房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化

摘 ?要：本文詳細(xì)分析下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀、特點(diǎn)與內(nèi)容，并指出其中存在的一些問(wèn)題，基于此提出一些有針對(duì)性的解決，試圖在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建一個(gè)科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，從而讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作得到進(jìn)一步的優(yōu)化，促使房地產(chǎn)更快、更好、更穩(wěn)定、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;運(yùn)行機(jī)制;優(yōu)化措施

前言：作為與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在最近這些年來(lái)獲得了快速的發(fā)展，在很大程度上推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。但是，隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的日益惡化，加之我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，缺乏成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)等，因此，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展困境。其中，最為突出和關(guān)鍵的問(wèn)題就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。那么，房地產(chǎn)行業(yè)就必須盡快構(gòu)建一個(gè)優(yōu)化的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，從而獲得更健康與穩(wěn)定的發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀、特點(diǎn)及內(nèi)容

（一）現(xiàn)狀。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的過(guò)程中發(fā)揮了極其重要的作用。但是，它也出現(xiàn)了一些不良投機(jī)行為與囤地現(xiàn)象。基于此現(xiàn)狀，我國(guó)也進(jìn)一步優(yōu)化了房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展結(jié)構(gòu)，以期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。然而，房地產(chǎn)業(yè)還是由于自身的快速發(fā)展出現(xiàn)了一些負(fù)面消息，我國(guó)實(shí)施的相關(guān)政策法規(guī)不足以及時(shí)應(yīng)對(duì)，很多房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了大量經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲的問(wèn)題，尤其是財(cái)務(wù)管理工作難以適應(yīng)新形勢(shì)的變化與發(fā)展，比如說(shuō)房地產(chǎn)安置成本提高、各種宣傳廣告費(fèi)用增加、貸款比例逐年增大等。

（二）特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用與稅負(fù)籌劃是其整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作中最為重要的兩個(gè)方面的工作。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)品較為特殊，它所需的建設(shè)資金非常巨大，而且房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)的資質(zhì)與許可證的取得也是有著自身的行業(yè)特性的，一般建設(shè)周期超過(guò)一年的，銷售時(shí)間必須得到監(jiān)管部門的特別批準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地取得方式也是通過(guò)招標(biāo)的形式，它需要提供足夠金額的保證金。那么，這些都需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門對(duì)這些大量的資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，確保資金的合理使用與正常運(yùn)作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著預(yù)收賬款問(wèn)題，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該做好相關(guān)的稅收籌劃工作，盡量減少成本費(fèi)用，合理減少稅負(fù)。

（三）內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門是企業(yè)內(nèi)部一切財(cái)政事務(wù)與資金活動(dòng)的管理與執(zhí)行機(jī)構(gòu)，常常負(fù)責(zé)企業(yè)內(nèi)部的日常財(cái)務(wù)管理、籌資管理與財(cái)務(wù)分析工作。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門就是負(fù)責(zé)編制企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、清理催收應(yīng)收款項(xiàng)、依法納稅等日常財(cái)務(wù)管理工作。它還負(fù)責(zé)企業(yè)的成本核算與成本管理工作，控制好各項(xiàng)成本收支項(xiàng)目，健全各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。此外，它還建立經(jīng)濟(jì)核算制度，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的決策提供財(cái)務(wù)依據(jù)，并配合好企業(yè)內(nèi)部審計(jì)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的問(wèn)題及優(yōu)化措施

