基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文/范婷 南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 江蘇 南京 210046

基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

文/范婷 南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 江蘇 南京 210046

價(jià)值工程（Value Enginee ring簡稱VE）是以提高產(chǎn)品（或作業(yè)）價(jià)值，降低成本，有效利用資源，通過有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)，可靠的實(shí)現(xiàn)所需功能，以最低壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能為核心的創(chuàng)造性管理技術(shù)。其核心是以最小的全壽命周期成本費(fèi)用，獲得換取最適宜的功能。本文主要探討基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。

價(jià)值工程；房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

2014年，我國的全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）502005億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目去年投資近10000億，占全年固定資產(chǎn)投資近五分之一，是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和支柱產(chǎn)業(yè)。在競爭日益激烈的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在占據(jù)有利地位，就必須在做好產(chǎn)品開發(fā)規(guī)劃，既能生產(chǎn)滿足市場要求的有競爭力的產(chǎn)品，又要在成本上有優(yōu)勢。通過將價(jià)值工程這一系統(tǒng)的工程經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)進(jìn)行科學(xué)的管理，使房地產(chǎn)產(chǎn)品功能和成本相匹配，提高產(chǎn)品價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，也是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和用戶利益訴求的關(guān)鍵。

1、價(jià)值工程的理論核心

價(jià)值工程是通過相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作， 著重對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，將產(chǎn)品的功能與成本進(jìn)行系統(tǒng)的研究，以最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)使用者所需的功能， 從而達(dá)到提高產(chǎn)品價(jià)值。

價(jià)值工程中“價(jià)值”的概念不同于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中“價(jià)值”的概念。價(jià)值工程中的價(jià)值是一個(gè)相對(duì)的概念，是指某種產(chǎn)品或作業(yè)所具有的功能與獲得該功能的全壽命周期成本之比，即功能與費(fèi)用之間的比值，即：

V=F/C

V-價(jià)值，即單位費(fèi)用所實(shí)現(xiàn)的價(jià)值；

F-功能，是指產(chǎn)品的用途，也即產(chǎn)品或作業(yè)滿足使用者某種需求的屬性；

C-成本，包括產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用成本，即全壽命周期成本。

價(jià)值工程的目的就是要從技術(shù)經(jīng)濟(jì)的結(jié)合的角度去創(chuàng)新改進(jìn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的提高。

2、價(jià)值工程的特點(diǎn)

價(jià)值工程在適用中主要涉及三個(gè)要素，價(jià)值，功能和成本。從產(chǎn)品的功能出發(fā)，改進(jìn)設(shè)計(jì)，簡化功能構(gòu)成，系統(tǒng)的分析產(chǎn)品的功能與成本，效益與費(fèi)用的關(guān)系，最大程度上優(yōu)化成本。應(yīng)用的主要特點(diǎn)有：

（1）以消費(fèi)者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)

功能是物品最本質(zhì)的東西。以用戶的功能需求為出發(fā)點(diǎn)來確定物品的功能及水平是完全符合價(jià)值工程的基本原理的。

（2）以研究對(duì)象的功能分析為核心

對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，一方面可以看是否滿足了用戶所需求的功能，另一方面看其是否存在不必要功能和過剩功能，進(jìn)而采取有效措施來消除這些功能以及由此而多花費(fèi)的成本。

在進(jìn)行功能分析時(shí)，還需要系統(tǒng)研究功能與成本之間的關(guān)系，其目的就是為了提高對(duì)象的價(jià)值。

（3）是一項(xiàng)致力于提高對(duì)象價(jià)值的創(chuàng)造性活動(dòng)

提高研究對(duì)象的價(jià)值就是合理而有效地利用社會(huì)資源，就是提高經(jīng)濟(jì)效果。這一切，都需要依靠創(chuàng)造性活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。因此，創(chuàng)造性活動(dòng)是開展價(jià)值工程最重要、最關(guān)鍵的一步；離開有效的創(chuàng)造性活動(dòng)，價(jià)值工程將失去它應(yīng)有的生命力。

