居住建筑剩余使用壽命技術(shù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法研究

劉曉君,孫喜民,羅 西

（西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，陜西 西安710055）

我國(guó)建筑能耗達(dá)到全社會(huì)總能耗的27.5%[1]．對(duì)量大面廣的既有居住建筑進(jìn)行節(jié)能改造可降低大氣污染，增加居住舒適感，環(huán)境效益和社會(huì)效益顯著．既有居住建筑節(jié)能改造的投入需要通過(guò)被改造建筑剩余壽命周期內(nèi)使用費(fèi)的節(jié)約來(lái)回收．在資金時(shí)間價(jià)值、節(jié)能技術(shù)成熟度和能源稀缺程度等因素確定的條件下，既有建筑節(jié)能改造的投資效益取決于其剩余壽命的長(zhǎng)短．剩余使用壽命越長(zhǎng)，節(jié)能改造投資效果越好，建筑節(jié)能技術(shù)普及率越高．因此，研究量大面廣的城鎮(zhèn)既有居住建筑剩余使用壽命測(cè)算方法，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型到生態(tài)、環(huán)保的可持續(xù)發(fā)展道路上意義重大．

建筑壽命的已有研究多集中于宏觀或中觀層面上測(cè)算一個(gè)地區(qū)或一個(gè)城市建筑的平均壽命[2]，針對(duì)個(gè)體建筑剩余壽命的研究多集中在結(jié)構(gòu)可靠度的技術(shù)方面[3]，未針對(duì)建筑個(gè)體的民用、公共、農(nóng)村、城市等屬性，綜合影響建筑剩余壽命的政策、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素，對(duì)建筑剩余壽命的測(cè)算方法進(jìn)行研究．這種建筑剩余壽命與與影響因素之間一般機(jī)理研究的缺失，嚴(yán)重影響了新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中既有居住建筑節(jié)能改造項(xiàng)目的投資決策．在此情境下，立足量大面廣的城鎮(zhèn)既有居住建筑，從我國(guó)快速城鎮(zhèn)化下居住建筑使用壽命的特征出發(fā)，研究既有居住建筑剩余使用壽命的測(cè)算方法，已經(jīng)成為當(dāng)前既有建筑節(jié)能改造所面臨的重大現(xiàn)實(shí)命題．

1 影響因素

城鎮(zhèn)居住建筑剩余使用壽命是指，城鎮(zhèn)已建成的供人們居住使用的建筑自剩余壽命測(cè)算時(shí)點(diǎn)起至建筑實(shí)體被拆除所經(jīng)歷的時(shí)間．按照我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》[4]（GB50352-2005）第 3.3.1的規(guī)定，普通建筑的設(shè)計(jì)使用年限為 50年，而這只是一個(gè)建議性的合理使用年限，并不意味著到 50年時(shí)建筑就一定被拆除．在英國(guó)倫敦和法國(guó)巴黎，百年歷史的住宅比比皆是，這些被悉心維護(hù)的建筑使人感到歷史的氣韻和文化的厚重．而筆者在 2014年8月所調(diào)研的國(guó)內(nèi)16城鎮(zhèn)3 480個(gè)被拆除居住建筑有效樣本中，20世紀(jì) 60年代及以前建成的占18.18%，70年代建成的占15.03%，80年代建成的占27.37%，90年代建成的占29.88%，2000年左右建成的占 9.54%，樣本平均使用壽命只有 29.84年．樣本居住建筑被拆除的主要原因有：20世紀(jì)70～80年代后我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城市人口密度增加，迫使城市基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容引起房屋拆遷；城市規(guī)劃缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)，彈性不足，頻繁更改，造成住宅被拆除；違規(guī)建設(shè)或新的法規(guī)出臺(tái)使不符合規(guī)定的住宅建筑被拆除等．可見(jiàn)，處于快速城鎮(zhèn)化歷史過(guò)程中的城鎮(zhèn)居住建筑，其剩余使用壽命受結(jié)構(gòu)可靠度、功能滿(mǎn)意度、城市規(guī)劃水平和城市發(fā)展速度四個(gè)因素共同影響，其中結(jié)構(gòu)可靠度是基礎(chǔ)，功能滿(mǎn)意度是保障，城市規(guī)劃水平是關(guān)鍵，城市發(fā)展速度是動(dòng)力．特別值得注意的是，四個(gè)因素是相互影響的共生關(guān)系，既只要其中一個(gè)因素致使居住建筑被拆除，其余三個(gè)因素的效力隨即滅失．城鎮(zhèn)居住建筑剩余使用壽命的影響因素如圖1所示．

