地產(chǎn)“機(jī)場熱”的冷思考

于洋

產(chǎn)業(yè)新城的建城邏輯一定是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口、人口需求配套住宅。如果本末倒置，提前“造城”只會(huì)是空城一片。這是未來新機(jī)場、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要思考的問題。

機(jī)場的魅力很大。從她誕生的那一刻起，就被世人貼上了“白富美”的標(biāo)簽，吸引著眾多“高富帥”的地產(chǎn)企業(yè)爭先競逐。那么，她的魅力究竟有多大？

不久前，地產(chǎn)大佬馮侖在“地產(chǎn)趨勢新態(tài)度論壇”上表示，房產(chǎn)的價(jià)格，大致受到四個(gè)因素的影響?！耙皇墙?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，人均GDP在一個(gè)城市過了8000美元以后，總體上房價(jià)往上的力量會(huì)減小。第二就是交易量，新房子和舊房子的交易比例，如果是一比一。也就是說在北京出現(xiàn)賣兩套房，一套一手房一套二手房的時(shí)候，市場交易就達(dá)到了飽和。第三個(gè)因素是人口。如果一個(gè)地方人口的絕對數(shù)在減少，那么這個(gè)房價(jià)就沒有支撐。最后，他指出，一些偶然性的預(yù)期也很重要，會(huì)影響市場走勢。比如現(xiàn)在大興要做機(jī)場，前面的數(shù)字都沒改變，但預(yù)期改變了，所以也會(huì)造成供求關(guān)系變化?！?/p>

沒錯(cuò)，這就是機(jī)場的魅力。她可以改變一個(gè)區(qū)域乃至一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期。其實(shí)，從青島新機(jī)場選址報(bào)告正式獲批的那一刻起，機(jī)場所在地膠州市膠東街道便成為了無數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商心馳神往之處。

然而，即使機(jī)場要來了？也先別太開心。如同采蜜一般，接近“蜂巢”并不意味著一定能夠獲得甘甜的蜂蜜，也可能會(huì)被蜇傷……

誘人的“蜂巢”

新機(jī)場建設(shè)如同蜜蜂的蜂巢一般，蘊(yùn)藏著大量的蜂蜜。

對于一座城市而言，建設(shè)自己的飛機(jī)場，即建立了自己的經(jīng)濟(jì)加速器。目前，全國各大城市都在大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。這是城市發(fā)展到一定階段后的必然轉(zhuǎn)型，青島也不例外。

“從目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，青島的第三產(chǎn)業(yè)中，零售批發(fā)、貿(mào)易物流仍是主導(dǎo)，金融行業(yè)的比例也比較高，但相對其自身地產(chǎn)而言，其比例應(yīng)該更高。另外，在專業(yè)服務(wù)業(yè)角度，類似律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)商等公司還有很大的市場發(fā)展空間?！?/p>

機(jī)場將帶來什么？在仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路看來，最直接的影響是帶來品牌效應(yīng)。因?yàn)樾聶C(jī)場建設(shè)這樣一個(gè)大的事件，首先便會(huì)吸引眾多產(chǎn)業(yè)投資者或者國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目光，這至少可以使城市在短期內(nèi)快速產(chǎn)生品牌效應(yīng)。其次，新機(jī)場建設(shè)也將激活城市的民營企業(yè)與私營企業(yè)。未來，城市要推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，金融企業(yè)與民營企業(yè)的發(fā)展肯定是很重要的，把這二者推動(dòng)了，青島將獲得更大的發(fā)展空間。而新機(jī)場的建設(shè)，無疑將為這些行業(yè)創(chuàng)造更為優(yōu)越的市場發(fā)展條件。與此同時(shí)，相關(guān)企業(yè)的進(jìn)駐又將為第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供大量的服務(wù)對象。

其實(shí)，無論是金融業(yè)，還是律師事務(wù)所等服務(wù)類企業(yè)，大家都是緊隨客戶走的，如果客戶在青島發(fā)展得好，他們自然發(fā)展得好。換言之，在新機(jī)場建設(shè)帶動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也將促進(jìn)其行業(yè)相關(guān)的物流、電子、醫(yī)藥、科技等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，機(jī)場的帶動(dòng)作用不容小覷。

