文/羅迪 江蘇蘇南房地產(chǎn)有限公司 江蘇蘇州 215021
對新時期房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的探討
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有效的成本控制是促進房地產(chǎn)項目開發(fā)成功并獲取經(jīng)濟效益的基本保證,也關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展進程,筆者從決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制,希望能有所裨益。
房地產(chǎn);開發(fā)項目;成本控制;全過程
新時期,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展變革,我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在不斷拓展的同時也面臨激烈的市場競爭,而且復(fù)雜多變的地產(chǎn)業(yè)形勢也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn),為了在激烈的行業(yè)競爭中占據(jù)有利的競爭地位,房地產(chǎn)企業(yè)需要在確保建設(shè)質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上,強化全過程成本控制,通過精細化管理節(jié)約各項成本開支,提高企業(yè)的整體效益。
對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段成本控制是第一步也是非常重要的一步,而其中投資可行性研究是重點的內(nèi)容所在。為了達到在房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本投資的合理性,全方位的市場調(diào)查是一步,以達到對未來的銷售趨勢進行判斷的目的,進而進行準(zhǔn)確的項目定位,開發(fā)適銷對路的地產(chǎn);其次,需要在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上,對比同類地產(chǎn)開發(fā)項目,并進行多方位的功能分析以及方案比較,通過全面的經(jīng)濟評價以及技術(shù)分析,制定切實可行的經(jīng)濟優(yōu)化的目標(biāo)成本;再者,要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃條件和可行性研究成果,編制科學(xué)合理的方案任務(wù)書,以便為后續(xù)開發(fā)過程中的成本控制提供指導(dǎo)和依據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制,一方面,要推行限額設(shè)計,在嚴(yán)格遵守投資估算以及設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)上,科學(xué)合理地分解工程量和投資額,并且在確保各項功能完善的前提下,進行施工組織優(yōu)化設(shè)計,合理地配置人工費用以及材料設(shè)備費用,將開發(fā)項目概算控制在投資估算范圍內(nèi)。進而以限額設(shè)計為基準(zhǔn),按照初步的工程概算,進行施工圖紙設(shè)計,在遵守規(guī)范設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),滿足設(shè)計目標(biāo)需求的同時,要通過不斷優(yōu)化設(shè)計,提高施工圖的技術(shù)先進性以及經(jīng)濟可行性,避免發(fā)展頻繁的工程變更增加項目開發(fā)成本支出;另一方面,要強化工程設(shè)計圖的審核工作,工程設(shè)計圖作為項目的整體規(guī)劃以及模擬目標(biāo),之間關(guān)系到整個施工進程,進而影響到項目開發(fā)總成本,因此,在出圖前一定要強化各級監(jiān)督以及審核管理,確保設(shè)計圖的質(zhì)量,以便為后續(xù)工程施工提供技術(shù)指導(dǎo),促進項目開發(fā)的安全有序開展,節(jié)約各項成本費用開支。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,從土地競拍、規(guī)劃設(shè)計、項目承包、采購材料設(shè)備、銷售代理以及物業(yè)委托都需要開展招投標(biāo)工作,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招投標(biāo)階段,需要堅持將施工圖預(yù)算作為招投標(biāo)控制標(biāo)準(zhǔn),并充分任用專業(yè)技術(shù)人員,全面做好招標(biāo)文件審核工作,把握好技術(shù)指標(biāo)分析以及商務(wù)談判技巧,協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部資源,爭取以合理的報價中標(biāo),有效控制招投標(biāo)成本開支。
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的資金投入量非常大,此階段的成本控制目標(biāo)主要是確保工程項目的質(zhì)量安全,并加大施工監(jiān)管力度,合理控制工程意外費用以及額外支出,在工期規(guī)定時間內(nèi)保質(zhì)保量完成項目建設(shè)開發(fā),加速資金回籠,節(jié)約造價成本。具體而言,首先要合理選擇工程承包商,通過行業(yè)對比分析,盡量選擇技術(shù)力量雄厚、信譽好且報價合理的承包單位,并簽訂嚴(yán)密的承包合同,明確雙方的責(zé)任權(quán)限,尤其是對于工期延誤、結(jié)算方式等影響工程造價的因素,需要在合同中以法律形式明確責(zé)任,并對做好房地產(chǎn)開發(fā)工程索賠應(yīng)急預(yù)案,避免過度的索賠增加總成本開支;其次,要合理控制工程變更,對于由客觀環(huán)境因素以及施工技術(shù)條件所引起的工程變更,要盡量將工程變更控制在合同規(guī)定的變更限額費用內(nèi),避免大規(guī)模的工程變更引起施工成本的大幅度增加,而且要嚴(yán)格審核工程變更簽證,分區(qū)簽證屬于合同內(nèi)包干的還是另外的,避免重復(fù)計費;最后,還要重視對材料和設(shè)備費用的控制,可以深入到相關(guān)材料和設(shè)備所在的市場進行調(diào)研和分析,了解清楚市場價格之后,再根據(jù)國家相關(guān)的要求和標(biāo)準(zhǔn)開展招投標(biāo)。對投標(biāo)企業(yè)提交的設(shè)備材料和清單要仔細進行校核,對于不合格的材料堅決不能用在項目中,在確保質(zhì)量的同時要保證合理的成本支出。
很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視開發(fā)項目的竣工結(jié)算階段的成本控制工作,實際上,該環(huán)節(jié)也是成本控制的重要階段。在具體的成本控制工作中,一方面需要在合同條款的規(guī)定以及施工設(shè)計圖紙的要求下,嚴(yán)格進行工程項目的驗收,如果發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)不合理的費用等等,需要了解清楚并進行處理。而且,房地產(chǎn)企業(yè)要詳細準(zhǔn)確地計量工程量的增減情況,并注意對照合同文件,嚴(yán)格執(zhí)行工程投標(biāo)單價或者是簽證價格。另一方面,還可以按照合同協(xié)議的規(guī)定,設(shè)置優(yōu)質(zhì)獎、工期獎等費用,促進工程項目竣工結(jié)算的有序展開,保證結(jié)算質(zhì)量的提升,從而有效達到成本控制的目的。
綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制是一個相互聯(lián)系相互貫通的系統(tǒng)化的工作,需要協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部資源,完善成本控制體系,合理確定并調(diào)整項目投入比例,并通過綜合對比分析,強化監(jiān)管以及審核工作,努力將項目開發(fā)各項成本開支降到最低,提高全過程成本控制效率,獲取更多的社會經(jīng)濟效益。
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