北京市住宅小區(qū)停車空間權(quán)屬與登記問題芻議

蔡宗翰，王　芳，譚　俊,丁　奇

(1. 北京建筑大學(xué)，北京　100044； 2. 北京中譽(yù)威圣律師事務(wù)所，北京　100061；

3. 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，北京　100044；4. 中國人民大學(xué)，北京　100086)

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北京市住宅小區(qū)停車空間權(quán)屬與登記問題芻議

蔡宗翰1,3，王芳2，譚俊4,丁奇1,3

(1. 北京建筑大學(xué)，北京100044； 2. 北京中譽(yù)威圣律師事務(wù)所，北京100061；

3. 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，北京100044；4. 中國人民大學(xué)，北京100086)

摘要：北京的私家車數(shù)量逐年大幅增加，而住宅小區(qū)的停車場卻相對不足，由此衍生出停車空間權(quán)利和歸屬爭議問題。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對住宅小區(qū)停車空間的權(quán)屬認(rèn)定雖然已有相應(yīng)的條款和司法解釋，如物權(quán)法第六章第七十四條關(guān)于“停車位、停車庫的建筑物專有”部分的規(guī)定，但未有對停車空間實(shí)際的權(quán)屬約定和相關(guān)的登記做出規(guī)定①除《物權(quán)法》第七十四條外，尚未有法律對停車場的權(quán)屬問題作出明確的規(guī)定；而一些相關(guān)的行政規(guī)章和地方規(guī)章，如《停車場建筑和管理暫行規(guī)定》(公安部、建設(shè)部 1989 年制定)、《鄭州市停車場管理辦法》、《杭州市停車場(庫)建設(shè)管理規(guī)定》、《重慶市機(jī)動車公共停車場管理辦法》等，則帶有濃厚的管理色彩，基本未涉及權(quán)屬問題。參見柴景山：區(qū)分所有建筑附屬停車位權(quán)屬問題研究[J]，載于武漢科技大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2005(2)。，在實(shí)踐中，住宅小區(qū)停車空間的權(quán)屬爭議日趨復(fù)雜，各項權(quán)屬爭議的判決形式多元多樣②例如，在“南京市星漢城市花園”一案中，南京市鼓樓區(qū)人民法院認(rèn)為，星漢城市花園的全體業(yè)主應(yīng)該享有該地下車庫的權(quán)益，判決開發(fā)商將地下車庫移交給星漢城市花園業(yè)主委員會；而在上海的“上海物權(quán)法第一案”中，上海市第二中級人民法院卻認(rèn)為，開發(fā)商系地下停車場的所有人，物業(yè)公司與業(yè)主委員會在未經(jīng)許可的情況下，不得為處分、收益行為。關(guān)于“南京市星漢城市花園”一案，請看業(yè)主委員會訴江蘇星漢置業(yè)有限公司車庫糾紛民事判決，中國裁判判決網(wǎng)，網(wǎng)址：http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/jiangsu/jssnjszjrmfy/njsglqrmfy/ms/201501/t201501296480407.htm；關(guān)于“上海物權(quán)第一案”，請看搜狐新聞網(wǎng)，上海《物權(quán)法》第一案：法無詳釋爭議仍存[OL/EB]，網(wǎng)址：http://news.sohu.com/20071126/n253464702.shtml。本文提出按住宅小區(qū)停車空間的類型來確定住宅小區(qū)停車空間權(quán)屬、完善北京市住宅小區(qū)停車空間登記方式的思路來解決北京市住宅小區(qū)停車空間權(quán)屬與登記問題。

關(guān)鍵詞：北京市；住宅小區(qū)；停車空間；停車空間權(quán)屬；停車空間登記

一、 建筑物區(qū)分所有權(quán)與住宅小區(qū)停車空間所有權(quán)

(一) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的通說

自建筑物區(qū)分所有權(quán)制度產(chǎn)生以來，逐步形成了幾種不同的學(xué)說。較有影響者主要有“一元說”、“二元說”和“三元說”。其中“三元說”最早由德國學(xué)者貝爾曼提出[1]。該學(xué)說認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)由區(qū)分所有人對建筑物的專有部分的所有權(quán)和對共有部分的共有權(quán)，以及基于對建筑物的共同管理、修繕、整理、維護(hù)等共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)三部分所組成。由于其能夠根本地反映建筑物區(qū)分所有權(quán)所固有的本質(zhì)屬性、并涵蓋了因區(qū)分所有建筑物所產(chǎn)生的一切法律關(guān)系，因此該說為大多數(shù)學(xué)者所接受，成為通說，也是構(gòu)成我國區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)學(xué)說[2]145[3][4]。

(二) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定

現(xiàn)有物權(quán)法律體系中規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有部分持份權(quán)和基于對建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱[5]224。從《物權(quán)法》第六章第七十條至第八十三條中對建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定來看，建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體是“業(yè)主”、“開發(fā)商”、“物業(yè)管理公司”，而客體則包括區(qū)分所有建筑物中的專有請求權(quán)和共有請求權(quán)。

