按揭貸款未批之商品房買賣違約責(zé)任承擔(dān)問題研究

文/李士玉 華東政法大學(xué)研究生教育院 上海 長寧 200042

按揭貸款未批之商品房買賣違約責(zé)任承擔(dān)問題研究

文/李士玉 華東政法大學(xué)研究生教育院 上海 長寧 200042

近年來，越來越多的人選擇以按揭的方式購買商品房，這無疑大大地便利和促進(jìn)了商品房買賣活動的進(jìn)行，但同時也引起了很多法律糾紛的產(chǎn)生。其中，按揭貸款未獲批而導(dǎo)致的商品房買賣合同以及其他相關(guān)合同的違約問題在現(xiàn)實(shí)生活中頻頻出現(xiàn)，房屋出賣人和買受人往往因定金是否返還以及違約賠償問題發(fā)生糾紛。若在二手房按揭買賣中還會牽扯到中介費(fèi)用支付等相關(guān)問題的糾紛。本文從現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的真實(shí)案例出發(fā)，運(yùn)用民法學(xué)的知識和相關(guān)理論，厘清各方當(dāng)事人在這種情況下的責(zé)任承擔(dān)問題，并提出合理的建議，為以后商品房按揭買賣風(fēng)險防范以及司法實(shí)踐活動提供一些參考。

按揭貸款；商品房買賣；違約責(zé)任；居間合同

一、問題的提出：從現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的兩則真實(shí)的案例說起

案例一：李某以按揭付款方式與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同，就付款方式雙方約定如下：房屋價款60萬，買受人李某以按揭方式支付購房款。其中定金3萬元，首付款為總房款的20%，即人民幣12萬元，由買受人李某于合同簽訂之日起3日內(nèi)支付；剩余購房款，即人民幣44萬元，由買受人李某向銀行申請貸款支付。合同簽訂后，李某依約支付了3萬元定金和相應(yīng)的首付款，但在申請銀行貸款的時候遇阻，貸款拖了一個月始終未放下來。原來，李某曾經(jīng)將信用卡借給朋友使用，被刷爆，后償還延遲，影響了李某的信用記錄，銀行拒絕了李某的貸款申請。因按揭貸款未獲批準(zhǔn)，李某無力支付剩余購房款，于是向開發(fā)商提出退房。開發(fā)商同意退房，但是拒絕返還購房定金和首付款。

案例二：家住南京的王某，欲通過一家房屋中介公司在市中心購買一套二手房，遂與某房屋中介公司簽訂了一份《二手房買賣中介合同》，約定中介費(fèi)用為房屋價款的百分之一。后經(jīng)過中介公司的介紹，王某看中了劉某的一套房屋，并與劉某簽訂《房屋買賣合同》約定房屋價款100萬，買受人先支付3萬元定金，首付款40萬在七天內(nèi)交付給出賣人，剩余房款由買受人通過按揭貸款的方式支付。買受人需在合同簽訂之日起60日內(nèi)辦理完畢全部貸款手續(xù)，并保證出賣人收到按揭貸款。合同簽訂后，王某按照合同約定支付了相應(yīng)的首付款，并及時將貸款申請材料遞交銀行。很快，兩個月過去了，王某的貸款申請始終沒有獲批。后來王某經(jīng)過多方打聽，才知其身份證號碼與他人的身份證號碼相同，所以銀行拒絕發(fā)放貸款。得知這一消息，王某當(dāng)即到了當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行查詢，結(jié)果王某的身份證號碼是正確的。王某持派出所提供的證明，又到了該商業(yè)銀行，銀行看了證明仍然拒絕發(fā)放貸款。因按揭貸款未獲批準(zhǔn)，王某無力支付余下的購房款，無奈提出解除合同。三方就定金和中介費(fèi)用支付發(fā)生爭議。

從上述兩個案例中，我們不難發(fā)現(xiàn)商品房按揭貸款未獲批的情況下，買賣雙方甚至中介第三方都將面臨一定的法律風(fēng)險，遭受一定的損失，為了盡量保全己方的利益免受損失而發(fā)生一系列的糾紛。我們需要從合同法的相關(guān)規(guī)定尋求救濟(jì)，厘清這種情況下合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，從而為公平合理地解決糾紛提供法律上的依據(jù)。

二、問題的分析：按揭的法律性質(zhì)初探

（一）商品房按揭貸款的性質(zhì)