圖1 城鎮(zhèn)居住建筑剩余使用壽命的影響因素Fig.1 Influencing factors of residual service life of urban residential buildings

1.1 結(jié)構(gòu)可靠度

結(jié)構(gòu)可靠度是在規(guī)定的時(shí)間和條件下，建筑結(jié)構(gòu)完成預(yù)定功能的概率，是結(jié)構(gòu)滿(mǎn)足預(yù)期安全性、適用性和耐久性等功能的能力．結(jié)構(gòu)安全性，即主體結(jié)構(gòu)系統(tǒng)在正常施工和正常使用條件下，承受可能出現(xiàn)的各種作用的能力，以及在偶然事件發(fā)生時(shí)和發(fā)生后，仍保持必要的整體穩(wěn)定性的能力．結(jié)構(gòu)適用性，即在正常使用時(shí)，結(jié)構(gòu)具有的良好工作性能，不因變形、裂縫影響建筑正常使用的能力．結(jié)構(gòu)耐久性，即在正常維護(hù)條件下，結(jié)構(gòu)在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)滿(mǎn)足各項(xiàng)功能要求，不致因混凝土老化、腐蝕或鋼筋銹蝕等而影響結(jié)構(gòu)使用壽命的能力．我國(guó)于1998年建立了房屋維修基金制度，2003年頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，同時(shí)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)程和管理體系日益建全，使得城鎮(zhèn)居住建筑的結(jié)構(gòu)可靠度在更高的層次上得到了保障．

1.2 功能滿(mǎn)意度

一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、學(xué)習(xí)．隨著生活水平的日益提高，人們的居住需求和居住環(huán)境發(fā)生了很大變化．人們?cè)谧≌竟δ艿玫綕M(mǎn)足后，還要考慮節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、防災(zāi)、扶老、幫困、助殘和社區(qū)服務(wù)等輔助或附加功能性能[5]．在3 480個(gè)統(tǒng)計(jì)樣本中有32%是因?yàn)樗矫苄圆蛔恪⒐?jié)能水平不達(dá)標(biāo)、沒(méi)有預(yù)付費(fèi)水電氣表、老人無(wú)電梯上不了樓、停車(chē)空間嚴(yán)重不足等功能老化而被拆除的．隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們收入水平的提高，同樣的業(yè)主對(duì)同一居住建筑的功能滿(mǎn)意度會(huì)隨著時(shí)間推移逐漸降低．因此，對(duì)具有 50年設(shè)計(jì)使用年限的居住建筑而言，應(yīng)選擇具有前瞻性的設(shè)計(jì)方案，建設(shè)功能有儲(chǔ)備、使用時(shí)方便維護(hù)的好房子，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)使用的效果．

1.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平

城市規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市建設(shè)、城市運(yùn)行和管理的依據(jù)和龍頭．城市規(guī)劃必須以發(fā)展眼光、科學(xué)論證、專(zhuān)家決策為前提，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展進(jìn)行超前規(guī)劃，才能避免因規(guī)劃不到位或反復(fù)調(diào)整、不斷修改導(dǎo)致城市的大拆大建．1978年改革開(kāi)放后，我國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，城市空間快速拓展，程度不同地造成了城市規(guī)劃的滯后和混亂，在規(guī)則空白區(qū)域形成了城市規(guī)劃跟著開(kāi)發(fā)商想法走的格局．同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，許多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)環(huán)境過(guò)度設(shè)計(jì)，忽視了生態(tài)修復(fù)、地域性特征、景觀遺產(chǎn)傳承、低碳環(huán)境、自然美學(xué)等理念，產(chǎn)生了人工環(huán)境大量建設(shè)、自然環(huán)境修復(fù)失去平衡、生存環(huán)境質(zhì)量下降的新型環(huán)境問(wèn)題，為我國(guó)居住建設(shè)短命種下了隱患．在3 480個(gè)統(tǒng)計(jì)樣本中有41%是城市規(guī)劃原因被拆除．