按照《物權(quán)法》規(guī)定的專有所有權(quán)的客體是指能夠明確區(qū)分建筑構(gòu)造，可獨(dú)立使用且具有排他性的能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的部分*但在《物權(quán)法》第七十條當(dāng)中，并未就專有部分的范圍予以具體明確，而僅以建筑物的用途為分類標(biāo)準(zhǔn)，采用例舉的方式將專有部分提示性表述為“建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等”。。而共有部分的范圍以專有部分的確定為前提*《物權(quán)法》第七十二條明確規(guī)定了需先確立業(yè)主專有部分，方可進(jìn)行對共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。。共有的范圍按照《物權(quán)法》第七十二條、第七十三條規(guī)定，是指在區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)除去專有部分的、供業(yè)主共同使用的、在建筑構(gòu)造上不具備獨(dú)立性的、在使用及功能用途上不具有私人性、排他性的建筑物部分。

綜上，我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度包括了專有權(quán)和共有權(quán)兩大概念，專有權(quán)特指能區(qū)分建筑構(gòu)造，可獨(dú)立占有、使用、收益和處分其建筑物專有部分的權(quán)利。但共有權(quán)的概念是相對于專有權(quán)而言的，僅指除去專有部分以外的共有部分享有占有、使用、收益的權(quán)利。

(三) 小區(qū)停車空間區(qū)分所有權(quán)

1. 住宅小區(qū)停車空間的定義

住宅小區(qū)停車空間作為建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的一項重要財產(chǎn)內(nèi)容，與小區(qū)業(yè)主利益密切相關(guān)。而住宅停車空間主要是指在住宅小區(qū)內(nèi)，設(shè)置的停車場和附建在住宅大樓內(nèi)的各種車輛停放場所*按法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)新建、擴(kuò)建的居住小區(qū)應(yīng)就近設(shè)置停車場(庫)或?qū)⑼＼噹旄浇ㄔ谧≌ㄖ?nèi)。參見：《民用建筑設(shè)計通則(GB 50352—2005)》，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，2007，按照建筑形式的建筑規(guī)定可以將停車空間分為地面停車位、地下停車位、首層架空層停車位、屋頂平臺停車位、立體停車位、獨(dú)立車庫。從設(shè)計規(guī)劃形式來看，主要包括了汽車庫、地下汽車庫、坡道式汽車庫、敞開式汽車庫、機(jī)械式汽車庫、停車位、兩層式機(jī)械汽車庫、豎直循環(huán)式機(jī)械汽車庫、地面停車位以及地下的車停車位、還有露天的停車場，同時涵蓋了停車場出入口、坡道、預(yù)留緩沖段、緩坡段、機(jī)械停車設(shè)備空間、以及通行的聯(lián)外道路[6]。從停車位的物理狀態(tài)和所處的立體空間位置可以把停車位分成兩類五種形式。第一類是地上停車空間，第二類是地下停車空間。地上停車空間是指建立在地表之上的停車位，具體包括小區(qū)內(nèi)的地面停車位，樓房首層、頂層架空層停車位，小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的多層停車位;地下停車空間顯而易見就是建設(shè)在地表之下的停車位，主要有兩種形式，一種是利用人防工程改造的地下車位車庫，還有一種是通過利用地下空間而建造成的非人防工程性質(zhì)的車位車庫[7]。從司法解釋中以權(quán)屬視角來看，小區(qū)停車位主要分為小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位、小區(qū)地下人防車位、小區(qū)地上車位*地上車位又分兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位，一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增車位。參見賴其昌：住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬[N].人民法院報第七版，轉(zhuǎn)引自中國法院網(wǎng)，http://www.chinacourt.org/article/detail/2015/01/id/1534299.shtml。

綜上，本文認(rèn)為住宅小區(qū)停車空間主要指地面停車位、地下停車位、住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車空間、封閉型的停車空間以及停車附屬設(shè)施、聯(lián)外車道和出入口，其中地下停車空間又包括了人防改造的停車空間和不封閉型地下停車空間。

2. 住宅小區(qū)停車空間所有權(quán)現(xiàn)行法律規(guī)定分析

住宅小區(qū)停車空間所有權(quán)部分，考察各國法律, 除法國現(xiàn)行法將專有部分的要件界定為使用上的排他性外, 日本、德國、美國及我國臺灣立法與學(xué)說均將有否構(gòu)造上及利用上之獨(dú)立性作為判定建筑物各區(qū)分部分能否成為專有部分的標(biāo)準(zhǔn)[8]。而這一標(biāo)準(zhǔn)也被大陸學(xué)者在制定物權(quán)法的過程中廣泛接受?！段餀?quán)法》對現(xiàn)存的爭議進(jìn)行了部分解決，如第七十四條對小區(qū)車庫車位的歸屬作出了如下規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這一規(guī)定使得現(xiàn)階段日益增長的住宅小區(qū)車庫車位歸屬與利用的糾紛得到了暫時有效的緩解，也對《物權(quán)法》實(shí)施之前各地關(guān)于住宅小區(qū)車庫車位歸屬不一的做法和混亂局面起到了一定的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一作用。

