簡析房地產(chǎn)工程造價的控制與管理

文/夷國蘭 蘇州中信投資有限公司 江蘇蘇州 215021

簡析房地產(chǎn)工程造價的控制與管理

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目前，我國經(jīng)濟發(fā)展取得了前所未有的成就，也帶動了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各個行業(yè)的飛速發(fā)展，不過房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭環(huán)境也比以往更為激烈，其若想在這種環(huán)境下獲得更好的生存條件，就需要實施有效的工程造價管控措施，以對企業(yè)的工程項目成本支出做出有效控制。

房地產(chǎn)；工程造價；控制；管理

一、引言

房地產(chǎn)工程的造價管理是一項動態(tài)發(fā)展的系統(tǒng)化的工作，全面做好房地產(chǎn)項目造價管理工作，需要國家、企業(yè)以及具體的工程項目施工人員相互協(xié)作，對工程項目的決策、設(shè)計、招標(biāo)、施工以及竣工各階段的成本支出進行全面的管控，而且國家有關(guān)部門還需要不斷的完善相關(guān)的制度以及法律法規(guī)制度建設(shè)，為房地產(chǎn)工程造價管理提供制度以及法律體系保障，有關(guān)企業(yè)要重視內(nèi)部各部門的組織協(xié)調(diào)，共同配合完成工程項目建設(shè)全過程造價控制，而且還要提高企業(yè)整體的成本控制意識，鼓勵施工人員積極參與并配合造價管理工作的開展，提高房地產(chǎn)工程造價管理的效率，推動房地產(chǎn)工程建設(shè)的順利開展，實現(xiàn)預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)工程造價控制與管理的重要性

房地產(chǎn)工程造價控制與管理是以效益為導(dǎo)向的工程項目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，它不僅能夠有效的評價工程項目總投資的合理性，而且還能對工程項目建設(shè)過程中的各種物資消耗、具體的建設(shè)規(guī)模以及投資方向進行合理的調(diào)整，同時還能夠?qū)こ踢M度過程中所可能取得的經(jīng)濟與社會效益做出科學(xué)的評估，進而優(yōu)化房地產(chǎn)工程各項資源配置，節(jié)約各項建設(shè)成本開支，提高工程項目建設(shè)的整體效益，進而推動房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展進程。

三、房地產(chǎn)工程造價控制與管理的對策

1、決策階段造價管理

決策階段是房地產(chǎn)工程造價控制的第一個階段，在該階段中，投資估算與審核是重要的工作內(nèi)容，對總投資的合理控制具有非常重要的意義。具體而言，需要全面的考察投資估算的內(nèi)容、依據(jù)以及不確定因素，合理的編制工程造價預(yù)算，努力控制工程項目造價誤差。同時要注重分析房地產(chǎn)工程項目的環(huán)境效益和經(jīng)濟效益，全面評估工程項目的潛在投資風(fēng)險以及預(yù)期收益，從而為企業(yè)做出正確決策而奠定基礎(chǔ)，以達(dá)到有效降低工程項目總造價的目的。

2、設(shè)計階段造價管理

設(shè)計階段的造價管控的重要性亦不能忽視，設(shè)計水平的高低也會對房地產(chǎn)企業(yè)工程造價產(chǎn)生重要的影響。加強設(shè)計階段造價管理，一方面需要科學(xué)的選擇房地產(chǎn)工程項目設(shè)計方案，通過實行設(shè)計方案招標(biāo)制度，并進行綜合對比分析，采用最佳的設(shè)計方案，并盡量避免設(shè)計方案的變更帶來一些不確定因素而影響工程項目造價控制，在其中還要拋棄傳統(tǒng)只重技術(shù)或者只重經(jīng)濟的觀念，在具體的設(shè)計中要對圖紙等進行嚴(yán)格審核、監(jiān)管，以為工程項目造價的有效控制奠定基礎(chǔ)。其次，實行工程項目限額設(shè)計，以工程項目立項后審批的投資成本作為最高限額，不斷地優(yōu)化工程項目設(shè)計方案，滿足工程項目技術(shù)要求和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地控制工程造價總成本。

3、招標(biāo)階段造價管理

招標(biāo)階段的造價管理，首先，需要編制工程項目施工設(shè)備材料招標(biāo)以及施工招標(biāo)等方面的招標(biāo)文件，并對規(guī)范招標(biāo)流程，并為項目招標(biāo)各環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)問題提供咨詢和指導(dǎo)，確保招標(biāo)文件的法律效率，避免招標(biāo)文件不嚴(yán)密而引起的利益紛爭。其次，規(guī)范工程項目合同的簽訂流程，對合同條款進行全面的分析，尤其要注重房地產(chǎn)工程項目工期、造價、質(zhì)量以及違約責(zé)任和投資等方面的條款，注意合同措辭的嚴(yán)密性以及法律效益，以便全面的控制工程項目的施工進度、質(zhì)量安全以及造價總成本。

4、施工階段造價管理

通常情況下，工程項目施工階段的造價管控是整個管控環(huán)節(jié)中最需要重視的過程，在這一階段中，對人、材、機的控制是重點所在，相關(guān)人員需要通過對施工工藝的改進、施工資源的優(yōu)化配置等來達(dá)到施工質(zhì)量與社會的雙重效益，從而控制整體的工程項目造價。具體來說，對于工程項目的施工人員，需要通過培訓(xùn)教育，提高施工人員的整體技能和水平，并強化其成本控制意識，全面配合工程造價管理工作；而對于材料費用的控制，需要在保證材料質(zhì)量的前提下，控制材料采購成本支出，合理的安排材料的儲運工作，并實現(xiàn)限額領(lǐng)料制度，避免材料浪費；對于機械費用，需要加強對施工機械設(shè)備的維護，避免機械故障延誤工期，同時對于不常使用的大型機械設(shè)備可以采用租賃的方法，節(jié)約采購成本支出。此外，還要完善施工工藝流程，提高施工技術(shù)水平，保證施工質(zhì)量，避免不必要的返工，促進建筑工程造價管理工作全面有效的開展。

5、竣工階段造價管理

竣工階段的造價管理涉及到工程造價總成本的核算管理，做好工程項目竣工結(jié)算工作，能直接反應(yīng)工程項目建設(shè)的總成本。在此過程中，相關(guān)的造價管理人員需要詳細(xì)核對工程項目的各項成本費用支出，并依據(jù)合同條款規(guī)定，對工程項目竣工內(nèi)容、結(jié)算方法以及結(jié)算編制范圍進行全面的審核。同時，變更也是房地產(chǎn)工程項目需要重視的內(nèi)容，這對于保證工程施工質(zhì)量，取得良好經(jīng)濟效益具有重要作用，因此，需要通過對工程項目竣工結(jié)算報表的嚴(yán)格編制與審計，以達(dá)到有效控制造價的最終目的。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)工程造價管控水平的高低直接關(guān)系到企業(yè)的長效發(fā)展，也直接關(guān)系到能否為其贏取良好的生存環(huán)境，同時，房地產(chǎn)工程項目的造價管控集經(jīng)濟、技術(shù)以及管理與一體，是一項系統(tǒng)而又復(fù)雜的工作，需要我們堅持全過程動態(tài)造價管理理論，提升造價控制的成效，從而助力房地產(chǎn)企業(yè)能夠取得更好的發(fā)展。

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[3]吳選勉.論控制房地產(chǎn)工程造價的重要環(huán)節(jié)[J].經(jīng)濟師,2011,08:273.