門進(jìn)行監(jiān)督審查。如果監(jiān)督審查中發(fā)現(xiàn)有違法亂紀(jì)行為，缺乏公正、客觀性，相關(guān)部門要依據(jù)情節(jié)是否嚴(yán)重，給予相應(yīng)的處罰，如果后果非常嚴(yán)重，可以吊銷執(zhí)照，取消房地產(chǎn)價格評估資格。

3.建立佑價人員的資格和素質(zhì)管理制度

房產(chǎn)地價格評估工作牽涉的內(nèi)容非常廣，而且影響也比較大，為此，做到客觀公正的估價非常重要，而做到這一點的關(guān)鍵，就是要擁有高素質(zhì)的評估團(tuán)隊。房地產(chǎn)價格評估人員既要具備該水平的專業(yè)能力，同時還要具備優(yōu)良的職業(yè)道德，在此基礎(chǔ)上，還需要具備豐富的實踐經(jīng)驗，分析問題與解決問題的能力，對國家頒布的各項方針政策都要了解。正是因為對房地產(chǎn)價格評估人員的要求非常高，因此有關(guān)部門必須構(gòu)建一套完整的管理制度。

該管理制度既要對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)相關(guān)方面問題加以管理，又應(yīng)該對評估專業(yè)人員加以管理。對于評估機(jī)構(gòu)，可以使用許可證制度進(jìn)行管理，即相關(guān)部門要對已經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其雇傭的評估人員的資質(zhì)展開審核，審核過程中，如有發(fā)現(xiàn)不合格之處，要給予取締；而對于評估人員則通過資格認(rèn)證制度進(jìn)行管理，即房地產(chǎn)價格評估人員需要經(jīng)過培訓(xùn)，再通過考核，考核合格，有關(guān)部門將向其頒發(fā)資格證書，而評估人員每年都應(yīng)該向主管部門提供相應(yīng)的業(yè)績報告，由主管部門進(jìn)行驗證，這一制度不僅能夠規(guī)范很多行為，也能夠讓我國的房地產(chǎn)價格評估人員的整體素質(zhì)水平得到非常明顯的提高。

房地產(chǎn)價格評估人員的管理制度具體來講，需要包含如下兩方面：一方面，持證上崗，即房地產(chǎn)主管部門對所有的價格評估人員展開統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一考核，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對那些通過努力取得資格證的人員頒發(fā)資格證，而對于沒有經(jīng)過培訓(xùn)或者是沒有通過考核的人員不發(fā)證，也就不允許上崗。另一方面，佑價員等級制度。估價員等級一般可分為估價員、助理估價師、估價師和高級估價師。估價業(yè)務(wù)比較簡單的一般由估價員辦理；助理估價師辦理較為復(fù)雜的估價業(yè)務(wù)；估價師辦理那些有相當(dāng)難度的或有爭議的估價業(yè)務(wù)；高級估價師不僅要辦理高難度、有爭議的估價業(yè)務(wù)，還要在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗，并上升為理論，以指導(dǎo)估價工作和提高估價質(zhì)量。

4.結(jié)合我國國情，制定出具有中國特色的估價方法

因為現(xiàn)階段，我國用于房地產(chǎn)價格評估的方法基本上都是借鑒國外，雖然通過不斷的改進(jìn)，與我國的國情基本相符，但是畢竟不是源于我國，所以與我國國情有很多不適應(yīng)之處。這就需要相關(guān)部門加以調(diào)查研究，結(jié)合我國國情，制定出具有我國特色的估價方法，不僅能夠滿足我國現(xiàn)實需求，還能夠符合國際慣例。這是現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)面對的最為嚴(yán)峻的問題，也是亟待解決的問題。

三、結(jié)語

綜上所述，可知相關(guān)部門需要正視房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)存在的問題，對于這些問題有關(guān)部門要進(jìn)行充分市場調(diào)研，而后有針對性的采取相應(yīng)的對策。同時還需要做好長期努力的心理準(zhǔn)備，因為我國房地產(chǎn)行業(yè)很多方面都不夠成熟，要想完善價格評估系統(tǒng)，必定會牽涉到其他方面，需要很長時間。

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