綜上，物權(quán)法雖對如何判斷構(gòu)造和利用上的住宅停車空間的所有權(quán)獨(dú)立性和區(qū)分性進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定,但立法的缺憾造成住宅小區(qū)停車空間權(quán)利歸屬和登記程序存在若干爭議。如，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定的停車空間專有權(quán)僅限于車庫內(nèi)和地下停車位本身，而小區(qū)聯(lián)外道路中的車位屬于共同共有部分，但地下停車場緩坡區(qū)、地面建設(shè)紅線范圍外的自設(shè)車位、機(jī)械設(shè)施空間、首層架空層和半地下室停車空間并未納入?yún)^(qū)分所有權(quán)的范圍。這導(dǎo)致了實(shí)務(wù)中爭議頻發(fā)，也是本文研究的主要內(nèi)容。

二、 基于現(xiàn)有法律框架下的住宅停車空間權(quán)屬與登記原則

(一) 基于《物權(quán)法》和北京市地方行政法規(guī)之住宅停車空間規(guī)定的原則屬性

1. “契約決定歸屬”原則應(yīng)成為住宅停車空間權(quán)屬與登記首要原則

民事基本原則中的自治原則要求“當(dāng)事人之間的權(quán)屬安排應(yīng)該由當(dāng)事人自己決定，國家應(yīng)該盡量不予干涉”[9]。私法領(lǐng)域中奉行的基本原則是當(dāng)事人自治原則，因為只有當(dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，即使是法律也不能越俎代庖替當(dāng)事人行使選擇權(quán)[10]?！段餀?quán)法》將住宅小區(qū)內(nèi)車庫、車位的歸屬讓渡由開發(fā)商和業(yè)主進(jìn)行約定，這就是說，“法律上給予了開發(fā)商或業(yè)主通過約定保留車庫、車位所有權(quán)的可能性”[11]76，這實(shí)際上是利用了當(dāng)事的意思自治，給予開發(fā)商和業(yè)主雙向選擇的權(quán)利，最后通過意思表示一致的“契約”文書來固化歸屬的方式，既保護(hù)了業(yè)主享有可選擇使用車庫車位的權(quán)利，又保證開發(fā)商在滿足業(yè)主使用的基礎(chǔ)上，亦可通過 “出售”、“出租”的自治方式獲利，這有利于業(yè)主和開發(fā)商通過平等協(xié)商來體現(xiàn)自己的利益和意志，同時也有利于爭議的解決[5]238。

2. “交易決定歸屬”原則應(yīng)成為住宅停車空間權(quán)屬與登記次要原則

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過市場交易可以在車庫、車位歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益最大化。“交易歸屬”原則的建立有利于鼓勵開發(fā)商、物業(yè)持有則修建更多的車位、車庫，有利于對地下空間的利用和社會財富的創(chuàng)造，符合市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。通過自由交易行為來解決歸屬問題，實(shí)際上也是通過市場機(jī)制來解決糾紛，使有限的空間得到最大化的利用。當(dāng)然市場的交易風(fēng)險依舊存在，如開發(fā)商極有可能通過隱瞞或隱藏條款的方式保留車庫、車位的所有權(quán)。這類問題很大程度上由房屋買賣市場決定，其解決有待于市場秩序和房地產(chǎn)法律法規(guī)的進(jìn)一步發(fā)展和完善[5]238。

3. “類型決定權(quán)屬登記”原則應(yīng)成為住宅停車空間權(quán)屬與登記原則之一

所謂車庫，指具有獨(dú)立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物或是在建筑空間中單獨(dú)的機(jī)動車存放地點(diǎn)；而車位，則是指車庫中的停車位，以及規(guī)劃用于停車的具體地點(diǎn)[12]。兩者的主要差異就在于，從法律法規(guī)來看,停車空間登記規(guī)則中的車庫應(yīng)具有單獨(dú)、封閉的場所，具有一定獨(dú)立建筑物的特征，開發(fā)的成本較高，其占用的建造成本一般不分?jǐn)偟叫^(qū)的建造成本中；而車位則是隨處可設(shè)，并不一定是建筑物，同時開發(fā)成本相對于車庫低，其占用的建造成本已經(jīng)分?jǐn)偟叫^(qū)的建造成本中。因此，對車庫與車位應(yīng)采取不同的權(quán)屬登記原則。

4. “按停車位個數(shù)決定歸屬原則”亦為住宅停車空間權(quán)屬與登記的主要原則

根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，室內(nèi)機(jī)動車停車位的銷售應(yīng)以“個”為計價單位，銷售的室內(nèi)機(jī)動車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。

(二) 現(xiàn)行法律規(guī)定對北京市住宅停車空間權(quán)利與登記的缺陷

不可否認(rèn)，《物權(quán)法》的規(guī)定為解決住宅小區(qū)車庫車位歸屬的糾紛提供了法律依據(jù)，無論是從理論上還是實(shí)踐上都產(chǎn)生了積極意義。但也應(yīng)注意到，這些條款的制度安排存在一定的缺陷。