1.4 城市發(fā)展速度

城市的快速擴(kuò)張，在城市邊緣會(huì)形成新開(kāi)發(fā)區(qū)，造成區(qū)域內(nèi)建筑被拆除．新區(qū)迅速崛起，造成舊城區(qū)的區(qū)位土地級(jí)別相對(duì)下降，從而產(chǎn)生舊城改造或棚戶(hù)區(qū)改造的需求．同時(shí)，交通條件、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、城市配套設(shè)施和城市環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，尤其是融合綠地景觀、商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、綜合娛樂(lè)等功能為一體的城市新副中心的出現(xiàn)，極大的拉動(dòng)了土地的區(qū)位價(jià)值，在土地競(jìng)爭(zhēng)性需求下，城市土地招標(biāo)租金函數(shù)隨之改變，使原來(lái)普通居住用地讓位于經(jīng)濟(jì)租金更高的高檔居住用地或商業(yè)、金融用地，如圖2所示．圖2中的縱軸表示招標(biāo)租金，橫軸表示距離城市中心的位置，R1D1線(xiàn)表示較早的居住用地招標(biāo)租金曲線(xiàn)，R2D2表示區(qū)位價(jià)值升高后的居住用地招標(biāo)租金曲線(xiàn)，R3D3表示區(qū)位價(jià)值升高后的商業(yè)用地租金曲線(xiàn)．從圖2中可以看出，區(qū)位土地升值后，原先的普通居位用地在距離市中心的OA，段將讓位于商業(yè)用地，A，B，段讓位于高檔居住用地，從而引起OB，段原有居住建筑的拆除重建．在3 480個(gè)統(tǒng)計(jì)樣本中有24%是因?yàn)槌鞘邪l(fā)展被拆除．例如，原先低矮的樓房被四周聳立的高樓所包圍，影響了住宅的通風(fēng)、采光，雖然這些居住建筑還在設(shè)計(jì)使用壽命期內(nèi)，但由于基本功能喪失，最后不得不提前拆除．

圖2 城市區(qū)位土地招租曲線(xiàn)Fig.2 Rent-distance curve for different urban land locations

2 研究方法和數(shù)據(jù)

2.1結(jié)構(gòu)可靠度決定的剩余使用壽命測(cè)算

按照《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》[6]，以相關(guān)的居住建筑損傷資料為依據(jù)，將即有居住建筑可靠性鑒定等級(jí)用損傷參數(shù) Y（見(jiàn)表 1）來(lái)表達(dá)，而建筑損傷參數(shù)又可參照構(gòu)件損傷參數(shù)Yi（見(jiàn)表2）確定．

表1 結(jié)構(gòu)損傷參數(shù)與損傷狀態(tài)間定量關(guān)系對(duì)照表Tab.1 Relationship between structural damage parameters and damage condition

表2 構(gòu)件損傷參數(shù)與損傷狀態(tài)間定量關(guān)系對(duì)照表Tab.2 Relationship between component damage parameters and damage condition

可以認(rèn)為建筑物在一般大氣工作環(huán)境下的剩余壽命是根據(jù)建筑自然損耗程度確定的．通常認(rèn)為自然損耗達(dá) 0.7～0.75的房屋常被認(rèn)為已無(wú)使用價(jià)值，按穩(wěn)健原則，取0.7作為建筑使用壽命終結(jié)自然損耗值．則在不考慮功能滿(mǎn)意度、規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和城市發(fā)展速度的前提下，城鎮(zhèn)居住建筑由結(jié)構(gòu)可靠度決定的剩余壽命Lr的測(cè)算公式為：

