住宅工程質(zhì)量保修常見問題防治及處理

管蘭貴（南京建工集團(tuán)有限公司，江蘇 南京 210012 ）

1 質(zhì)量保修常見問題防治

1.1 外墻滲漏

外墻滲漏在住宅使用過程中最為常見，以此產(chǎn)生許多的投訴、索賠和糾紛，總結(jié)了多年以來維修中發(fā)生滲漏的原因，外墻滲漏主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是窗及窗周圍的滲漏；二是墻體部分的滲漏，墻體滲漏又主要集中在墻體與框架梁、剪力墻接觸部位及外墻留設(shè)洞眼處。具體防治措施如下：

1.1.1 窗及窗周圍的滲漏防治要點(diǎn)

窗用料控制。選用的門窗型料、受力桿件、五金配件、粘接材料和密封件等材料比較混亂，造成門窗產(chǎn)生變形、拉裂或損壞等，導(dǎo)致門窗整體密封失效而滲漏。我們對(duì)圖紙上的門窗必須進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，確定門窗的各項(xiàng)物理性能、功能指標(biāo)及型材、玻璃、拼樘料的系列和分格尺寸和開啟的形式，明確其使用的原輔材料的性能、規(guī)格、品牌。

門窗洞口尺寸控制。門窗洞口偏差未提前處理造成窗側(cè)邊粉刷接縫處滲漏。外窗安裝前應(yīng)對(duì)預(yù)留洞口尺寸進(jìn)行復(fù)核，并彈出門窗安裝水平線、垂直線和進(jìn)出線，對(duì)窗框洞口尺寸預(yù)留過大時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行處理，當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度為20mm以內(nèi)，采用防水砂漿進(jìn)行粉刷；當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度為30～50mm，應(yīng)增加鋼板網(wǎng)進(jìn)行粉刷；當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度大于50 mm時(shí)，應(yīng)加鋼筋支模澆筑細(xì)石混凝土進(jìn)行修補(bǔ)。

門窗安裝控制。①鋁合金組合窗在拼樘料處應(yīng)先在拼樘料凹槽處打好玻璃膠，再進(jìn)行拼樘安裝，外框各構(gòu)件聯(lián)結(jié)螺釘帶膠擰入。②混凝土窗臺(tái)板整體澆筑成企口的形狀，安裝窗框下邊沿時(shí)埋入混凝土上企口5-10mm，這樣能有效的減少窗臺(tái)滲漏。③為防止窗框變形導(dǎo)致滲漏，可適當(dāng)縮小固定片間距，固定點(diǎn)間距：轉(zhuǎn)角處180mm,框邊處450mm。④外窗四周施打中性硅酮密封膠，打膠面應(yīng)干凈干燥后施工，打膠時(shí)須一次成型，并保證膠皮有一定的厚度，膠不得打在涂料面層上。

1.1.2 墻體部分滲漏防治要點(diǎn)

1）砌體施工時(shí)，外墻砌筑砂漿必須飽滿，不得有透光頭縫不實(shí)現(xiàn)象。

2）墻與框架梁處滲透的防治除在框架柱上按規(guī)范要求留設(shè)拉結(jié)筋外，同時(shí)進(jìn)行二次嵌縫密實(shí)。在外墻刮糙時(shí)，在框架梁柱與墻體接觸部位釘500mm寬鋼絲網(wǎng)，然后再進(jìn)行刮糙粉刷。這樣有利于控制該部位裂縫的產(chǎn)生。

3）為防止外墻洞眼滲漏，在處理時(shí)先清除墻面所有預(yù)留洞內(nèi)的砂漿及垃圾，充分撤水濕潤(rùn)，在洞內(nèi)外支模板外側(cè)模板呈斜斗，用微膨脹細(xì)石混凝土分次塞堵密實(shí)，突出的外側(cè)混凝土人工修平，并呈凹狀，迎水面表面采用防水砂漿粉刷平。

