農村產(chǎn)權流轉靠市場

葉興慶　張云華　伍振軍

促進農村產(chǎn)權流轉交易市場健康發(fā)展，需要推進確權賦能、還原農村產(chǎn)權真實價值，扎實做好確權登記頒證工作、為農村產(chǎn)權流轉交易奠定權證基礎，進一步明確政府的主體責任，統(tǒng)籌利用現(xiàn)有的各類交易市場來組建綜合性交易市場，規(guī)范交易平臺和交易系統(tǒng)，以盡快建立起類型多樣、功能完整、運轉高效的農村產(chǎn)權市場體系。

在現(xiàn)有發(fā)展基礎上，進一步建立健全農村產(chǎn)權流轉交易市場，應遵循以下基本原則：一是有形與無形并重;二是硬件與軟件并舉;三是場內與場外并行。大宗交易特別是一定金額以上的集體產(chǎn)權交易，必須進場交易，提高透明度，防止暗箱操作。具體建議如下：

確權賦能，還原農村產(chǎn)權真實價值

推進農村產(chǎn)權交易，必須以十八屆三中全會《決定》精神為指導，加快確權賦能，把關鍵權能賦予農村產(chǎn)權。一是確立承包地經(jīng)營權的抵押權與出資權權能。應盡快按“三權分置”的改革思路，明確出資、抵押擔保的客體是承包地的經(jīng)營權，而非集體成員的承包權。二是賦予集體建設用地使用權抵押擔保權能。明確集體建設用地的用益物權特性，在原有的占有、使用、收益權能基礎上，賦予集體建設用地處置權，尤其是抵押權、擔保權、作價出資等權能，并以法律的形式確立下來。三是賦予農民宅基地完整使用權與房產(chǎn)財產(chǎn)權權能。明確宅基地用益物權的權利內涵和實現(xiàn)形式，明確農民對宅基地擁有排他的使用權、收益權、轉讓權、處置權、抵押權、擔保權，甚至是繼承權。有條件、有范圍地放開農戶流轉，打破宅基地使用權的村社邊界，逐步實現(xiàn)農民對宅基地的完整用益物權。四是落實農民對集體資產(chǎn)股權有償退出權與抵押擔保權能。

做好各類農村產(chǎn)權的確權登記頒證工作

農村產(chǎn)權涉及的內容多、產(chǎn)權主體多、分管部門多，確權登記頒證工作由國土、農業(yè)、林業(yè)、住房建設、水利等部門分塊負責，工作量大。目前，土地集體所有權、林權的確權已基本完成，土地承包經(jīng)營權確權正在進行，集體建設用地使用權、宅基地使用權及相關的房屋財產(chǎn)權確權在一些地區(qū)也已啟動，此外還有集體經(jīng)營性資產(chǎn)（企業(yè)等）、集體公益性資產(chǎn)（學校等）、國家投入類資產(chǎn)（道路、水利設施）等其他集體資產(chǎn)需要確權登記頒證。各類農村產(chǎn)權的確權登記頒證是農村產(chǎn)權流轉交易市場發(fā)展的基礎。

在設計建立農村產(chǎn)權流轉交易市場之初，首先需要總體上安排好農村產(chǎn)權確權登記頒證工作，按照不同的產(chǎn)權類別，依據(jù)現(xiàn)有的工作進展，統(tǒng)籌規(guī)劃落實各類農村產(chǎn)權的確權登記頒證工作，做到權利清晰、登記入庫、頒證到戶。農村產(chǎn)權確權登記頒證工作應與國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有效銜接，既要發(fā)揮各個分管部門的工作效能，又要對不動產(chǎn)及農村產(chǎn)權的權證登記及管理進行統(tǒng)一部署。各類產(chǎn)權確權登記信息系統(tǒng)要統(tǒng)一規(guī)范，為建立統(tǒng)一的產(chǎn)權流轉交易市場奠定扎實的權證基礎。

