保障性住房供應對房地產(chǎn)市場影響分析

郭玉華 吳忠誠 吳蓉艷

（1江西應用技術(shù)職業(yè)學院江西贛州341000 2 360782198704263329江西贛州341000）

保障性住房供應對房地產(chǎn)市場影響分析

郭玉華1吳忠誠1吳蓉艷2

（1江西應用技術(shù)職業(yè)學院江西贛州341000 2 360782198704263329江西贛州341000）

本文在簡要分析我國當前保障性住房的供應模式基礎(chǔ)上，就保障性住房政策的實施對于房地產(chǎn)市場的影響進行了深入分析，并就后期完善保障性住房政策的落實提出了對策建議，豐富保障性住房供應內(nèi)涵。

保障性住房；房地產(chǎn)市場；影響；綠色建筑

保障性住房是在解決城市化發(fā)展中廣大中低收入者的住房問題而產(chǎn)生，有別于市場中的商品房，保障性作為政府的一項民生工程，是政府專門針對中低收入家庭而專門建設(shè)的一種具有社會保障性質(zhì)的特殊住房。據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1～9月，我國保障性住房建成625萬套，新開工685萬套，分別占年度目標任務的92%和130%。對于解決中低收入者居住問題，改善人居環(huán)境，完善房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)等都有積極的功效。

1 保障性住房的供應模式

1998年實行房改以來，我國逐漸探索出多多元化的保障性住房供應模式。根據(jù)保障性住房的保障對象和供應方式的不同，大體可以分為：（1）以租賃模式供應的廉租房、公租房，政府享有所有權(quán)。以租賃模式供應的保障性住房保障的群體較為廣泛，其中廉租房主要是保障城鎮(zhèn)低收入者的常住人口，面積控制在50m2以內(nèi)；公租房是面向城鎮(zhèn)中等偏下，就業(yè)穩(wěn)定的外來務工人員居住，面積一般在40m2左右。（2）以售賣模式供應的經(jīng)濟適用房、限價商品房。這兩種模式供應的房屋居住者享有產(chǎn)權(quán)，交易權(quán)受到一定限制。（3）危舊房改造模式的棚戶區(qū)、國有工礦區(qū)、林區(qū)、林場、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造等，主要是對國有土地上使用年限較長、存在安全隱患和功能配套設(shè)施不全的進行集中連片的簡易住房進行改造。

2 保障性住房供應對房地產(chǎn)市場的影響分析

2.1 促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展

保障性住房保障的是城市中低收入者的住房問題，以解決社會資源分配的均衡性問題，提升社會的和諧穩(wěn)定，能夠有效抑制房地產(chǎn)市場中的過量投機行為，促進房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定和健康發(fā)展。此外，大量保障性住房的開工建設(shè)，又會帶動社會資本，尤其是鋼材、建材、家電等領(lǐng)域的發(fā)展，拉動居民消費，又會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2.2 促進房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式

近年來，隨著房地產(chǎn)市場投機行為的存在，政府逐漸加大了包括增加保障房在內(nèi)的多重房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，增加房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，普通商品房的競爭會更加激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，要實現(xiàn)在市場調(diào)整下市場利益的最大化，必需要轉(zhuǎn)變其經(jīng)營模式，進行差異化競爭，品質(zhì)化、服務化營銷之路。

2.3 商品房價格的影響

保障房政策的實施，必然會分散一定量的消費群體，增加購房者的觀望情緒，拉低商品房價格，從短期來看，保障房的實施會降低商品房的平均價格和成交量[1]，尤其是對保障房周邊的房價產(chǎn)生一定影響，但從長期來看，商品房的剛性需求和有限供給所引起的高房價難以完全依靠保障房政策解決，對高檔小區(qū)的房價影響不大。

2.4 完善住房保障體系

我國的住房面積供應量總體較大，但房價也一直居高不下，這對于廣大中低收入者尤其經(jīng)濟困難的家庭來說，沒有能力購買商品房，要實現(xiàn)“居者有其屋”的目標具有相當大的困難。而日益完善的保障性住房供應模式的出現(xiàn)，能夠為不同群體的民眾尤其是經(jīng)濟困難、外來務工人員解決住房需求提供了途徑，這也進一步完善了我國的社會住房保障體系內(nèi)涵，有利于社會的公平和諧。

3 優(yōu)化保障性住房供應模式對策

3.1 突出供應的“保障性”

保障性住房以其質(zhì)優(yōu)價廉成為受眾群體的青睞，但在實際操作過程中，一些“搭便車”、損公肥私的現(xiàn)象使得保障性住房成為少數(shù)人特權(quán)的福利，因此，在后期執(zhí)行保障性住房政策過程中應該加強政府的監(jiān)管力度，增加政策實施過程中的“透明度”，避免人為的模糊或放大“保障”的范圍和對象，突出住房的“保障性”功能。

3.2 構(gòu)建模式的“選擇性”

隨著10多年來的不斷摸索，我國政府的保障性住房的供應模式針對不同群體有著多種不同的保障模式予以滿足。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，在保障性供應模式方面應堅持行政化和市場化相結(jié)合，擴大保障性住房的供應模式，構(gòu)建出一套適合大、中、小城市的供應體系，讓各個城市根據(jù)自身的實際情況進行選擇和搭配，采取租賃、配售或補貼輔助等保障性住房的供應方式[2]，并且要根據(jù)經(jīng)濟社會的發(fā)展和居民生活水平的變化，不斷的調(diào)整各種供應模式的標準，以滿足時代發(fā)展的現(xiàn)實需要。

3.3 構(gòu)筑監(jiān)管的“全面性”

政府保障性住房的“保障性”，能夠為取得保障性住房的群體減輕經(jīng)濟壓力，因此，保障性住房成為一些不符合條件的人追逐利益的對象，想方設(shè)法，通過各種手段來為自己爭取。因此，后期對于保障性住房的監(jiān)管需要加強，努力構(gòu)筑監(jiān)督的“全面性”。既要保證監(jiān)督主體的全民性，提升群眾參與監(jiān)督的積極性，暢通保障性住房的監(jiān)督渠道，維護和引導全民監(jiān)督的合法和長效開展；也要健全保障性住房的法律法規(guī)體系建設(shè)，當前，還沒有一部專門的住房法律，保障性住房的相關(guān)規(guī)定多是以政策的形式出臺，通過立法，來加強保障性住房的剛性監(jiān)督約束，增強保障性住房的分配名額、申請條件、監(jiān)督渠道、資金來源等等透明度。

4 結(jié)語

保障性住房建設(shè)作為一項事關(guān)千家萬戶切身利益的重大民生工程，是構(gòu)建社會和諧、體現(xiàn)政府關(guān)愛、完善房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分，在具體的實施過程中，要繼續(xù)完善供應模式，滿足中低收入者的不同社會群體需求，在維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的同時，也要加強自身制度設(shè)計，突出保障性、構(gòu)建多元供應模式，加強全過程的監(jiān)管。積極引入綠色建筑理念，提升保障性住房的節(jié)能環(huán)保質(zhì)量，積極建設(shè)“兩型”社會。

[1]蘆丹.我國保障性住房對房地產(chǎn)市場影響的分析[J]商場現(xiàn)代化, 2012（7）：228-229.

[2]翁清,孫智英.我國保障性住房供應模式探析[J]發(fā)展研究,2009（4）：67-69.

郭玉華（1975—），江西南康人，碩士，副教授，從事工程造價教學與科研工作。

吳忠誠（1978—），男，漢族，江西玉山人，碩士，講師，主要從事土木工程研究。