式中：Y為居住建筑損傷參數(shù)；0.7為居住建筑使用壽命終結(jié)自然損耗值；50為城鎮(zhèn)居住建筑設(shè)計(jì)使用年限；ηi為建筑重要性系數(shù)，見(jiàn)表3．

表3 建筑重要性系數(shù)ηi參考值表Tab.3 Reference values of construction importance coefficient ηi

2.2 考慮功能滿(mǎn)意度的剩余使用壽命測(cè)算

設(shè)城鎮(zhèn)居住建筑功能滿(mǎn)意度是住宅設(shè)計(jì)方案的功能存儲(chǔ)程度和住宅功能可更新程度的乘積．功能存儲(chǔ)程度 S可用《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》[7]（GB/T50378-2014）的認(rèn)證等級(jí)間接度量，綠色建筑認(rèn)證等級(jí)與功能存儲(chǔ)程度的對(duì)照關(guān)系見(jiàn)表4．

表4 功能存儲(chǔ)程度S與綠色建筑認(rèn)證等級(jí)對(duì)照表Tab.4 Relationship between functional storage degree S and green building certification level

設(shè)功能可更新程度C的度量分兩種情況，如果住宅建筑是商品房，有房屋維修基金，C取值1；如果住宅不是商品房，也未設(shè)房屋維修基金，住宅功能劣化按每年1/50考慮，則功能可更新程度C取值為1-N/50，N為建筑已使用年限．

考慮結(jié)構(gòu)可靠度和功能滿(mǎn)意度后的城鎮(zhèn)居住建筑剩余使用壽命的測(cè)算公式為：

2.3 考慮土地級(jí)別變化的剩余使用壽命測(cè)算

由于城市規(guī)劃滯后和城市發(fā)展速度加快的結(jié)果都表現(xiàn)在原有居住用地不適應(yīng)區(qū)位土地級(jí)別相對(duì)升降后的招標(biāo)租金水平，因而造成城市上世紀(jì)70、80、90年代居住建筑大量被拆除．一般而言，在開(kāi)工建造前按照政策有關(guān)規(guī)定在規(guī)劃部門(mén)辦理《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等各種手續(xù)的居住建筑，其剩余使用壽命更容易得到保障．

按照我國(guó)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》[8]（GB/T18507-2014），我國(guó)大城市土地級(jí)別分為5-10級(jí)，中等城市土地級(jí)別分為4-7級(jí)，小城市土地級(jí)別分為3-5級(jí)．調(diào)查結(jié)果顯示，區(qū)位土地級(jí)別升降的幅度越大，原有居住建筑被拆除的可能性越大，剩余使用壽命越短．

設(shè)P表示規(guī)劃許可程度，P值與建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的對(duì)照關(guān)系見(jiàn)表5．設(shè)G表示土地級(jí)別匹配度，G與土地級(jí)別變化程度的對(duì)照關(guān)系見(jiàn)表6．

表5 規(guī)劃許可程度與規(guī)劃證明辦理的關(guān)系對(duì)照表Tab.5 Relationship between degree of planning permission and permits obtained

表6 土地級(jí)別匹配度與土地級(jí)別變化程度對(duì)照表Tab.6 Relationship between land grade matching degree and land grade change rate

考慮結(jié)構(gòu)可靠度、功能滿(mǎn)意度和土地級(jí)別升降后的城鎮(zhèn)居住建筑剩余使用壽命的測(cè)算公式為：

3 實(shí)證分析

3.1 棚戶(hù)區(qū)住房

西安市蓮湖區(qū)某地區(qū)建筑大都是 1982年左右建設(shè)的磚混結(jié)構(gòu)住宅，其中大多是違章建筑，樓層低矮，外觀陳舊，未設(shè)房屋維修基金，但結(jié)構(gòu)尚未發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題．樓內(nèi)衛(wèi)生間及廚房多為共用，有的居民在樓外做飯．該居住區(qū)周?chē)纳钆涮自O(shè)施比較齊全，距離城市副商圈中心只有500 m，交通便利，重新開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值較大．2014年6月西安市蓮湖區(qū)政府對(duì)該地區(qū)進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造決策時(shí)需要測(cè)算住房的剩余使用壽命．