（4）是一項(xiàng)以集體智慧為載體開展有計(jì)劃有目的有組織的管理活動(dòng)

價(jià)值工程以產(chǎn)品的全壽命周期為研究的范疇，涉及面廣，過程復(fù)雜，不單純是生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還涉及到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，營銷，售后各個(gè)環(huán)節(jié)。產(chǎn)品從研發(fā)至制作完成，需要企業(yè)內(nèi)部的多部門的組織配合。因此，價(jià)值工程活動(dòng)發(fā)揮需要集體智慧，綜合運(yùn)用各方面的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，才能達(dá)到目標(biāo)。

3、價(jià)值工程與房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期主要包括：產(chǎn)品策劃和研發(fā)階段；設(shè)計(jì)與施工的產(chǎn)品形成階段；產(chǎn)品營銷階段；物業(yè)與設(shè)備管理階段等。價(jià)值工程理論作為一種有效的系統(tǒng)分析方法， 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品全壽命周期全過程都有行科學(xué)管理。

（1）在可行性研究階段

在可行性研究階段，將價(jià)值工程基本原理與對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的特點(diǎn)緊密結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)前景，市場實(shí)現(xiàn)的可能性、合理性和可靠性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，從而為確定產(chǎn)品的開發(fā)方案提供依據(jù)，使產(chǎn)品價(jià)值最大化的設(shè)計(jì)方案；對(duì)產(chǎn)品開發(fā)融資方案 ，則可以從資金來源和融資的結(jié)構(gòu)成本和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防等方面選擇最佳融資方案 。

（2）在設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本控制應(yīng)自產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開始。在設(shè)計(jì)階段，利用價(jià)值工程的理論與方法，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行功能與成本的分析。雖然價(jià)值工程分析的應(yīng)用應(yīng)貫徹在產(chǎn)品開發(fā)的各階段中，但設(shè)計(jì)階段對(duì)產(chǎn)品成本的控制至關(guān)重要。在設(shè)計(jì)階段，從產(chǎn)品的基本構(gòu)造，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、材料設(shè)備的選用與主要施工工藝的角度，在根本上框定了產(chǎn)品的功能水平和成本水平，運(yùn)用價(jià)值工程的分析方法即對(duì)產(chǎn)品的各種功能進(jìn)行分析，確定分析對(duì)象，對(duì)各功能的滿足程度打分，計(jì)算各功能評(píng)價(jià)分；另一方面對(duì)功能成本進(jìn)行分析，計(jì)算價(jià)值系數(shù)，以價(jià)值系數(shù)最大者為最優(yōu)。使房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能結(jié)構(gòu)更趨合理，優(yōu)化成本，避免浪費(fèi)。

（3）在營銷策劃與銷售階段

營銷階段是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要階段，價(jià)值工程在這一階段的運(yùn)用主要是針對(duì)產(chǎn)品營銷策略的制定。 利用價(jià)值工程的方法指導(dǎo)產(chǎn)品營銷策略的制定，淡化產(chǎn)品不必要的功能，化繁為簡，強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品主要功能的感知， 減少盲目的推廣和渠道支出，從而降低銷售費(fèi)用，節(jié)省開支， 有效降低成本，同時(shí)又能很好的提高營銷的效率。

4、總結(jié)

在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)中，充分利用價(jià)值工程技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)進(jìn)行全方位分析，發(fā)揮集體智慧，優(yōu)化選址方案、全過程策劃、 早期介入設(shè)計(jì)，以及施工及營銷方案的創(chuàng)造，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體價(jià)值，使產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場適應(yīng)性，進(jìn)而提高房項(xiàng)目的整體效益，這在提倡建設(shè)節(jié)約型社會(huì)具有重要的意義。

1. 樓江. 房地產(chǎn)市場營銷理論與實(shí)務(wù) ［M］.上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2005.

2. 竇懷田. 價(jià)值工程在建筑工程設(shè)計(jì)及投資中的應(yīng)用［J］.黑龍江科技信息，2013（35）