更值得一提的是，伴隨著機(jī)場建設(shè)而配套的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，也將帶動(dòng)沿途經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)。新機(jī)場建設(shè)必將助推周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但白路同時(shí)指出，這種影響將是中長期的，并非一蹴而就，需要跟著青島這座城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展慢慢來。

眾所周知，在機(jī)場附近做建筑物，有一個(gè)不得不提及的名詞：限高。因此，導(dǎo)致在很多人眼中，機(jī)場和地產(chǎn)聯(lián)系并非那么緊密。當(dāng)然，還有飛機(jī)起飛降落時(shí)的噪音，是樓盤開發(fā)的大忌。正因如此，住宅、寫字樓等地產(chǎn)產(chǎn)品并非太過于靠近機(jī)場，而是處于機(jī)場輻射圈層的最外圍。那么，隨著機(jī)場的開發(fā)，機(jī)場沿線是否會(huì)出現(xiàn)城市副中心？這個(gè)，恐怕還需要長時(shí)間的考量。

以荷蘭空港新城為例，它自身有一個(gè)鮮明的特點(diǎn)，那就是機(jī)場距離市區(qū)十分近，可以說其本身就在城市里面，所以IT業(yè)、制造業(yè)等都在里面，就形成了類似CBD的空港新城。

而上海的虹橋機(jī)場與荷蘭的機(jī)場有異曲同工之妙。機(jī)場原本在城市外圍，但隨著城市的發(fā)展擴(kuò)圍，虹橋機(jī)場區(qū)域直接演變成為了城市核心區(qū)的一部分。加之高鐵、公路、地鐵、航空等多種交通方式的匯聚，使其周邊形成了很多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與甲級(jí)寫字樓。

“副城市中心的發(fā)展與城市的基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)背景有關(guān)，因城而異。以上海為例，比虹橋更遠(yuǎn)的地方都能形成市中心，何況虹橋區(qū)域了。”白路說，“我們注意到，北京也在做第二機(jī)場。專家也在提建議。事實(shí)上，虹橋之所以成功就是因?yàn)樗迅哞F、地鐵、公路、機(jī)場等交通方式全連上了。這個(gè)帶來的結(jié)果不是1+1的效應(yīng)，而是幾何效應(yīng)?！彼e例說，現(xiàn)在到上海虹橋機(jī)場，坐地鐵過去40分鐘十分準(zhǔn)時(shí)。而高鐵直接輻射昆山等江蘇周邊城市，現(xiàn)在到江蘇周邊城市出差的商務(wù)人士都先飛到虹橋，然后自己開車過去。這就是虹橋機(jī)場帶來的影響。

反觀膠州，盡管按照規(guī)劃，新機(jī)場也將形成多種交通方式匯聚一體的交通樞紐，但由于其距離青島主城區(qū)仍有一段距離，所以與房地產(chǎn)企業(yè)涉及最多的住宅與寫字樓市場仍需做中長期考量。而緊挨機(jī)場的物流服務(wù)業(yè)無疑將獲得先發(fā)優(yōu)勢。

物流產(chǎn)業(yè)先行

與高鐵一樣，機(jī)場也有自身的一個(gè)輻射圈層。

“一般而言，緊靠機(jī)場的第一層為機(jī)場周邊配套，比如機(jī)場免稅店、自身商業(yè)等；第二層便是和機(jī)場業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的物流企業(yè)；第三層為高科技、電子等公司。”白路說，“這其中，機(jī)場最核心、最快速帶動(dòng)發(fā)展的要屬物流產(chǎn)業(yè)?！?/p>

事實(shí)上，近年來伴隨著青島經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，城陽流亭機(jī)場周邊區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)出了物流地產(chǎn)聚集的園區(qū)。只不過，由于其土地資源已處于嚴(yán)重飽和狀態(tài)，導(dǎo)致進(jìn)一步調(diào)整發(fā)展的空間受限。

而青島新建機(jī)場則具有許多得天獨(dú)厚的優(yōu)勢條件。一是地理位置優(yōu)勢。新機(jī)場處于膠東半島樞紐位置，處于大青島發(fā)展的內(nèi)陸腹地，可有力地促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)大青島組團(tuán)發(fā)展的理念。二是地面空間優(yōu)勢。有相對較大的可利用拓展空間，企業(yè)和村莊搬遷成本也較小。這些都在一定程度上助推著物流地產(chǎn)的發(fā)展。endprint

