投資性房地產(chǎn)公允價值對上市公司業(yè)績的影響

唐粉仙

（云南民族大學(xué)會計學(xué)院，云南 昆明 650504）

一、相關(guān)概念

公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~。公允價值也就是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或者是無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下成交價格。其能更真實地反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，在利益相關(guān)者投資決策中起到重要作用，公允價值對投資性房地產(chǎn)影響尤為重大。投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物等。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值對上市公司業(yè)績的影響

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用兩種計量模式，分別是成本計量和公允價值計量模式。采用歷史成本法可以更可靠地反映上市公司的業(yè)績，而公允價值計量模式則更能相關(guān)性。投資性房地產(chǎn)必須同時滿足以下兩個條件才可以采用公允價值計量：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計。

投資性房地產(chǎn)公允價值對上市公司業(yè)績的影響可通過對上市公司會計利潤、財務(wù)指標和納稅調(diào)整的影響來反映。

（一）上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量對會計利潤的影響

投資性房地產(chǎn)以公允價值進行計量，對會計利潤有較大的影響?？梢詮囊韵氯矫娣从常?/p>

1.期末公允價值計量對利潤的影響，在資產(chǎn)負債表日，采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照其公允價值與原賬面價值之間的差額確認“公允價值變動損益”，計入當期損益，這會使企業(yè)的資產(chǎn)和利潤增加或減少，也會使企業(yè)的價值發(fā)生增減變動。當前，房地產(chǎn)市場火熱，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，如果上市公司采用公允價值進行后續(xù)計量，會使得公司利潤發(fā)生很大的改觀；即使公司不發(fā)生經(jīng)營活動，公司財務(wù)報表中都有可能反映出很高的凈利潤，尤其對于投資性房地產(chǎn)在上市公司中所占比例較高，以前年度虧損較大現(xiàn)首次采用公允價值計量表現(xiàn)會更為明顯。

2.折舊、攤銷以及減值準備對利潤的影響，《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第三章第十一條規(guī)定，采用公允價值模式計量，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，從而減少上市公司支出，一定程度上增加公司利潤；還有公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，也會增加公司利潤。

3.成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式對利潤的影響，《企業(yè)會計準則第28 號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》規(guī)定，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。當符合公允價值計量條件時可以從成本計量模式變更為公允價值計量投資性房地產(chǎn)，但是，不能逆方向轉(zhuǎn)變，這是一條單行道。而且，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。計量模式變更時公允價值與原賬面價值的差額，要調(diào)整期初留存收益。在當前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的公允價值明顯高于成本價，尤其對于早期已購入的投資性房地產(chǎn)，會使得賬面利潤提高很多。

4.投資性房地產(chǎn)與自用房產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換對利潤的影響，根據(jù)《企業(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》第四章第十五、十六條規(guī)定，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；而當自用房地產(chǎn)或存貨有成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益，若低于原賬面價值，其差額計入當期損益。當市場環(huán)境好時，上市公司當期利潤增加，此時，投資性房地產(chǎn)推遲轉(zhuǎn)換為自用或存貨，將會取得更高的轉(zhuǎn)換收益。

5.投資性房地產(chǎn)處置對利潤的影響，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)處置時，將其賬面價值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，將投資性房地產(chǎn)處置收入、累計公允價值變動以及原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入；最終影響利潤表中的營業(yè)利潤。而采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，處置方法與處置固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同，其所得都是計入營業(yè)外收支，最終影響的是利潤總額。計量方法、用途不同，自然對利潤的影響也就不同。

