我國(guó)房產(chǎn)稅改革的必要性探討

黃靈賽

摘 要：文章主要從籌集財(cái)政收入、完善地方稅制體系、擺脫地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴、調(diào)節(jié)居民收入分配以及抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為，引導(dǎo)理性投資、理性消費(fèi)五個(gè)方面探討了房產(chǎn)稅改革的必要性。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 改革 稅收制度

中圖分類號(hào)：F810.42

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）12-108-02

按照現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，我國(guó)房產(chǎn)分為經(jīng)營(yíng)性用房和非經(jīng)營(yíng)性用房?jī)深?，一直以來，政府只?duì)城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性用房征稅，按照房產(chǎn)計(jì)稅余值的1.2%或租金收入的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。而對(duì)一般的住宅保有環(huán)節(jié)并不征稅。然而，近年來，由于房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，一方面有基本住房需求和改善性住房需求的人群存在購房困難，這與國(guó)家“住有所居”的目標(biāo)相左；而另一方面，投資投機(jī)性需求充斥著房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了市場(chǎng)泡沫，貧富差距進(jìn)一步拉大。故而，改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅，以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的呼聲日益高漲。本文旨在探討房產(chǎn)稅改革的必要性。

一、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題

（一）征稅范圍過窄

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征收，而對(duì)農(nóng)村的房屋，無論是否經(jīng)營(yíng)性用房，一律不予征收房產(chǎn)稅。這顯然不符合稅收的公平性原則。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的大力發(fā)展，農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)地位已經(jīng)得到很大程度的提高，在某些地區(qū)，從個(gè)體上，甚至是整體上存在趕超城市的趨勢(shì)。對(duì)這部分農(nóng)村的特定人群和特定地區(qū)來說，業(yè)已具備一定的納稅能力，也應(yīng)該負(fù)有繳納稅款的義務(wù)。如果房產(chǎn)稅不進(jìn)行改革，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致稅源的流失和稅制不公。

（二）征稅對(duì)象設(shè)置不合理

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，而對(duì)非經(jīng)營(yíng)性用房不予征稅。這主要是考慮到，房改以前，城鎮(zhèn)非經(jīng)營(yíng)性用房大多是福利公房，由財(cái)政負(fù)擔(dān)其支出。如果對(duì)其征稅，相當(dāng)于財(cái)政向自己征稅。先支出后收回，其結(jié)果非但沒增加財(cái)政收入，反而加大了征管成本。城鎮(zhèn)住房制度改革后，城鎮(zhèn)的個(gè)人產(chǎn)權(quán)房開始增多，隨著房地產(chǎn)商與商品房大量涌現(xiàn)，城鎮(zhèn)的非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人產(chǎn)權(quán)房也開始大幅度增加。從財(cái)產(chǎn)持有角度來說，有的財(cái)產(chǎn)不征稅，而有的財(cái)產(chǎn)征稅，顯然有失公允，因?yàn)閺慕?jīng)營(yíng)收入角度來看，另有所得稅加以調(diào)節(jié)。由于城鎮(zhèn)非經(jīng)營(yíng)性用房的免稅，在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，大量投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇了泡沫，導(dǎo)致貧富差距進(jìn)一步拉大。

（三）稅負(fù)不公平

現(xiàn)行房產(chǎn)稅在稅制設(shè)計(jì)上存在一些可能導(dǎo)致稅負(fù)不公平的缺陷。

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是以房屋計(jì)稅余值的1.2%和租金收入的12%來計(jì)征房產(chǎn)稅的。這樣的稅制設(shè)計(jì)，極易導(dǎo)致稅負(fù)不公。一方面，如果以計(jì)稅余值來計(jì)稅，稅款的大小主要取決于購置時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格，相同地段和類型的房產(chǎn)可很能由于購置時(shí)間不同而房?jī)r(jià)不同，所負(fù)擔(dān)的稅款也就不同。另一方面，對(duì)于相同的房產(chǎn)，由于計(jì)稅余值是一個(gè)不變數(shù)，而租金則隨市場(chǎng)變動(dòng)。在房地產(chǎn)價(jià)格和租金持續(xù)上漲的情況下。以計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)的納稅人，顯然比以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)的納稅人稅負(fù)要輕，造成稅負(fù)不公。

房產(chǎn)稅存在內(nèi)外兩套稅制的問題。即對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員征收城市房地產(chǎn)稅，而對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人則征收房產(chǎn)稅。內(nèi)外制度不統(tǒng)一說明我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度與國(guó)際主流的做法不兼容，無法接軌，嚴(yán)重影響了我國(guó)的外資利用和房地產(chǎn)業(yè)的對(duì)外開放，無論對(duì)外企還是內(nèi)企，都易造成不公平的問題。