根據(jù)式3和相應(yīng)的參數(shù)取值表，損傷參數(shù)Y取值0.4，建筑重要性系數(shù)ηi取值1.0，功能存儲(chǔ)程度S取值1.0，功能可更新程度C取值為1?32/50=0.36，規(guī)劃許可程度P取值0.6，土地級(jí)別匹配度G取值0.7．該居住建筑的剩余使用壽命測(cè)算如下：

既該地區(qū)住宅的剩余使用壽命已很短，保留價(jià)值不大．事實(shí)上，目前區(qū)政府已決定對(duì)該地區(qū)進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造，由此驗(yàn)證了測(cè)算模型的有效性．

3.2 單位公房

陜西省商洛市某科研單位于 1999年在內(nèi)部行政劃撥土地上自建了一座五層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，該樓未設(shè)維修基金，沒(méi)有進(jìn)行過(guò)維修，有中小程度的結(jié)構(gòu)損傷；由于當(dāng)時(shí)為解決青年職工居住困難的燃眉之急，開(kāi)工建設(shè)前未按規(guī)定辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；未按綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)．因單位周邊基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，該區(qū)位土地相對(duì)等級(jí)上升了2級(jí)．2014年該單位進(jìn)行建筑節(jié)能改造決策，需要測(cè)算該住宅樓的剩余使用壽命．

根據(jù)式3和相應(yīng)的參數(shù)取值表，損傷參數(shù)Y取值0.3，建筑重要性系數(shù)ηi取值1.0，功能存儲(chǔ)程度S取值1.0，功能可更新程度C取值為1?15/50=0.7，規(guī)劃許可程度P取值0.8，土地級(jí)別匹配度G取值0.8．則該居住建筑的剩余使用壽命測(cè)算如下：

即該居住建筑的剩余使用壽命測(cè)算值為13年，全生命周期使用壽命測(cè)算值為 28年，比設(shè)計(jì)使用年限50短了22年．充分說(shuō)明沒(méi)有房屋維修基金，功能可更新程度低，住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不夠超前，違規(guī)建設(shè)是造成居住建筑短命的根本原因．

3.3 商品住宅

西安市碑林區(qū)某住宅小區(qū)于 1999年落成，占地20畝，建有2幢25層的鋼筋混凝土建筑，小區(qū)開(kāi)發(fā)手續(xù)“五證”齊全，房屋維修基金到位，小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范，維修及時(shí)，結(jié)構(gòu)完好．住宅小區(qū)未按綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)．小區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)已處于城市規(guī)劃中的商業(yè)副中心，2014年剩余使用壽命測(cè)算時(shí)，該地區(qū)土地相對(duì)級(jí)別基本穩(wěn)定．

根據(jù)式3和相應(yīng)的參數(shù)取值表，損傷參數(shù)Y取值0.1，建筑重要性系數(shù)ηi取值1.0，功能存儲(chǔ)程度S取值1.0，功能可更新程度C取值為1.0，規(guī)劃許可程度P取值1.0，土地級(jí)別匹配度G取值1.0．則該居住建筑剩余使用壽命測(cè)算如下：

即該居住建筑的剩余使用壽命測(cè)算值為43年，全生命周期使用壽命測(cè)算值為 15+43=58年．這個(gè)結(jié)果充分說(shuō)明，并不是所有的中國(guó)城鎮(zhèn)居住建筑都是短命的，只要城市規(guī)劃超前，遵守基本建設(shè)程序，維修保養(yǎng)到位，城鎮(zhèn)居住建筑的使用壽命完全可以超過(guò)50年的設(shè)計(jì)使用年限．