1. 對于業(yè)主的界定模糊不清，造成后續(xù)登記程序中的主體混亂

物權(quán)法與相關(guān)法律規(guī)定中對于“業(yè)主”界定不清，究竟是指小區(qū)全體業(yè)主，還是僅指需要停車空間之業(yè)主？如果理解為需要停車空間之業(yè)主，那么不需要停車空間之業(yè)主是否就此失權(quán)。由于此處沒有明確“業(yè)主”的含義，也可能會造成部分業(yè)主甚至一個業(yè)主就可以擁有小區(qū)全部的車庫、車位，房地產(chǎn)商就可以通過保留一套房產(chǎn)而擁有業(yè)主的身份，然后達(dá)到擁有全部車庫、車位的目的；購房的業(yè)主，是否仍然也享有優(yōu)先權(quán)[13]。

實(shí)踐中，由于開發(fā)商對于車庫、車位的售賣并未在銷售住宅過程中說明，多半是購買者詢問開發(fā)商才加以說明，通常情況下如果業(yè)主未詢問車位購置或是車位歸屬相關(guān)情況，業(yè)主就自動喪失優(yōu)先購買權(quán)和知情權(quán)，開發(fā)商多半逕行將車庫、車位出售、出租給業(yè)主以外的第三人。即使開發(fā)商給予業(yè)主充分的知情權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)，亦伴隨著高于市場價格迫使業(yè)主在購房時無法實(shí)現(xiàn)購買權(quán)或承租車庫、車位的權(quán)利。如此一來，開發(fā)商就可以以此作為理由將其出售或出租給業(yè)主以外的第三人使用，這極大地?fù)p害了業(yè)主的利益。

2. 條文中的業(yè)主“優(yōu)先”請求權(quán)范圍界定不清，造成后續(xù)權(quán)利實(shí)踐的混亂

首先從物權(quán)法第七十四條規(guī)定的“首先滿足業(yè)主的需要”，應(yīng)該如何界定其優(yōu)先權(quán)的概念究竟是應(yīng)該滿足業(yè)主停車的需要，還是僅僅滿足其所有的需要？是滿足業(yè)主基本的停車需要，還是全部滿足業(yè)主多輛車的需求，雖然從北京現(xiàn)行實(shí)施的城市設(shè)計導(dǎo)則以及相關(guān)的行政法規(guī)來看，現(xiàn)商品房規(guī)劃設(shè)計中每戶配比0.8個車位，限購房則每戶配比0.1個車位[14][15][16][17]，并預(yù)留未來可開發(fā)的停車空間，但從北京市的實(shí)務(wù)來看，現(xiàn)有的住宅停車空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于使用，所以滿足業(yè)主需求成為了空話*截止至2015年1月，從北京市政府交通委員會公布的資料來看，全市約有車輛561萬輛，而登記在冊的停車位僅不到290萬個，停車位缺口近270萬個，造成北京停車難、亂停車的現(xiàn)象處處發(fā)生。參見：“關(guān)注北京停車難北京：停車位缺口二百多萬停車難停車亂突出”[EB/OL]，央視網(wǎng)：http://jingji.cntv.cn/2015/04/18/VIDE1429366499642302.shtml。再者，“首先滿足業(yè)主需要”的“首先”是不是一種優(yōu)先權(quán)？“首先”的適用條件與范圍又是什么呢？按照民法的一般原則進(jìn)行推斷，優(yōu)先權(quán)是一種法定的權(quán)利，性質(zhì)上為形成權(quán)，這種優(yōu)先權(quán)只能是“同等條件”的權(quán)利人才享有，但后續(xù)購買二手房或在小區(qū)建成后再購買的業(yè)主是否就不具有優(yōu)先權(quán)？此外，“首先”的權(quán)利的時間界定應(yīng)該是多長時間，權(quán)利的范圍界定是保留全部車庫、車位的優(yōu)先權(quán)，還是保留一定比例車庫、車位的優(yōu)先權(quán)。在業(yè)主二次轉(zhuǎn)售專有部分時，小區(qū)車庫車位的再次出售是否也應(yīng)當(dāng)遵循此規(guī)定即首先滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要？對于后來購房的業(yè)主，是否仍然也享有優(yōu)先權(quán)？

3. “建筑區(qū)劃”的含義比較模糊

該款解決的只是在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停車的車庫、車位的歸屬問題，而在實(shí)踐中，大量舊的住宅小區(qū)建設(shè)時并沒有規(guī)劃停車用的車庫、車位，此類的糾紛應(yīng)該如何解決？如果按照司法解釋《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！?，因此，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位屬于開發(fā)商所有；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，且占用了公共土地，則屬于小區(qū)業(yè)主共有[18],但此款在實(shí)踐中規(guī)定的過于理想化，沒有規(guī)定當(dāng)開發(fā)商不遵守此款時的法律后果，同時該款規(guī)定要求車庫、車位的歸屬要通過約定的方式，雖然是對當(dāng)事人雙方意思自治的尊重，但是購房者與開發(fā)商在締約能力和締約機(jī)會上存在重大差異的情況下，此時尊重當(dāng)事人的意思自治而又沒有相關(guān)的配套措施，遵循形式意義上的“私法自治”有何意義？如果在沒有約定的情況下，車庫、車位的歸屬又如何確定？這就為司法實(shí)踐留下“隱患”，又回到了關(guān)于小區(qū)車庫歸屬的選擇問題上[19]。