（四）稅制結(jié)構(gòu)不合理

目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)征收稅負(fù)是比較重的，共有11個(gè)稅種，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。個(gè)人所得稅。在保有環(huán)節(jié)，從租計(jì)征或從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅。由此可見，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收是重流轉(zhuǎn)輕保有，其結(jié)果是，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的納稅人承擔(dān)的高稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購買者，從而推高房?jī)r(jià)。而保有環(huán)節(jié)所負(fù)擔(dān)的稅負(fù)很低甚至為零。這無形中導(dǎo)引了投機(jī)者持有房產(chǎn)，阻礙了土地資源的最佳配置，再加上城鎮(zhèn)化速度的加快，導(dǎo)致原本擁擠的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加雪上加霜，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。另一方面，在對(duì)房地產(chǎn)征收的這么多個(gè)稅種中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的主體地位不突出，稅制結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理。

（五）缺乏靈活性

根據(jù)以往慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)該由有全國(guó)人大及其常委會(huì)來制定，但是，房地產(chǎn)很特殊，每個(gè)地方的實(shí)際情況并不一樣，有些地方地廣人稀，則房?jī)r(jià)低，而有些地方有人無房，則房?jī)r(jià)高，這些都無法一概而論。如果稅權(quán)過分集中在中央，只能由中央政府來統(tǒng)一制定房產(chǎn)稅，則地方政府就無法根據(jù)地方的實(shí)際情況以及突發(fā)事件來靈活地調(diào)整，不利于地方政府通過調(diào)整房產(chǎn)稅來增加財(cái)政收入并調(diào)控本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、房產(chǎn)稅改革的必要性

本文所指房產(chǎn)稅改革，主要是指擴(kuò)大房產(chǎn)稅擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍，一方面把符合條件的農(nóng)村房屋納入征稅范圍；另一方面把持有的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)也納入征稅范圍。當(dāng)然，考慮到房產(chǎn)是人們的基本生活需求，所以，有必要認(rèn)真研究一個(gè)合適的免稅面積。如此改革具有以下必要性。

（一）籌集財(cái)政收入

稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)利，強(qiáng)制地、無償?shù)?、固定地取得?cái)政收入的一種手段，故房產(chǎn)稅的首要意義就是為國(guó)家籌集財(cái)政收入。實(shí)行營(yíng)改增后，地方政府在作為地方主體稅種的營(yíng)業(yè)稅中取得的收入銳減，迫切需要一種可以代替營(yíng)業(yè)稅充當(dāng)?shù)胤街黧w稅種的稅種，以彌補(bǔ)營(yíng)改增后導(dǎo)致的地方收入缺口，房產(chǎn)稅就是目前和以后最好的選擇。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅具有稅基穩(wěn)定、稅源普遍、征管方便、對(duì)市場(chǎng)干預(yù)小和對(duì)社會(huì)再生產(chǎn)影響小的特點(diǎn)，有作為地方主體稅種的潛力。而且按照“受益—成本”的分?jǐn)傇瓌t，房屋使用功能的實(shí)現(xiàn)需要政府提供公共服務(wù)，受益者也必須為此付出代價(jià)。這也是公共財(cái)政理論中關(guān)于稅收內(nèi)涵的界定。由于其受益與支出建立了直接的聯(lián)系，能直觀地加以比較，并且受益范圍是有限的，具有區(qū)域性的特點(diǎn)，故房產(chǎn)稅常作為地方政府獨(dú)立稅種。比如，房產(chǎn)稅很早就在美國(guó)被列為地方政府主要稅種，并被視為一種“善稅”。

（二）完善地方稅制體系

財(cái)產(chǎn)稅是以存量財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象，所得稅是對(duì)收入的流量進(jìn)行征稅的，而流轉(zhuǎn)稅是對(duì)流轉(zhuǎn)額進(jìn)行征稅，一個(gè)完整的稅制必須同時(shí)具備有這三個(gè)要素。而從我國(guó)地方稅稅制體系上看，流轉(zhuǎn)稅、所得稅已具備，但缺乏真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅。雖然，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，但現(xiàn)行房產(chǎn)稅由于僅僅對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，并非真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅，或者說其實(shí)質(zhì)應(yīng)該是流轉(zhuǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅應(yīng)是對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收，對(duì)存量房征收。只有開征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，才能建立起一個(gè)完善的地方稅體系。

（三）擺脫地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴

土地財(cái)政是指地方政府依靠賣地取得的土地出讓金來滿足財(cái)政需求。土地出讓金最初是作為一種預(yù)算外收入，用來彌補(bǔ)地方財(cái)力的不足，但后來逐漸超過了預(yù)算內(nèi)收入。究其原因，靠賣地獲得的土地出讓金收入要比通過其他方式取得收入容易得多。