定位農村產(chǎn)權流轉交易市場為公益性市場

鑒于農村產(chǎn)權交易單宗金額小、交易活動不頻繁、交易市場建設的投資回報率較低，現(xiàn)階段農村產(chǎn)權流轉交易市場應定位為公益性市場，建設的主體應該是政府，投入的主要來源應該是財政。市場主辦方和提供者不能靠市場交易來牟利。農村產(chǎn)權流轉交易市場應主要建在貼近農村的市、縣兩級，市、縣兩級是建立交易市場的責任主體，但中央和省級政府應負責政策設計、建設規(guī)劃、資金補助等事項。

此外，對于哪類產(chǎn)權品種的交易、多大規(guī)模的交易應該進入正規(guī)的市場，政府應該有明確規(guī)定;對于交易活動入場問題，政府應該通過交易費用減免、協(xié)助辦理評和抵押等金融業(yè)務、提供相關服務等辦法來鼓勵和引導產(chǎn)權交易各方入場交易，但對沒必要入場的交易活動不能強行要求。

統(tǒng)籌利用現(xiàn)有的各類交易市場來組建綜合性交易市場

建立農村產(chǎn)權流轉交易市場不必從零開始。目前，一些地區(qū)已經(jīng)存在各類專業(yè)性或綜合性產(chǎn)權交易市場，如土地承包經(jīng)營權流轉服務中心、林權交易市場等。

建議農村產(chǎn)權流轉交易市場應統(tǒng)籌利用現(xiàn)有的各類交易市場來組建綜合性的農村產(chǎn)權流轉交易市場，土地承包經(jīng)營權流轉、林權流轉、草場承包經(jīng)營權流轉、小型農田水利設施流轉、水權交易、集體經(jīng)營性資產(chǎn)流轉、建設用地流轉等，都可以在一個市場內進行，不同的分管部門可以在同一個交易市場內辦理業(yè)務。這樣既節(jié)約財政投入和運行成本，也方便農村集體、農民和其他交易方辦事。

設計統(tǒng)一規(guī)范的交易平臺和交易系統(tǒng)

交易平臺和交易系統(tǒng)是交易市場運行的軟硬件條件。產(chǎn)權交易的法律性和政策性很強，因此產(chǎn)權交易市場的軟硬件條件都應該規(guī)范統(tǒng)一，包括信息處理、資質和證書審核、信息檔案管理、交易合同簽訂等方面。應充分利用互聯(lián)網(wǎng)、移動通訊等現(xiàn)代信息技術，建立縣、市、省、國家不同層級間信息共享、管理便捷的交易和管理系統(tǒng)。

鼓勵各種交易中介服務發(fā)展

市場化中介服務是農村產(chǎn)權流轉交易市場順利運行、充滿活力的重要力量，是政府公益性服務平臺之外不可缺少的服務內容。市場化交易中介服務主要包括市場信息收集發(fā)布、資源資產(chǎn)評估、交易代理、金融保險服務、法律法規(guī)政策咨詢及代理等。沒有信息收集發(fā)布，產(chǎn)權市場就會面臨不完全和不對稱信息問題;沒有資源資產(chǎn)評估，交易雙方就缺乏談判的價格基準，金融保險部門也難以提供金融服務;沒有交易代理，交易機會就少;沒有法律法規(guī)政策咨詢及代理，交易方對產(chǎn)權交易就缺乏了解，或者出現(xiàn)糾紛后難以處理。應把培育市場化中介服務體系作為農村產(chǎn)權流轉交易市場建設的關鍵環(huán)節(jié)，予以重點關注和推進。

設立可靠的風險防范機制

農村資源資產(chǎn)是農民集體和農民的錢袋子、命根子，流轉交易是體現(xiàn)、發(fā)揮其價值的手段，但對其流轉交易應預判風險并提前設立防范機制。比如，對工商企業(yè)租賃農民土地，應有規(guī)范管理辦法，以防范其改變土地用途、拖欠農民租金;對農民住房、土地經(jīng)營權、林權等抵押，應有妥善的處置辦法，以防范變現(xiàn)難、執(zhí)行難。endprint