4. 業(yè)主共有部分的界定模糊造成登記無所適從

占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)雜的權(quán)利形態(tài)，是關(guān)于專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)之間的相互融合。但是此款規(guī)定的“業(yè)主共有”過于籠統(tǒng)，操作起來比較困難，如實(shí)現(xiàn)共有的路徑為何？客體是什么？以及對“其他場地”也沒有做出明確的規(guī)定，特別是首層架空或地下空間中房屋層高在2.2米以下涉及的停車空間和老舊小區(qū)的未做劃分的停車空間的權(quán)利歸屬和使用權(quán)益上，很容易引起業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)之間的糾紛與沖突。這款規(guī)定的主要依據(jù)是地面停車位的開發(fā)幾乎不需要成本，其占用的土地使用費(fèi)已經(jīng)分?jǐn)傇谛^(qū)建造的整體成本中，而且其占用的道路或其他公共場地屬于全體業(yè)主共有財產(chǎn)。然而，這條規(guī)定并未考慮到開發(fā)商占用“公共場地”如道路紅線和建設(shè)紅線交界處建造停車位的情形。從另一方面來說，由于停車空間的建設(shè)同樣需要成本，如果依照規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有則對于投入成本的開發(fā)商顯得不公平，在目前車位缺乏的情形下，也不利于鼓勵開發(fā)商投資開發(fā)更多的車位[2]236。

5. 我國停車空間的登記程序還很不完善

目前，在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》外，對于共有的部分，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是不辦理登記的，小區(qū)車庫、車位的權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證上。這種回避的態(tài)度，使糾紛變得更加復(fù)雜。不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書作為公示的基本載體，在小區(qū)車庫、車位歸屬上并未發(fā)揮其應(yīng)有的作用。在登記制度不完善的情況下，對小區(qū)車庫、車位的歸屬由當(dāng)事人約定勢必會對業(yè)主的利益造成損害。

6. 停車空間的面積計算方式模糊，造成業(yè)主實(shí)際使用空間受阻

根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定，“室內(nèi)機(jī)動車停車位的面積，可按停車位實(shí)際占用面積的方式計算，也可以按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的方式計算，但每一幢樓房只能選擇一種計算方式。產(chǎn)權(quán)登記面積，由測繪單位根據(jù)買賣雙方的銷售(預(yù)售)合同中約定的計算方式進(jìn)行測量。買賣合同中對室內(nèi)機(jī)動車停車位面積計算方式未作約定的，開發(fā)企業(yè)提供的測量面積，應(yīng)由買賣雙方簽定補(bǔ)充合同進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，室內(nèi)機(jī)動車停車位面積計算方式、面積若未經(jīng)買賣雙方確認(rèn)，交易、登記部門不得辦理交易、登記手續(xù)”。在實(shí)務(wù)過程中，雖然法律法規(guī)約定了停車空間不得列入業(yè)主共有面積進(jìn)行登記，但購置停車位時停車面積的計算方式，都是由開發(fā)商在規(guī)劃報建時確立，而買受人沒有談判約定面積計算方式的可行性，造成停車位空間的面積由開發(fā)商說了算，同時由于計算公式的混亂，也造成未購買車位的業(yè)主，無故侵占了大量的共有空間*依照北京市《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的通知(京國土房管權(quán)字[2000]第369號)中第七條第2款規(guī)定，機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道應(yīng)不可列入共有面積，但實(shí)踐過程中由于開發(fā)商掌握面積計算的公式，則大量業(yè)主共有面積被少量停車位業(yè)主共有制。。

7. 住宅停車空間中涉及人防空間改造的權(quán)屬不明確，導(dǎo)致了爭議頻頻發(fā)生

根據(jù)國家國防動員委員會、國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布的《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》，一至三類防空重點(diǎn)城市和其他城市(含縣城)新建民用建筑須按建筑面積的 2%～5%配建地下人防工程，但由于人防空間并未長期使用僅在緊急避難時利用，為了避免設(shè)施浪費(fèi)，《人民防空法》中規(guī)定，鼓勵在未利用時間，由投資者負(fù)責(zé)使用、收益*參見《人民防空法》第 5 條規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。。這就導(dǎo)致了其作為地下停車位來使用的時候，關(guān)于其歸屬的問題也是不確定的。有的實(shí)務(wù)判例主張屬于開發(fā)商所有*參見：沈陽市大東區(qū)新華壹品小區(qū)業(yè)主委員會與沈陽樺海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽金香玉餐飲管理機(jī)構(gòu)有限公司、張崗松建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，沈陽中院2013年度優(yōu)秀案例，轉(zhuǎn)引自遼寧法制網(wǎng)，http://www.lnfzb.com/news_view.aspx?id=20140523104426248；，有的主張由國家享有所有權(quán)，由開發(fā)商來經(jīng)營管理[20]。此處只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問題。相反，在沒有界定所有權(quán)歸屬的情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者。第二，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，界定產(chǎn)權(quán)最基本的仍然是投資者享有產(chǎn)權(quán)。對于商品房小區(qū)的地下人防工程，國家沒有作出任何投資，因此就不存在法律上主張產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。投資人通過投資依法使自己的一種財產(chǎn)形態(tài)物化為人防工程這樣一種不動產(chǎn)形態(tài)，其財產(chǎn)歸屬性沒有改變。第三，如果地下人防工程屬于國家所有，政府就應(yīng)該承擔(dān)管理和維護(hù)的義務(wù)，但事實(shí)上該義務(wù)是由開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主承擔(dān)的。