“按揭”是英美法系中的一種物品的擔(dān)保方式，即“M o rtgage"。最初是由香港人翻譯而來。簡而言之，商品房按揭貸款就是指買受人將與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的商品房買賣合同標(biāo)的物抵押于商業(yè)銀行，商業(yè)銀行把一定數(shù)額的錢款貸給購房者并以購房者的名義將錢款交予房地產(chǎn)商的一種法律行為。具體而言，按揭是由房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、商品房買受人三方共同參加的融資購銷樓房的行為；買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品住房買賣合同，支付不低于一定比例的首付款后，由買受人將所購商品房設(shè)定物的擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請購房余款的貸款；商業(yè)銀行收存買受人所購商品房的權(quán)利證書，并將購房余款一次性劃歸房地產(chǎn)開發(fā)商；房地產(chǎn)開發(fā)商向商業(yè)銀行承擔(dān)買受人按期還款付息的連帶責(zé)任保證或者回購用于擔(dān)保的商品房、并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款本息的責(zé)任。1

按揭貸款于20世紀(jì)90年代始從我國香港地區(qū)移植到我國大陸，所以相關(guān)的法律規(guī)定相對較少，對商品房按揭的定性尚不明確。學(xué)術(shù)界一般認(rèn)為，商品房按揭貸款的法律性質(zhì)屬于讓與擔(dān)保。2

（二）現(xiàn)行法律的依據(jù)

2003年公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條第二款規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買收人?！痹摋l款成為許多買受人主張權(quán)利，要回首付款、定金甚至中介費(fèi)的依據(jù)，然而每個個案中關(guān)于“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的判斷存在爭議。

三、法律的運(yùn)用：按揭商品房買賣中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)分析

法律是樸素的，是解決實(shí)際問題而產(chǎn)生的。在按揭貸款未獲批準(zhǔn)的情況下，房屋買賣合同當(dāng)事人的關(guān)于首付款和定金返還問題，以及房屋中介合同當(dāng)事人中介費(fèi)支付或返還問題要根據(jù)具體的案件情況做出不同的處理。

（一）一手房買賣中首付款和定金糾紛處理

在一手房買賣中，購房者與開發(fā)商基于意思自由簽訂商品房買賣合同或者預(yù)售合同。合同中，買賣雙方約定首付款支付以及余款通過銀行貸款支付，此時的買賣合同成立并且生效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的”，一方當(dāng)事人可以請求解除合同。這即是說，按揭貸款合同未能簽訂，已經(jīng)簽訂的商品住房買賣合同可因解除而終止，商品住房買賣合同終止，出賣人的經(jīng)營利益就不能得以實(shí)現(xiàn)。這種情況下，按揭貸款沒有申請下來，而迫使買賣合同無法繼續(xù)履行，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購房者支付的首付款返還給購房者。至于購房者支付的定金是否需要返還，則要考慮按揭貸款沒有獲批是否由于不可抗力或者其他不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由了。根據(jù)“定金罰則”，支付定金的一方違約，則不能要求返還定金，收取定金的一方違約，則要雙倍返還定金。案例一中，張某因為信用記錄不良而無法申請按揭貸款，自然要承擔(dān)違約責(zé)任。盡管是張某的朋友透支了他的信用卡影響了其信用，但這都是由于張某一方的原因?qū)е掳唇屹J款未獲批，張某存在過錯或過失。如果雙方?jīng)]有約定定金，則根據(jù)買賣合同中的違約條款，支付違約金。若未約定違約金條款，守約一方可以根據(jù)實(shí)際損失要求賠償違約金。

（二）二手房買賣中中介費(fèi)用支付問題

1、二手房買賣中介合同的性質(zhì)

我國《合同法》第四百二十四條規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

二手房屋買賣中介合同屬于居間合同，合同中中介公司一方的主要義務(wù)就是提供訂立合同的機(jī)會或者服務(wù)，因此一般情況下，只要房屋買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，不管按揭貸款有沒有申請下來，房屋買賣合同是否履行完畢，都不影響中介費(fèi)的支付。通常情況下，中介合同中也會約定在買賣雙方簽訂好合同后支付中介費(fèi)。如因按揭貸款未批，而解除房屋買賣合同的，買受人無權(quán)要求中介公司返還中介費(fèi)用。

2、中介費(fèi)與勞務(wù)費(fèi)的區(qū)別

與中介費(fèi)不同，勞務(wù)費(fèi)不以促成合同的成立為前提，它是對中介公司從事居間活動必要支出的一種補(bǔ)償。我國《合同法》第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。根據(jù)這項規(guī)定，我們可以看出二手房買賣中介費(fèi)是以促成簽訂買賣合同為充分必要條件。之后進(jìn)行的買受人向商業(yè)銀行申請按揭貸款是否被批，與中介公司無關(guān)，中介公司不承擔(dān)風(fēng)險。因此，案例二中王某沒有理由要求中介公司返還中介費(fèi)。

