房地產(chǎn)資金風(fēng)險分析以及控制問題的研究

文/李利軍 銀川長城工程監(jiān)理有限公司 寧夏銀川 750000

房地產(chǎn)資金風(fēng)險分析以及控制問題的研究

文/李利軍 銀川長城工程監(jiān)理有限公司 寧夏銀川 750000

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢不僅影響了國民的生活質(zhì)量，對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有重要意義。在融資受限、融資門檻不斷提高的情況下，如何保證資金鏈良好運(yùn)轉(zhuǎn)、及時規(guī)避融資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險、有效的運(yùn)用資金完成資金的周轉(zhuǎn)流動是當(dāng)前的重要議題。

房地產(chǎn)；資金；風(fēng)險

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)可以說是我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢不僅影響了國民的生活質(zhì)量，對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有重要意義。2008年國際金融危機(jī)之后，國家出臺了一系列的救市政策，我國房價持續(xù)走高，為了有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，抑制房價又成為了新的關(guān)注重點(diǎn)。在房地產(chǎn)商、銀行和國家調(diào)控的復(fù)雜關(guān)系中，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)資金風(fēng)險分析及控制意義重大。在融資受限、融資門檻不斷提高的情況下，如何保證資金鏈良好運(yùn)轉(zhuǎn)、及時規(guī)避融資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險、有效的運(yùn)用資金完成資金的周轉(zhuǎn)流動成為了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的重要議題。

二、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)中的資金風(fēng)險以及控制的現(xiàn)狀與問題

（一）盲目融資 且融資方式過于單一

其實(shí)我國的房地產(chǎn)行業(yè)一般可以通過四種方式進(jìn)行融資，除了銀行貸款，也可以利用外資、自籌資金或采取其他方式。縱觀近年來房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式，更多的企業(yè)還是將自身的命運(yùn)交給了銀行，過度的依賴于銀行信貸。這種情況下，銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的市場與信用風(fēng)險。但同時，銀行業(yè)相關(guān)政策的變化都會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的變化和沖擊。大部分企業(yè)在融資時沒有考慮到企業(yè)自身的實(shí)際情況，只是對大概的數(shù)額進(jìn)行了一個估算，甚至犧牲利潤來增加現(xiàn)金的流入，無形中增加了融資資本，并沒有真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利。

（二）不夠注重成本控制 資金占有量加大

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，不夠重視資金的成本控制，項目工程在預(yù)算、施工、完工等各個階段都需要資金的投入，良好的成本控制可以有效的節(jié)約資金，并將資金投入到真正需要的環(huán)節(jié)。由于缺乏相對明確的成本控制目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)對日常資金的情況控制不足，項目資金出現(xiàn)超支的情況時候發(fā)生。市場和項目本身都是不斷變化的，如果缺乏相應(yīng)的成本控制制度，很難全面的掌握企業(yè)的資金使用情況。近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了囤地，卻沒有開發(fā)，導(dǎo)致了資金的大量占用難以形成回流，也面臨著被收取土地滯納金和被收回的風(fēng)險，使房地產(chǎn)行業(yè)中的資金風(fēng)險增大。

（三）資金沉淀嚴(yán)重 回流過程慢

在國家出臺了一系列的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)行業(yè)的資金情況日趨緊張，很多投入并沒有轉(zhuǎn)化成為利潤，而是轉(zhuǎn)換成為了庫存，過多的庫存導(dǎo)致企業(yè)的資金沉淀嚴(yán)重，商品房待售面積不斷增加，近兩年我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金回流平均需要4年左右的時間，嚴(yán)重影響了企業(yè)對資金的控制。

三、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)中的資金風(fēng)險及控制的對策及建議

（一）實(shí)行多元化融資 提高企業(yè)的持續(xù)融資能力

一般來說，中小企業(yè)與大企業(yè)相比由于信用相對較低，很難獲得銀行的大額融資，被大型房地產(chǎn)企業(yè)搶占了融資份額，企業(yè)在融資時應(yīng)當(dāng)考慮更加多元的方式和途徑，除了通過一些傳統(tǒng)的方式獲得資金外，中小企業(yè)可以通過與大企業(yè)合作、信托開發(fā)、項目融資，利用海外投資基金等多種渠道進(jìn)行融資。同時盡量避免銀行壞賬、惡意騙貸，與銀行建立起良好的合作關(guān)系，提升企業(yè)的持續(xù)融資能力。

（二）加強(qiáng)對于企業(yè)資金的內(nèi)部控制

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資數(shù)額大、資金回收時間長，因此，在每一個項目開始前就應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)的資金預(yù)算和投資方面的規(guī)劃，根據(jù)不同項目的實(shí)際情況做出預(yù)算后，嚴(yán)格執(zhí)行資金計劃，這是企業(yè)資金控制的重要環(huán)節(jié)。編制資金預(yù)算不僅應(yīng)當(dāng)作為使用各項資金的標(biāo)準(zhǔn)，同時也應(yīng)當(dāng)是一個企業(yè)管理考核的重要指標(biāo)，從制度上健全嚴(yán)格的資金控制體系，逐漸形成以上帶下，建立良好的內(nèi)部控制氛圍。

（三）完善資金回籠制度 加速資金流通

由于我國現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管，只有保證資金的正?；亓鞑拍艽龠M(jìn)企業(yè)的運(yùn)行發(fā)展。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的資金回流較慢，在3-4年的時間，甚至有可能達(dá)到4年以上。房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻關(guān)注市場的動向、分析國家相關(guān)政策法規(guī)、用戶的消費(fèi)習(xí)慣、對手的經(jīng)營方式與策略，盡可能早的評估資金回流情況，及時掌握自身產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，盡可能的加速資金流通運(yùn)轉(zhuǎn)，制定更加科學(xué)的銷售方案，對于收款更加規(guī)范的管理，完善房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠制度。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，同時資金的管理也相對復(fù)雜。僅僅從商品房的開發(fā)流程上來看，就要經(jīng)歷立項、前期準(zhǔn)備、建設(shè)、銷售等階段，而其中又涉及到眾多使用資金的環(huán)節(jié)，一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期就需要大量的資金投入，這種以土地、固定資產(chǎn)為主的資金占有模式是房地產(chǎn)行業(yè)的資金陷入了更大的風(fēng)險。從市場環(huán)境的變化到國家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，在一個周期內(nèi)存在著非常多的不確定因素，因此，房地產(chǎn)行業(yè)要繼續(xù)加強(qiáng)對資金風(fēng)險的控制管理，保證企業(yè)健康的運(yùn)營發(fā)展。

［1］胡詣熠.房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本及風(fēng)險探究［J］.時代金融.2013(10)