三、 關(guān)于北京市停車空間的權(quán)利與登記思路

不論法律對于停車空間的專有部分和共有部分如何劃分，區(qū)分所有人的共有部分持分權(quán)主要是基于共有部分對于專有部分(停車空間等)的使用有輔助性的不能分割的功效而產(chǎn)生的，雖然現(xiàn)存法律不盡完善，但本人建議至少應(yīng)從住宅停車空間的類型來進(jìn)行設(shè)定登記。

(一) 按住宅小區(qū)車庫車位的分類明確歸屬登記

住宅小區(qū)的車庫、車位因其類型比較多，出現(xiàn)的問題也種類繁多，十分復(fù)雜，因此對此歸屬的確定不能一概而論，應(yīng)按照不同類型進(jìn)行分析，分門別類解決住宅小區(qū)車庫、車位的歸屬。

1. 住宅小區(qū)封閉的獨(dú)立車庫應(yīng)直接進(jìn)行專有權(quán)登記

所謂獨(dú)立車庫，是指在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施，其相互間由墻壁隔開，四周范圍明確，具有獨(dú)立的入口，己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物[21]。

這種車庫具有四周封閉的空間，符合建筑物區(qū)分所有之專有部分的特征，具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性。在構(gòu)造上范圍明確，有獨(dú)立的入口，在使用上一般不會對其他區(qū)分所有物施予影響，因此也具有一定的獨(dú)立性, 應(yīng)將以車位為單位，設(shè)定車位為基礎(chǔ)的專有權(quán)登記，而緩坡區(qū)和外聯(lián)出入口、內(nèi)部車行道、附屬設(shè)施用房進(jìn)行以“車位業(yè)主”的共同共有形式進(jìn)行登記。

2. 住宅小區(qū)地面停車位應(yīng)采取業(yè)主共有權(quán)進(jìn)行登記

地面停車位，是指直接設(shè)置于地面、以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。在實(shí)踐中，對地面停車位的歸屬爭論也不大。因為地面停車位一般是開發(fā)商經(jīng)政府批準(zhǔn)，在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，直接設(shè)置在商品房住宅小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施[22]。通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記后，房屋所有人(即建筑物區(qū)分所有權(quán)人)即按份共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。這種公共停車位，應(yīng)為小區(qū)業(yè)主全體共有，區(qū)分所有權(quán)人按照業(yè)主公約的約定使用該車位。因為地面停車位是直接設(shè)置在業(yè)主共同擁有使用權(quán)的土地表面上，開發(fā)商開發(fā)這種車位幾乎不需要成本，只是通過劃線分割而成，并不具備建筑物所要求的封閉性，即不具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)原理不能夠成為專有部分的客體，而只能成為共有部分的客體。而且地面停車位也不可能獲得房地產(chǎn)的初始登記和房地產(chǎn)權(quán)證。該類停車位還包括了許多早期的小區(qū)在設(shè)計時，沒有預(yù)見到業(yè)主所擁有的汽車數(shù)量的迅速增加，導(dǎo)致最初修建的停車場所遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足業(yè)主的停車需要。于是，業(yè)主的汽車一般都停放在小區(qū)道路邊或者樓房前后的空地及公共的綠地上。這種停車位從性質(zhì)上來說也是一種地面停車位，只不過是一種臨時性的地面停車位。由于開發(fā)商對這種臨時性的停車位投資成本比較低，并且其土地使用權(quán)分?jǐn)傇谟嬎憬ㄖ莘e率的建筑物上，其應(yīng)為計算建筑容積率的建筑物所有權(quán)人即小區(qū)全體或部分業(yè)主共有[23]。

因此，地面停車位和車輛聯(lián)外道路的應(yīng)歸屬于小區(qū)全體業(yè)主共有[24]。結(jié)合北京實(shí)際，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會繳納使用費(fèi)或租金，并同時向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司繳納看管費(fèi)用[25]。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)置停車位，而必須得到業(yè)主大會的許可并對有關(guān)收益分配做出具體約定的，才能設(shè)立、運(yùn)營這種地面停車位，否則對小區(qū)全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主可以依法追究開發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任，并可以要求買受人返還該停車位。