4）外墻刮糙粉刷由上向下，下層蓋上層的接縫的斜面容易形成接水縫，且多層粉刷的斜面不密實(shí)也容易形成滲漏。外墻粉刷的施工停歇點(diǎn)保持在每層樓層梁中的部位，不得按腳手步距隨意留施工縫，腳手架水平桿及立桿間不易操作的墻面抹壓一定要壓實(shí)。

1.2 樓板穿線管位置裂縫

樓板裂縫沿穿線管位置產(chǎn)生，是由于預(yù)埋線管的存在削弱了混凝土的截面承載力，在線管周圍導(dǎo)致應(yīng)力集中，在荷載作用下就容易在此產(chǎn)生裂縫。然而樓板裂縫的產(chǎn)生會(huì)對(duì)住戶造成心里陰影和矛盾，具體防治措施如下：

1）板跨度較大時(shí)，板底跨中受拉較明顯，為了防止跨中板底裂縫，管線不能布置在跨中部位，并且穿線管應(yīng)盡量采用較小直徑。

2）管線布置在底層鋼筋的上面，緊貼底層鋼筋，板底受拉區(qū)容易產(chǎn)生板底裂縫，施工時(shí)設(shè)置保護(hù)墊塊等措施，要讓管線離板底一定高度，盡量使線管澆筑完畢后處在板的中性軸部位。

3）沿線管走向增加構(gòu)造鋼筋網(wǎng)片，線管在敷設(shè)時(shí)應(yīng)盡量避免立體交叉穿越，交叉布線處可采用線盒，同時(shí)在多根線管的集散處宜采用放射形布置，盡量避免緊密平行排列，以保證線管底部的混凝土振搗密實(shí)。

1.3 頂棚膩?zhàn)用撀?/h3>

大部分住宅毛坯交付時(shí)頂棚批膩?zhàn)?，用戶自行裝修后出現(xiàn)頂棚膩?zhàn)訉用撀涞默F(xiàn)象，經(jīng)對(duì)脫落的原因分析，發(fā)現(xiàn)脫落部位為用戶裝修膩?zhàn)优c原施工方膩?zhàn)訉又g脫落和膩?zhàn)訉优c基層混凝土之間的脫落（可見基層混凝土）。為避免在裝修后因頂棚膩?zhàn)用撀湓斐蓳p失及引起不必要的糾紛，提出如下防治措施：

1）原基層頂棚膩?zhàn)訉拥氖┕ろ樞蚩刂?，要先施工樓面地坪并養(yǎng)護(hù)完成后，再施工樓板頂棚膩?zhàn)訉?，以防因樓面地坪施工有漿水滲入膩?zhàn)訉樱斐稍佔(zhàn)訉优c結(jié)構(gòu)之間起殼和脫離。

2）膩?zhàn)邮┕ひ?qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)工，避免因膩?zhàn)臃鄣呐淞媳炔缓侠?、拌料不均勻和施工局部厚度過大等原因造成的脫落。

3）裝修施工前需用磨砂機(jī)打毛檢查，并檢查施工膩?zhàn)訉佑袩o空殼開裂現(xiàn)象，如有要將其處理，然后將打磨的灰塵清刷干凈，用有效膠水套膠到位，確保其粘結(jié)度。住宅交付后如長(zhǎng)時(shí)間未裝修，應(yīng)檢查原膩?zhàn)訉颖砻嬗袩o風(fēng)化層，如有應(yīng)將其膩?zhàn)訉隅P除，重新施工。

