強(qiáng)化城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理

文/王彥、姜瑩瑩 連云港市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心連云分中心 江蘇連云港 222000

強(qiáng)化城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理

文/王彥、姜瑩瑩 連云港市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心連云分中心 江蘇連云港 222000

為了實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展的更高目標(biāo)，需要我們不斷創(chuàng)新城市土地儲(chǔ)備管理運(yùn)行機(jī)制，使得土地儲(chǔ)備在城市的發(fā)展中發(fā)揮更為巨大的作用。本文對(duì)如何強(qiáng)化城市土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了分析探討。

城市土地；儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)；管理探究

一、城市土地的儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，在城市土地儲(chǔ)備的多個(gè)環(huán)節(jié)中，因?yàn)橘Y金的使用和管理、經(jīng)營(yíng)者的決策等操作失誤和決策不當(dāng)，給城市土地儲(chǔ)備以后的收益上造成的無法預(yù)測(cè)的結(jié)果，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、收購風(fēng)險(xiǎn)、出讓風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)。其中，城市土地儲(chǔ)備收購風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)槌鞘型恋貎?chǔ)備過程中，對(duì)城市土地的收購價(jià)格沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)造成的。城市土地儲(chǔ)備的出讓風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)檫x擇城市土地出讓的時(shí)間不對(duì)和城市土地儲(chǔ)備的變現(xiàn)性能過低造成的。

城市土地儲(chǔ)備的投機(jī)方式會(huì)給城市土地儲(chǔ)備市場(chǎng)帶來風(fēng)險(xiǎn)，在城市土地儲(chǔ)備的投機(jī)方式下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常會(huì)被過分看好，致使城市的土地價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市土地儲(chǔ)備市場(chǎng)基礎(chǔ)的合理價(jià)格，給城市土地儲(chǔ)備帶來風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給城市土地儲(chǔ)備以后的經(jīng)濟(jì)收益造成損失，如連云港市連云區(qū)，雖擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（沿海），但因缺乏規(guī)?；I(yè)及優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院等配套（大都集中在海州區(qū)），外來人口進(jìn)入少同時(shí)本土人口流失嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度處于低迷狀態(tài)，假如我們過分預(yù)期，就會(huì)像保利地產(chǎn)、融僑地產(chǎn)等業(yè)內(nèi)佼佼者一樣紛紛折戟于此，會(huì)直接影響區(qū)域土地出讓品質(zhì)（數(shù)量和價(jià)格雙下降），從而給土地儲(chǔ)備市場(chǎng)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

近年來政府出臺(tái)了許多的城市土地調(diào)控政策，以控制目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，而這些調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)政策，不僅給房地產(chǎn)的市場(chǎng)帶來了影響，也給城市土地儲(chǔ)備帶來了影響，給城市土地儲(chǔ)備的相關(guān)機(jī)構(gòu)帶來了風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)還包括金融政策的風(fēng)險(xiǎn)，政府干預(yù)的風(fēng)險(xiǎn)等，其中金融政策風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的政策進(jìn)行一個(gè)宏觀的調(diào)控。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、建立健全法律體系

土地儲(chǔ)備制度屬于系統(tǒng)工程，不但要從法律方面明確土地儲(chǔ)備的范圍、土地儲(chǔ)備的程序及土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的法律地位，還要對(duì)土地儲(chǔ)備展開工作各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格的規(guī)定，為土地儲(chǔ)備工作的開展提供法律的保障。完善土地儲(chǔ)備制度的第一步就需要建立土地儲(chǔ)備制度的法律體系，需要加快相關(guān)法律、規(guī)章和法規(guī)的制定，促使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、相關(guān)的利益主體及地方政府可以在完善的法律框架內(nèi)對(duì)土地的儲(chǔ)備工作依法進(jìn)行開展。

2、加強(qiáng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)研判

土地儲(chǔ)備組織應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)和政策法規(guī)的改變，并據(jù)此樹立有效地預(yù)警應(yīng)急機(jī)制，以應(yīng)對(duì)各種突發(fā)狀況。土地儲(chǔ)備組織能夠自行樹立，也能夠托付具有必定天資的組織對(duì)城市土地的規(guī)劃、需求、構(gòu)造進(jìn)行全部調(diào)研，獲取準(zhǔn)確的商場(chǎng)信息，剖析商場(chǎng)發(fā)展方向，擬定必守時(shí)期內(nèi)土地儲(chǔ)備的發(fā)展規(guī)劃，關(guān)于也許出現(xiàn)的危險(xiǎn)，擬定必定應(yīng)急機(jī)制，盡量將危險(xiǎn)降低到最低。