3. 住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車空間權(quán)屬登記

樓房首層架空停車位，是指將建筑物地面上第一層用墻、柱架空，依附于樓房而形成的停車位。這種車位可供多人使用，具有開放性的特點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，有的開發(fā)商將樓房首層架空層停車位予以出售，有的物業(yè)公司利用業(yè)主對該停車位歸屬不了解的情形下進(jìn)行有償租賃，這些行為其實(shí)都已經(jīng)侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》有關(guān)規(guī)定，層高 2.2 米以下的房屋和地下室不計入建筑面積，層高在 2.2 米以上的，則應(yīng)計入建筑面積。而我們討論的首層架空層停車位是指舊式小區(qū)停車空間層高在 2.2 米以下的架空層*由于住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《住宅設(shè)計規(guī)范GB 50096-2011》第六章第九條第二款規(guī)定，從2011年開始，新建小區(qū)當(dāng)住宅的地上架空層及半地下室做機(jī)動車停車位時，其凈高不應(yīng)低于2.20m由于按照首層架空層和半地下室的層高在 2.2 米以上的可以直接計算建筑面積，參與計算建筑容積率，參與分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，也就當(dāng)然成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分的客體，可以依法辦理權(quán)利的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，也就可以單獨(dú)買賣，其權(quán)利應(yīng)歸屬于取得產(chǎn)權(quán)證明的人所有。故本文討論的為老舊小區(qū)的架空層和半地下室。。由于樓房首層架空層、半地下室停車位位于建筑物的底部，是整棟建筑物的結(jié)構(gòu)支撐，是與建筑物不可分割的一部分，只是由于層高較低，其建筑面積是不計算容積率的，因此，初始登記時，樓房首層架空層停車位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑面積，在轉(zhuǎn)移登記時，不能取得房地產(chǎn)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得房地產(chǎn)證的建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的歸屬約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移?？梢?，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人共同所有[26]。

4. 地下停車空間

這種形式的停車空間是房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用地下空間而建造的車庫，其內(nèi)部用油漆或標(biāo)示劃線等方式劃分為若干區(qū)域，但區(qū)域間并無立體的分隔物(如墻體)隔離。此類停車空間的歸屬問題在法律理論和實(shí)務(wù)操作中爭議較大，一般來說包括兩種類型的車庫：人防工程性質(zhì)的地下車庫和非人防工程性質(zhì)的地下車庫。

(1) 人防工程性質(zhì)的地下車庫

有關(guān)地下人防工程作地下停車位的歸屬，應(yīng)該屬于《人民防空法》第 5條所規(guī)定的“投資人”所有。需要指出的是，這里的投資人不僅僅指的是該地下人防工程的投資建設(shè)人，而應(yīng)作廣義理解，并以以下兩點(diǎn)作為共同的判斷標(biāo)準(zhǔn)。一是最后出資的人，即最后投資興建該地下人防工程并轉(zhuǎn)作地下停車位的人或最后實(shí)際出資購買該停車位的人；二是實(shí)際占有、使用該停車位或依其取得收益。按此標(biāo)準(zhǔn)，該“投資人”有可能是開發(fā)商，也有可能是小區(qū)業(yè)主，關(guān)鍵看是何人最后出資并實(shí)際占有、使用或取得收益。但本文認(rèn)為以人防空間改造的停車空間應(yīng)登記于國家所有，而由實(shí)際出資者(開發(fā)商或是業(yè)主)負(fù)責(zé)經(jīng)營*理由如下：首先，從法律規(guī)定來看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國防資產(chǎn)屬于國家所有”等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)為國家所有。再者盡管人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國家所有，但并不影響投資人的使用收益權(quán)的行使，并不違背市場經(jīng)濟(jì)法治中“誰投資、誰受益”的損益相抵私法精神。依據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！币虼?，經(jīng)人防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，人防工程投資者可以就利用人防工程建成的地下車庫進(jìn)行經(jīng)營管理并取得收益。參見翟國徽，“小區(qū)人防工程地下停車位產(chǎn)權(quán)該歸誰？”，中國國土資源報，http://www.gtzyb.com/shiwucuoshi/20140617_66582.shtml。

(2) 不封閉型地下停車空間

不封閉型地下停車空間，在北京實(shí)務(wù)界是最為常見的，本文認(rèn)為這部分停車位與建筑物之間的關(guān)系取決于停車位是否具有獨(dú)立性。如果停車位劃線可與其他部分相區(qū)別，能使車輛自由無礙地出入和停放，在技術(shù)上可用占有或登記的方式進(jìn)行公示。此外，停車位功能是否獨(dú)立還可依法定規(guī)劃來判斷，如屬規(guī)劃配建，若其功能目的在于為物業(yè)提供泊車服務(wù)和完善物業(yè)的應(yīng)用，且該功能不以建設(shè)單位或業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移，則不屬于獨(dú)立利用，不符合專有使用的構(gòu)成要件，因而應(yīng)計入共有建筑面積；如有超過報批規(guī)劃的額外增建，則該停車位不存在規(guī)劃上必須配套使用的義務(wù)，由建設(shè)單位可以在申報規(guī)劃調(diào)整時，自行定義其功能，即可另行約束作為專有部分進(jìn)行處分。

因此，不封閉型地下停車空間在不計容積率的部分不能取得房屋所有權(quán)，只能作為從物依附于地上建筑物，由主建筑物的所有人即各區(qū)分所有人共有；計算容積率的部分如屬規(guī)劃外另批增建，則可成為專有所有權(quán)的客體，除此外就應(yīng)計入共有建筑面積，由各區(qū)分所有人共同所有。