土地財(cái)政支持了地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一方面提高了城鎮(zhèn)就業(yè)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，更多人涌向城市，造成城市更加擁擠，住宅供需矛盾日益突出，房?jī)r(jià)則日益走高上揚(yáng)。另一方面，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)行為增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

但時(shí)，土地財(cái)政也是一種“寅吃卯糧”的獲取財(cái)政收入的手段，缺乏可持續(xù)性。隨著政府賣地增加，可供出讓的土地隨之減少，未來的土地出讓金也會(huì)減少，未來地方財(cái)政收入也會(huì)大幅度減少，這將大大削弱地方政府執(zhí)行力。

改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅，尤其是擴(kuò)圍至對(duì)住宅持有環(huán)節(jié)增稅，一方面加大房地產(chǎn)投資者持有空置房產(chǎn)的成本，有利于引導(dǎo)住房向居住需要轉(zhuǎn)移，有利于房產(chǎn)資源的合理配置，使人人住有所居。另一方面，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，通過擴(kuò)大征稅范圍，有利于增加房產(chǎn)稅收入，使地方政府可以打破對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴，為地方政府提供一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的可持續(xù)的財(cái)政收入來源。

（四）調(diào)節(jié)居民收入分配

改革擴(kuò)圍之后的房產(chǎn)稅，由于其主體改為對(duì)人們持有財(cái)產(chǎn)最主要的形式房產(chǎn)征稅，所以可以起到調(diào)節(jié)收入分配的功能。一般而言，越富有的人群，才越有可能持有多套房產(chǎn)。所以，對(duì)房產(chǎn)征稅很可能與對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅有著較大的重合性。富有階層需要繳納更多的房產(chǎn)稅。西方國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅中很重要的稅種就是房產(chǎn)稅，因?yàn)楹芏嗥渌问降呢?cái)產(chǎn)不太容易征稅。

（五）鼓勵(lì)居民消費(fèi)

就我國(guó)稅制而言，以流轉(zhuǎn)稅為主體，輔之以所得課稅。從資金流動(dòng)角度來看，社會(huì)公眾的收入需要繳納所得稅。稅收收入一部分用于消費(fèi)支出，另一部分沉淀下來形成財(cái)產(chǎn)，這些財(cái)產(chǎn)中房產(chǎn)成為最主要也是最大的持有方式。我們知道，在流轉(zhuǎn)稅制下，消費(fèi)支出都要承擔(dān)流轉(zhuǎn)稅。而沉淀下來的財(cái)產(chǎn)在目前是不需要繳納稅收的。這在客觀上增加了消費(fèi)支出的相對(duì)稅負(fù)。從而間接鼓勵(lì)了對(duì)財(cái)產(chǎn)的持有，而抑制了消費(fèi)支出。所以，從稅負(fù)平衡角度來看，有必要適度征收財(cái)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，從而加大財(cái)產(chǎn)持有成本，間接可以鼓勵(lì)消費(fèi)支出。

當(dāng)然，有一點(diǎn)需要注意，由于對(duì)財(cái)產(chǎn)持有征稅很顯然是加大了納稅人的負(fù)擔(dān)。從稅收的契約精神來看，政府很有必要盡快做到預(yù)算透明。不只是要保證新增的稅收取之于民用之于民，還要把自己的財(cái)產(chǎn)收支公之于眾，接受社會(huì)公眾的監(jiān)督。

（六）抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為

一方面，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍會(huì)促使房產(chǎn)持有者出售其持有的非自用房產(chǎn)，降低房產(chǎn)的空置率，促進(jìn)資源的合理配置。另一方面，開征房產(chǎn)稅，可以降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，引導(dǎo)消費(fèi)者樹立更理性的消費(fèi)觀念和投資觀念。對(duì)于自住型住房購買者來說，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍后，其購房時(shí)需考慮購買與持有環(huán)節(jié)的成本，引導(dǎo)更理性的消費(fèi)觀；對(duì)于投機(jī)型購房者來說，其購房時(shí)亦需要考慮購房成本和持有成本，尤其是持有成本。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍會(huì)削弱其投資的預(yù)期收益，挫傷其投資熱情，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。因此，房產(chǎn)稅改革將會(huì)使投資者更加謹(jǐn)慎，從而引導(dǎo)更理性的投資觀，這在一定程度上也可以起到穩(wěn)定物價(jià)的作用。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：廣州軍區(qū)聯(lián)勤部財(cái)務(wù)部 廣東廣州 510000）

（責(zé)編：賈偉）