“眼下，很多物流地產(chǎn)企業(yè)都在青島做積極的前提拓展，遺憾的是，還沒有找到合適的土地。一旦有合適的土地，物流倉儲(chǔ)的項(xiàng)目一定會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)?！卑茁氛J(rèn)為。

近些年來，很多國外的物流地產(chǎn)企業(yè)都在中國積極布局。據(jù)悉，全球最大的外資物流開發(fā)商普洛斯便是其中的代表之一。以青島為例，目前他們已經(jīng)在青島的城陽、膠州、前灣港區(qū)域設(shè)有倉庫。而很多國內(nèi)企業(yè)也都看到了物流地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，紛紛謀劃布局。無論是從資金投入還是開發(fā)運(yùn)營方面，都在投入人力財(cái)力，渴望在市場中分一杯羹。據(jù)了解，目前，國內(nèi)的大型電商企業(yè)，比如淘寶、京東等都有自己建設(shè)開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃和打算。

“在眼下全國房地產(chǎn)市場波動(dòng)的背景下，越來越多的房企把目光投向物流地產(chǎn)。電子商務(wù)市場的迅猛發(fā)展，對物流地產(chǎn)的推動(dòng)作用無疑是很明顯的。另外，隨著行業(yè)本身的發(fā)展，原本的倉儲(chǔ)空間不足以滿足企業(yè)需求，以迫使企業(yè)做出調(diào)整與改變?！?/p>

更值得一提的是，早些年企業(yè)建設(shè)的企業(yè)廠房或者倉庫一般都位于當(dāng)時(shí)城市郊區(qū)位置，可隨著城市的發(fā)展與外擴(kuò)，原本郊區(qū)的廠房搖身而變?yōu)槭袇^(qū)內(nèi)黃金地段的廠房了，仔細(xì)核算，與其仍然用來倉儲(chǔ)，不如賺取土地升值紅利，選擇租用廠房或者自主建設(shè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

然而，建設(shè)物流倉儲(chǔ)并不是一個(gè)很簡單的過程，倉庫的承重、高度、卸貨區(qū)的位置、采用什么樣的卸貨車、轉(zhuǎn)彎半徑是多少等等，對專業(yè)的要求都很高。因此，選擇租用倉庫的企業(yè)數(shù)量不在少數(shù)，這便給物流地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。

一位不具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“像普洛斯或者中外運(yùn)這種國內(nèi)外大型的物流開發(fā)商，如果有機(jī)場建設(shè)，他們是一定會(huì)進(jìn)駐?！痹谒磥?，這些企業(yè)進(jìn)駐青島新機(jī)場只是時(shí)間問題。

真正的需求是“人”

“無論是做機(jī)場項(xiàng)目，還是新城發(fā)展亦或是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，關(guān)鍵在于是否能吸引‘人?！卑茁愤M(jìn)一步解釋，這些人不是指短期購物人群，而是指長期在這里面生活工作的人群。

機(jī)場有幾個(gè)優(yōu)勢？第一能帶來客流，無論是商務(wù)還是旅游的客流，都能通過新機(jī)場中轉(zhuǎn)到青島市區(qū)。政府選擇膠州有航道的考量，更有周邊發(fā)展空間的考量。因?yàn)椋瑱C(jī)場的位置除了為青島市服務(wù)外還會(huì)輻射周邊城市，從而拉近與周邊城市的距離。

事實(shí)上，全國很多城市的老機(jī)場隨著中國過去20年的發(fā)展，都已經(jīng)劃到城市市區(qū)里面了，至少是城市近郊，所以它周邊已經(jīng)沒有土地資源和拓展空間了，這在一定程度上限制了發(fā)展。

“第一步，還是把人引進(jìn)來，人就是產(chǎn)業(yè)。這么大的機(jī)場，未來一定會(huì)有產(chǎn)業(yè)需求，比如航空業(yè)、物流業(yè)必然會(huì)隨之而來。第二個(gè)是要和新機(jī)場緊密聯(lián)系，比如高科技、電子、醫(yī)藥，甚至為航空物流服務(wù)的相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。只有這些產(chǎn)業(yè)進(jìn)來，人才會(huì)來。而只有人來了，才會(huì)帶動(dòng)住宅消費(fèi)、購物消費(fèi)等所有房地產(chǎn)市場相關(guān)的消費(fèi)?！卑茁犯嬖V記者，這個(gè)過程不是一兩年就能實(shí)現(xiàn)的，估計(jì)需要5-10年。當(dāng)機(jī)場周邊形成自身的產(chǎn)業(yè)鏈，有輻射、有配套時(shí)，住宅、商業(yè)才會(huì)慢慢地發(fā)展起來。