(二) 完善小區(qū)車庫車位歸屬的登記制度

住宅小區(qū)車庫、車位的歸屬直接關(guān)系到車庫、車位交易的進(jìn)行，因此其登記制度也很重要?！段餀?quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定了對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度，但是這也只停留在原則性規(guī)定層面，并未對車庫、車位的歸屬登記做明確的規(guī)定，具體到車庫車位歸屬登記時仍然是很模糊的。

1. 初始登記的完善

依據(jù)《房屋登記辦法》第31 條的規(guī)定：“對于公用設(shè)施、公共場所應(yīng)當(dāng)與房屋一并進(jìn)行初始登記?！边@在法無明文規(guī)定的情況下提供了一種對車庫、車位進(jìn)行初始登記的可能性。

(1) 小區(qū)地面停車空間的登記

按法律規(guī)定，小區(qū)地面停車空間其使用權(quán)應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。小區(qū)地面停車位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主所取得的土地使用證上加以注明。這樣可以表明地面停車空間與土地使用權(quán)之間的關(guān)系，使得其歸屬問題更加清晰化。

(2) 住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車空間的登記

其權(quán)利應(yīng)歸屬于本單元所有建筑物區(qū)分所有權(quán)人共同所有。在登記制度上，可以在房產(chǎn)證明上附上住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車空間的圖紙證明的方式。住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車空間應(yīng)采取在房產(chǎn)證明上附上產(chǎn)權(quán)證明的做法，是因為住宅小區(qū)樓房首層架空層和半地下室停車空間其本身是沒有產(chǎn)權(quán)的，其權(quán)利依附于業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)而存在。這樣注明，亦可以表明車位與房屋的從物與主物的關(guān)系，使其權(quán)利的產(chǎn)生有了依據(jù)。

(3) 地下人防工程停車空間的登記

地下人防工程停車空間在登記制度上，應(yīng)登記于國家所有，但在不動產(chǎn)登記簿中采取地役權(quán)設(shè)定的方式加以注明的方式予以公示[27]。

(4) 地下未封閉停車空間、小區(qū)封閉的獨(dú)立車庫的登記

地下未封閉停車空間、小區(qū)封閉的獨(dú)立車庫的登記制度最為簡單。因為地下未封閉停車空間、小區(qū)封閉的獨(dú)立車庫結(jié)構(gòu)上具有一般建筑物的特征，因此其作為區(qū)分所有建筑物之專有部分可以自由出售或出租，其公示方式也可以體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證書上。

2. 再次交易登記主體的限制

小區(qū)的車庫、車位是為了小區(qū)居民居住的便利而建造的，也是小區(qū)整體建筑設(shè)計和環(huán)境的重要組成部分，應(yīng)服從于小區(qū)的購買專有部分的利用，同時也是整個小區(qū)成員權(quán)利的組成內(nèi)容[11]85。對于車庫、車位的轉(zhuǎn)讓行為也應(yīng)該在按照優(yōu)先權(quán)配置的框架下進(jìn)行嚴(yán)格的限制，即便開發(fā)商擁有對小區(qū)車庫車位開發(fā)和銷售的自由，也應(yīng)當(dāng)充分尊重小區(qū)內(nèi)所有住戶享有居住環(huán)境和停車空間的優(yōu)先權(quán)益。即車庫、車位可以在小區(qū)業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓，但是在未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會同意下，不能向小區(qū)以外的第三人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記。

四、 結(jié)語

《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，為小區(qū)車庫車位歸屬糾紛的解決提供了法律條文的支持，讓人們看到了解決這一難題的希望，但是由于其過于原則化，不具有可操作性，實(shí)踐中其作用有限，有關(guān)業(yè)主和開發(fā)商之間因小區(qū)車庫車位歸屬的糾紛愈演愈烈，如何完善《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定成為很多學(xué)者和專家研究的重要課題。

住宅小區(qū)車庫車位的歸屬關(guān)系著廣大小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，也關(guān)系著整個住宅小區(qū)的和諧?！段餀?quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》還需要很多制度與其配套，這需要學(xué)理界和實(shí)務(wù)界進(jìn)行更加深入的研究。唯有從法律上明確小區(qū)車庫車位的歸屬，才能有效減少糾紛，規(guī)范開發(fā)商的行為，保護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

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王芳，女,Msc,北京中譽(yù)威圣律師事務(wù)所專利律師；

譚峻，男,管理學(xué)博士,中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授,中國人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心主任；

丁奇，男，博士，北京建筑大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副教授，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國村莊規(guī)劃研究中心(北方)主任。

中圖分類號：D923.2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1009-105X(2015)04-0037-08

作者簡介：蔡宗翰，男，法學(xué)博士，北京建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院房地產(chǎn)法律研究所副教授，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國村莊規(guī)劃研究中心(北方)村莊土地政策與管理研究所所長，研究方向：村莊規(guī)劃政策、土地政策、房地產(chǎn)政策；