我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作目前仍然處于基礎(chǔ)的會(huì)計(jì)核算時(shí)期，表現(xiàn)出被動(dòng)反應(yīng)的大出納特點(diǎn)，而一些諸如分析、控制、預(yù)測(cè)等管理職能則基本上處于零狀態(tài)。此外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面還缺乏強(qiáng)有力的作用，整個(gè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的集中與統(tǒng)一程度不夠充分，難以向房地產(chǎn)企業(yè)管理者提供一致的財(cái)務(wù)信息。還有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏明確統(tǒng)一的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)制度而造成整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制能力大大下降，這些都直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高?；诖耍覀儽仨毐M快采取有效的對(duì)策來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，從而為企業(yè)管理者提供真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立全面預(yù)算管理思想觀念。為了提高財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的科學(xué)性與可行性，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該實(shí)施全面預(yù)算管理工作。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)首先從思想觀念方面進(jìn)行積極的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該盡快樹(shù)立起全面預(yù)算管理與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相互結(jié)合的先進(jìn)財(cái)務(wù)管理理念，并基于此在編制與組織實(shí)施的過(guò)程中，盡量做到與房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相互配合，從而對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各種資源進(jìn)行合理的分配與安排。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理理念的樹(shù)立與實(shí)施，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段之一，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門績(jī)效考核工作的順利開(kāi)展，并治理好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，真正發(fā)揮出全面預(yù)算管理工作的作用與功能。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該切實(shí)安排好相關(guān)的工程進(jìn)度。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該首先合理安排自己的施工進(jìn)度。企業(yè)的施工人員必須充分考慮到工程項(xiàng)目的實(shí)際情況與特殊性，在實(shí)際的工程實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于施工周期中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的規(guī)劃與統(tǒng)一的安排，確保各項(xiàng)施工項(xiàng)目能夠順利開(kāi)展下去。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及時(shí)深入到各個(gè)項(xiàng)目的分析工作中去，盡快發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問(wèn)題并進(jìn)行妥善的解決，確保工程施工的整體質(zhì)量，并盡量減少相關(guān)資金的投入，這樣就可以為房地產(chǎn)企業(yè)減少或避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善相關(guān)的資金管理制度，要引導(dǎo)財(cái)務(wù)管理部門認(rèn)清自己職責(zé)的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)資金的籌集與運(yùn)用等進(jìn)行全面且準(zhǔn)確的預(yù)算安排，確保各個(gè)重要項(xiàng)目的順利完成與重要設(shè)備的及時(shí)安裝，并根據(jù)具體的項(xiàng)目進(jìn)度表來(lái)制定詳細(xì)的資金使用規(guī)劃表。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該不斷優(yōu)化自己的資本結(jié)構(gòu)，盡量減少籌資過(guò)程中的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行往往需要大量的資金，而這些資金很多情況下都會(huì)通過(guò)負(fù)債的方式進(jìn)行籌集。在一些情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠取得一定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，但是，這并不是說(shuō)負(fù)債經(jīng)營(yíng)就一定能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，事實(shí)上，負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取抵押貸款的方式來(lái)進(jìn)一步降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，并最終提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善自身的財(cái)務(wù)管理體制。這就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體制，要盡量實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中和分級(jí)管理的管理模式。這實(shí)際上對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，屬于財(cái)務(wù)管理工作中的重要前提性條件，它是房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)工作順利運(yùn)行的重要基礎(chǔ)，還可以有效促進(jìn)企業(yè)宏觀調(diào)控作用的全面發(fā)揮。在這些財(cái)務(wù)管理體制中，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好幾方面的相關(guān)工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全相關(guān)的資金管理制度，讓財(cái)務(wù)管理部門精確預(yù)算各項(xiàng)資金的使用情況，并編制詳細(xì)的資金使用計(jì)劃表，從而為企業(yè)的正常健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的籌資機(jī)制，讓企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理部門可以準(zhǔn)確劃分不同部門所實(shí)際能夠承擔(dān)的籌資任務(wù)，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力，并協(xié)調(diào)好各個(gè)部門間的工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集工作順利開(kāi)展下去。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該合理安排投資組合，確保各項(xiàng)投資的科學(xué)性與合理性，并引導(dǎo)財(cái)務(wù)部門及時(shí)了解并掌握國(guó)家相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)，并采取專業(yè)的投資管理運(yùn)作方式，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的投資機(jī)制健全與完善。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該明確具體的法人實(shí)體和資金渠道多樣化，統(tǒng)一核算與管理好所有支出，積極構(gòu)建一套行之有效的用于房地產(chǎn)成本核算的體系，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的規(guī)避各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論：總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，它需要多方面工作的積極配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)努力構(gòu)建一個(gè)自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束的完善高效的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，確保各項(xiàng)資金籌集、使用的合理到位，盡可能的讓企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)資源進(jìn)行科學(xué)且合理的配置，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，最終提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理水平。

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作者簡(jiǎn)介：瞿曜（1977-），女，籍貫：云南，現(xiàn)有職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師，工作單位：美的集團(tuán)，研究方向：地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理方向。