也就是說，作為企業(yè)，要看到這一區(qū)域長遠(yuǎn)的發(fā)展。“從企業(yè)投資回報(bào)率角度來講，自然要考慮成本、人才、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、客戶基礎(chǔ)。是否有市場？成本有多高？能否招到人？”而這其中人才則是核心。這正是來青島投資的內(nèi)外資企業(yè)最關(guān)注的。目前，青島的優(yōu)質(zhì)大學(xué)，大部分集中在青島市區(qū)以及西海岸新區(qū)，如何將人才吸引過來，這是值得我們考量的。因?yàn)檫@不單單是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)業(yè)的需求來源。

因?yàn)椋a(chǎn)業(yè)新城的建城邏輯一定是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口、人口需求配套住宅。如果本末倒置，提前“造城”只會(huì)是空城一片，這對未來新機(jī)場、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說并不健康。

正因如此，未來新機(jī)場的建設(shè)更需政府的規(guī)劃引導(dǎo)。

未來的路，請慢點(diǎn)走

很多時(shí)候，我們看到有一個(gè)重大項(xiàng)目入市了，無論是自貿(mào)區(qū)還是機(jī)場，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資人，大家都會(huì)感興趣。帶來的結(jié)果就是建設(shè)前期一窩蜂地都?xì)⑦^來。直接導(dǎo)致進(jìn)來的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或者企業(yè)都是非常類似的。如此一來，便導(dǎo)致后期同質(zhì)化的現(xiàn)象出現(xiàn)，顯然，這不利于未來空港新城的發(fā)展。

“政府應(yīng)該有一個(gè)引導(dǎo)，什么樣的企業(yè)我們會(huì)優(yōu)先考慮，什么樣的企業(yè)去什么樣的空間里面發(fā)展，擁有這樣的導(dǎo)向性至關(guān)重要。第一，對近期的發(fā)展，優(yōu)先的企業(yè)進(jìn)來。第二，對遠(yuǎn)期的未來，我們能夠預(yù)留一些發(fā)展空間，而不是把最好的資源，未來的發(fā)展空間在短期內(nèi)全部消化掉了。”不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，機(jī)場這樣的項(xiàng)目，真是5年，10年甚至20年的一個(gè)發(fā)展機(jī)遇。

眾所周知，當(dāng)政府把資源都放給企業(yè)后，這些資源往往不會(huì)按原本的計(jì)劃與時(shí)間表發(fā)展。因?yàn)?，企業(yè)是一直遵循市場規(guī)律的，市場有需求就開工建設(shè)，市場需求放緩時(shí)，拿了土地便會(huì)等待。舉例說，如果市場需要5-10年的周期來發(fā)展的話，而政府僅用了一兩年就把土地都出讓了，那么，企業(yè)是不會(huì)在短短一兩年內(nèi)就開發(fā)所有項(xiàng)目的。

直接導(dǎo)致這個(gè)區(qū)域的發(fā)展參差不齊，且很難形成集聚效應(yīng)?？墒牵绻覀冇幸?guī)劃性地采取分期分片區(qū)劃分，那么結(jié)果可能就不一樣了。

因?yàn)?，大的建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)總是要分期進(jìn)行的。首先將短期內(nèi)最能實(shí)現(xiàn)落地的項(xiàng)目先推出，它不一定是最好的，但一定是對產(chǎn)業(yè)有發(fā)展、市場有需求而且可以和新機(jī)場形成良好互動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，慢慢地把它規(guī)劃好，一步步地發(fā)展。然后，在陸續(xù)推出其它片區(qū)項(xiàng)目，把最好的項(xiàng)目放在未來。

這樣一來，就能夠避免區(qū)域內(nèi)自身的競爭，使得機(jī)場周邊的發(fā)展能夠形成互相協(xié)調(diào)與互相平衡。真正帶動(dòng)核心元素“人”的聚集，也唯有如此，新機(jī)場建設(shè)的未來才會(huì)更可期。endprint