互聯(lián)網(wǎng)時代下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”之路

文/韋瑋 廣西北部灣投資集團有限公司 廣西南寧 530029

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重資產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)形成資金的大量沉淀和固化，普遍存在的“短融長投”現(xiàn)象，給企業(yè)造成沉重的融資壓力，資產(chǎn)也非常缺乏流動性，影響了企業(yè)的快速發(fā)展和應對風險的能力。而輕資產(chǎn)本質(zhì)是在資產(chǎn)回報降低，行業(yè)競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的配置優(yōu)化來提高行業(yè)整體的效率水平和優(yōu)勢企業(yè)的市場空間，是企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進行的理性選擇。

地產(chǎn);輕資產(chǎn);小股操盤;融資;合作開發(fā)

傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資模式開發(fā)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、受經(jīng)濟周期和房價波動影響大，該類型的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)缺乏流動性，影響了企業(yè)的快速發(fā)展和應對風險的能力。如今，受制于周期性調(diào)整，已走到供需平衡的拐點，進入緊縮周期，隨著地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從“黃金時代”進入了“白銀時代”，將難以輕易獲得資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)升值的收益，“拿地-開發(fā)-銷售-掙錢”的高利潤時代已經(jīng)過去。經(jīng)濟新常態(tài)形勢下，通過資源配置優(yōu)化，選擇輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，提高企業(yè)運營效率水平和優(yōu)勢空間，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展歷程中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)過三個階段：起步、產(chǎn)品、專業(yè)化。

第一個階段是起步階段，是跑馬圈地、復制和快速開發(fā)的階段。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)剛開始的年代，這種模式最容易快速實施。

第二個階段是產(chǎn)品階段，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念逐步明朗，第二個階段更多的是靠設計理論水平更好的產(chǎn)品撬動市場。

第三個階段是專業(yè)化階段，或者是專業(yè)化服務階段，需要依靠專業(yè)水平、專業(yè)能力的支撐持續(xù)前行。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之發(fā)展瓶頸作為高價值的大宗商品，地產(chǎn)的產(chǎn)品與一般商品不同。

因為其工程量大、前期工作繁雜、環(huán)節(jié)銜接復雜，還受到地段、位置、朝向甚至同級市場、供需條件等諸多因素的影響。一、二線城市項目在房價、銷售利潤高才能投資，但局部已經(jīng)趨于過熱，地價更貴、投資更大，回報率不高，眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭已將目光瞄準了三、四線城市。

三、四線城市發(fā)展不動產(chǎn)資源稀缺，具有良好的市場條件，伴隨城鎮(zhèn)化進程加快，城市人口規(guī)模的擴大，人均消費能力的提升都將成為城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好推力。但目前部分城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供應增加過于快速的現(xiàn)象，再加之火爆電商的巨大沖擊，導致空置率大幅提升，而且最大挑戰(zhàn)是目前三、四線城市的市場份額小、招商難，依靠房地產(chǎn)銷售回籠資金的做法無法長期發(fā)揮效益。

同時，行業(yè)內(nèi)各家地產(chǎn)企業(yè)在同區(qū)域項目的競爭愈發(fā)激烈，而買房客戶的需求、對產(chǎn)品的要求、法律意識等不斷提升，并由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房市場。地產(chǎn)公司涉及項目建設、運營管理、招商運作等各工作環(huán)節(jié)均需要投入大量的管理人員，而且對人員的能力、經(jīng)驗、資源等要求很高。隨著各大企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖擴大的同時，運營能力不足的問題也日漸暴露。

地產(chǎn)公司發(fā)展目前均面臨以上種種問題，而一旦無法維持足夠現(xiàn)金流，調(diào)整戰(zhàn)略從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，是必然的選擇。

三、輕資產(chǎn)路徑選擇

“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的核心是通過尋求外部資金的幫助，從而減少自身投入，集中自身優(yōu)勢資源“做自己擅長的事情”，通過資源配置的優(yōu)化，以提高企業(yè)的盈利能力。具體路徑如下：