那么王某是否能基于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定要求出賣人返還定金呢？王某既沒有過錯也沒有過失，但是客觀上，的確是由于王某一方的原因?qū)е路课葙I賣合同不能繼續(xù)履行。在合同沒有約定的情況下，只能依照法律的規(guī)定來確定責(zé)任歸屬?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條對因商品房貸款擔(dān)保合同不能成立導(dǎo)致商品房按揭合同解除問題如何解決有所規(guī)定，但是對于哪種情形下才是“因當(dāng)事人一方原因”，哪種情形下可以認(rèn)定為“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人原因”并沒有做出進(jìn)一步的解釋說明，司法實(shí)踐中看法也不盡統(tǒng)一。筆者認(rèn)為，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，僅限于不可抗力、國家政策的變更等原因。案例二中，銀行的主觀審查行為導(dǎo)致王某的按揭貸款未批，不屬于上述范疇。王某一方的原因?qū)е潞贤荒芾^續(xù)履行，可以請求返還首付款，但是也要承擔(dān)不予返還定金的違約責(zé)任。

四、法律的建議：防范法律風(fēng)險的幾點(diǎn)做法

上述討論，都是基于合同當(dāng)事人未就按揭貸款不批情況下，剩余房款支付方式或者合同履行方式，以及定金、首付款、中介費(fèi)等未作出約定時的前提下開展的。

現(xiàn)實(shí)生活中，很多因按揭貸款未批，買賣合同無法繼續(xù)履行，而讓購房者承受了不少不必要的損失。其實(shí)，購房者在以按揭貸款購買商品房時，更加謹(jǐn)慎周全一點(diǎn)，就能避免很多不必要的糾紛。

（一）簽訂合同前自查還款能力

以按揭方式購買商品房，一方面有個人信用的要求，另一方面又要受到限貸政策的影響。購房者在簽訂購房合同前，一般不會去自查還款能力和自身是否符合按揭貸款的條件，就盲目簽訂相關(guān)合同，最后因履行不能產(chǎn)生一系列糾紛。因此，在按揭買房前，購房者一定要先明確自己的個人信用系統(tǒng)是否良好以及自己是否在限貸范圍之內(nèi)。

一般情況下，貸款人按揭貸款的月還款額不得超過其可支配收入的百分之五十。按揭買房，所以，購房者通過按揭貸款買房時，應(yīng)根據(jù)月供比對自己的償還能力做出一個判斷，從而最大可能地確保申請的按揭貸款能夠如期獲準(zhǔn)。

（二）關(guān)注違約條款的賠付

購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同時，一定要格外關(guān)注有關(guān)違約條款的賠付問題。大多數(shù)情況下，商品房買賣合同是一種格式合同，購房一方存在一定的信息劣勢，因此更需要留意逾期付款的條款規(guī)定，以判斷是否會面臨高額違約金的風(fēng)險。

（三）簽訂補(bǔ)充協(xié)議

為了避免按揭貸款沒有如期獲批，商品房買賣不能正常履行而導(dǎo)致的違約情況的發(fā)生，購房者可與房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議中做出一個約定，例如增加一條“如非雙方故意或重大過失導(dǎo)致按揭貸款不能如期申請下來，由買賣雙方協(xié)商余款支付方式或者解除購房合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”的條款，用約定排除法定，規(guī)避違約風(fēng)險。

五、結(jié)語

在高房價的時代，以按揭方式購買商品房成為越來越多人的選擇，因貸款未批導(dǎo)致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行的違約糾紛也不斷發(fā)生。一方面，我們要運(yùn)用合同法理以及相關(guān)法律知識，正確劃分合同各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，運(yùn)用現(xiàn)有法律規(guī)定判斷違約責(zé)任的承擔(dān)，解決已經(jīng)發(fā)生的法律糾紛。另一方面，提出合理建議，提醒買房者更加審慎的進(jìn)行商品房按揭貸款行為，規(guī)避法律風(fēng)險，減少糾紛的產(chǎn)生。

注釋：

1 唐烈英：《商品住房買賣按揭貸款法律問題研究》，法律出版社2008年版，第68頁。

2 王闖：《讓與擔(dān)保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第132頁。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買收人。