（二）上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量對財務(wù)指標的影響

采用公允價值計量模式，不計提折舊、攤銷，也不提減值準備，這種準則的規(guī)定，無論上市公司是否進行經(jīng)營活動都會為其帶來利潤。在資產(chǎn)負債表日，公允價值與賬面價值的差額，計入當期損益，也會影響當期利潤。這對上市公司的每股收益、資產(chǎn)利潤率、資產(chǎn)負債率、已獲利息倍數(shù)、凈利潤增長率都有所改善。例如，一般房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率很高，其資產(chǎn)負債率高達70%左右，投資性房地產(chǎn)的負債率一般也在60%左右，加上房地產(chǎn)建設(shè)周期長，籌資和融資對于該公司非常重要。采用公允價值計量模式，能美化財務(wù)指標，使凈資產(chǎn)收益率也會在數(shù)據(jù)上得到提升，進而使公司獲得融資機會。當運用財務(wù)指標對公司進行評價時，公允價值計量模式會提高公司盈利能力、營運能力、成長能力和長期償債能力，提高上市公司的融資能力，增強投資者信心等；因此，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)會粉飾其財務(wù)報表，投資者進行投資決策時務(wù)必要謹慎。

（三）上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量對納稅的影響

1.取得投資性房地產(chǎn)的納稅影響，由于稅法上不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，將它們看作固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處；所以，無論是采用公允價值模式，還是成本模式，其納稅處理都是相同的。

2.后續(xù)計量不同對納稅的影響，采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)，需要根據(jù)稅法規(guī)定把折舊額進行計算調(diào)整，在資產(chǎn)負債日，上市公司公允價值與賬面價值差額，計入當期損益，同時對該項損益進行調(diào)整。而采用成本計量模式進行計量，則會簡單一些，當企業(yè)計量折舊政策與稅法規(guī)定一致,不需要進行納稅調(diào)整，只有在不一致的情況下才需要對折舊額部分進行調(diào)整。

3.處置時對納稅的影響，采用公允價值計量需把累計公允價值和原已經(jīng)計入所有者權(quán)益的金額一并轉(zhuǎn)入到處置資產(chǎn)的當期損益中，應(yīng)納稅所得額為處置收入扣減歷史成本后的差額。計量模式的不同對處置時所納稅額是有影響的。

言而簡之，采用公允價值有利也有弊。有利的方面主要包括：（1）減少當期折舊或攤銷費用，增加上市公司當期的利潤；（2）房地產(chǎn)發(fā)展良好時，期末房價上漲將會增加公允價值變動損益，從而增加當期利潤，提高公司業(yè)績；（3）上市公司在持有投資性房地產(chǎn)期間采用公允價值模式進行后續(xù)計量帶來的公允價值變動收益增加當期會計利潤的同時不會帶來當期的稅收支出。同時，不利方面包括：（1）對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定，由于我國市場還不夠完善，獲取活躍報價存在一定的難度；通常聘請專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具評估價格或房地產(chǎn)經(jīng)紀公司通過市場調(diào)查報告獲取的信息來確定公允價值，加大了上市公司采用公允價值計量的信息成本。（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)會形成所得稅的暫時性差異，當年末匯算清繳企業(yè)所得稅時需要對投資性房地產(chǎn)進行納稅調(diào)整，這將會增加會計核算工作量和成本。（3）以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負債表日需以公允價值入賬，需調(diào)整公允價值與賬面余額之間的差額；這會增加利潤的波動性。隨著投資性房地產(chǎn)公允價值的增減變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及股票價格，加大企業(yè)的經(jīng)營風險和財務(wù)風險，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（4）采用公允價值進行后續(xù)計量，企業(yè)的凈利潤會隨著房地產(chǎn)市場價值的增減而大幅波動，但是其公允價值變動所增減的凈利潤在房地產(chǎn)處置前并沒有真正的現(xiàn)金流入或流出，即確認的公允價值變動損益并沒有真正的現(xiàn)金流作為支撐，造成凈利潤與現(xiàn)金流量相背離。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值的運用現(xiàn)狀

盡管公允價值比起歷史成本能更客觀地反映公司經(jīng)營業(yè)績，但在目前為止，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中采用公允價值計量的上市公司仍然很少。在2007 年，在存在投資性房地產(chǎn)的630 家上市公司中，只有18 家采用公允價值計量，采用比例為2.86%；2008年，在690 家上市公司中只有20 家采用，采用比例僅為2.96%；在2009 年，772 家存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有25 家采用，采用比例為3.24%；在2010 年，833 家上市公司中只有27 家采用公允價值，采用比例達3.24%；在2011 年，905 家上市公司中30 家采用了公允價值計量，采用比例也只有3.31%；就是在2012 年也只有32 家采用公允價值進行后續(xù)計量。該現(xiàn)狀是由我國市場條件不完善、體制不健全、公允價值運用條件苛刻、規(guī)則不明，會計人員職業(yè)素質(zhì)還達不到等形成的。