（一）多渠道融資

通過向銀行抵押土地獲取貸款融資成本較低，但目前大部分銀行針對地產(chǎn)項目在授信條件、擔保措施上對開發(fā)商增加限制和約束條件，房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年，對銷售時間、銷售周期、資金回籠均有較高要求，還貸壓力大。因此，應積極靈活拓展融資的多渠道。

1.出售后回租。指以融資為目的將其資產(chǎn)銷售給以融資租賃業(yè)務的企業(yè)并取得用以發(fā)展的資金，通過其他項目的資金支持又將資產(chǎn)租回，類似于向銀行進行的分期付息、到期還本金的貸款行為。通過改善企業(yè)的資產(chǎn)流動性，提升流動比率并迅速提升經(jīng)營績效。

2.資產(chǎn)證券化。即以項目未來收益作為資產(chǎn)支持證券的資產(chǎn)池，以協(xié)議形式出售給特定目的機構(gòu)或特定目的受托人（SPV，特設信托機構(gòu)），并由公司為該機構(gòu)發(fā)行資產(chǎn)支持證券提供擔保，然后由該機構(gòu)在資本市場發(fā)行證券。

3.“預先團購式”房產(chǎn)眾籌。在建項目甚至在取得預售許可證之前發(fā)起，對房產(chǎn)建成后的團購名額的提前預定。對于公司而言，利用折扣期房把營銷前置，在項目開發(fā)前期就可以獲得充足低廉的運營資金，可以達到降低融資成本的效果。

（二）項目合作開發(fā)利用自身資源與合作方的資金，進行合作開發(fā)或者與專業(yè)投資管理機構(gòu)的合作，是降低企業(yè)投資的最佳選擇。通過項目的合作開發(fā)，將傳統(tǒng)地產(chǎn)的“獨立投資開發(fā)增值銷售”的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)收入+運營收入”模式。

1.定向（訂單式）開發(fā)

定向開發(fā)屬于商品房銷售模式的一種，區(qū)別在于是與有關(guān)個人、單位企業(yè)等銷售對象預先確定。按定向開發(fā)模式進行開發(fā)項目，能最大限度壓縮銷售、策劃費用等項目建設前期費用；建設標準可通過協(xié)商確定，建安成本完全可預控；有利于解決項目融資問題，資金成本、投資風險、滯銷風險可大幅降低。

2.整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

集團、各下屬企業(yè)一般擁有土地資源，通過與資金投資方合作，在項目合作公司股東之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益，可避免營業(yè)稅、土地增值稅的繳納，提高合作雙方利潤率。

3.組建項目開發(fā)公司

即負責出資、運營銷售的企業(yè)，與提供土地的企業(yè)，通過以組建法人資格的經(jīng)濟實體公司來合作進行項目的投資開發(fā)。這種模式可有效保障各方股東權(quán)益，可實現(xiàn)免征營業(yè)稅，且符合條件可以免征本環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅和契稅。

（三）內(nèi)部管理模式創(chuàng)新

依靠傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的高投入（土地、廣告、人員）換取高回報，顯然不足以適應輕資產(chǎn)運營的發(fā)展。因此地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢，必須通過在產(chǎn)品創(chuàng)新、成本控制、品牌經(jīng)營、資源整合等各方面提高，在激烈的競爭市場上需求生存發(fā)展的空間。具體實施包括：建筑定位與規(guī)劃創(chuàng)新，提高地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)；應用新型材料與技術(shù)，提高建設效率的同時降低投入成本；創(chuàng)新經(jīng)營和銷售模式，提高對市場的風險預判能力。

總之，隨著中國經(jīng)濟逐步進入新常態(tài)，地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境不斷變化。無論重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)運營，結(jié)合自己的情況，通過不斷調(diào)整、完善、發(fā)展以適應時代要求，都是地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境的變化以及企業(yè)發(fā)展需求而作出的必要戰(zhàn)略調(diào)整。