4）施工膩?zhàn)訉硬坏眠^厚，過厚會(huì)導(dǎo)致頂面膩?zhàn)訉硬荒芸朔灾囟鴦兟洹?/p>

5）裝修時(shí)選用相應(yīng)的膩?zhàn)討?yīng)與原基層膩?zhàn)酉嗤瑸橐耍偈鼓佔(zhàn)硬牧系南嗳谛浴?/p>

2 質(zhì)量保修問題處理

隨著人民生活水平的日益提高和維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，老百姓對(duì)住房的要求越來越高。對(duì)于住戶提出的保修問題，我們應(yīng)及時(shí)反應(yīng)和熱情服務(wù)，迅速擬定維修方案，避免因維修工作的不及時(shí)而損害業(yè)主的合法權(quán)益。提升住宅工程質(zhì)量、做好保修服務(wù)、減少和妥善處理質(zhì)量投訴是我們處理質(zhì)量保修問題的重要部分。

2.1 提升工程質(zhì)量

工程質(zhì)量的提升要注重質(zhì)量保修中存在的常見問題，要從源頭開始抓起，重點(diǎn)加強(qiáng)施工過程控制，落實(shí)質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)和常見問題防治措施，認(rèn)真執(zhí)行住宅分戶驗(yàn)收制度，強(qiáng)化各建設(shè)責(zé)任主體的質(zhì)量責(zé)任。只有這樣才有利于完善驗(yàn)收程序、消除質(zhì)量通病，不斷提高用戶對(duì)工程質(zhì)量的滿意度，從而減少工程質(zhì)量的投訴。

2.2 保修服務(wù)措施

1）項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)本工程的需要，組織項(xiàng)目各專業(yè)人員與各分包人員，組成維修小組，負(fù)責(zé)處理后期工程交付后保修期內(nèi)的日常維修。保修期間的所有責(zé)任仍由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2）竣工時(shí)與業(yè)主做好移交工作，并交待清應(yīng)注意事項(xiàng)等；對(duì)用戶所提出的質(zhì)量隱患及時(shí)落實(shí)維修措施，組織人、財(cái)、物，迅速派人落實(shí)到位，不影響用戶的正常使用；

3）虛心聽取用戶的反映耐心解釋、認(rèn)真維修、體現(xiàn)本公司良好的信譽(yù)；

4）編制工程回訪計(jì)劃表，向顧客介紹房屋使用的知識(shí)及注意事項(xiàng)，在年底前對(duì)本年度回訪保修情況進(jìn)行總結(jié)，提供質(zhì)量改進(jìn)建議并向業(yè)主通報(bào)。

2.3 處理質(zhì)量投訴

對(duì)于用戶向有關(guān)部門的質(zhì)量投訴，我們要對(duì)投拆問題的真實(shí)性查實(shí)，組織人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，查找原因、確定責(zé)任。一方面針對(duì)實(shí)際存在的質(zhì)量問題要分析原因，并報(bào)原設(shè)計(jì)單位，在技術(shù)上出具補(bǔ)救措施。另一方面還要明確告知投拆人有關(guān)國(guó)家的法規(guī)政策，促使其理性維權(quán)。對(duì)前者存在的問題，我們要限期內(nèi)整改到位，確保業(yè)主的合法權(quán)利。對(duì)索要錢財(cái)為目的惡意投拆應(yīng)謹(jǐn)慎處理，既要防止其將事態(tài)擴(kuò)大，又要防止其得不到利益，將投拆目標(biāo)轉(zhuǎn)向有關(guān)部門。

3 結(jié) 語

對(duì)于工程保修中常見問題，關(guān)鍵在于原施工事前質(zhì)量的預(yù)防和控制。在工程實(shí)踐中我們需要不斷創(chuàng)新和總結(jié)，將有效的改進(jìn)措施反哺于工程，這樣才能不斷的消除工程質(zhì)量通病，提高工程質(zhì)量。然而因工程質(zhì)量常見問題引起工程質(zhì)量投訴，我們更應(yīng)公正、科學(xué)的對(duì)待，并認(rèn)真和及時(shí)處理，維護(hù)和諧的社會(huì)環(huán)境。

[1]DGJ32/J16-2005，住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)[S]

[2]DGJ32/J07-2005，鋁合金門窗工程技術(shù)規(guī)程[S]