3、擴(kuò)大城市土地儲(chǔ)備的融資方式

開展城市土地儲(chǔ)備需要大量資金，并且要減少融資金融風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響，但是城市土地儲(chǔ)備所需的資金使用時(shí)間較長(zhǎng)，所以還要滿足城市土地儲(chǔ)備市場(chǎng)的要求。由以上所述可以看出，開展城市土地儲(chǔ)備的工作，需要擴(kuò)大城市土地儲(chǔ)備的融資方式，構(gòu)建一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的、多渠道的資金體系，以便推動(dòng)城市土地儲(chǔ)備工作的開展。我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，部分地方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限或者是相對(duì)較弱，所以我國(guó)大部分的城市土地儲(chǔ)備的融資方法都是以銀行的貸款，或者是以政府的財(cái)政支持和信托進(jìn)行融資，目前，我所在的江蘇省連云港市于2012年才正式開展土地儲(chǔ)備工作，融資方式就是單一的采用銀行貸款。當(dāng)我國(guó)的地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力加強(qiáng)的時(shí)候，城市土地儲(chǔ)備融資方法可以使用城市土地的債券和銀行貸款等。

4、深化土地儲(chǔ)備行為

一是建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施前要充分調(diào)查地塊基本情況，包括土地權(quán)屬、土壤、地下水、地下管網(wǎng)、考古、現(xiàn)狀配套等情況。二是強(qiáng)化土地儲(chǔ)備計(jì)劃管理。要科學(xué)合理制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，建立土地儲(chǔ)備計(jì)劃的制定、落實(shí)、考核體系，保障土地儲(chǔ)備行為的規(guī)范有序。三是加強(qiáng)內(nèi)部管控。從戰(zhàn)略上、組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人力資源管理等方面進(jìn)行綜合管理。四是做優(yōu)地塊配套。通過優(yōu)化地塊規(guī)劃，加大周邊配套投入力度，即提升周邊居民的生產(chǎn)生活環(huán)境，又充分挖掘地塊價(jià)值，提高地塊競(jìng)爭(zhēng)力。

5、制定合理的城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃

合理的城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃主要包括，城市土地的儲(chǔ)備計(jì)劃與城市土地的供應(yīng)計(jì)劃等，它們二者之間相互連接，相互作用。

前者合理的城市土地的儲(chǔ)備計(jì)劃，是因?yàn)橐獫M足政府有關(guān)部門對(duì)城市土地儲(chǔ)備市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的調(diào)控，在社會(huì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)制度下進(jìn)行的。主要的內(nèi)容有城市土地儲(chǔ)備工程中，儲(chǔ)備城市土地的位置、儲(chǔ)備的方式、儲(chǔ)備價(jià)格以及儲(chǔ)備的面積等儲(chǔ)備以后的計(jì)劃安排。后者的城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃，是因?yàn)橐獫M足社會(huì)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)以及利用城市土地的要求，也是在社會(huì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)制度下進(jìn)行的。

6、完善城市土地儲(chǔ)備制度的相關(guān)規(guī)章

到目前為止，我國(guó)的城市土地儲(chǔ)備方面的規(guī)章還沒有明確的制定，所以在許多城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備過程中，大多數(shù)都是依據(jù)本地政府設(shè)立的臨時(shí)性設(shè)置的條件與方法，一般都會(huì)涉及到城市土地儲(chǔ)備具體的操作方面，并沒有對(duì)城市土地的儲(chǔ)備進(jìn)行一個(gè)全面、綜合的探究，在不同的城市制定的城市土地儲(chǔ)備制度在運(yùn)作形式、儲(chǔ)備土地的目的以及資金方面各不相同，不具有較高的權(quán)威性以及嚴(yán)密性，所以會(huì)給各有關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)工作帶來困難。

結(jié)束語

綜上所述，我們可以了解城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理在城市土地的儲(chǔ)備過程中有著重要的作用。但是我國(guó)的城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理存在著許多的不足之處，在城市土地儲(chǔ)備的過程中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，包括政策、運(yùn)營(yíng)以及市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)等等，所以為了城市能夠有一個(gè)更好地發(fā)展，要善于總結(jié)在城市土地儲(chǔ)備過程中存在風(fēng)險(xiǎn)的原因，并對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，結(jié)合城市本身的實(shí)際情況，對(duì)城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)中的管理方法作出調(diào)整，提高我國(guó)城市土地資源的利用率。

[1]胡曉璐.金州新區(qū)土地儲(chǔ)備融資管理問題與對(duì)策研究[D].大連理工大學(xué),2014.

[2]婁本龍.企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].浙江財(cái)經(jīng)大學(xué),2014.

[3]邵挺.后土地財(cái)政時(shí)代如何經(jīng)營(yíng)土地.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2015.3