四、完善公允價值計量投資性房地產(chǎn)的對策

（一）完善資產(chǎn)評估體系

我國會計核算中公允價值的使用與國際會計準則達到了實質(zhì)上的趨同，但是我國公允價值的規(guī)范與國際準則相比仍有很大的差距。加之，當前我國市場環(huán)境的不完善，對公允價值的確定難度很大，投資性房地產(chǎn)公允價值的相關(guān)性及

可靠性很大程度上需要依賴于評估和審計，所以完善資產(chǎn)評估體系至關(guān)重要。健全、完善的評估和審計準則體系是順利進行投資性房地產(chǎn)公允價值計量的有效保障。在當前的市場環(huán)境不健全，首先，必須加快制定有關(guān)公允價值取得、評估和變動的相關(guān)細則，建立一套完善的資產(chǎn)評估制度；其次，積極引入第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)，加強資產(chǎn)評估師隊伍建設(shè)；最后，要提高檢查監(jiān)管部門的監(jiān)管水平，同時有效發(fā)揮社會監(jiān)督的作用，強化對資產(chǎn)評估機構(gòu)的監(jiān)管。

（二）規(guī)范上市公司公允價值信息披露

由于公允價值計量比較復(fù)雜，信息使用者要完全理解投資性房地產(chǎn)公允價值信息，必須要有相應(yīng)的信息披露。信息披露的公開、透明是遏制企業(yè)操縱利潤，粉飾報表最有效的方法。國家應(yīng)該制定相應(yīng)的會計準則，要求公司必須充分披露充分披露其所持有的全部投資性房地產(chǎn)的種類、功能用途、初始成本、使用狀態(tài)情況、公允價值的確定方法、所聘請的評估機構(gòu)、采用的評估方法、證據(jù)來源以及估計假設(shè)等要素，防止公司從中操縱利潤損害投資者利益。而對于自行確定公允價值的上市公司必須披露可比項目價值的具體情況，對于不存在活躍市場、但類似可比資產(chǎn)存在活躍市場的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當要求披露投資性房地產(chǎn)持有期間存在活躍交易的類似資產(chǎn)的交易價格，同時披露將可比資產(chǎn)的交易價格調(diào)整為該資產(chǎn)公允價值的依據(jù)。

（三）提高會計人員職業(yè)判斷能力和道德素質(zhì)

公允價值相關(guān)準則的頒布實施給會計從業(yè)人員確定公允價值時有很大的空間，企業(yè)可以自行選擇評估方法。在采用公允價值計量時，需要會計人員做出會計職業(yè)判斷。會計職業(yè)判斷，是指會計人員在面臨不確定經(jīng)濟事項時，根據(jù)會計法律法規(guī)，結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營特點，運用會計專業(yè)知識和從業(yè)經(jīng)驗，通過計算、分析、比較等，合理合法地對會計主體發(fā)生的經(jīng)濟事項和交易采用會計處理原則、方法等做出斷定。會計職業(yè)判斷非常重要，同時會計人員的道德素質(zhì)也十分重要。通過會計繼續(xù)教育、財經(jīng)法規(guī)與會計職業(yè)道德的培訓(xùn)，提高會計執(zhí)業(yè)人員自身素質(zhì)，讓其熟練掌握新制度和新準則，從而能在確保會計信息質(zhì)量的同時降低企業(yè)成本。

五、結(jié)束語

盡管目前我國采用公允價值計量的存在投資性房地產(chǎn)的上市公司非常少，但采用公允價值計量能使我國與國際準則接軌，簡化了與其的交易，也能更客觀地反映公司資產(chǎn)的情況，給予一些特殊公司挽回的機會。對于上市公司首次使用公允價值能使公司賬面利潤有很大的改觀，但是，必須明確，僅靠會計政策的變更是無法實現(xiàn)企業(yè)的營業(yè)收入的。

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