4 結(jié)論及啟示

4.1 結(jié)論

本文的研究基本完成了兩個(gè)主要目的：一是根據(jù)大量調(diào)查樣本的分析結(jié)果揭示了城鎮(zhèn)居住建筑剩余使用壽命的影響因素及其相互關(guān)系；二是建立了各影響因素變動(dòng)條件下城鎮(zhèn)居住建筑剩余使用壽命的測(cè)算模型．

(1)城鎮(zhèn)快速發(fā)展期的居住建筑剩余使用壽命是結(jié)構(gòu)可靠度、功能滿(mǎn)意度、城市規(guī)劃水平和城市發(fā)展速度四個(gè)因素共同作用的結(jié)果，其中結(jié)構(gòu)可靠度是基礎(chǔ)，功能滿(mǎn)意度是保障，城市規(guī)劃水平是關(guān)鍵，城市發(fā)展速度是動(dòng)力，前三個(gè)因素與剩余使用壽命成正比，第四個(gè)因素與剩余使用壽命成反比．

(2)城鎮(zhèn)居住建筑剩余使用壽命的四個(gè)影響因素是相互作用的共生關(guān)系，既只要其中一個(gè)因素致使居住建筑被拆除，其余三個(gè)因素的效力隨即滅失．當(dāng)結(jié)構(gòu)安全性、適用性和耐久性很差時(shí)，結(jié)構(gòu)可靠度成為剩余壽命的決定因素；當(dāng)結(jié)構(gòu)可靠度有保證時(shí)，功能滿(mǎn)意度、城市規(guī)劃水平和城市發(fā)展速度等非技術(shù)因素成為剩余壽命的決定因素；當(dāng)結(jié)構(gòu)可靠度和功能滿(mǎn)意度有保證時(shí)，區(qū)位土地級(jí)別相對(duì)升降成為城市民用建筑剩余壽命的決定因素．

城鎮(zhèn)居住建筑存量中有大量的商品住宅，其使用壽命可以通過(guò)政府對(duì)土地、規(guī)劃、建設(shè)方面一整套完備的監(jiān)管程序和開(kāi)發(fā)企業(yè)的理念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新得到保障，“建筑短命說(shuō)”的重點(diǎn)不應(yīng)該是符合規(guī)范和法規(guī)的商品住宅．

4.2 啟示

（1）提升城鎮(zhèn)居住建筑的功能儲(chǔ)存量．在結(jié)構(gòu)可靠度有保證的情況下，居住建筑功能劣化是被提前拆除的原因之一．因此，設(shè)計(jì)功能適度超前、功能有儲(chǔ)備的居住建筑是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的重要舉措．目前國(guó)際上倡導(dǎo)的綠色建筑在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮了節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)管理或全生命周期綜合性能，充分體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的理念．在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，通過(guò)推廣綠色建筑認(rèn)證體系，可以提高城鎮(zhèn)居住建筑的功能儲(chǔ)存量，延長(zhǎng)居住建筑的使用壽命．

（2）從制度上保障住宅的功能品質(zhì)．許多違規(guī)建設(shè)的居住建筑沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證、規(guī)劃建設(shè)許可證和預(yù)售許可證的約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位．同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證，在城市建設(shè)中最容易被拆除．所以，為了延長(zhǎng)居住建筑的使用壽命，國(guó)家應(yīng)堅(jiān)決遏制私搭、亂建、違規(guī)銷(xiāo)售居住建筑的行為．

（3）提高《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的執(zhí)法力度．快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城市規(guī)劃應(yīng)提高科學(xué)性、前瞻性和預(yù)見(jiàn)性，力爭(zhēng)規(guī)劃一步到位，不作大修改與大變動(dòng)．規(guī)劃區(qū)域內(nèi)應(yīng)多留空地，防止需要用地時(shí)大拆大建，保證一張藍(lán)圖干到底．規(guī)劃一經(jīng)制定，非經(jīng)法定程序不應(yīng)擅自變量．

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